Bài tiểu luận luật Dân sự về đề tài quyền bề mặt...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
Mục Lục Lời mở đầu Nội dung .1 I Quyền bề mặt 1 Nguồn gốc Khái niệm 3 Căn xác lập quyền bề mặt .3 Thời điểm có hiệu lực quyền bề mặt Thời hạn quyền bề mặt Nội dung quyền bề mặt Chấm dứt quyền bề mặt .7 Xử lý tài sản quyền bề mặt chấm dứt II Đánh giá quyền bề mặt Những thành công đem lại Những hạn chế kiến nghị .13 Kết luận 15 Lời mở đầu Thuật ngữ quyền bề mặt đời tồn từ lâu giới Có nhiều quốc gia ghi nhận quyền vào pháp luật đất nước Ở pháp luật dân Việt Nam, Bộ luật dân năm 1995 Bộ luật dân năm 2005 chưa ghi nhận quy định quyền bề mặt nhiều lý khác Đến năm 2015 quyền bề mặt lần quy định Bộ luật Dân năm 2015 thức có hiệu lực thi hành vào ngày 01/01/2017 ghi nhận quyền người chủ sở hữu, sử dụng tài sản quyền bề mặt, việc ghi nhận quyền việc cần thiết đáp ứng yêu cầu phát triển, đổi xã hội Quyền bề mặt điểm pháp luật Dân Việt Nam, việc nghiên cứu quyền bề mặt giúp cho có nhìn rõ nét quyền từ áp dụng hiệu vào sống khắc phục hạn chế vướng mắc lý luận thực tiễn đời sống góp phần phát triển đất nước Chính lý mà em định chọn đề tài “quyền bề mặt theo quy định Bộ luật Dân 2015” đề phân tích nghiên cứu Trong q trình tìm hiểu nguồn tư liệu, kết hợp với vốn hiểu biết hạn chế thân hẳn tồn số khuyết điểm, thế, mong quý thầy thơng cảm đóng góp ý kiến để làm em hoàn thiện Nội dung I Quyền bề mặt Nguồn gốc Thuật ngữ “quyền đối vật” “quyền bề mặt” tồn từ lâu lịch sử (kể từ thời kỳ La Mã) Trong pháp luật La Mã, quyền đối vật (vật quyền) bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sở hữu, quyền địa dịch, quyền dụng ích cá nhân, quyền bề mặt quyền cầm cố Quyền bề mặt có dạng đặc biệt là: quyền người thuê trường kỳ đất canh tác (emphyteusis) quyền xây dựng cơng trình đất người khác (superficies) Các vật quyền chia thành hai loại: vật quyền yếu vật quyền phụ thuộc Vật quyền yếu vật quyền xác lập chủ sở hữu với tài sản thuộc sở hữu mình, vật quyền đầy đủ cho phép người có quyền thu lợi ích từ vật thơng qua việc khai thác cách trọn vẹn khả kinh tế vật Còn vật quyền phụ thuộc vật quyền xác lập tài sản người khác, quyền chủ thể chủ sở hữu tài sản có quyền sử dụng hưởng lợi ích mà tài sản đem lại Vật quyền phụ phải phát sinh sở vật quyền (vật quyền ln có trước), tác động hạn chế lên vật, khơng xâm phạm lợi ích hợp pháp chủ sở hữu vật, nên vật quyền phụ gọi vật quyền hạn chế Từ khái niệm nêu kết luận quyền bề mặt vật quyền phụ thuộc Vd: cho hàng xóm sử dụng lối qua phần đất nhà tạo điều kiện cho hàng xóm trồng trọt, chăn ni… Pháp luật La Mã quy định rằng: quyền bề mặt, giống quyền canh tác, vô thời hạn thời gian dài Quyền bề mặt xác lập, chuyển dịch chấm dứt giống quyền canh tác Quyền bề mặt để thừa kế Quyền bề mặt chấm dứt hết thời hạn thuê, không trả tiền thuê khoảng thời gian định Ngoài ra, La Mã, người nhận giấy phép xây dựng vị trí cách đó, có quyền bề mặt Vì vậy, theo cách hiểu ban đầu “quyền bề mặt” quyền sử dụng bề mặt đất để tạo lập tài sản gắn liền với đất (xây dựng cơng trình, canh tách trồng) người có quyền bề mặt cách thỏa thuận với chủ sở hữu đất cho phép xây dựng cơng trình đó, cách vậy, người có quyền bề mặt Họ phải tốn chi phí hợp lý cho chủ đất theo thỏa thuận, tiền thuê đất Như vậy, từ cách hiểu quyền bề mặt với phạm vi hẹp luật La Mã quyền sử dụng đất để xây dựng cơng trình Ngày nay, cách hiểu quyền bề mặt pháp luật quốc gia giới có phạm vi rộng hơn, nguyên nhân mở rộng mục đích việc sử dụng đất người có quyền bề mặt Đó khơng để tạo lập cơng trình mà để tạo lập loại tài sản gắn liền với đất Hơn nữa, quyền bề mặt mở rộng phạm vi thực quyền đến phần khơng gian nằm lịng đất Pháp luật Việt Nam dựa cách hiểu để bổ sung vào đạo luật quyền bề mặt Khái niệm So với Bộ luật dân trước Bộ luật dân 2015 lần đề cập đến quyền bề mặt với nội dung đề cập điều 267 BLDS năm 2015 “Quyền bề mặt quyền chủ thể mặt đất,mặt nước, khoảng không gian mặt đất, mặt nước lòng đất mà quyền sử dụng đất thuộc chủ thể khác.” Vd: “Ơng Tám ký hợp đồng cho ông Ba thuê đất Trên thực tế ông Ba người sử dụng đất cách hợp pháp ông Ba lại không Luật Đất đai thừa nhận với tư cách “người sử dụng đất” mà phải ông Tám, người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Do đó, ơng Ba th để sử dụng đất, xây dựng, khai thác, chấp tài sản đất giao kết hợp đồng khác chuyển nhượng, tặng cho, để lại thừa kế quyền sử dụng đất, quyền thuộc ông Tám.” Điều 267 Bộ luật dân 2015 quy định phạm vi quyền bề mặt gồm có: mặt đất, mặt nước, khoảng không gian mặt đất, mặt nước lịng đất Có thể thấy rằng, phạm vi quyền bề mặt quy định điều luật rộng phạm vi quyền bề mặt luật La Mã Theo đó, chủ thể quyền bề mặt khơng có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng khơng gian mặt đất, mặt nước mà cịn có quyền khai thác, sử dụng lòng đất thuộc quyền sử dụng đất người khác để xây dựng cơng trình, trồng cây, canh tác Một nguyên tắc cần phải ý nghiên cứu quyền bề mặt, là: có đất thuộc đất, ngun tắc pháp luật nhiều quốc gia ghi nhận đến ngày Nguyên tắc hiểu là: tài sản có đất (cây cối, cơng trình xây dựng) coi phần đất thuộc chủ sở hữu mảnh đất Phạm vi quyền sở hữu chủ sở hữu đất mở rộng cho lòng đất khoảng khơng phía đất (cho đến việc sử dụng khoảng khơng cịn gắn với sử dụng bề mặt đất) Căn xác lập quyền bề mặt Điều 268 Bộ luật dân năm 2015 quy định: quyền bề mặt xác lập theo quy định luật, theo thỏa thuận theo di chúc Thông thường, việc xác lập quyền bề mặt thỏa thuận hai bên, bên tự thỏa thuận thời hạn quyền bề mặt mà không vượt thời hạn quyền sử dụng đất Một điều quan trọng đặt quyền bề mặt phải xác lập từ quyền sở hữu hợp pháp Nghĩa là, chủ sở hữu đất người có quyền bề mặt ký kết hợp đồng nhằm xác lập quyền bề mặt chủ đất phải chủ sở hữu hợp pháp đất Nếu quyền bề mặt xác lập từ người khác mà sở hữu quyền mặt quyền bề mặt trước phải xác lập cách hợp pháp Ví dụ: bên ký kết với hợp đồng chuyển nhượng quyền bề mặt Người chủ sử dụng đất bảo lưu quyền sở hữu mình, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người sử dụng đất Bên mua quyền bề mặt có tồn quyền sử dụng bề mặt miếng đất này, có quyền chuyển nhượng lại quyền bề mặt khơng có nhu cầu sử dụng tiếp Người sử dụng đất để lại di chúc phần quyền bề mặt quyền tài sản khác Thời điểm có hiệu lực quyền bề mặt Quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian mặt đất, mặt nước lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác luật liên quan có quy định khác Quyền bề mặt có hiệu lực cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác Như vậy, thời điểm có hiệu lực quyền bề mặt tính từ thời điểm chuyển giao quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận thời điểm có hiệu lực hợp đồng pháp luật quy định khác Thời hạn quyền bề mặt Khoản Điều 270 Bộ luật dân năm 2015 quy đinh: “Thời hạn quyền bề mặt xác định theo quy định luật, theo thỏa thuận di chúc không vượt thời hạn quyền sử dụng đất.” Thời hạn quyền sử dụng đất chia thành loại sau: đất sử dụng ổn định lâu dài, đất sử dụng có thời hạn Căn Điều 125, 126 Luật Đất đai năm 2013 Trong đó, đất sử dụng ổn định lâu dài gồm đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng; đất nông nghiệp cộng đồng dân cư sử dụng; đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất rừng tự nhiên; đất thương mại, dịch vụ, đất sở sản xuất phi nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định mà đất Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê; đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh… Đối với loại đất quyền bề mặt vơ thời hạn Đối với đất sử dụng có thời hạn thời hạn ghi rõ định giao đất, định cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất Nhà nước Thời hạn quy định Điều 126 Luật đất đai 2013 sau: Thời hạn cho th đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân không 50 năm; Thời hạn giao đất, cho thuê đất tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực dự án đầu tư; người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi để thực dự án đầu tư Việt Nam xem xét, định sở dự án đầu tư đơn xin giao đất, thuê đất không 50 năm;… Ngồi ra, có trường hợp thời hạn sử dụng đất lên đến 70 năm Các thời hạn sử dụng đất tương đối dài, chưa kể chủ thể sử dụng đất yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn mà khơng giới hạn số lần Như vậy, loại đất có thời hạn sử dụng quyền bề mặt có thời hạn Bởi quyền bề mặt gắn liền với quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất hết thời hạn quyền bề mặt hết thời hạn theo Thực tế, quyền bề mặt xác lập gắn với mặt đất, mặt nước, nên thời hạn hưởng quyền bề mặt tối đa thời hạn sử dụng đất phù hợp tránh tranh chấp nảy sinh thời hạn quy định vượt thời hạn sử dụng đất Hơn nữa, pháp luật Việt Nam không quy định bắt buộc bên phải ghi rõ thời hạn quyền bề mặt văn thỏa thuận di chúc Do đó, văn xác lập quyền, quyền bề mặt ghi khoảng thời gian cụ thể không Để tránh việc xảy tranh chấp thời hạn quyền bề mặt không xác định rõ, pháp luật Việt Nam xây dựng quy định dự phòng cho trường hợp Cụ thể, khoản Điều 270 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: “Trường hợp thỏa thuận di chúc không xác định thời hạn quyền bề mặt bên có quyền chấm dứt quyền lúc phải thông báo văn cho bên biết trước 06 tháng” Theo đó, trường hợp quyền bề mặt không xác định thời hạn bên muốn chấm dứt quyền phải thông báo văn cho bên biết trước 06 tháng, có bên có thời gian chuẩn bị có giải pháp cụ thể để tránh thiệt hại xảy Nội dung quyền bề mặt Khoản Điều 271 Bộ luật dân năm 2015 quy định: “Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian mặt đất, mặt nước lòng đất thuộc quyền sử dụng đất người khác để xây dựng cơng trình, trồng cây, canh tác sở hữu tài sản tạo lập không trái với quy định Bộ luật này, pháp luật đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản quy định khác pháp luật có liên quan” Nội dung cụ thể quyền chủ sở hữu quyền bề mặt sử dụng bề mặt vào mục đích: canh tác, trồng cây, xây dựng cơng trình Chủ thể tiến hành đầu tư trồng cây, nuôi trồng thủy sản xây dựng cơng trình để phục vụ cho việc sản xuất, kinh doanh Lúc này, chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu tài sản tạo lập Tài sản đất hình thành thuộc quyền sở hữu người có quyền bề mặt, tài sản đất cơng trình xây dựng phải đăng ký quyền sở hữu người có quyền bề mặt phải làm thủ tục xin phép xây dựng theo quy định Luật Xây dựng đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất… Ngoài ra, khai thác, sử dụng tài sản đất người khác, người có quyền bề mặt cần phải thực theo quy định Luật Đất đai luật có liên quan Chủ thể có quyền bề mặt phép khai thác, sử dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, quyền tự định đoạt tài sản hình thành bề mặt cho chủ khác thông qua giao dịch mua bán, cho thuê, chấp, để lại thừa kế Trường hợp quyền bề mặt chuyển giao phần toàn chủ thể nhận chuyển giao kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt chuyển giao Chuyển giao việc chuyển quyền sở hữu tài sản quyền khai thác mặt nước, mặt đất, lòng đất cho người khác thông qua giao dịch mua bán, tặng cho, chấp, trao đổi tài sản Nếu quyền bề mặt chuyển giao phần chủ thể nhận chuyển giao có phần quyền bề mặt chuyển giao có nghĩa vụ tương ứng với phần quyền bề mặt chuyển giao Ví dụ: A xác lập quyền bề mặt 12.000 m2 đất trồng cà phê thuộc quyền sử dụng đất B với thời hạn 30 năm Mỗi năm A phải trả cho B 350 triệu đồng Nay A chuyển giao quyền bề mặt cho C xác lập 2/3 diện tích đất với giá 600 triệu đồng Kể từ thời điểm xác lập quyền bề mặt, C có nghĩa vụ trả cho B năm 100 triệu đồng đến hết thời hạn quyền bề mặt Ngoài ra, chủ thể nhận chuyển giao kế thừa quyền, nghĩa vụ phạm vi phần quyền bề mặt nhận chuyển giao Chấm dứt quyền bề mặt Thông thường hết thời hạn hưởng quyền bề mặt dẫn đến việc chấm dứt quyền bề mặt Nếu quyền bề mặt hình thành thời hạn (thỏa thuận, di chúc quy định luật), hết thời hạn quyền bề mặt chấm dứt Ví dụ: A thỏa thuận cho B hưởng quyền bề mặt vòng 20 năm Hết 20 năm theo thỏa thuận, quyền bề mặt B chấm dứt Trường hợp thứ hai, chủ thể có quyền bề mặt chủ thể có quyền sử dụng đất Tức là, chủ thể quyền bề mặt trở thành chủ sở hữu tài sản lúc chủ có tồn quyền chủ sở tài sản Lúc đó, chủ sở hữu có tồn quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản Hơn nữa, chủ thể lại có quyền tác động trực tiếp lên tài sản khơng cịn tác động lên tài sản người khác Vì vậy, quyền mặt chấm dứt Ví dụ: A thỏa thuận cho B hưởng quyền bề mặt vịng 20 năm Tuy nhiên, lý cá nhân vừa trải qua năm A lại thỏa thuận chuyển giao quyền sử dụng đất cho B Lúc B trở thành chủ sở hữu đất nên quyền bề mặt chấm dứt Trường hợp thứ ba, chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền Quyền bề mặt loại tài sản thuộc quyền sở hữu chủ sở hữu, chủ sở hữu tài sản khơng cịn nhu cầu khai thác quyền khơng muốn chuyển giao cho chủ thể khác nên từ bỏ quyền thuộc sở hữu Từ bỏ quyền hiểu chủ thể quyền khơng cịn kiểm sốt quyền cách tun bố từ bỏ quyền Ví dụ: A thỏa thuận cho B hưởng quyền bề mặt vịng 20 năm Tuy nhiên, lý cá nhân vừa trải qua năm B tuyên bố “từ bỏ quyền bề mặt này” Đây để làm chấm dứt quyền bề mặt B Trường hợp thứ tư, quyền bề mặt chấm dứt mà quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định Luật đất đai.Trong thực tiễn, trường hợp dẫn đến việc thu hồi đất cấp nhầm đất, cấp đất nằm vùng quy hoạch, nằm vùng giới giao thông, cấp đất khơng mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai… Nếu trường hợp đó, bên xác lập quyền mặt thu hồi đất quyền bề mặt bị chấm dứt Ngồi ra, quyền bề mặt cịn bị chấm dứt theo thỏa thuận bên theo quy định luật Ví dụ: A giao quyền sử dụng đất nông nghiệp thời hạn 50 năm Sau 20 năm khai thác, sử dụng không hiệu quả, A thỏa thuận cho B xác lập quyền bề mặt không thỏa thuận thời hạn chấm dứt quyền bề mặt Đối với loại đất nông nghiệp, A Nhà nước giao quyền sử dụng 50 năm, B hưởng quyền bề mặt diện tích đất A thời hạn cịn lại (30 năm) Sau thời hạn này, theo quy định Luật Đất đai quyền bề mặt chấm dứt Xử lý tài sản quyền bề mặt chấm dứt Khoản Điều 273 Bộ luật dân năm 2015 quy định: “khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian mặt đất, mặt nước long đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận theo quy định pháp luật” Việc trả lại bề mặt nhằm bảo đảm quyền lợi cho chủ sở hữu tài sản Nếu bên khơng có thỏa thuận riêng, chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu trước quyền bề mặt chấm dứt, chủ sở hữu tài sản phải di dời phá dỡ để trả lại tình trạng ban đầu đất Hiện nay, việc di dời tài sản đất gắn liền với đất hồn tồn Trong dạng tài sản cối tài sản có khả di dời cao nhất, điều khó với nhà cơng trình xây dựng có khả di dời Ví dụ nhà sàn hay cơng trình gỗ tháo rời để di chuyển hay chí di chuyển nguyên khối… Nếu tài sản thuộc trường hợp di dời chủ sở hữu tài sản lựa chọn “phá dỡ” để khơi phục tình trạng đất ban đầu Cách xử lý thể “triệt để, tuyệt đối” bảo vệ chủ sử dụng đất Tuy nhiên, việc phá dỡ lãng phí Vì vậy, pháp luật Việt Nam quy định để bảo vệ cho tài sản này, chuyển quyền sở hữu tài sản sang cho chủ sử dụng đất chủ sử dụng đất nhận tài sản Điều đặt nhằm trả lại cho chủ sở hữu mảnh đất ban đầu trước xác lập quyên bề mặt Trong trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước quyền bề mặt chấm dứt quyền sở hữu tài sản thuộc chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất khơng nhận tài sản Điều đặt nhiều trường hợp chủ thể quyền bề mặt khơng xử lý tài sản đất lý chi phí xử lý tài sản gây thiệt hại cho chử sở hữu chủ sở hữu có quyền yêu cầu bồi thường Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất khơng nhận tài sản mà phải xử lý tài sản chủ thể có quyền bề mặt phải tốn chi phí xử lý tài sản II Đánh giá quyền bề mặt Những thành công đem lại Quyền bề mặt, suy cho cùng, chế định pháp luật xây dựng để đưa vào sống, mà xác nhận nhà làm luật thực tiễn sinh động diễn đời sống dân Quyền bề mặt phát sinh phát triển sống đại hệ tất yếu q trình thị hố q trình phân cơng lại lao động xã hội bối cảnh kinh tế thị trường Pháp luật Việt Nam kế thừa nội dung cốt lõi chế định “quyền bề mặt” pháp luật La Mã pháp luật quốc gia khác giới từ xây dựng nên quy định quyền bề mặt Bộ luật dân 2015 phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội nước ta Quy định quyền bề mặt vào sống giải vấn đề phát sinh thực tiễn mà khơng có quy định khơng có sở pháp lý cịn nhiều kẽ hở giải như: xử lý tài sản đất trường hợp thu hồi đất hết thời hạn thuê đất; tranh chấp quản lý, sử dụng nhà chung cư…Bên cạnh qui định quyền bề mặt đem lại nhiều ý nghĩa như: Một là, sử dụng hiệu quả, tiết kiệm loại tài sản Việc ghi nhận quyền bề mặt Bộ luật dân năm 2015 có tác động tích cực để nguồn tài nguyên thiên nhiên, loại tài sản xã hội khơng bị đóng băng mà ln tham gia lưu thông kinh tế, sử dụng cách hiệu tiết kiệm Ví dụ: Điều kiện cần doanh nghiệp muốn đầu tư sản xuất, kinh doanh ổn định phải có đất để xây dựng mặt bằng, mà để có quyền sử dụng đất doanh nghiệp phải đầu tư nguồn vốn lớn Nên doanh nghiệp thường thuê đất để làm mặt kinh doanh Hiện tại, quyền bề mặt đưa vào Bộ luật dân năm 2015 tình doanh 10 nghiệp có hai lựa chọn xác lập hợp đồng thuê đất xác lập quyền bề mặt Xét đến ưu, nhược điểm hai lựa chọn ta thấy doanh nghiệp nên lựa chọn việc xác lập quyền bề mặt thay thuê đất Vì doanh nghiệp chủ thể có quyền sử dụng đất thỏa thuận xác lập quyền bề mặt thời hạn thỏa thuận, doanh nghiệp toàn quyền chủ sở hữu xây dựng cơng trình đất, canh tác, sử dụng sở hữu tất tài sản tạo đất,được chuyển nhượng, cho thuê, mua bán, cầm cố chủ sở hữu đích thực Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất trao tồn quyền bề mặt cho doanh nghiệp quyền vật quyền, pháp luật bảo vệ, chủ thể có quyền sử dụng đất không tự ý đơn phương chấm dứt quan hệ quyền bề mặt trước thời hạn chủ thể quyền bề mặt không đồng ý Do chủ thể quyền bề mặt yên tâm đầu tư đất mà khơng sợ chủ thể có quyền sử dụng đất tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng Với sách giảm thiểu chi phí nhiều cho doanh nghiệp khuyến khích đầu tư xã hội đất người khác Còn trường hợp xác lập hợp đồng thuê đất quan hệ người thuê đất chủ thể có quyền sử dụng đất quan hệ trái quyền, bên cho thuê đất có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bồi thường cho bên thuê để lấy lại đất thời điểm Trường hợp bên thuê đất phải chấp nhận rủi ro, việc thuê đất khơng mang tính ổn định nên bên th khơng muốn đầu tư nhiều đất Thứ hai, giải vấn đề phát sinh thực tiễn vấn đề đối ngoại Việc ghi nhận “quyền bề mặt” Bộ luật Dân năm 2015 sở để giải vấn đề phát sinh thực tiễn mà chưa có sở pháp lý để giải như: xử lý tài sản đất trường hợp thu hồi đất hết thời hạn thuê đất; tranh chấp quản lý, sử dụng nhà chung cư Ngoài ra, việc ghi nhận quyền người chủ sở hữu tài sản quyền bề mặt Bộ luật Dân năm 2015 có vai trị quan trọng hồn thiện thể chế kinh tế thúc đẩy giao lưu dân sở tôn trọng 11 quy luật thị trường Qua đó, bảo đảm tốt cho tài sản hàng hóa giao lưu dân tối đa hóa giá trị khơng chủ sở hữu mà cịn người khơng phải chủ sở hữu; hạn chế rủi ro pháp lý, giữ ổn định quan hệ dân quan hệ khác có liên quan Việc vận dụng lý thuyết vật quyền giúp có sở khoa học vững để xác định chất pháp lý quyền tài sản tồn kinh tế nước ta, khắc phục tồn tại, hạn chế quy định hành liên quan đến quyền sở hữu, sở xây dựng hệ thống vật quyền phù hợp với yêu cầu kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; tạo sở pháp lý cho việc sử dụng cách hiệu nguồn tài sản, tài nguyên thiên nhiên đất nước, qua thúc đẩy kinh tế phát triển Việc sử dụng thuật ngữ “vật quyền” đem lại nhiều lợi ích cho hoạt động đối ngoại Nhà nước ta, thể điểm sau đây: Các thuật ngữ pháp lý vật quyền, trái quyền từ lâu trở thành ngôn ngữ pháp lý chung nhân loại Chủ trương hội nhập quốc tế Nhà nước ta thực cách trôi chảy hiệu lĩnh vực pháp luật, đặc biệt lĩnh vực pháp luật dân sự, thương mại Việt Nam dùng thuật ngữ chung nhân loại Ba là, vấn đề sử dụng đất cơng trình ngầm Ở Việt Nam nay, việc sử dụng đất đai tương đối đơn giản, là: chủ yếu sử dụng khoảng không gian nằm bề mặt tự nhiên đất để trồng cây, xây dựng cơng trình Việc xây dựng số chung cư, trụ sở, trung tâm thương mại dẫn đến việc khai thác lịng đất cho mục đích để xe, chủ thể có quyền sử dụng đất có quyền sử dụng khơng gian phía phía bề mặt theo chiều thẳng đứng Tuy nhiên, việc sử dụng đất tương lai khơng cịn đơn giản Giống quốc gia tiên tiến ngày nay, phần lòng đất sử dụng hai dạng thức: (1) Nhà nước sử dụng lòng đất để xây dựng cơng trình ngầm: đường bộ, tuyến đường tàu điện ngầm, sân ga ngầm… Ở Việt Nam năm gần có xuất đường ngầm (như đường Phạm Hùng, Ngã Tư 12 Sở…) đường giao thông ngầm cho phương tiện (như hầm Kim Liên…) Tuy nhiên, công trình xây dựng phần khơng gian ngầm mà diện tích đất bề mặt đồng thời Nhà nước sử dụng cho mục đích cơng không thuộc quyền sử dụng cá nhân, tổ chức khác xã hội (2) Phần không gian lòng đất sử dụng chủ thể khác Nhà nước Các chủ thể khác Nhà nước giao, cho th diện tích đất xây dựng mặt nằm bề mặt tự nhiên để sử dụng vào nhiều mục đích, đó, xu chủ yếu giới để sử dụng mặt để sản xuất, kinh doanh, hình thành nên trung tâm thương mại, “chợ” nằm lòng đất Nhưng trước chủ thể Nhà nước giao sử dụng mặt Nhà nước cần phải tiến hành thu hồi phần lòng đất Với quy định quyền sử dụng đất tương lai, Nhà nước muốn trực tiếp sử dụng giao cho chủ thể khác sử dụng phần lòng đất mà diện tích đất bề mặt đăng ký thuộc quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân việc thu hồi đất diễn nào? Quyết định thu hồi có nội dung sao, có phải định thu hồi đất hay khơng thu hồi phần lịng đất mà khơng thu hồi bề mặt tự nhiên? Liệu Nhà nước có phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hay không mà sống họ (phần lớn bề mặt) hồn tồn khơng bị ảnh hưởng? Tóm lại, quy định quyền sử dụng đất vấp phải vấn đề quy định quyền sử dụng “tồn phần” tồn khơng gian lòng đất cho chủ thể Trong đó, thay “Quyền sử dụng đất” chế định “Quyền bề mặt” diện tích đất nhân Thực phép tính đơn giản: 1000 m² đất bề mặt đất tự nhiên sử dụng, tương ứng với 1000 m² đất bề mặt nhân tạo lịng đất sử dụng diện tích sử dụng thực tế 1000 m² đất lên đến 2000 m² Bên cạnh đó, Nhà nước khơng phải đối diện với vấn đề pháp lý vướng mắc phải thu hồi lòng đất Quyền bề mặt mà chủ thể có giới hạn bề mặt cộng với phần đất bên 13 có mục đích đảm bảo cho việc sử dụng bình thường cơng trình tạo lập bề mặt Những hạn chế kiến nghị Thực tiễn thi hành pháp luật tồn số vấn đề tồn đặt như: Thứ nhất, việc chủ thể có quyền bề mặt sử dụng lịng đất xây dựng cơng trình vào mục đích kinh doanh đồng thời Nhà nước sử dụng cho mục đích xây dựng cơng trình xây dựng Chẳng hạn xây dựng đường ngầm đường Phạm Hùng – Ngã Tư Sở hay tuyến đường sắt Metro Bến Thành – Suối Tiên… vấn đề giải chủ thể có quyền bề mặt Nhà nước nào? Trong trường hợp này, Nhà nước định thu hồi lòng đất định có nội dung sao, có phải định thu hồi phần lịng đất mà không thu hồi bề mặt tự nhiên? Liệu Nhà nước có phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hay không mà sống chủ thể quyền bề mặt (phần lớn bề mặt) hồn tồn khơng bị ảnh hưởng? Hiện nay, tình trạng dân số giới gia tăng nhanh nên diện tích mặt đất tự nhiên khơng cịn đáp ứng nhu cầu sử dụng người, vấn đề không gian ngầm nên cần trao đổi Vì vậy, cơng trình ngầm xây dựng quyền sử dụng đất bề mặt tự nhiên quyền sử dụng đất bề mặt không gian ngầm cần phân chia, thành phố lớn Thứ hai, quyền bề mặt thời hạn, chủ thể có tồn quyền sử dụng bề mặt để khai thác, xây dựng cơng trình, trồng cây, canh tác phạm vi bề mặt gồm: mặt đất, mặt nước, khoảng không gian mặt đất, mặt nước chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu tài sản tạo lập Chủ thể quyền bề mặt có quyền chủ sở hữu bề mặt Tuy nhiên, luật khơng quy định rõ chủ thể quyền bề mặt có quyền cầm cố, cho thuê… bề mặt hay không, hay chủ thể quyền bề mặt có quyền mang quyền bề mặt chấp để đảm bảo thực nghĩa vụ không? Về nguyên tắc, chủ thể luật dân thực tất hành vi mà pháp luật khơng cấm Vì vậy, Bộ luật Dân 14 năm 2015 nên có quy định cụ thể vấn đề này, khơng dẫn đến có nhiều cách hiểu khác Thứ ba, chế bảo vệ quyền chủ sở hữu đất việc sử dụng đất người có quyền bề mặt có hành vi vi phạm hạn chế Pháp luật số quốc gia quy định rằng: Chủ sở hữu đất lấy lại đất từ người có quyền bề mặt có việc người có quyền bề mặt khơng trả tiền cho họ thời gian sử dụng đất định người có quyền bề mặt cố tình hủy hoại đất, bất chấp nỗ lực ngăn cản chủ sở hữu Tuy nhiên, Bộ luật Dân năm 2015 chưa có quy định nhằm bảo đảm cho chủ sở hữu tác động đến người có quyền bề mặt có cho người không trả tiền thời gian thỏa thuận vi phạm quy định sử dụng đất Vì vậy, cần bổ sung quy định trường hợp, chủ sở hữu quyền đòi lại quyền bề mặt có cho người có quyền bề mặt không trả tiền cho họ thời gian sử dụng đất người có quyền bề mặt cố tình hủy hoại đất, bất chấp nỗ lực ngăn cản chủ sở hữu Thứ tư, thủ tục đăng ký chủ thể có quyền bề mặt Pháp luật quốc gia ghi nhận chế định quyền bề mặt quy định vấn đề đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền Nội dung việc đăng ký ghi nhận mối quan hệ người tài sản, tài sản thuộc quyền người cụ thể Việc ghi nhận mặt pháp lý quyền bề mặt có ý nghĩa quan trọng việc giải tranh chấp phát sinh chủ thể Nhà nước kiểm soát sách đất đai hiệu Tuy nhiên, vấn đề đăng ký quyền bề mặt, trình tự thủ tục hay quan có thẩm quyền đăng ký quyền bề mặt chưa pháp luật quy định cụ thể Vì vậy, cần có hướng dẫn trình tự, thủ tục đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm bảo đảm công tác quản lý đất đai đạt hiệu có chế hữu hiệu xử lý tranh chấp phát sinh./ Kết luận Quyền bề mặt điểm Bộ luật dân năm 2015 Việc ghi nhận quyền bề mặt BLDS 2015 dấu mốc quan trọng hoàn thiện thể chế 15 kinh tế thúc đẩy giao lưu dân sở tôn trọng quy luật thị trường Qua đó, tạo hành lang pháp lý rộng, mở đảm bảo cho tài sản hàng hóa giao lưu dân tối đa hóa giá trị không chủ sở hữu, sử dụng mà cịn người khơng phải chủ sở hữu, sử dụng; hạn chế rủi ro pháp lý, giữ ổn định gốc quan hệ dân tạo lập tảng vững bền cho quan hệ khác hình thành nhằm tối ưu hóa nguồn lực, động lực thúc đẩy kinh tế phát triển Bên cạnh lợi ích việc quy định quyền bề mặt vào hệ thống pháp luật Việt Nam cịn tồn số vướng mắc hạn chế ngăn cần khắc phục, phải liên tục hồn thiện hệ thống pháp luật đất nước đáp ứng yêu cầu phát triển, đổi xã hội 16 Danh mục tài liệu tham khảo Trường Đại học Kiểm sát Hà Nội, Giáo trình Luật dân Việt Nam - Tập 1, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, 2016 Bùi Ai Giôn, Trao đổi quyền bề mặt theo quy định Bộ luận dân 2015, Tạp chí Khoa học Kiểm sát, 2017 PGS, TS Nguyễn Ngọc Điện, Những điểm quyền sở hữu quyền khác tài sản Bộ luật dân năm 2015, Diễn đàn trao đổi Người bảo vệ quyền lợi, 2017 ... kế thừa quyền, nghĩa vụ phạm vi phần quyền bề mặt nhận chuyển giao Chấm dứt quyền bề mặt Thông thường hết thời hạn hưởng quyền bề mặt dẫn đến việc chấm dứt quyền bề mặt Nếu quyền bề mặt hình... canh tác phạm vi bề mặt gồm: mặt đất, mặt nước, khoảng không gian mặt đất, mặt nước chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu tài sản tạo lập Chủ thể quyền bề mặt có quyền chủ sở hữu bề mặt Tuy nhiên,... Mã quy định rằng: quyền bề mặt, giống quyền canh tác, vô thời hạn thời gian dài Quyền bề mặt xác lập, chuyển dịch chấm dứt giống quyền canh tác Quyền bề mặt để thừa kế Quyền bề mặt chấm dứt hết