Tiểu luận quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp và liên hệ thực tế

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT Tiểu luận mơn: PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ MƠI TRƯỜNG Đề tài: Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp? Liên hệ thực tế Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: Mã sinh viên: Lớp: Hà Nội, Tháng 02/2022 I Một số khái niệm • Khu cơng nghiệp: Là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp thực dịch vụ cho sản xuất cơng nghiệp • Khu chế xuất: khu công nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất khẩu, thực dịch vụ cho sản xuất hàng xuất hoạt động xuất • Cụm cơng nghiệp: dạng khu cơng nghiệp có quy mơ nhỏ quyền địa phương phê duyệt, cấp phép quản lý II Nguyên tắc sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp Căn theo điều luật đất đai 2013 quy định: Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mục đích sử dụng đất Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường không làm tổn hại đến lợi ích đáng người sử dụng đất xung quanh Người sử dụng đất thực quyền, nghĩa vụ thời hạn sử dụng đất theo quy định Luật quy định khác pháp luật có liên quan => Tóm lại việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Khi quy hoạch, thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, cơng trình cơng cộng nằm ngồi khu công nghiệp khu chế xuất phục vụ đời sống người lao động làm việc khu công nghiệp, khu chế xuất III Hình thức sử dụng đất khu cơng nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp Theo khoản Điều 149 LĐĐ 2013 quy định: Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp người sử dụng đất sử dụng theo hình thức thuê đất Nhà nước cho thuê đất tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất Đối với phần diện tích th đất trả tiền th đất hàng năm người Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê người Nhà nước cho th đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê trả tiền thuê đất hàng năm Nhà đầu tư miễn tiền thuê đất diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất IV Thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp Điều 51 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định thời hạn sử dụng Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp sau: – Thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp theo thời hạn dự án đầu tư – Trường hợp thời hạn dự án đầu tư dài thời hạn sử dụng đất cịn lại khu cơng nghiệp, khu chế xuất, cụm cơng nghiệp doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp phải xin phép quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp tổng thời hạn sử dụng đất không 70 năm phải nộp tiền sử dụng đất tiền thuê đất phần diện tích đất gia hạn sử dụng V Chế độ pháp lý đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp Trách nhiệm chủ thể có quyền quản lý: Khoản Điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định: • Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đầu tư vào sản xuất, kinh doanh khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng có quyền nghĩa vụ sau đây: • Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian th có quyền nghĩa vụ quy định Điều 174 Luật Đất đai; • Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền nghĩa vụ quy định Điều 175 Luật Đất đai • Người sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất phải sử dụng đất mục đích xác định, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất có quyền, nghĩa vụ theo quy định Luật Đất đai Trách nhiệm doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề: a) Khi ký hợp đồng cho thuê đất, cho thuê lại đất phải xác định cụ thể tiến độ sử dụng đất tương ứng với tiến độ thực dự án đầu tư biện pháp xử lý bên thuê đất, bên thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ sử dụng đất giao kết hợp đồng; b) Chịu trách nhiệm trước Nhà nước pháp luật việc quản lý sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm cơng nghiệp, làng nghề; có trách nhiệm kiểm tra, theo dõi, đôn đốc bên thuê đất, thuê lại đất đưa đất vào sử dụng theo tiến độ giao kết hợp đồng; c) Hàng năm, doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Tổng cục Quản lý đất đai công bố cơng khai diện tích đất chưa cho th, cho thuê lại khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề trang thông tin điện tử doanh nghiệp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất Tổng cục Quản lý đất đai VI Quyền – Nghĩa vụ người sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp Khoản điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tron khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng có quyền nghĩa vụ sau đây: - Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian th có quyền nghĩa vụ quy định Điều 174 Luật Đất đai - Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền nghĩa vụ quy định Điều 175 Luật Đất đai - Người sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất phải sử dụng đất mục đích xác định, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất có quyền, nghĩa vụ theo quy định Luật Đất đai VII Hạn chế hành lang pháp lý quy chế pháp lý đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp Tồn khoảng trống pháp lý cho thuê đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp phần nhiều đất khu công nghiệp Về hình thức thuê đất: Theo điều 149 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp đầu tư xây kết cấu hạ tầng KCN (chủ đầu tư) thuê đất từ Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm cho thuê lại đất với hình thức trả tiền hàng năm, phần diện tích thuê từ Nhà nước với hình thức trả tiền thuê đất cho lần thời gian thuê cho thuê lại đất với hình thức thuê đất trả tiền đất lần cho thời gian thuê trả tiền thuê hàng năm Tuy chủ đầu tư nhà nước cho thuê đất trả tiền đất lần cho thời gian thuê miễn tiền th đất có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật (điểm c, khoản 4, điều 174, Luật Đất đai 2013) c) Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư mục đích lợi nhuận khơng thuộc trường hợp quy định điểm a khoản mà miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm loại đất có mục đích sử dụng tương ứng Điều đáng nói thuê lại đất từ chủ đầu tư theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh KCN bị hạn chế nhiều mặt quyền người sử dụng đất so với hình thức thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê Hơn thế, theo khoản điều 149 (2013), trường hợp doanh nghiệp thuê lại đất không chuyển nhượng, góp vốn hay chấp quyền sử dụng đất thuê lại Doanh nghiệp thực quyền tài sản mà đầu tư xây dựng đất mà Đây cản trở không nhỏ doanh nghiệp, huy động vốn từ tổ chức tín dụng Doanh nghiệp thuê lại đất có quyền chuyển nhượng, góp vốn hay chấp quyền sử dụng đất thuê lại sau chủ đầu tư chuyển sang hình thức thuê đất trả lần Trên thực tế, nhiều lý mặt thương mại, nhiều chủ đầu tư không thực phương án đẩy doanh nghiệp vào khó Luật đất đai văn hướng dẫn khác không rõ việc chuyển hình thức th đất tồn diện tích đất thuê áp dụng với riêng lẻ khu công nghiệp Điều dẫn đến việc áp dụng không thống địa phương, gây khó khăn cho đơi bên chủ đầu tư bên thuê lại đất Về xử lý chấp tài sản gắn liền với đất: Khi cấp tín dụng cho doanh nghiệp hoạt động sản xuất, kinh doanh khu công nghiệp nhận chấp tài sản gắn liền với đất, tổ chức tín dụng chưa hoàn toàn yên tâm pháp luật đất đai hành thiếu vắng quy định việc xử lý tài sản gắn liền với đất khu công nghiệp Luật đất đai nêu nguyên tắc chung điểm c khoản điều 175 LDD 2013 trường hợp nhà nước cho doanh nghiệp thuê đất hàng năm bán tài sản gắn liền với đất “người mua tài sản nhà nước tiếp tục cho th đất mục đích xác định” Ở đây, doanh nghiệp chủ thể thuê đất từ chủ đầu tư trực tiếp nhà nước cho thuê đất Đặt vấn đề, phải nguyên tắc chung theo điều 175 không hợp lý? Quan hệ pháp luật dân khơng có quy phạm điều chỉnh nên áp dụng pháp luật tương tự luật đất đai, theo chủ thể nhận chấp chủ thể (bên thuê) hợp đồng thuê với chủ đầu tư Dẫu phủ nhận vấn đề quan trọng luật đất đai, áp dụng pháp luật tương tự để giải để hạn chế tranh chấp phát sinh VIII Thực trạng Bên cạnh nỗ lực kết đạt được, lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đất đai, tài sản nhà nước nhiều hạn chế cần phải khắc phục Cụ thể: • Pháp luật quản lý, sử dụng tài sản nhà nước quy định phân tán, chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ, chưa điều chỉnh bao quát hết quan hệ quản lý, sử dụng tài sản nhà nước hiệu lực pháp lý thấp Trong hệ thống pháp luật hành nước ta có nhiều văn quy phạm pháp luật liên quan đến tài sản nhà nước, từ Hiến pháp nghị định, định, thông tư trưởng, thủ trưởng quan ngang lại phân tán Trong thời điểm nay, hai văn cấp nghị định Chính phủ Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 6/3/1998 quản lý tài sản nhà nước Nghị định số 137/2006/NĐ-CP ngày 14/11/2006 quy định việc phân cấp quản lý nhà nước tài sản nhà nước quan hành chính, đơn vị nghiệp công lập, tài sản xác lập quyền sở hữu nhà nước hai văn pháp luật chuyên ngành quan trọng nhất, quy định tập trung quản lý, sử dụng tài sản nhà nước Tuy nhiên, quy định chủ yếu tập trung vào việc quản lý, sử dụng tài sản nhà nước quan hành chính, đơn vị nghiệp cơng lập, cịn quan hệ quản lý, sử dụng tài sản nhà nước tổ chức trị, trị – xã hội, xã hội – nghề nghiệp chưa quy định rõ ràng, đầy đủ • Các quan quản lý nhà nước chưa thực quản lý, theo dõi sát thực trạng biến động tài sản nhà nước Thực tế, tình trạng sử dụng đất đai, tài sản nhà nước sai mục đích, sai tiêu chuẩn, định mức, chế độ, lãng phí cịn xảy phổ biến lĩnh vực, quan, tổ chức Đất đai, trụ sở làm việc quan nhà nước, đơn vị nghiệp, tổ chức xã hội doanh nghiệp cịn bị lãng phí, sử dụng sai mục đích như: bỏ trống, cho thuê, cho mượn, sử dụng để kinh doanh sai mục đích… cịn xảy thường xun Hiện cịn tình trạng nhiều quan, tổ chức chiếm giữ nhiều nhà, đất so với nhu cầu sử dụng thực tế, sử dụng sai mục đích lãng phí, chưa tận dụng hết nguồn lực tài từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội Quỹ đất chưa sử dụng lớn (3.164 nghìn ha) việc khai thác quỹ đất đưa vào sử dụng thời gian qua chưa đạt tiêu mà Quốc hội duyệt (bình quân đạt 95,15%), việc khai thác, sử dụng đất đai chưa thực tiết kiệm, hiệu Quỹ đất sử dụng vào mục đích cơng cộng giao thơng, bưu viễn thơng, văn hố, giáo dục đào tạo, y tế, thể dục thể thao, sở nghiên cứu khoa học, dịch vụ xã hội… (1.207 nghìn ha) chưa khai thác, sử dụng cách hiệu Việc sử dụng đất chưa tuân thủ triệt để theo quy hoạch dẫn đến mặt giảm hiệu sử dụng đất, mặt khác hạn chế khả khai thác tối đa nguồn lực tài từ đất đai vào ngân sách nhà nước nói riêng phát triển kinh tế - xã hội nói chung Việc xác định nghĩa vụ tài đất đai cụ thể cơng trình ngầm chưa đánh giá, quan tâm mức, dẫn tới tính tốn thu tiền sử dụng đất chưa đảm bảo tính khoa học Tình trạng dự án chậm triển khai, đất đai bị bỏ trống, tương đối phổ biến; Việc giao đất, cho thuê đất phần lớn theo hình thức định, chưa thực triệt để theo chế đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất • Cơng tác quản lý tài đất đai, tài ngun khác cịn nhiều sơ hở Một số địa phương xác định giá thuê đất thấp nhiều so với quy định Tình trạng bao cấp đất đai cho tổ chức, cá nhân nhà nước giao đất số dự án số địa phương tiếp diễn giá đất tính thu tiền sử dụng đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thấp so với quy định Bên cạnh đó, việc sử dụng tài sản nhà nước giao tổ chức trị – xã hội, tổ chức xã hội vấn đề đáng quan ngại dư luận quan tâm Nếu cách khoảng 10 năm, khơng người dân Hà Nội xúc trước việc trụ sở Câu lạc Đoàn kết 63 Lý Thái Tổ (Hà Nội) bị tổ chức chủ quản đem liên doanh với nước ngồi nay, việc tương tự xảy khơng cịn Việc quản lý sử dụng trụ sở TP.Hồ Chí Minh nhiều bộ, ngành trung ương, việc quản lý sử dụng nhà nghỉ, khách sạn nước số cấp cơng đồn hay vụ việc xây dựng trụ sở làm việc lớn rồi, cho tổ chức khác thuê thách thức quan có trách nhiệm người dân quan tâm quản lý sử dụng tài sản nhà nước Một điều đáng lưu ý hầu hết số tiền thu từ hoạt động đem tài sản nhà nước liên doanh, cho thuê, kinh doanh không thu đầy đủ ngân sách nhà nước kèm với khơng biểu hiệu tiêu cực, tham nhũng, đoàn kết phân chia lợi nhuận thu được… • Việc quản lý nhà nước chuyên ngành tài sản nhà nước nhiều hạn chế, bị động thiếu tính chuyên nghiệp Tổ chức máy quản lý tài sản nhà nước cấp phận giúp quyền cấp thực nhiệm vụ quản lý nhà nước tài sản nhà nước quy định việc triển khai thực tế chậm thiếu triệt để; hệ thống thông tin phạm vi nước làm để đạo công tác quản lý tài sản nhà nước thiếu yếu • Mặc dù hệ thống sách thu ngân sách nhà nước từ đất chi đầu tư vào đất hình thành tính đồng bộ, thống chặt chẽ chưa cao, chưa phù hợp điều kiện thực tế; chưa trở thành công cụ sắc bén phục vụ công tác quản lý sử dụng đất đai tiết kiệm có hiệu Chính sách ưu đãi miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo pháp luật khuyến khích đầu tư, cho đối tượng sách cịn bất cập như: quy định ưu đãi trùng (vừa ưu đãi qua đơn giá vừa ưu đãi theo pháp luật đầu tư với tiêu chí lĩnh vực địa bàn) Chính sách ưu đãi đầu tư tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo pháp luật đầu tư tương đối bao quát đầy đủ, nhiên, lĩnh vực lại có ưu đãi riêng cao dẫn đến thiếu đồng bộ… • Việc xử lý dự án giao đất đến chưa hồn thành nghĩa vụ tài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phức tạp; dự án có quy mơ lớn, cơng tác giải phóng mặt qua nhiều năm, thức có định giao đất bàn giao đất thực tế dẫn đến phải xác định nghĩa vụ tài theo giá đất số tiền phải nộp lớn vượt khả doanh nghiệp, nhiều dự án sau giải phóng mặt thực bán nhà, đất cho dân thông qua hợp đồng góp vốn dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại • Việc khai thác nguồn lực tài từ đất đai chưa thực hiệu quả, tập đồn kinh tế, tổng cơng ty nhà nước Qua khảo sát chi phí tiền th đất hàng năm tổng chi phí sản xuất kinh doanh doanh nghiệp vào khoảng 5% nên tình trạng giữ đất, để đất lãng phí tổng cơng ty, tập đồn kinh tế cịn phổ biến • Phương thức khai thác nguồn lực tài từ đất đai mang nặng tính hành chính, chưa phù hợp với nguyên tắc thị trường Mặc dù có đa dạng song cấu nguồn tài khai thác từ đất đai cịn chênh lệch lớn so sánh quy mơ hình thức Các hình thức tăng thu phù hợp với nguyên tắc thị trường đấu giá, định giá chưa đạt hiệu rõ nét Nguồn thu từ cho thuê đất khu công nghiệp chưa hiệu Nguồn chênh lệch giá trị đất sau thực kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, giá cho thuê chủ đầu tư nước cao so với giá giao đất Việt Nam song phía Việt Nam điều tiết khoản chênh lệch làm thất giá trị lớn nguồn lực tài từ đất đai 10 TÀI LIỆU THAM KHẢO: Giáo trình Luật Đất Đai Khoa Luật, ĐHQGHN Luật Đất Đai 2013 http://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu-trao-doi/khai-thac-nguon-luc-tai-chinh-tu-dat-dai-oviet-nam-nhung-thanh-cong-va-han-che-226.html Bài tập: Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp? Liên hệ thực tế? Bài làm Một số Khái niệm: Luật Đầu tư 2014 quy định sau: - Khu công nghiệp khu tập trung doanh nghiệp lớn chuyên sản xuất mặt hàng công nghiệp dịch vụ sản xuất cơng nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, khơng có dân cư sinh sống Chính phủ Thủ tướng ký định thành lập - Cụm công nghiệp khu vực tập trung doanh nghiệp vừa nhỏ, hoạt động lĩnh vực sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp, sở dịch vụ phục vụ sản xuất, thường có quy mơ khơng q 50 ha, có ranh giới địa lý xác định, khơng có dân cư sinh sống UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương định thành lập - Khu chế xuất khu công nghiệp đặc biệt dành riêng cho doanh nghiệp chuyên sản xuất mặt hàng xuất nước hay doanh nghiệp cung cấp dịch vụ liên quan đến hoạt động xuất – nhập khẩu, khơng có dân cư sinh sống, Chính phủ Thủ tướng ký định thành lập Nguyên tắc sử dụng loại đất này: - Việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt - Khi quy hoạch, thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, cơng trình cơng cộng nằm ngồi khu công nghiệp, khu chế xuất phục vụ đời sống người lao động làm việc khu công nghiệp, khu chế xuất 18 phải mạnh có cơng tác quản lý đất đai tốt, không để bỏ hoang đất nhiều năm chậm khai thác, vi phạm pháp luật quản lý sử dụng đất bị xử lý nặng triệt để Hiện nay, nước giới thay đổi, ngày mạnh hơn, đại hơn, đem đến bước tiến lớn cho nhân loại Đất nước chậm nước khác, trở nên lạc hậu, theo chậm bước tiến người Muốn thế, cần phải tìm hiểu thay đổi nước khác, lấy kinh nghiệm từ thất bại, thành công nước khác để gợi mở áp dụng vào nước để phát triển đất nước cách tốt đẹp hơn, sánh vai với cường quốc năm châu Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Bài tiểu luận QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KHU CÔNG NGHIỆP, KHU CHẾ XUẤT, CỤM CÔNG NGHIỆP LIÊN HỆ THỰC TẾ 19 Học phần: Pháp luật Đất đai – Môi trường Họ Tên: Nguyễn Khắc Minh – K63A MSV: 18061235 A Tổng quan I Giải thích từ ngữ Khu công nghiệp khu tập trung doanh nghiệp lớn chuyên sản xuất mặt hàng công nghiệp dịch vụ sản xuất cơng nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, khơng có dân cư sinh sống Chính phủ Thủ tướng ký định thành lập Cụm công nghiệp khu vực tập trung doanh nghiệp vừa nhỏ, hoạt động lĩnh vực sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp, sở dịch vụ phục vụ sản xuất, thường có quy mơ khơng q 50 ha, có ranh giới địa lý xác định, khơng có dân cư sinh sống UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương định thành lập Cụm cơng nghiệp có quy mơ diện tích khơng vượt q 75 khơng 10 Riêng cụm công nghiệp huyện miền núi cụm cơng nghiệp làng nghề có quy mơ diện tích khơng vượt q 75 không Khu chế xuất khu công nghiệp đặc biệt dành riêng cho doanh nghiệp chuyên sản xuất mặt hàng xuất nước hay doanh nghiệp cung cấp dịch vụ liên quan đến hoạt động xuất – nhập khẩu, khơng có dân cư sinh sống, Chính phủ Thủ tướng ký định thành lập Tổ chức kinh tế tổ chức thành lập hoạt động theo quy định pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã tổ chức khác thực hoạt động đầu tư kinh doanh Hộ gia đình sử dụng đất người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi doanh nghiệp có nhà đầu tư nước ngồi thành viên cổ đông 20 II Nguyên tắc sử dụng Theo khoản điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Khi quy hoạch, thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, cơng trình cơng cộng nằm ngồi khu cơng nghiệp, khu chế xuất phục vụ đời sống người lao động làm việc khu công nghiệp, khu chế xuất.” Người sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất phải sử dụng đất mục đích xác định, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất có quyền, nghĩa vụ theo quy định Luật đất đai 2013 III Hình thức sử dụng Tại khoản điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định: “2 Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp người sử dụng đất sử dụng theo hình thức thuê đất Nhà nước cho thuê đất tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm cơng nghiệp, khu chế xuất Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm người Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê người Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê trả tiền thuê đất hàng năm Nhà đầu tư miễn tiền thuê đất diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.” B Chủ thể sử dụng đất I Những chủ thể sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp Điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định chủ thể sau phép sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm cơng nghiệp: 21 • Nhà nước cho thuê đất tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm cơng nghiệp, khu chế xuất • Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp, khu chế xuất • Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng tổ chức kinh tế khác II Quyền nghĩa vụ chủ thể sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp Các quyền nghĩa vụ chung Chủ thể sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm cơng nghiệp có quyền nghĩa vụ chung người sử dụng đất Theo điều 166 Luật Đất đai quy định quyền chung người sử dụng đất: “1 Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Hưởng thành lao động, kết đầu tư đất Hưởng lợi ích cơng trình Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp Được Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp Được Nhà nước bảo hộ người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp đất đai Được bồi thường Nhà nước thu hồi đất theo quy định Luật Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai.” Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định nghĩa vụ chung người sử dụng đất “1 Sử dụng đất mục đích, ranh giới đất, quy định sử dụng độ sâu 22 lòng đất chiều cao khơng, bảo vệ cơng trình cơng cộng lòng đất tuân theo quy định khác pháp luật có liên quan Thực kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật Thực biện pháp bảo vệ đất Tuân theo quy định bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp người sử dụng đất có liên quan Tuân theo quy định pháp luật việc tìm thấy vật lịng đất Giao lại đất Nhà nước có định thu hồi đất, hết thời hạn sử dụng đất mà khơng quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.” Quyền nghĩa vụ chủ thể a Tổ chức kinh tế Với trường hợp tổ chức kinh tế thuê lại đất trả tiền thuê lần cho thời gian th có quyền quy định khoản điều 174 Luật Đất đai 2013 Theo đó, tổ chức kinh tế có quyền sau: • Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất • Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê • Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng cơng trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định pháp luật • Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam • Góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước theo quy định pháp luật 23 Trong trường hợp tổ chức kinh tế thuê lại đất trả tiền th đất hàng năm họ có thêm quyền nghĩa vụ quy định điều 175 Luật Đất đai 2013: • Thế chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam • Bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất th có đủ điều kiện quy định Điều 189 Luật Đất đai 2013; người mua tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định • Góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất th; người nhận góp vốn tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định • Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đất xây dựng xong kết cấu hạ tầng trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất b Hộ gia đình, cá nhân Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp, khu chế xuất có quyền nghĩa vụ theo hai trường hợp: – Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian th có quyền nghĩa vụ sau: (được thực giao dịch dân quyền sử đụng đất) • Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác; • Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật • Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam thuê quyền sử dụng đất; • Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc theo pháp luật • Hộ gia đình Nhà nước giao đất, hộ có thành viên chết quyền sử dụng đất thành viên để thừa kí theo di chúc theo pháp luật • Trường hợp người thừa kế người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng quy định khoản Điều 186 Luật đất đai 2013 nhận thừa kế quyền sử dụng đất; không thuộc đối tượng quy định khoản Điều 186 Luật đất đai 2013 hưởng giá trị phần thừa kế • Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định điểm c khoản Điều 174 Luật đất đai 2013; tặng cho quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng quy định khoản Điều 186 Luật đất đai 2013 24 • Thế chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật • Góp vốn quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước để hợp tác sản xuất, kinh doanh Có thể thấy trường hợp này, hộ gia đình, cá nhân có đầy đủ quyền để thực giao dịch dân quyền sử dụng đất – Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền th đất hàng năm có quyền nghĩa vụ giống nhóm (ii) nêu (chỉ định đoạt tài sản có đất): • Bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; người mua tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định; • Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người tặng cho tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định; • Cho thuê tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê theo quy, định pháp luật dân sự; • Thế chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật; • Góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định Trường hợp này, hộ gia đình, cá nhân khơng thể thực giao dịch dân quyền sử dụng đất mà có quyền định đoạt tài sản đất c Người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Với trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất lần cho thời gian th có quyền nghĩa vụ sau: • Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất; • Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; 25 • Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng cơng trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định pháp luật; • Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; • Góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước theo quy định pháp luật Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất hàng năm có quyền nghĩa vụ sau: • Thế chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam • Bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất th có đủ điều kiện quy định Điều 189 Luật Đất đai 2013; người mua tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định • Góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định • Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đất xây dựng xong kết cấu hạ tầng trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất C Liên hệ thực tế Q trình quản lí, sử dụng đất đai tồn tài số vướng mắc, hạn chế: • Hiện chưa có quy định cụ thể “tổ chức kinh tế” “tổ chức kinh tế” gồm cụ thể tổ chức nên gây lúng túng q trình thực góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất • Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp nhà đầu tư khu công nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm nhà đầu tư thứ cấp thuê lại với hình thức trả tiền thuê hàng năm: Cụ thể: “Nếu trả tiền thuê đất hàng năm cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm” Các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu cơng nghiệp khơng có khả trả tiền thuê đất lần, số tiền phải đóng lớn doanh nghiệp thứ cấp hồn tồn có khả trả tiền th đất lần Tuy nhiên, doanh nghiệp thứ cấp lại không trả tiền thuê đất lần quy định nêu Trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà đầu tư thứ cấp có dịng chữ “trả 26 tiền thuê đất hàng năm” Điều trở thành khó khăn doanh nghiệp muốn chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng Bởi vì, ngân hàng không chấp nhận trường hợp chấp vay vốn Như vậy, doanh nghiệp gặp khó khăn việc huy động vốn để sản xuất, kinh doanh Nên chăng, quy định cần sửa đổi theo hướng cho phép nhà đầu tư ban đầu thứ cấp lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền lần thuê đất trả tiền hàng năm tùy theo khả tài họ • Đơn giá thuê đất (mức tỷ lệ % giá đất) thực tế thấp so với mức thu tiền sử dụng đất, dẫn đến hạn chế nguồn thu khơng khuyến khích sử dụng đất có hiệu quả; khơng cơng nghĩa vụ tài nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước 27 TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai 2013 Nghị định 01/2017/NĐ-CP Nghị định 68/2017/NĐ-CP Họ tên: Trần Bảo Minh Lớp: K63A Mã SV: 18061111 BÀI TẬP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỀ BÀI Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp Liên hệ thực tế? Bài làm Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp thuộc nhóm đất phi nơng nghiệp điểm đ khoản Điều 10 Luật Đất đai 2013 Trước tiên cần tìm hiểu khái niệm khu cơng nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp Luật Đầu tư 2014 quy định sau: + Khu công nghiệp khu tập trung doanh nghiệp lớn chuyên sản xuất mặt hàng công nghiệp dịch vụ sản xuất công nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, khơng có dân cư sinh sống Chính phủ Thủ tướng ký định thành lập + Cụm công nghiệp khu vực tập trung doanh nghiệp vừa nhỏ, hoạt động lĩnh vực sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp, sở dịch vụ phục vụ sản xuất, thường có quy mơ khơng q 50 ha, có ranh giới địa lý xác định, khơng có dân cư sinh sống UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương định thành lập + Khu chế xuất khu công nghiệp đặc biệt dành riêng cho doanh nghiệp chuyên sản xuất mặt hàng xuất nước hay doanh nghiệp cung cấp dịch vụ liên quan đến hoạt động xuất – nhập khẩu, khơng có dân cư sinh sống, Chính 28 phủ Thủ tướng ký định thành lập Về nguyên tắc sử dụng loại đất quy định việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất quy hoạch chi tiết xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Khi quy hoạch thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất phải đồng thời lập quy hoạch xây dựng khu nhà ở, cơng trình cơng cộng nằm ngồi khu cơng nghiệp, khu chế xuất phục vụ đời sống người lao động làm việc khu công nghiệp, khu chế xuất Theo quy định pháp luật, hình thức sử dụng đất khu cơng nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp quy định khoản Điều 149 Luật đất đai 2013, đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp người sử dụng đất sử dụng theo hình thức thuê đất Cụ thể: + Nhà nước cho thuê đất tổ chức kinh tế người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp cụm công nghiệp khu chế xuất Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm người nhà nước cho thuê đất có quyền cho th lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê người nhà nước cho thuê đất có quyền cho th lại đất với hình thức trả tiền thuê đất lần trả tiền thuê đất hàng năm + Nhà đầu tư miễn tiền thuê đất diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất quy định khoản Điều 149 Luật Đất đai 2013 sau: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đầu tư vào sản xuất kinh doanh khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng có quyền nghĩa vụ sau: Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian th có quyền nghĩa vụ quy định Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 cụ thể sau: Tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê có quyền nghĩa vụ định Điều 29 166 Điều 170 Luật Tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều có quyền sau đây: a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng cơng trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định pháp luật; d) Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; đ) Góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước theo quy định pháp luật Tổ chức nghiệp công lập tự chủ tài Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê mà tiền th đất trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có quyền nghĩa vụ quy định khoản khoản Điều này; việc thực quyền phải chấp thuận văn quan nhà nước có thẩm quyền Trường hợp tổ chức nghiệp công lập tự chủ tài Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê mà tiền thuê đất trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có quyền nghĩa vụ quy định Điều 173 Luật Tổ chức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền th đất có quyền nghĩa vụ sau đây: 30 a) Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án xây dựng kinh doanh nhà mà miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai trường hợp không miễn không giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; b) Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư mục đích lợi nhuận khơng thuộc trường hợp quy định điểm a khoản mà giảm tiền sử dụng đất, tiền th đất có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai trường hợp không miễn không giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất loại đất có mục đích sử dụng tương ứng; c) Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định điểm a khoản mà miễn tiền sử dụng đất, tiền th đất có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm loại đất có mục đích sử dụng tương ứng Trường hợp thuê lại đất trả tiền th đất hàng năm có quyền nghĩa vụ quy định Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 cụ thể sau: Tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp công lập Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền nghĩa vụ sau đây: a) Quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật này; b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam c) Bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê có đủ điều kiện quy định Điều 189 Luật này; người mua tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định d) Góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đất xây dựng xong kết cấu hạ tầng trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp công lập sử dụng đất thuê tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngồi khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp, khu chế xuất có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật dân 31 Người sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất phải sử dụng đất mục đích xác định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định luật đất đai năm 2013 Hiện nay, việc sử dụng phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp cịn nhiều hạn chế kể đến quỹ đất cịn trống sẵn sàng cho th khơng nhiều, lại bị chia cắt, phân tán manh mún; số doanh nghiệp lợi dụng sách ưu đãi miễn giảm thuế để dành phần, chuyển nhượng, thuê lại kiếm lợi; nhiều diện tích đất chậm triển khai, khơng đưa vào sản xuất Nhiều đơn vị cho thuê lại đất nhà xưởng đất khơng mục đích, ngành nghề quy định khu công nghiệp Đối với cụm công nghiệp thuộc thẩm quyền cấp tỉnh thành lập nên phát triển cịn dàn trải, diện tích chiếm đất lớn, tỷ lệ diện tích đất đưa vào sử dụng cịn thấp, gây lãng phí xúc dư luận, … Những hạn chế xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau: việc quản lý quy hoạch khu công nghiệp không quán, chưa nghiêm; việc điều chỉnh, chuyển đổi mục đích sử dụng đất khu công nghiệp không hợp lý; công tác đầu tư hạ tầng số khu công nghiệp kéo dài nhiều năm, không bảo đảm tiến độ theo quy hoạch vướng đền bù giải tỏa; quản lý bố trí cho th đất khu cơng nghiệp chưa tốt, dẫn đến tượng chia lô bán không quy hoạch, … Từ nguyên nhân hạn chế nêu rút số kiến nghị đề xuất để việc phát triển khu công nghiệp tạo hệ thống kết cấu hạ tầng tương đối hồn chỉnh, có giá trị lâu dài, không phục vụ riêng cho khu cơng nghiệp mà cịn góp phần chỉnh trang thị, thay đổi mặt địa phương, thúc đẩy tốc độ phát triển khu thị, phát triển khu cơng nghiệp phải có tầm nhìn dài hạn lấy hiệu kinh tế xã hội, môi trường mục tiêu cao nhất, phù hợp với định hướng phát triển phân bố lực lượng sản xuất hợp lý nước vùng lãnh thổ; phát triển khu cơng nghiệp với nhiều hình thức hoạt động đa dạng hóa hình thức đầu tư tăng cư-ờng tham gia thành phần kinh tế hợp tác quốc tế; phát triển khu cơng nghiệp phải liền với đổi mới, hồn thiện biện pháp quản lý, … Bởi tài ngun đất đai vơ giá, có ý nghĩa sống quốc gia Do vậy, quy định chặt chẽ việc sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp hiệu kinh tế xã hội tăng, góp phần đảm bảo an ninh lương thực trật tự an toàn xã hội, thúc đẩy phát triển toàn diện đất nước 32 ... LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỀ BÀI Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp Liên hệ thực tế? Bài làm Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm cơng nghiệp thuộc nhóm đất phi... đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp Các quyền nghĩa vụ chung Chủ thể sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm cơng nghiệp có quyền nghĩa vụ chung người sử dụng đất Theo điều... Hình thức sử dụng đất khu cơng nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp Theo khoản Điều 149 LĐĐ 2013 quy định: Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp người sử dụng đất sử dụng theo hình