Quyền bề mặt một số vấn đề lý luận và thực tiễn

Ở Hoa Kỳ, Luật về tài sản có sự khác biệt giữa các tiểu bang nhưng có những điểm chung như sở hữu được phân chia thành sở hữu tuyệt đối absolutely ownership và sở hữu hạn chế qualified o

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ THỊ NGỌC MAI

QUYỀN BỀ MẶT MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các nội dung trích dẫn từ các tài liệu tham khảo khác được trích ghi nguồn đầy đủ và hoàn toàn trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lê Thị Ngọc Mai

Chương 2 NỘI DUNG CỦA CHẾ ĐỊNH VỀ QUYỀN BỀ MẶT

TRONG PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH MỘT SỐ QUỐC GIA

18

2.5 Nhận xét chung về chế định quyền bề mặt trong pháp luật các

quốc gia

33

2.5.1 Về vị trí của quyền bề mặt trong hệ thống vật quyền 33

2.5.2 Về nội dung của quyền 33

2.5.4 Về xác lập và chấm dứt quyền 34

Chương 3 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG PHÁP LUẬT

VIỆT NAM DƯỚI GÓC NHÌN CỦA QUYỀN BỀ MẶT

37

3.1.1 Các quy định của Bộ luật dân sự 37

3.1.2 Các quy định luật chuyên ngành: luật đất đai, luật xây

dựng và luật nhà ở

42

3.3 Đánh giá chung 56

Chương 4 VẤN ĐỀ GHI NHẬN VÀ XÂY DỰNG CHẾ ĐỊNH

PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN BỀ MẶT TRONG BỘ LUẬT DÂN

4.2.2 Đối tượng của quyền 66

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Từ xa xưa, quyền bề mặt đã được đề cập trong luật dân sự La Mã cổ đại giai đoạn trước Công nguyên; ngày nay, nhiều quốc gia trên thế giới hiện vẫn đang ghi nhận chế định pháp lý này Sức sống lâu dài của một chế định pháp luật như vậy không khỏi đặt ra cho những nhà nghiên cứu câu hỏi về tính hợp lý và sự cần thiết của nó trong đời sống dân sự vốn luôn có nhiều biến động

Ở Việt Nam, Bộ luật dân sự 1995 trước đây và Bộ luật dân sự 2005 hiện nay đều không có quy định về quyền bề mặt Tuy nhiên, gần đây, trong quá trình nghiên cứu sửa đổi Bộ luật dân sự, vấn đề xem xét lại cơ cấu các quyền đối với tài sản đã được đặt ra Bên cạnh quyền sở hữu, Điều 173 BLDS 2005 đề cập đến các quyền của người không phải là chủ sở hữu được bảo vệ theo cách thức bảo vệ quyền sở hữu, một số điều khoản có tính chất tương đồng như vật quyền ở một số nước khác Trên thực tế, người chủ sở hữu có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu nhưng vẫn có thể trao cho các chủ thể khác, theo công dụng của quyền sở hữu, về vấn đề này BLDS Việt Nam vẫn còn nhiều khiếm khuyết [25, tr 30] Và trong tiến trình hoàn thiện hệ thống các quyền đối với tài sản, quyền bề mặt là chính một trong

số các quyền năng đã được các nhà nghiên cứu trong nước cũng như các chuyên gia nước ngoài đề xuất xem xét bổ sung

Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, có một loại quyền mang những đặc điểm hết sức tương đồng với quyền bề mặt theo quy định ở các quốc gia khác, đó là quyền sử dụng đất Thuật ngữ quyền sử dụng đất cũng đã được ghi nhận

từ Bộ luật dân sự năm 1995 Tuy nhiên, khi đi vào nghiên cứu phương diện khoa học của việc sử dụng thuật ngữ này cho thấy có những điểm chưa thực sự hợp lý Bên cạnh đó, một số nội dung của chế định về quyền sử dụng đất cũng đặt ra những bài toán đối với việc hiểu, áp dụng và thực thi pháp luật ở hiện tại và trong tương lai Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện chế định pháp luật về Quyền bề mặt để làm rõ cơ sở lý luận, những đặc điểm pháp lý

cho việc ghi nhận chế định này là một yêu cầu có tính cấp thiết trong quá trình sửa đổi bộ luật dân sự ở Việt Nam hiện nay

Với lý do trên, “Quyền bề mặt – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” đã được tác giả chọn làm đề tài nghiên cứu để hoàn thành luận văn thạc sĩ luật học

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trên thế giới, thuật ngữ quyền bề mặt đã ra đời từ khá lâu và được pháp luật của nhiều quốc gia ghi nhận đến ngày nay Do đó, các công trình nghiên cứu về quyền bề mặt không phải là ít Tuy nhiên, tác giả hầu như tránh việc sử dụng các thông tin được trích dẫn qua Internet vì khó đảm bảo được tính tin cậy của thông tin Việc tiếp cận với các tài liệu chính thống như sách, bài viết trên các tạp chí chuyên ngành của nước ngoài cũng gặp nhiều hạn chế

Ở Việt Nam, do tính mới mẻ nên quyền bề mặt rất ít được đề cập trong các công trình nghiên cứu khoa học pháp lý hiện nay Thêm vào đó, các nghiên cứu liên quan đến thuật ngữ này lại chưa thực sự có sự tiếp cận đầy đủ cũng như cách nhìn nhận thống nhất giữa các nhà nghiên cứu

Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu một cách tổng thể chế định pháp luật về quyền bề mặt cũng gặp nhiều khó khăn

3 Phạm vi nghiên cứu đề tài

Đề tài của luận văn là “Quyền bề mặt – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn”

Quyền bề mặt trong lịch sử cũng như trên thế giới hoàn toàn không phải là một thuật ngữ pháp lý mới mẻ nhưng lại chưa từng được ghi nhận trong pháp luật Việt Nam Do đó, đề tài đã tìm hiểu khái niệm, các đặc điểm, nguồn gốc và sự ghi nhận của chế định pháp lý này trong luật dân sự La Mã và bộ luật dân sự một số quốc gia ngày nay Đồng thời, nghiên cứu những điểm không hợp lý trong việc sử dụng thuật ngữ “Quyền sử dụng đất” của Việt Nam Trên cơ sở đó, chỉ rõ sự cần thiết của việc thay thế chế định “Quyền sử dụng đất” hiện hành của Việt Nam bằng chế định pháp luật về “Quyền bề mặt”, khắc phục những điểm không phù hợp về mặt khoa học

pháp lý cũng như tạo sự tương thích với bối cảnh các hoạt động sử dụng đất hiện tại

và trong tương lai

4 Phương pháp nghiên cứu đề tài

Để giải quyết yêu cầu của đề tài, luận văn đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu sau:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học của chủ nghĩa Mac – Lênin về duy vật biện chứng và duy vật lịch sử

- Trong quá trình nghiên cứu, tác giả còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khác như phân tích, tổng hợp, so sánh, lịch sử, thống kê, dự báo để làm rõ những nội dung cơ bản, chủ yếu về quyền bề mặt và sự cần thiết của việc ghi nhận chế định pháp lý này

5 Mục đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài

a) Mục đích của việc nghiên cứu đề tài

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là nhằm phân tích làm sáng tỏ các vấn đề pháp lý cơ bản về quyền bề mặt, thực trạng các quy định pháp luật Việt Nam hiện hành về “Quyền sử dụng đất”, tìm hiểu những sự bất hợp lý trong việc sử dụng thuật ngữ này của pháp luật Việt Nam Đặt trong bối cảnh bộ luật dân sự 2005 đang được xem xét sửa đổi nói chung cũng như yêu cầu của việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về quyền tài sản nói riêng, tác giả đề xuất những kiến nghị về việc thay thế chế định “Quyền sử dụng đất” của Việt Nam bằng chế định pháp luật về “Quyền

bề mặt”

b) Nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài

- Nghiên cứu lịch sử ra đời của thuật ngữ pháp lý “Quyền bề mặt”

- Nghiên cứu quy định về quyền bề mặt trong bộ luật dân sự một số quốc gia

- Nghiên cứu những điểm bất hợp lý trong việc sử dụng thuật ngữ “Quyền sử dụng đất” của pháp luật Việt Nam hiện nay; Chỉ rõ sự cần thiết thay thế “Quyền sử dụng đất” bằng chế định về “Quyền bề mặt”

- Đề xuất những kiến nghị về vấn đề xây dựng nội dung các quy định pháp luật về quyền bề mặt

6 Kết cấu của luận văn

Kết cấu luận văn bao gồm 4 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về quyền bề mặt

Chương 2: Nội dung chế định pháp luật về quyền bề mặt trong pháp luật hiện hành của một số quốc gia

Chương 3: Quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam dưới góc nhìn về quyền bề mặt

Chương 4: Vấn đề ghi nhận và xây dựng chế định pháp luật về quyền bề mặt trong pháp luật Việt Nam

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN BỀ MẶT

1.1 Nguồn gốc hình thành

Bàn về luật tư, các học giả pháp luật của bất cứ quốc gia nào trên thế giới cũng thường quay về tìm hiểu những chế định pháp luật xa xưa của nhà nước La Mã Có thể thấy đây là điều mà ngoài luật dân sự thì khó có thể thấy được ở các ngành luật khác Sở dĩ có hiện tượng này là bởi sự hoàn thiện và phát triển một cách đáng ngạc

nhiên của Tư pháp La Mã C Mác đã nhận xét: “Những người La Mã là những

người đầu tiên khởi xướng ra luật tư hữu, luật trừu tượng và tư pháp” Ăng-ghen

cũng đánh giá rất cao những chế định về tư hữu mang tính “khai sáng” này: “Luật

La Mã là hình thức pháp luật hoàn thiện nhất dựa trên cơ sở tư hữu mà những nhà làm luật sau đó không thể mang thêm điều gì hoàn thiện hơn”

Thuật ngữ “Quyền bề mặt” (Superficies) đã được hình thành từ rất sớm Chưa

có tài liệu nào có thể khẳng định được chính xác thời điểm hình thành của thuật ngữ này và liệu chế định về quyền bề mặt có từng xuất hiện trong một hệ thống pháp luật nào đó trước Nhà nước La Mã hay không Tuy vậy, nhiều hệ thống pháp luật các quốc gia ngày nay, đặc biệt là ở châu Âu, thừa nhận sự ảnh hưởng của luật La

Mã lên pháp luật của quốc gia mình, đặc biệt là luật dân sự Trải qua những giai đoạn lịch sử phức tạp, chính pháp luật của các quốc gia châu Âu lại ảnh hưởng lên

sự hình thành của pháp luật nhiều quốc gia khác trên thế giới đã từng là thuộc địa

Do vậy, quyền bề mặt trong luật dân sự của các quốc gia ghi nhận ngày nay có thể coi đã có sự khởi nguồn có tính quyết định từ luật dân sự La Mã

Nhà nước La Mã tồn tại từ năm 753 trước Công nguyên đến năm 565 sau Công nguyên Mặc dù nhà nước La Mã đã không còn tồn tại nhưng sức ảnh hưởng

từ pháp luật La Mã vẫn còn để lại những dấu ấn hết sức đậm nét trong pháp luật các nước châu Âu ngày nay cũng như những quốc gia khác chịu ảnh hưởng từ hệ thống pháp luật châu Âu lục địa Luật La Mã với sự phát triển hơn một nghìn năm, từ thời

kỳ Luật 12 bảng (năm 439 trước Công nguyên) đến sự ra đời bộ tập hợp Corpus Juris Civilis – Bộ luật dân sự đồ sộ nhất của Luật La Mã vào thời kỳ hoàng đế

Justinian (năm 529 sau Công nguyên), trên cơ sở hệ thống hóa tất cả các nguồn luật thành một hệ thống logic nhất quán Tập hợp các chế định luật dân sự Corpus Juris Civilis đã được xếp là một trong 100 công trình có ảnh hưởng khắp thế giới

Nói về luật La Mã, Gomsten cho rằng: “Nghiên cứu luật pháp phải bắt đầu từ

luật La Mã, bởi vì nếu không nghiên cứu luật La Mã thì tổn phí biết bao công sức một cách vô ích để tìm thấy cái mà người ta đã tìm thấy từ lâu” Vì vậy, trong quá

trình xây dựng BLDS sửa đổi ở nước ta, những nghiên cứu về tư pháp La Mã là hết sức cần thiết để hoàn thiện chế định về sở hữu nói riêng cũng như các chế định khác của luật dân sự nói chung Riêng về chế định Quyền bề mặt trong pháp luật của nhiều quốc gia hiện nay, các nghiên cứu cũng chỉ ra rằng nó xuất phát từ Quyền bề mặt được quy định trong pháp luật La Mã

Trong Tư pháp La Mã, các quyền đối vật (vật quyền) bao gồm: Quyền chiếm hữu, Quyền sở hữu, Quyền địa dịch, Quyền dụng ích cá nhân, Quyền bề mặt và Quyền cầm cố (gồm 3 loại: fiducia cum creditore, pignus, hypotheca) Các vật quyền này được chia thành hai loại: vật quyền chính yếu và vật quyền phụ thuộc

Vật quyền chính yếu là vật quyền được xác lập giữa chủ sở hữu với tài sản thuộc sở

hữu của mình, còn Vật quyền phụ thuộc là vật quyền được xác lập đối với tài sản

của người khác, là quyền của chủ thể không phải là chủ sở hữu của tài sản nhưng có quyền sử dụng và hưởng những lợi ích mà tài sản đó đem lại Vật quyền phụ phải phát sinh trên cơ sở vật quyền chính (vật quyền chính luôn có trước), tác động hạn chế lên vật, không xâm phạm lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu vật

Vật quyền phụ thuộc có thể được xác lập cho chủ sở hữu của một thửa đất

khác như quyền có lối đi lại, quyền chăn gia súc đi qua, quyền dẫn nước, thoát nước,

quyền được lấy ánh sáng, không khí, quyền được sang đất của người khác để thu lượm hoa quả nhằm đảm bảo cho họ thuận lợi trong việc sử dụng mảnh đất của chính mình, quyền này mang tính thường xuyên, chủ sở hữu đất có thể thay đổi nhưng các quyền servitus này vẫn giữ nguyên Đồng thời, vật quyền phụ thuộc cũng

có thể được xác lập cho một chủ thể khác chủ sở hữu sử dụng mà không liên quan

đến việc người đó sở hữu một mảnh đất khác như quyền gieo cấy truyền đời

emphiteusis hay quyền bề mặt superficies Theo quan điểm hiện đại trong pháp luật

một số quốc gia trên thế giới thì vật quyền phụ thuộc còn bao gồm cả vật quyền phụ thuộc là vật quyền đảm bảo - Vật quyền được thực hiện không phải nhằm thụ hưởng các tiện ích vật chất của vật liên quan mà nhằm khai thác giá trị tiền tệ của vật đó, gồm: quyền cầm cố, thế chấp, cầm giữ và quyền ưu tiên

Trong pháp luật La Mã cũng như pháp luật hiện đại ở nhiều quốc gia, quyền

bề mặt được quy định như là một trong các vật quyền phụ thuộc

Quyền bề mặt (Superficies hay còn gọi là Jus Superficiarium) là quyền sử

dụng bề mặt đất để tạo lập các tài sản gắn liền với đất Trường hợp phổ biến nhất của quyền bề mặt là các công trình xây dựng trên đất của người khác Mỗi công trình xây dựng đều được coi là một phần của đất mà nó được đặt trên Người có

quyền bề mặt (Superficiarius) có quyền được hưởng bề mặt, anh ta có thể chuyển

nhượng, thế chấp, cầm cố trong thời gian hưởng quyền của mình, có thể để thừa kế theo di chúc và có thể bảo vệ quyền của mình theo phương thức kiện vật quyền

(utilis in rem actio) Một người có thể có quyền bề mặt bằng cách thỏa thuận với

chủ sở hữu đất cho phép xây dựng công trình trên đó, bằng cách đó, anh ta đạt được

quyền bề mặt Người đó phải thanh toán chi phí hợp lý cho nó (gọi là pensio hoặc

solarium) theo thỏa thuận Đó là tiền thuê đất nền (ground-rent) [41, tr 1179]

Quyền bề mặt, giống như quyền canh tác, là vô thời hạn hoặc trong một thời gian dài Quyền bề mặt được xác lập, chuyển dịch và chấm dứt giống như quyền canh tác Quyền bề mặt cũng có thể để thừa kế [40, tr 272] Quyền bề mặt chấm dứt khi hết thời hạn thuê, hoặc không trả tiền thuê trong một khoảng thời gian nhất định Một số tài liệu nghiên cứu [35, tr 174; 36, tr 189] còn cho rằng quyền bề mặt trong luật La Mã có thể chấm dứt khi tài sản trên đất không còn, BLDS Rumani ngày nay cũng quy định đây được coi là một căn cứ chấm dứt nếu điều này được các bên thỏa thuận

Ở La Mã, nếu một người nhận được giấy phép xây dựng trên một vị trí thì bằng cách đó, anh ta có quyền bề mặt Theo Lex Icilia de Aventino Publicando [45], một văn bản luật được Nhà nước La Mã ban hành năm 456 trước Công nguyên, thì đất đã được giao cho những người bình dân La Mã sở hữu Dionigi d'Alicarnasso, nhà sử học Hy Lạp, viết rằng: Nhiều người đã cùng nhau xây dựng một căn nhà trên

cùng một mảnh đất và phân chia các tầng giữa họ [41, tr 1179] Về sau, điều này

trở nên phổ biến ở Rome Trong kiến trúc La Mã, có một mô hình tên gọi là insula

(hoặc insulae), giống như chung cư ngày nay, là nơi ở của hầu hết dân cư đô thị

trong xã hội La Mã cổ đại, trừ những người giàu có thường sống ở những nhà ở lớn

và riêng biệt gọi là donus Tầng trệt của các insula được dùng để kinh doanh buôn

bán, còn các tầng trên để ở, thường từ đến 2 đến 4 tầng [46] Các insula được xây dựng với cơ sở giữ nguyên quyền sở hữu tài sản của chủ đất, trong khi những người khác có quyền bề mặt ở những tầng khác nhau, tiền thuê (solarium) được trả cho chủ sở hữu đất [45]

Ra đời trong bối cảnh của một nhà nước chiếm hữu nô lệ điển hình, chế định pháp luật về Quyền bề mặt dường như thể hiện rất rõ bản chất của kiểu nhà nước này: số ít chủ nô nhưng sở hữu quá nhiều đất, còn số nhiều những công dân La Mã khác lại không có đất Những gia đình giàu có tách ra khỏi thị tộc và dựa vào ưu thế kinh tế của mình, đã dần chiếm đoạt về mình nhiều nô lệ và hầu hết các tư liệu sản xuất của công xã thị tộc, như ruộng đất và gia súc Nông dân tự do của công xã ngày càng bị tước đoạt hết ruộng đất, bị bần cùng hóa, mắc nợ nần, nên ngày càng

bị rơi vào tình trạng lệ thuộc, trước hết là lệ thuộc quí tộc, thị tộc Khoảng năm 130 trước Công nguyên, một cuộc vận động hạn điền đã được thực hiện nhưng cuối cùng đã thất bại sau một cuộc đấu tranh đổ máu Luật hạn điền bị huỷ bỏ Đất đã bị tịch thu và phân phối cho bình dân, nay bị thu hồi để hoàn lại cho chủ cũ Tình trạng tích tụ đất đai lại càng trầm trọng [46] Những người La Mã không có đất phải thuê quyền bề mặt từ các địa chủ chủ nô, người La Mã từ tầm trung đến nghèo cũng thường ở trong các căn nhà theo kiểu “chung cư” insula

Liên quan đến quyền bề mặt, cần đề cập đến một nguyên tắc của sở hữu đất,

đó là Những gì có trên đất đều thuộc về đất (Superficies solo cedit), nguyên tắc này

vẫn được pháp luật rất nhiều quốc gia ghi nhận đến ngày nay Nguyên tắc này được hiểu là: Những tài sản có trên đất (cây cối, công trình xây dựng) đều được coi là một phần của đất và thuộc về chủ sở hữu của mảnh đất đó [18, tr 862 - 863] Phạm

vi của quyền sở hữu của chủ sở hữu đất mở rộng cho cả lòng đất và khoảng không phía trên đất (cho đến khi việc sử dụng khoảng không còn gắn với sử dụng bề mặt

đất) Nguyên tắc này có 2 ngoại lệ là thuê công trình (building lease) và sở hữu chung cư (apartment ownership) Trường hợp đầu tiên tạo nên sự chia tách quyền đối vật trong việc sở hữu công trình trên đất của người khác, còn trường hợp thứ hai chia tách quyền sở hữu từng căn của công trình (tòa nhà) trong khi đất và những bộ phận sử dụng chung khác của tòa nhà đồng thời thuộc về tất cả những người sở hữu các căn đó - các đồng sở hữu chủ [43]

để trồng trọt thì đó lại là quyền emphiteusis – quyền canh tác trường kỳ Mặc dù ngoài mục đích sử dụng thì quy chế pháp lý của quyền superficies có nội dung tương tự như quyền emphiteusis, được bảo vệ tương tự với bảo vệ quyền sở hữu, nhưng dưới phương thức actiones utiles Chủ thể quyền có nghĩa vụ nộp tô cho chủ

sở hữu đất (Nếu không nộp tô 3 năm thì bị truất quyền); Được cầm cố, chuyển nhượng với điều kiện thông báo trước cho chủ sở hữu đất, chủ sở hữu đất được quyền ưu tiên mua quyền đó trong thời hạn 2 tháng, nếu bán cho người khác thì chủ

sở hữu được hưởng 2% giá bán; Được để lại thừa kế; Sử dụng đất, có thể thay đổi việc canh tác/ xây dựng nhưng không được làm giảm chất lượng của đất

Tuy nhiên, cách hiểu về quyền bề mặt với phạm vi hẹp như vậy hầu như không còn được ghi nhận trong pháp luật hiện đại

Một ví dụ là Bộ luật dân sự Nhật Bản – một BLDS được nhận định là “rất La Mã” quy định về Quyền bề mặt đồng thời với Quyền cho thuê đất canh tác (emphiteusis) giống như luật La Mã, với tính chất là những quyền sử dụng đất thuộc

sở hữu của người khác Tuy nhiên, quy định về quyền bề mặt cũng đã có sự sửa đổi

nhất định BLDS Nhật Bản sử dụng thuật ngữ “Quyền thượng địa” với ý nghĩa là Quyền sử dụng đất trồng cây, xây dựng công trình, chứ không đơn thuần chỉ là xây dựng công trình Mục đích của chế định pháp lý này là bảo vệ việc chiếm giữ cây trồng và các công trình xây dựng Khái niệm cây trồng là đối tượng của quyền canh tác tập trung vào cây ăn quả và lấy lá Chế độ pháp lý áp dụng đối với 2 loại vật quyền superficies và emphiteusis là tương tự nhau [22, tr 252 – 263]

(2) Quan điểm 2: Quyền bề mặt là quyền sử dụng phần không gian trên bề mặt đất để trồng cây, xây dựng công trình (là sự kết hợp của quyền emphiteusis – quyền canh tác lâu dài và quyền superfices của Luật La Mã)

Từ điển thuật ngữ pháp luật Pháp – Việt giải thích về Quyền bề mặt Superficie: Người đầu tư xây dựng nhà ở, công trình, trồng cây, canh tác trên đất là chủ sở hữu của công trình, tài sản nằm trên đất đó, dù đất thuộc quyền sở hữu của người khác [18, tr 862 - 863]

Pháp luật Đài Loan, Thái Lan, Hà Lan, và một số quốc gia châu Âu cũng quy định tương tự về phạm vi của quyền bề mặt, bao gồm việc sử dụng đất cho cả mục đích xây dựng, trồng trọt và canh tác [43, tr 21]

(3) Quan điểm 3: Quyền bề mặt là phần sử dụng toàn bộ phần phía trên và dưới bề mặt đất

Đây là quan điểm có cách hiểu rộng nhất về phạm vi của quyền bề mặt và cũng được thừa nhận rộng rãi nhất hiện nay Theo quan điểm này thì mặc dù tên gọi

là quyền “bề mặt” nhưng quyền này không chỉ được xác lập ngay trên bề mặt mà còn có thể nằm dưới (lòng đất) hoặc phía trên (khoảng không phía trên, không tiếp xúc với bề mặt) Đa phần các quốc gia châu Âu hiện nay theo quan điểm này, quy định một quyền sở hữu hoàn toàn đối với công trình được xây dựng phía trên hoặc dưới bề mặt đất (đất của chủ sở hữu khác) Chỉ trong trường hợp thuê dài hạn (từ 20 đến 99 năm), quyền này mới phải đăng ký, có thể được chuyển dịch, để thừa kế, thế chấp Khi thời hạn này kết thúc thì tài sản tạo lập thuộc về chủ sở hữu đất [43, tr 22]

Trong Bộ luật dân sự Nhật Bản, Quyền bề mặt áp dụng vấn đề công trình xây dựng bao gồm nhà ở, cầu cống, các công trình trên mặt đất và cả dưới lòng đất [22,

tr 252] Ở Hoa Kỳ, Luật về tài sản có sự khác biệt giữa các tiểu bang nhưng có những điểm chung như sở hữu được phân chia thành sở hữu tuyệt đối (absolutely ownership) và sở hữu hạn chế (qualified ownership) - Bộ luật Dân sự California định nghĩa: "Sở hữu một vật là quyền của một hoặc nhiều người chiếm hữu và sử dụng nó với quyền loại trừ những người khác”; và quy định rất nhiều quyền gắn liền với sở hữu đất như: quyền đối với bề mặt (surface right); quyền đối với cây cối, hoa màu, quyền đối với đồ vật gắn với đất (right to fixture on land) Theo quy định của luật dân sự bang Chicago thì Quyền bề mặt (gọi là Surface rights) là: Quyền sử dụng (trên đất của người khác) bề mặt của khu đất, bao gồm quyền đào hoặc khai thác xuyên qua bề mặt Chú ý rằng Quyền bề mặt này có sự phân biệt với Quyền khoáng sản (Mineral rights) là Quyền sở hữu về khoáng sản (than, vàng, sắt ) dưới lòng đất, trong khi chủ sở hữu có thể có hoặc không có quyền bề mặt [34]

Thực tế, nếu như trên một mảnh đất đã thiết lập các quyền này thì quyền sở hữu đối với chúng chỉ giống như là hình thức mà thôi Chỉ khi nào các quyền này chấm dứt thì chủ sở hữu đất mới thực sự được hưởng thụ các nội dung của quyền sở hữu

Như vậy, xuất phát từ quan niệm đầu tiên trong luật La Mã về quyền bề mặt là quyền sử dụng đất để xây dựng công trình; đến nay, cách hiểu về quyền bề mặt trong pháp luật các quốc gia ghi nhận chế định này đã được mở rộng hơn, một mặt, việc sử dụng đất của người có quyền bề mặt không còn giới hạn trong mục đích tạo lập công trình mà có thể là tạo lập bất cứ loại tài sản nào gắn liền với đất, mặt khác, quyền bề mặt cũng đã được mở rộng phạm vi thực hiện quyền đến cả phần không gian nằm trong lòng đất

1.2.2 Đặc điểm

(1) Quyền bề mặt mang những đặc điểm chung của một vật quyền

Vật quyền (quyền đối vật) là một khái niệm của luật Latinh, được dùng để chỉ quyền được thực hiện trực tiếp trên một vật [30, tr 92 – 96] Quan hệ vật quyền trên nguyên tắc hình thành từ hai yếu tố: chủ thể của quyền (con người) và đối tượng của quyền (vật) Trong khi quan hệ trái quyền được thiết lập giữa đôi bên chủ thể và chỉ có thể được thực hiện trên cơ sở hợp tác tích cực giữa các chủ thể đó thì quan hệ

vật quyền vận hành mà không cần đến vai trò hay sự hợp tác của một chủ thể khác Theo TS Nguyễn Ngọc Điện, quyền đối vật được nhận ra nhờ hai đặc điểm cơ bản là: Trực tiếp tác động lên đối tượng và được tôn trọng bởi người thứ ba

Thứ nhất: Trực tiếp tác động lên đối tượng:

Quyền bề mặt được thực hiện trực tiếp trên một vật hữu hình, đó là đất đai Quyền này được thực hiện mà không cần sự hỗ trợ của một chủ thể khác

Người có quyền bề mặt có quyền tác động trực tiếp lên đất đai, sử dụng đất đai

để làm nền xây cất công trình, đặt các vật trên đất, làm môi trường cho việc trồng cây, cày cấy, gieo trồng…

Quyền được tác động lên vật thể hiện một mối quan hệ trực tiếp giữa người với vật, do đó, quyền bề mặt mang tính của một quyền đối vật

Thứ hai: Được tôn trọng bởi người thứ ba:

Khi một người có quyền bề mặt đối với một mảnh đất thì các chủ thể khác đều phải tôn trọng quyền năng này, một cách không điều kiện, kể cả chủ sở hữu đất Các quốc gia cũng yêu cầu việc đăng k ý quyền bề mặt với mục đích đối kháng với bên thứ ba Người không phải chủ thể quyền theo đăng k ý với cơ quan Nhà nước thì đương nhiên không có quyền nắm giữ quyền bề mặt, nếu họ tự ý chiếm dụng, sử dụng đất thì đó là hành vi trái phép

Sự can thiệp của chủ sở hữu đến việc sử dụng đất của người có quyền bề mặt cũng được pháp luật các quốc gia ghi nhận nhưng hết sức hạn chế: Chủ sở hữu đất chỉ có thể lấy lại đất từ người có quyền bề mặt khi có căn cứ về việc người có quyền

bề mặt không trả tiền cho họ trong thời gian sử dụng đất nhất định hoặc khi người

có quyền bề mặt cố tình hủy hoại đất bất chấp những nỗ lực ngăn cản của chủ sở hữu Không phải pháp luật quốc gia nào cũng thừa nhận 2 sự can thiệp này, và ngoài 2 trường hợp này ra thì trong thời gian chủ thể khác đang có quyền bề mặt, chủ sở hữu hoàn toàn không được thực hiện bất cứ quyền năng gì trên đất, đối với đất

Thứ ba: Các hạn chế đối với việc thực hiện quyền phải được luật quy định rõ:

Mặc dù nói rằng được tôn trọng bởi bên thứ ba, nhưng trên thực tế thì trong một xã hội công dân, mọi hành vi của mỗi thành viên, trong đó kể cả hành vi đối

với tài sản của chính mình, cũng chỉ giới hạn trong phạm vi cho phép sao cho không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác, cũng như lợi ích của toàn xã hội, của cộng đồng nói chung Giống như quyền sở hữu, quyền năng của chủ sở hữu được tôn trọng gần như tuyệt đối, chỉ bị hạn chế nếu pháp luật quy định điều này Quyền năng vô hạn của chủ sở hữu đối với vật của mình chỉ được thể hiện với ý nghĩa lớn hơn so với bất kỳ một chủ thể nào khác, chứ không bao giờ có thể nhiều hơn những gì pháp luật quy định Hoặc một vật quyền khác là quyền địa dịch cũng có giới hạn luật định, đó là phải đảm bảo an toàn, tiện lợi và gây ít thiệt hại nhất cho chủ của bất động sản chịu địa dịch Những điều này hoàn toàn khác với trái quyền, các hạn chế đối với việc thực hiện trái quyền chủ yếu là do thỏa thuận giữa các bên

Đối với quyền bề mặt, nghiên cứu pháp luật các quốc gia ghi nhận cho thấy: từ mục đích của việc sử dụng đất (chỉ để xây dựng công trình hay để tạo lập tài sản gắn liền với đất nói chung), đến phạm vi của việc sử dụng đất (chỉ trên bề mặt, hay kéo dài xuống lòng đất đến giới hạn mà việc sử dụng lòng đất còn liên quan đến công trình phía trên, hay không có giới hạn nào về lòng đất), rồi việc định đoạt quyền bề mặt (có được cầm cố, chuyển nhượng hay không…) đều do pháp luật quy định “cứng” Giống như quyền địa dịch, một khoản tiền mang tính “đền bù” thì được các bên thỏa thuận, có trả hay không hoặc mức trả cụ thể là bao nhiêu

Thứ tư, Về tính dịch chuyển được:

Pháp luật các quốc gia ghi nhận quyền bề mặt (theo nghiên cứu tại Chương II) cho phép quyền bề mặt được dịch chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác mà không cần sự cho phép của chủ sở hữu đất (trừ khi có tập quán khác) So với quyền định đoạt của một chủ sở hữu thì chủ thể của quyền bề mặt có quyền hạn chế hơn: được tự do chuyển nhượng, được để lại thừa kế hoặc đem cầm cố

Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng quyền bề mặt còn có thể bị đặt ra các hạn chế khác như: Nhà hoặc công trình xây dựng khác và quyền bề mặt trên đó không thể bị chuyển nhượng một cách rời rạc (Điều 838 BLDS Đài Loan)

Thứ năm, quyền bề mặt phải được đăng ký

Pháp luật các quốc gia ghi nhận chế định quyền bề mặt cũng quy định về vấn

đề đăng ký tại cơ quan Nhà nước Như đã trình bày ở trên, mục đích của việc đăng

k ý là để đối kháng với bên thứ ba Nội dung của việc đăng ký chính là ghi nhận mối quan hệ giữa một người đối với một tài sản, rằng một tài sản hiện đang thuộc quyền của một người cụ thể

Như vậy, với những đặc điểm trên, rõ ràng quyền bề mặt mang những tính chất thể hiện thuộc tính của một vật quyền

(2) Quyền bề mặt có đặc trưng riêng so với những vật quyền khác

Thứ nhất, Quyền bề mặt mang đặc điểm của một vật quyền phụ thuộc Đó là:

Nó chỉ xuất hiện và tồn tại khi có sự tồn tại của vật quyền chính yếu Nói cách khác, chỉ khi một người có quyền sở hữu đất - vật quyền chính yếu thì quyền bề mặt của chủ thể khác – vật quyền phụ thuộc mới có thể được hình thành

Thứ hai, Quyền bề mặt và quyền sở hữu đất thuộc về các chủ thể riêng biệt

Nếu như chủ sở hữu đất sử dụng đất của mình thì căn cứ pháp lý của họ là quyền sở hữu, với nội hàm là quyền sử dụng tài sản thuộc sở hữu Còn khi việc sử dụng đất được thực hiện bởi một chủ thể khác chủ sở hữu thì trước người thứ ba, người có quyền sở hữu đất và người thực tế sử dụng đất là những chủ thể có quyền riêng biệt Chủ sở hữu đất có quyền đối với đất nhưng lại không có quyền sở hữu/

sử dụng tài sản trên chính đất của mình mà thuộc sở hữu của người khác Và ngược lại, người có quyền bề mặt lại chỉ có quyền sử dụng đất để trồng cây, xây dựng công trình và có quyền sở hữu đối với tài sản trên đất đó mà không có các quyền đầy đủ đối với đất như một chủ sở hữu

Thứ ba, Về tính danh nghĩa của quyền sở hữu:

Khi quyền bề mặt được xác lập thì quyền của chủ sở hữu đất chỉ hầu như còn tồn tại trên danh nghĩa Người sử dụng đất thực sự chính là người có quyền bề mặt chứ không phải là chủ sở hữu đất Chủ sở hữu đất chỉ thu lợi tức từ người sử dụng thực tế chứ không sử dụng đất

Thứ tư, Quyền bề mặt có tính dài hạn

Để đảm bảo cho người sử dụng đất yên tâm trong việc tạo lập các tài sản trên đất mà quyền bề mặt cần có thời hạn dài BLDS Nhật Bản quy định thời hạn của

quyền bề mặt có thể tối đa là 50 năm BLDS Đài Loan quy định thời hạn có thể do chủ sở hữu đất và người có quyền bề mặt thỏa thuận hoặc không Bộ luật dân sự và thương mại Thái Lan quy định thời hạn của quyền bề mặt có thể là cả đời của chủ đất hoặc của người có quyền bề mặt

Một đặc điểm trong pháp luật các quốc gia khi quy định về quyền bề mặt đó là tồn tại các quy định dự phòng về giải quyết tranh chấp trong trường hợp quyền bề mặt không xác định thời hạn Vấn đề giải quyết này chỉ đặt ra khi quyền bề mặt đó

đã tồn tại trên 20 năm và Tòa án sẽ căn cứ vào các điều kiện thực tế của đất để quyết định

Thứ năm, Về nghĩa vụ nộp tô:

Người có quyền bề mặt là người có quyền sử dụng đối với một diện tích đất thuộc về sở hữu của một chủ thể khác Quyền bề mặt này được xác lập trên cơ sở được sự “cho phép” của chủ sở hữu Khi đó, chủ sở hữu đã “tự giới hạn” lại quyền của mình đối với đất Người có quyền bề mặt dựa trên việc sử dụng đất mà thu được các hoa lợi, lợi tức, lợi ích vật chất và phi vật chất nhất định Do đó, người đó phải trả cho chủ sở hữu một khoản tiền mang tính “đền bù” cho việc khai thác lợi ích trên đất của họ

Việc trả một khoản tiền có tính đền bù này không xuất hiện ở một vật quyền chính yếu như quyền sở hữu (khi chủ sở hữu khai thác lợi ích từ chính tài sản của mình) mà chỉ xuất hiện ở vật quyền phụ thuộc (khi mà vật quyền đó phát sinh trên vật quyền chính yếu của chủ thể khác), giống như quyền địa dịch

* Phân biệt “Quyền bề mặt” với “Quyền thuê đất”

Có thể thấy, quyền thuê đất rất gần với quyền bề mặt vì nó cho phép người thuê có cơ hội có được một căn nhà được xây dựng và đăng ký sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng, cây cối trên đất Tuy nhiên, đây không phải là 2 cách gọi của cùng một quyền, bởi lẽ, trong pháp luật các quốc gia mà BLDS có quy định về quyền bề mặt thì đồng thời, cũng tồn tại quy định về thuê đất

Sự khác biệt giữa hai quyền này trong pháp luật Nhật Bản thể hiện dưới cách

khía cạnh sau [22, tr 252 – 260]:

(1) Quyền sử dụng đất trồng cây, xây dựng công trình là quyền trực tiếp đối với tài sản (vật quyền) Quyền này khác với quyền thuê đất được xác lập bởi một hợp đồng giữa hai bên với những quyền và nghĩa vụ đối với nhau (trái quyền) (2) Việc trả tiền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định không phải là điều kiện của quyền sử dụng đất trồng cây, xây dựng công trình Quyền này vẫn có thể được xác định bằng việc trả tiền một lần hoặc không phải trả tiền Ngược lại, việc trả tiền thuê đất là điều kiện chủ yếu của việc thuê đất

(3) Sự khác biệt giữa 2 quyền này còn thể hiện qua đặc điểm nghĩa vụ của người chiếm giữ đất (chủ đất) Trong Quyền sử dụng đất trồng cây, xây dựng công trình, nghĩa vụ đó mang tính thụ động và chỉ hạn chế ở chỗ phải thừa nhận quyền sử dụng đất của người có cây cối, công trình xây dựng Ngược lại, trong quan hệ thuê đất, người cho thuê có nghĩa vụ tích cực đối với việc bồi bổ đất (Điều 600 BLDS Nhật Bản)

(4) Thời hạn của quyền sử dụng đất trồng cây, xây dựng công trình rất dài (Điều 268 BLDS Nhật Bản) thì thời hạn thuê đất tương đối ngắn (Điều 604, 617 BLDS Nhật Bản)

Trong bài viết “Thuê đất: Các hệ quả pháp lý dẫn đến những sự thay đổi trong lập pháp” đăng trên “Hướng dẫn tới thị trường bất động sản Ukraina” [42, tr 28 – 41] năm 2010, Dr Oleksiy Feliv (University of Munster, Đức) cũng đề cập đến sự khác biệt giữa quyền bề mặt và loại quyền thuê đất với tên gọi “Quyền thuê đất vì

phát triển” trong pháp luật Ukraina dưới góc nhìn về thời hạn: Thời hạn của quyền

thuê đất được giới hạn trong 50 năm còn quyền bề mặt là vô thời hạn (khoản 4 Điều

413 BLDS Ukraina)

Ở Thái Lan, quyền bề mặt cũng được xác định là kéo dài đến hết cuộc đời đối

với người thuê quyền bề mặt hoặc người cho thuê quyền bề mặt Trong khi đó, quyền thuê đất được xác lập hữu hạn, một hợp đồng thuê 3 năm hoặc ít hơn không cần đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền, nhiều hơn 3 năm thì phải đăng ký và ghi rõ

ở mặt sau giấy tờ ghi nhận quyền sở hữu đất của chủ sở hữu

(5) Sự khác nhau giữa hai quyền này còn tồn tại trong việc chấm dứt quan hệ pháp lý do chậm trễ trả tiền thuê, tiền sử dụng (Điều 266, 276, 541 BLDS Nhật Bản)

Ở Việt Nam, Bộ Dân luật Sài Gòn năm 1973 về Quyền thuê mướn trường kỳ (với

những tính chất giống như Quyền bề mặt) Quyền thuê mướn trường kỳ là một vật quyền thiết lập do một khế ước thuê mướn bất động sản hạn kỳ trên 18 năm và dưới

99 năm (Điều 450) Người thuê có quyền tu sửa hoặc xây cất khiến bất động sản gia

tăng giá trị, người thuê không được triệt hủy hay đòi bồi thường khi khế ước mãn hạn (Điều 457) Người thuê không được sửa đổi gì trên bất động sản khiến tài sản bị giảm giá (Điều 456) Nếu một người thuê nhà để ở thì người đó chỉ được ở mà không được đập phá, xây mới vì bất động sản cần được giữ nguyên trạng, nhưng nếu với cùng mục đích trên nhưng người đó lại thuê quyền bề mặt thì lại có quyền

tu sửa, xây cất, căn nhà trên đất không nhất thiết phải được giữ nguyên trạng, chỉ cần giá trị của căn nhà mới xây không thấp hơn nhà cũ

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG CỦA CHẾ ĐỊNH VỀ QUYỀN BỀ MẶT TRONG

PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH MỘT SỐ QUỐC GIA

2.1 Quyền bề mặt trong pháp luật Nhật Bản

Bộ luật dân sự Nhật Bản được ban hành năm 1896 với lần sửa đổi bổ sung gần nhất vào các năm 1999, 2002, 2006 Quá trình xây dựng BLDS Nhật Bản chịu nhiều ảnh hưởng từ pháp luật dân sự của Pháp và Đức Tiếp đó, BLDS Nhật bản được coi là có vai trò đáng kể trong sự phát triển của dân luật tại nhiều quốc gia Đông Á như Hàn Quốc và Đài Loan Nhật Bản thừa nhận sở hữu tư về đất đai, nhưng quyền sở hữu đó bị ràng buộc bởi các luật về tiêu chuẩn xây dựng, quy hoạch

đô thị [38, tr.177, 178] do tính chất hoạt động quản lý của nhà nước

Quyền bề mặt trong BLDS Nhật Bản được gọi là “chijo-ken” (dịch trực nghĩa là: “Quyền thượng địa”) Các quy định về quyền bề mặt được tập trung tại Chương

4 (Điều 265 đến 270), ngoài ra còn rải rác trong một số quy định có liên quan khác của Bộ luật BLDS Nhật Bản cũng được đánh giá là “rất La Mã” trong cả cấu trúc lẫn nội dung

Bộ luật được chia làm 3 phần: Phần I – Các quy định chung; Phần II – Quyền tài sản; Phần III – Nghĩa vụ Phần II được chia thành 12 chương, gồm: 1 Khái quát;

2 Chiếm giữ; 3 Quyền sở hữu; 4 Quyền thượng địa; 5 Quyền cho thuê đất canh tác; 6 Quyền địa dịch; 7 Quyền cầm giữ; 8 Quyền ưu tiên; 9 Cầm cố; 10 Thế chấp

Nội dung các quy định tại Chương 4 về “Quyền bề mặt” như sau:

- Khái niệm: Người có quyền bề mặt có quyền sử dụng đất của người khác để

sở hữu công trình xây dựng hoặc trồng cây trên đất đó (Điều 265)

Theo quy định này thì người có quyền bề mặt trước hết là người có quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất cũng chính là một trong các nội dung của quyền sở hữu của chủ sở hữu Về nội dung và phạm vi của quyền sở hữu, Điều 206 và 207 BLDS Nhật Bản quy định như sau:

+ Điều 206 – Nội dung của quyền sở hữu: “Chủ sở hữu có quyền tự do sử dụng, thu lợi nhuận và định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật.”

+ Điều 207 – Phạm vi của quyền sở hữu đất đai: “Quyền sở hữu đất được mở rộng đến phần trên và dưới bề mặt đất, chịu sự hạn chế theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, cùng hướng tới việc sử dụng đất đai nhưng nếu là chủ sở hữu sử dụng chính đất đai của mình thì quyền sử dụng đó đóng vai trò là nội dung của quyền sở hữu, chủ sở hữu vì có quyền sở hữu nên có quyền sử dụng Luật dân sự Nhật Bản không quan niệm tách quyền sử dụng ra khỏi quyền sở hữu để trở thành một quyền năng tồn tại ngang hàng, độc lập với quyền sở hữu Nếu đất đó do một người không phải chủ sở hữu sử dụng thì việc sử dụng đó căn cứ trên một chế định khác là quyền bề mặt (mặc dù quyền này kéo dài đến cả bên dưới mặt đất), với những quy chế và hệ quả pháp lý hoàn toàn khác biệt so với trường hợp đất đai do chính chủ sở hữu sử dụng Quyền sử dụng tài sản là “tự do”, trong khi đó quyền bề mặt hoàn toàn có thể bị giới hạn theo thỏa thuận giữa các bên Quyền sử dụng tài sản là vĩnh viễn đối với chủ sở hữu (trừ khi pháp luật có quy định hạn chế) trong khi quyền bề mặt lại có thời hạn Việc giải quyết các hệ quả pháp lý đối với tình trạng của đất và tài sản trên đất cũng vì thế mà chỉ xảy ra đối với trường hợp xác lập quyền bề mặt

- Các quy định về quan hệ thuê mượn và địa dịch được áp dụng nếu sự áp dụng đó không mâu thuẫn và có bản chất tương tự, trừ trường hợp tại Điều 229 (Cột mốc, tường rào, mương, kênh xây dựng dọc theo ranh giới và do các bên hàng xóm cùng sở hữu) (Điều 266, 267)

Nếu người có quyền bề mặt không từ bỏ quyền của mình theo quy định trên thì tòa án, với yêu cầu của các bên có liên quan, sẽ xác định thời hạn 20 năm hoặc hơn, nhưng không quá 50 năm, căn cứ vào thực tế, điều kiện của công trình, các loại cây và hoàn cảnh khác tại thời điểm xác lập quyền bề mặt (Điều 268)

(2) Tình trạng đất khi quyền bề mặt chấm dứt: Khi quyền bề mặt chấm dứt, người có quyền bề mặt phải phục hồi lại trạng thái ban đầu của đất, đồng thời, phải

di dời đi công trình xây dựng và cây cối Tuy nhiên, khi đó, nếu như chủ sở hữu đất muốn mua lại bằng cách trả một số tiền tương đương với giá thị trường thì người có quyền bề mặt không được từ chối mà không có lý do chính đáng Nếu có tập quán ngược lại thì ưu tiên áp dụng tập quán (Điều 269)

(3) Khoảng không gian ngầm hoặc trên cao: được coi là đối tượng của quyền

bề mặt trong việc sở hữu công trình bằng giới hạn cụ thể theo chiều thẳng đứng Trong trường hợp như vậy, các hạn chế đối với việc sử dụng đất phải được thêm vào trong văn bản xác lập quyền bề mặt vì mục đích tạo điều kiện cho việc thực hiện quyền bề mặt (Điều 269-2)

Ngoài ra còn có một số quy định liên quan khác trong bộ luật như: Điều 566 (Phần III) quy định nếu như hợp đồng mua bán đất bị “vướng” bởi quyền bề mặt của bên thứ ba mà người mua không biết và không đạt được mục đích của hợp đồng thì người mua có quyền hủy bỏ hợp đồng Nếu hợp đồng không thể hủy bỏ nữa thì người mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại (quyền này có thời hạn một năm

kể từ ngày người mua biết được sự thật)

Đi đôi với chế định về quyền bề mặt, BLDS Nhật Bản cũng có quy định về

“Thuê đất” (Điều 605 đến 622) Nếu như quyền bề mặt nằm trong quy định của phần Vật quyền thì thuê đất nằm trong quy định của phần Trái vụ Không giống như thuê đất, quyền bề mặt được xác định là vật quyền, có thể không có thời hạn, không

áp đặt nghĩa vụ bảo dưỡng lên chủ đất, và được tự do chuyển nhượng mà không cần

sự đồng ý của chủ đất Trong khi ở chế định về thuê đất, người cho thuê có nghĩa vụ thực hiện tất cả việc sửa chữa cần thiết cho việc sử dụng vật thuê và khai thác lợi ích của người thuê

2.2 Quyền bề mặt trong pháp luật Đài Loan

Bộ luật dân sự Đài Loan được ban hành ngày 30/11/1929, có hiệu lực ngày 5/5/1930, lần sửa đổi cuối cùng có hiệu lực từ 26/12/2012 BLDS Đài Loan quy định các loại vật quyền bao gồm: (1) Quyền sở hữu; (2) Quyền bề mặt (Superficies); (3) Quyền canh tác truyền đời (Quy chế pháp lý tương tự quyền bề mặt - Điều 850 BLDS Đài Loan); (4) Quyền địa dịch; (5) Quyền cầm cố; (6) Quyền thế chấp; (7) Dian (một quyền mang tính tập quán của Trung Quốc, gần giống cầm

cố và thế chấp [39]); (8) Quyền cầm giữ (của chủ nợ); (9) Quyền chiếm hữu

Đài Loan thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, đồng thời cũng quy định tất cả đất đai là của người dân nói chung, sở hữu tư nhân về đất đai bị hạn chế bởi Nhà nước (Điều 10 Luật đất đai Đài Loan)

Theo quy định của pháp luật Đài Loan, quyền năng của Nhà nước về đất đai bao gồm: Quyền thu thuế, quyền quản lý về quy hoạch, quyền trưng thu đất đai, quyền tiên mãi Đất đai thuộc sở hữu tư nhân ở Đài Loan chiếm 31% diện tích lãnh thổ, bao gồm: đất ở, đất sản xuất nông nghiệp của nông dân và đất của các tổ chức,

tư nhân khác Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước chiếm 69% diện tích lãnh thổ, bao gồm: đất do các cơ quan Nhà nước sử dụng, đất đồi núi chưa có chủ sở hữu và đất

do Nhà nước mua của người dân [24, tr 81]

Các quy định về Quyền bề mặt trong Luật dân sự Đài Loan gồm 2 phần: Quy định chung về quyền bề mặt (Mục 1: Điều 832 đến 841) và Quyền bề mặt bị phân chia (Mục 2: Điều 841-1 đến 841-6)

pháp luật” Quyền sử dụng là một nội dung của quyền sở hữu, tài sản được chủ sở hữu sử dụng một cách “tự do” Còn quyền bề mặt cũng là quyền sử dụng nhưng lại

là của một chủ thể khác Quyền sử dụng đất trong trường hợp này được gọi bằng một tên khác mà không phải là quyền sử dụng đất được tách ra từ nội hàm của quyền sở hữu

Tương tự, có thể xem xét trong sự tương quan với một quyền khá phổ biến là quyền địa dịch Thực tế, quyền địa dịch (như đi qua, dẫn nước, chăn dắt gia súc qua…) cũng là một quyền sử dụng đất, đất đó thuộc về sở hữu của một chủ thể khác, nghĩa là giống cũng như quyền bề mặt Như vậy, nếu như quyền sử dụng đất của một người không phải chủ sở hữu thì tùy thuộc vào tính chất của việc sử dụng mà

đó sẽ là các quyền năng khác nhau

Thứ hai, về Thời hạn của quyền bề mặt:

Theo thỏa thuận giữa các bên thì quyền bề mặt có thể được xác định thời hạn hoặc không

Tranh chấp giữa các bên sẽ dễ gặp phải khi quyền bề mặt không được xác định thời hạn vì khi đó sẽ không biết người có quyền bề mặt sẽ được thực hiện quyền của mình đến bao giờ Vì vậy, Điều 833-1 quy định: Nếu quyền bề mặt không xác định thời hạn và đã tồn tại hơn 20 năm hoặc mục đích của việc thiết lập quyền bề mặt không còn thì Tòa án, căn cứ vào yêu cầu của các bên, cố định thời hạn chấm dứt quyền bề mặt sau khi đã xem xét đến mục đích của việc thiết lập quyền bề mặt như dạng thức, điều kiện tự nhiên, và điều kiện sử dụng của nhà ở, công trình Trường hợp đặc biệt, nếu quyền bề mặt không xác định thời hạn được thiết lập vì mục đích xây dựng công trình công cộng thì thời hạn của quyền bề mặt chấm dứt khi công trình công cộng hoàn thành (Điều 833-2)

Thứ ba, về Căn cứ chấm dứt quyền bề mặt:

Quyền bề mặt có thể chấm dứt do thời hạn theo thỏa thuận giữa các bên đã hết hoặc do một trong hai bên đơn phương chấm dứt Chú ý rằng: Quyền bề mặt không

bị chấm dứt bởi sự mất đi hay phá hủy nhà, công trình xây dựng (Điều 841) Ngoài

ra, BLDS Đài Loan còn quy định nếu quyền bề mặt được thiết lập cho mục đích xây

dựng công trình công cộng và không được xác định thời hạn thì quyền bề mặt sẽ chấm dứt khi công trình công cộng đó được hoàn thành (Điều 833-2)

Trong trường hợp một bên muốn đơn phương chấm dứt, để bảo vệ quyền lợi chính đáng cho bên kia, pháp luật quy định người muốn đơn phương chấm dứt phải thỏa mãn những điều kiện nhất định:

(1) Người thuê quyền bề mặt đơn phương chấm dứt:

- Trường hợp phải trả tiền thuê quyền bề mặt (Điều 835)

+ Nếu quyền bề mặt có thời hạn xác định và tiền thuê theo thỏa thuận thì người có quyền bề mặt có thể từ bỏ quyền của mình sau khi trả tiền thuê cho 3 năm tiếp theo Nếu quyền bề mặt không có thời hạn xác định và tiền thuê theo thỏa thuận thì người có quyền bề mặt có thể từ bỏ quyền của mình bằng cách báo trước 1 năm cho chủ sở hữu đất hoặc trả tiền thuê cho 1 năm thuê tiếp theo

+ Nếu đất không đáp ứng được mục đích sử dụng ban đầu mà nguyên nhân không phải bởi người có quyền bề mặt thì người đó có thể từ bỏ quyền của mình sau khi đã trả một nửa tiền thuê đất với quy định cụ thể như trên Nếu đất không đáp ứng được mục đích sử dụng ban đầu mà nguyên nhân là bởi chủ sở hữu đất thì người có quyền bề mặt có quyền từ bỏ quyền của mình mà không phải trả tiền thuê

- Trường hợp không phải trả tiền thuê quyền bề mặt: Người có quyền bề mặt

có thể từ bỏ quyền của mình vào bất cứ thời điểm nào (Điều 834)

(2) Chủ sở hữu đất đơn phương chấm dứt: trong 2 trường hợp:

- Nếu người thuê quyền bề mặt trì hoãn việc trả tiền thuê đến khi tổng số tiền chậm trả bằng với tiền thuê trong 2 năm thì chủ sở hữu đất có quyền ấn định một khoảng thời gian hợp lý và thông báo cho người có quyền bề mặt chi trả, nếu người

có quyền bề mặt không trả trong thời gian đã được ấn định thì chủ đất có quyền chấm dứt quyền bề mặt, trừ khi có tập quán khác (Điều 836)

- Khi người có quyền bề mặt vi phạm quy định của Điều 836-2 (về bảo tồn đất) thì chủ sở hữu đất có quyền chấm dứt quyền bề mặt nếu người có quyền bề mặt

lờ đi sự ngăn cản của chủ sở hữu đất Nếu quyền bề mặt đã được bên nhận cầm cố phải được thông báo về sự ngăn cản đó (Điều 836-3)

Thứ tư, về Tình trạng của đất khi quyền bề mặt chấm dứt:

Khi quyền bề mặt chấm dứt, người có quyền bề mặt có quyền di dời công trình xây dựng với điều kiện phục hồi lại tình trạng ban đầu của đất Nếu người có quyền

bề mặt không di dời các công trình xây dựng của mình trong 1 tháng sau khi quyền

bề mặt chấm dứt thì công trình xây dựng đó sẽ thuộc về chủ sở hữu đất, và nếu nó làm cản trở việc sử dụng đất thì chủ sở hữu đất có quyền dỡ để phục hồi tình trạng ban đầu của đất Người có quyền bề mặt sẽ được chủ sở hữu đất thông báo trước khi

di dời đi các công trình xây dựng Nếu chủ sở hữu đất muốn mua lại với giá thị trường thì người có quyền bề mặt không thể từ chối trừ khi có lý do chính đáng (Điều 839)

Thứ năm, về Tiền thuê quyền bề mặt:

- Về giá thuê: Tiền thuê quyền bề mặt được quyết định bởi sự tự do thỏa thuận của các chủ thể Tuy nhiên, vì quyền bề mặt có thể được thuê trong một khoảng thời gian tương đối dài nên việc phải cố định một khoản tiền thuê không đổi trong toàn

bộ thời gian đó có thể khiến một bên chủ thể nào đó phải chịu “thiệt thòi” Do đó, Nếu sự tăng hoặc giảm giá trị của đất sau khi sự thiết lập quyền bề mặt khiến cho tiền thuê ban đầu tăng một cách rõ ràng không công bằng, các bên có quyền nộp đơn yêu cầu tòa án tăng hoặc giảm tiền thuê; và Nếu quyền bề mặt không phải trả tiền và việc gánh nặng chi phí tăng đột biến sau khi quyền bề mặt được thiết lập khiến cho việc sử dụng đất không phải trả tiền trở nên không công bằng thì chủ sở hữu đất có quyền nộp đơn yêu cầu tòa án xác định tiền thuê (Điều 835-1)

- Chậm trả tiền thuê: Nếu người có quyền bề mặt trì hoãn việc trả tiền thuê đến khi tổng số tiền chậm trả bằng với tiền thuê trong 2 năm thì chủ sở hữu đất có quyền

ấn định một khoảng thời gian hợp lý và thông báo cho người có quyền bề mặt chi trả, nếu người có quyền bề mặt không trả trong thời gian đã được ấn định thì chủ đất có quyền chấm dứt quyền bề mặt, trừ khi có tập quán khác Việc chấm dứt này phải được biểu hiện thành hành vi Nếu quyền bề mặt được đem cầm cố thì bên nhận cầm cố phải được thông báo

Nếu thỏa thuận về tiền thuê đã được đăng ký thì khi quyền bề mặt được chuyển nhượng, tiền thuê mà người có quyền bề mặt trước đó nợ sẽ được cân nhắc

Người nhận chuyển nhượng có trách nhiệm liên đới đối với việc trả tiền thuê đã nợ của người thuê quyền bề mặt trước đó (Điều 836)

- Khi quyền sở hữu đất được chuyển nhượng, tiền thuê đã trả không có hiệu quả chống lại bên thứ ba, trừ khi nó đã được đăng ký (Điều 836-1)

- Người có quyền bề mặt không có quyền yêu cầu miễn hay giảm tiền thuê, kể

cả việc sử dụng đất của người đó bị cản trở bởi sự kiện bất khả kháng (Điều 837)

Thứ sáu, về những quyền năng cụ thể của người có quyền bề mặt

- Người có quyền bề mặt sử dụng đất và hưởng lợi từ đó căn cứ theo mục đích khi xác lập quyền bề mặt và thỏa thuận sử dụng Nếu phương thức sử dụng không được thỏa thuận trước thì phải theo tình trạng tự nhiên của đất Việc sử dụng đất bền vững phải được duy trì trong cả hai trường hợp Phương thức sử dụng theo thỏa thuận như quy định cụ thể trên không có tác dụng đối kháng với bên thứ ba trừ khi

nó được đăng ký (Điều 836-2)

- Người có quyền bề mặt có quyền chuyển nhượng quyền của mình cho người khác hoặc đem cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác trong hợp đồng hoặc có tập quán khác Thỏa thuận về vấn đề này không có tác dụng đối kháng đối với bên thứ ba trừ khi nó được đăng ký Nhà, công trình xây dựng khác và quyền bề mặt trên đó không thể chuyển nhượng một cách rời rạc hay thiết lập nên những quyền khác (Điều 838)

Thứ bảy, quy định về quyền bề mặt trong một số trường hợp đặc biệt:

- Nếu đất và nhà trên đất đó thuộc sở hữu của cùng một người, quyền bề mặt được coi là được thiết lập và tồn tại kể từ thời điểm đất và nhà sau đó được bán đấu giá với điều kiện bắt buộc là bán cho những người khác nhau, và tiền thuê, các quy định và phạm vi của quyền bề mặt sẽ được xác định bởi một thỏa thuận giữa các bên Nếu các bên không đạt được thỏa thuận thì có thể yêu cầu tòa án phán quyết Quy định tương tự cũng được áp dụng khi chỉ một trong hai, chỉ đất hoặc nhà được bán đấu giá Quyền bề mặt trong trường hợp này chấm dứt khi công trình bị phá hủy (Điều 838-1: Trường hợp này khác với nguyên tắc đã nêu ở trên.)

- Nếu công trình xây dựng của người thuê quyền bề mặt là nhà và quyền bề mặt chấm dứt theo thời hạn thì người thuê quyền bề mặt có quyền ấn định một

khoảng thời gian nhiều hơn 1 tháng trước thời hạn và yêu cầu chủ sở hữu đất mua lại nhà theo giá thị trường, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác Chủ sở hữu đất từ chối yêu cầu hoặc không đáp ứng trong khoảng thời gian đã định thì thời hạn của quyền bề mặt sẽ được xem xét gia hạn; nếu người thuê quyền bề mặt từ chối gia hạn thì người đó không có quyền yêu cầu theo quy định trên nữa Trường hợp gia hạn, thời hạn sẽ được xác định bởi hợp đồng giữa chủ đất và người thuê quyền bề mặt, nếu không đạt được thỏa thuận, các bên có thể yêu cầu tòa án xác định trên cơ sở xem xét những lợi ích từ việc sử dụng nhà và đất Nếu giá thị trường không thỏa thuận được thì người thuê quyền bề mặt hoặc chủ sở hữu đất cũng có thể yêu cầu tòa án xác định

Các quy định trên không được áp dụng sau khi thời hạn của quyền bề mặt chấm dứt, trừ khi có thỏa thuận giữa chủ sở hữu đất và người thuê quyền bề mặt (Điều 840)

Quyền bề mặt bị phân chia

Về khái niệm, Quyền bề mặt bị phân chia được hiểu là quyền bề mặt chỉ nằm trong trong một phạm vi nhất định về không gian phía trên hoặc dưới đất của người khác (Điều 841-1)

Cơ bản, các quy định chung về quyền bề mặt sẽ được áp dụng tương tự với quyền bề mặt bị phân chia (Điều 841- 6), trừ khi thuộc vào các trường hợp sau: + Người có quyền bề mặt bị phân chia có thể thỏa thuận với người có quyền

sử dụng và lợi ích khác ở trên hay dưới lòng đất, nơi quyền bề mặt bị phân chia được thiết lập Nếu thỏa thuận không được sự đồng ý của chủ sở hữu đất thì chủ sở hữu đất không bị ràng buộc bởi nó sau khi quyền sử dụng và lợi ích chấm dứt Các thỏa thuận này không có tác dụng chống lại bên thứ ba, trừ khi được đăng ký (Điều 841-2) Khi quyền bề mặt bị phân chia và vật quyền vì mục đích sử dụng đồng thời tồn tại vào cùng một thời điểm trên cùng một mảnh đất thì quyền thiết lập sau không được cản trở đến quyền đã thiết lập trước (Điều 841-5)

+ Về thời hạn: Tòa án sẽ cân nhắc đến lợi ích của bên thứ ba khi quyết định thời hạn của quyền bề mặt bị phân chia theo quy định tại Điều 840 trong trường hợp lợi ích của bên thứ ba bị ảnh hưởng (Điều 841-3)

+ Về quy định bồi thường theo Điều 840, Trường hợp quyền bề mặt bị phân chia đã được bồi thường theo giá thị trường hoặc được kéo dài thời hạn, và quyền của bên thứ ba không bị ảnh hưởng thì bên thứ ba sẽ được bồi thường thỏa đáng Tiền bồi thường được quyết định theo thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được, các bên có thể yêu cầu tòa án xác định (Điều 841-4)

Về thuê đất

Liên quan đến quyền bề mặt, Điều 422 – 1 BLDS Đài Loan quy định bên thuê đất có quyền yêu cầu bên cho thuê đăng ký quyền bề mặt sau khi hợp đồng được ký kết Quy định về hợp đồng thuê nằm trong chương II – Các dạng nghĩa vụ, như vậy, quan hệ thuê mướn được xác định là quan hệ trái quyền giữa hai bên chủ thể, trên

cơ sở đó, một vật quyền là quyền bề mặt sẽ được xác lập

Có thể thấy so với BLDS của những quốc gia có quy định về quyền bề mặt thì các quy định của BLDS Đài Loan là rất toàn diện:

Thứ nhất, So với BLDS Đài Loan khi chưa được sửa đổi, các quy định hiện

hành đã chi tiết hơn rất nhiều Trước đây, BLDS Đài Loan chỉ có 7 điều khoản rất ngắn gọn về quyền bề mặt, với các nội dung tương tự như BLDS Nhật Bản nhưng hiện nay đã được bổ sung rất nhiều, đặc biệt là mục 2 – Quyền bề mặt bị phân chia

là mục hoàn toàn được xây dựng mới Sau quá trình sửa đổi đáng kể, có thể đánh giá rằng quyền bề mặt trong BLDS Đài Loan hiện nay được tiếp cận rất toàn diện, giải quyết được nhiều trường hợp có khả năng phát sinh trong thực tiễn

Thứ hai, BLDS Đài Loan còn đề cập đến một vấn đề tương đối mới mẻ là

quyền bề mặt bị phân chia ở các công trình ngầm Khái niệm quyền bề mặt (Điều 832) khi mới được ban hành chỉ quy định áp dụng với công trình trên đất nhưng hiện tại đã được sửa đổi bổ sung bao gồm cả công trình phía dưới bề mặt đất Thực

tế hiện nay, quyền bề mặt bị phân chia là vấn đề đặt ra chủ yếu do sự tồn tại của các căn hộ chung cư trên mặt đất, còn các công trình ngầm đa phần là Nhà nước xây dựng (như công trình quốc phòng, đường giao thông ngầm, hệ thống điện, nước ngầm ) thuộc về sở hữu nhà nước hoặc hầm để xe của các cơ quan, chung cư thuộc sở hữu chung hoặc pháp nhân Việc phân chia quyền bề mặt ở công trình ngầm của BLDS Đài Loan là quy định mang nhiều tính dự liệu

Thứ ba, quyền bề mặt và quyền canh tác (Điều 850 - 1 đến 850 - 9) trong

BLDS Đài Loan có quy chế pháp lý tương tự nhau nhưng vẫn được quy định thành

2 vật quyền riêng biệt

2.3 Quyền bề mặt trong pháp luật Thái Lan

Trong Bộ luật dân sự và thương mại Thái Lan, các quy định về “Tài sản” nằm trong chương 4, với các vật quyền: Quyền sở hữu; Quyền chiếm hữu; Quyền địa dịch; Quyền cư trú; Quyền bề mặt (Điều 1410 đến 1416); Quyền dụng ích Trong các quyền trên, chỉ có quyền sở hữu là quyền của chủ sở hữu đối với vật thuộc sở hữu của mình, các quyền còn lại đều là quyền của chủ thể không phải là chủ sở hữu với tài sản thuộc sở hữu của người khác mà họ được trao quyền

Quyền bề mặt được xác lập bởi một hợp đồng, cần phải được đăng ký tại Văn phòng quản lý đất đai của địa phương để phân tách quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng với đất đai

Nội dung các quy định của Bộ luật dân sự và thương mại Thái Lan về quyền

bề mặt như sau:

* Khái niệm: Chủ sở hữu của một mảnh đất có thể thiết lập quyền bề mặt có

lợi cho một người khác bằng cách cho người đó quyền sở hữu đối với các công trình, kiến trúc và cây trồng ở trên hoặc dưới bề mặt đất (Điều 1410)

* Xác lập và chấm dứt quyền bề mặt:

+ Quyền bề mặt có thể được thiết lập trong một khoảng thời gian hoặc cả đời

của chủ sở hữu mảnh đất hoặc người được hưởng quyền đó (Điều 1412)

+ Nếu không có thời hạn nào được ấn định thì quyền bề mặt có thể chấm dứt vào bất kì thời điểm nào bởi bất kỳ bên nào đưa ra lý do hợp lý cho bên kia Nhưng khi phải trả tiền thuê, thì hoặc là phải thông báo trước một năm hoặc phải trả tiền thuê cho một năm sắp tới (Điều 1413)

+ Nếu người hưởng quyền bề mặt không tuân thủ các điều kiện cần thiết đã được quy định trong văn bản xác lập quyền, hoặc khi phải trả tiền thuê mà 2 năm liên tiếp không trả thì quyền bề mặt có thể bị chấm dứt (Điều 1414)

+ Khi quyền bề mặt chấm dứt, người được hưởng quyền bề mặt có thể di dời

đi các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và cây trồng, với điều kiện trả lại tình trạng ban đầu của đất Nếu thay vì cho phép di dời các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và cây trồng, chủ sở hữu đất đó thông báo ý định muốn mua lại chúng với giá thị trường thì người có quyền bề mặt không được từ chối yêu cầu trừ khi có cơ sở hợp lý (Điều 1416)

+ Quyền bề mặt không bị chấm dứt bởi sự phá hủy các công trình xây dựng, công trình kiến trúc hoặc cây trồng, ngay cả khi điều đó xảy ra vì lý do bất khả kháng (Điều 1415)

* Quyền của người thuê quyền bề mặt: Quyền bề mặt được chuyển nhượng và

để thừa kế, trừ khi có quy định khác trong văn bản xác lập quyền bề mặt (Điều

1411)

2.4 Quyền bề mặt trong pháp luật Hà Lan

Phần 5 Bộ luật dân sự Hà Lan quy định về “Các vật quyền”, bao gồm: Quyền

sở hữu (các mục từ 5.1 đến 5.5), Quyền địa dịch (Easement), Quyền canh tác lâu dài, Quyền bề mặt và Các quyền chung cư (Apartment rights) Các quy định về quyền

bề mặt được ghi nhận tại mục 5.8 (các điều từ Điều 101 đến 105)

Tương tự quyền bề mặt, Quyền thuê dài hạn có thể chấm dứt theo thỏa thuận, theo ý chí của người thuê (nếu hợp đồng không quy định khác) hoặc theo ý chí của người cho thuê (nếu người thuê không trả tiền thuê trong 2 năm hoặc vi phạm nghĩa vụ) (Điều 86, 87) Nếu hợp đồng thuê dài hạn không có quy định khác thì người thuê được cho thuê lại, nhưng thời hạn cho việc thuê lại không thể vượt qua thời hạn của hợp đồng thuê dài hạn ban đầu (Điều 93)

Sự khác biệt giữa Quyền thuê dài hạn và Quyền bề mặt nằm ở các quy định sau:

- Về khái niệm: Quyền thuê dài hạn hướng đến đối tượng là đất hoặc bất động sản gắn liền với đất (các quy định cụ thể về quyền này chủ yếu tập trung vào đất), còn Quyền bề mặt hướng đến đối tượng là một sự tạo dựng và xác lập sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất

- Về tính chất của quyền:

Quyền thuê dài hạn được quy định (khoản 1 Điều 89): “Nếu văn bản xác lập quyền không có quy định khác thì người thuê được thụ hưởng mọi quyền đối với bất động sản như một chủ sở hữu” và khoản 3: “Nếu văn bản xác lập quyền không

có quy định khác thì trong thời gian tồn tại của quyền thuê dài hạn, người thuê được

dỡ bỏ nhà, công trình xây dựng, cây trồng mà anh ta hoặc người thuê trước đó tạo nên, hoặc lấy từ chủ sở hữu bằng cách trả một khoản tiền.”) Đương nhiên là khác với chủ sở hữu thực, quyền này bị hạn chế hơn (Khoản 2 Điều 89 quy định: “Tuy nhiên, nếu không được sự cho phép của chủ sở hữu, người thuê không được thay đổi chức năng của bất động sản hoặc thực hiện bất cứ hành động nào đối lập với chức năng đó.”)

Quyền bề mặt lại gần giống với một quyền sử dụng nhằm mục đích xác lập sở hữu (ví dụ: sử dụng đất xây nhà để xác lập quyền sở hữu với nhà) Người có quyền

bề mặt có quyền xây nhà, công trình, trồng cây, không có sự ràng buộc về chức năng, thuộc tính của bất động sản

- Về lợi ích:

Đối với quyền thuê dài hạn, vấn đề phân chia lợi ích được đặt ra, lợi ích nào thuộc về chủ sở hữu, lợi ích nào thuộc về người thuê Cụ thể: “Nếu văn bản xác lập

quyền không có quy định khác thì các lợi ích sau đây sẽ thuộc về người thuê: lợi ích

có thể được tách ra được khỏi bất động sản hoặc lợi ích có thể di chuyển được mặc

dù được tạo ra bởi bất động sản” (Điều 90)

Đối với quyền bề mặt thì vấn đề lợi ích lại không được đặt ra Tài sản tạo lập trên đất thuộc sở hữu của người có quyền bề mặt thì việc họ được hưởng lợi ích từ các tài sản đó là đương nhiên như một chủ sở hữu bình thường Quyền sở hữu của

họ chỉ được thiết lập trên nhà, công trình xây dựng, cây cối (Điều 101) nên kể cả lợi ích có thể được tách ra khỏi bất động sản mà không liên quan đến các tài sản trên thì cũng không thể thuộc về sở hữu của họ (ví dụ như tài sản chôn ngầm dưới lòng đất)

- Về phạm vi quyền: Đối với quyền thuê dài hạn, người thuê có quyền như một chủ sở hữu Theo quy định về quyền sở hữu thì phạm vi của quyền đó nằm ở cả khoảng không trên đất và lòng đất Còn quyền thuê bề mặt chỉ được xác lập ở phía trên bề mặt đất (theo Điều 101)

(2) Phân biệt Quyền bề mặt với Quyền chung cư (Quy định về quyền bề mặt bị phân chia)

Theo quy định tại Điều 106 BLDS Hà Lan thì các quyền đối vật bao gồm quyền sở hữu, quyền thuê dài hạn và quyền bề mặt có thể được phân chia thành các quyền chung cư của những căn hộ riêng lẻ Như vậy, không có một vật quyền riêng biệt là quyền chung cư mà quyền chung cư mang bản chất là một trong ba vật quyền trên đã được chia tách Nếu quyền bề mặt đã được phân chia thành quyền bề mặt của từng căn hộ chung cư thì quyền bề mặt của từng căn hộ đó còn có thể tiếp tục được phân chia nữa, trừ khi văn bản xác lập quyền bề mặt đã công chứng có quy định khác (khoản 3 Điều 106)

Quyền bề mặt phân chia cũng được coi là xác lập từ thời điểm văn bản xác lập quyền được công chứng (Điều 107), mà không phải là từ thời điểm quyền bề mặt

“ban đầu, trọn vẹn” được xác lập

Các quyền khác, không phải quyền bị phân chia, được coi là vẫn tồn tại một cách nguyên vẹn, không thay đổi (khoản 3 Điều 114)

Quyền bề mặt bị phân chia có thể chấm dứt do hết thời hạn đã đăng ký (theo văn bản xác lập quyền đã được công chứng) hoặc bị một bản án của Tòa án làm chấm dứt (Điều 143)

Xác lập quyền bề mặt

- Quyền bề mặt có thể được xác lập trên bất động sản của người khác một cách độc lập hoặc không độc lập đối với câc vật quyền khác hoặc đối với quyền thuê

(canh tác nông nghiệp) trên bất động sản đó (khoản 2 Điều 101)

- Chứng thư công chứng việc xác lập quyền bề mặt có thể buộc người có quyền bề mặt thực hiện nghĩa vụ trả một khoản tiền – tiền thuê đất” – với những khoảng thời gian định kỳ hoặc không định kỳ cho chủ sở hữu của bất động sản bị

vướng trở (khoản 3 Điều 101)

- Chứng thư công chứng việc xác lập quyền bề mặt có thể giới hạn các quyền của người có quyền bề mặt đối với việc sử dụng, xây dựng hoặc phá hủy các tòa

nhà, công trình xây dựng và cây trồng (Điều 102)

Chấm dứt quyền bề mặt (Điều 105)

- Khi quyền bề mặt chấm dứt, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và cây

trồng, sẽ thuộc về chủ sở hữu của bất động sản bị vướng trở bởi quyền bề mặt

- Trừ khi chứng thư công chứng việc xác lập quyền bề mặt quy định khác, người có quyền bề mặt, khi chấm dứt quyền tài sản hữu hạn của mình, có quyền tự

ý di dời đi nhà, công trình xây dựng và cây trồng đã xây dựng/ trồng bởi chính người đó hoặc người trước đó trên bất động sản đã xác lập quyền bề mặt hoặc đã được người đó/ người trước đó tiếp quản từ chủ sở hữu bất động sản mà không thu

tiền, miễn là bất động sản đã xác lập quyền bề mặt được trả về hiện trạng ban đầu

Trong mục 5.3 về Quyền sở hữu đối với bất động sản cũng có một số quy định

đề cập đến việc một chủ thể sử dụng đất thuộc về sở hữu của một chủ thể khác Cụ thể, điều 21 quy định:

“ 2 Người khác có thể được sử dụng phần không gian phía trên hoặc bên dưới bề mặt đất đến một độ cao hoặc độ sâu mà chủ sở hữu không thể có được bất

kì lợi ích nào chống lại nó

3 Quy định trên không áp dụng đối với quyền bay trong không phận.”

2.5 Nhận xét chung về chế định quyền bề mặt trong pháp luật các quốc gia

2.5.1 Về vị trí của quyền bề mặt trong hệ thống vật quyền

Nghiên cứu quy định về vật quyền trong pháp luật của các quốc gia trên thế giới cho thấy có hai nhóm vật quyền được phân biệt rõ, đó là:

- Các vật quyền thuộc về người là chủ sở hữu tài sản

- Các vật quyền thuộc về người không phải là chủ sở hữu tài sản

Trong đó, quyền bề mặt thuộc về nhóm quyền thứ 2 “Các vật quyền thuộc về người không phải là chủ sở hữu tài sản”

Ngoài ra, liên quan đến thuê đất, có sự khác biệt trong quan niệm giữa các quốc gia Có quốc gia cho rằng quyền bề mặt là một vật quyền mà khi các bên giao kết hợp đồng thuê đất (một quan hệ trái quyền) thì quyền bề mặt của người thuê đối với đất sẽ được xác lập; nhưng cũng có quốc gia quy định việc thuê quyền bề mặt

và thuê đất là khác nhau, mặc dù thực tế vẫn áp dụng các quy chế pháp lý tương đối giống nhau

2.5.2 Về nội dung của quyền

Quyền bề mặt xuất phát từ cổ luật La Mã với ý nghĩa là quyền sử dụng không gian trên đất để xây dựng và sở hữu nhà hay các công trình xây dựng khác Bên cạnh đó, Luật La Mã quy định thêm quyền canh tác, với các chế định tương tự, chỉ khác về mục đích của việc sử dụng đất không phải là để xây dựng công trình mà là

để canh tác, sản xuất nông nghiệp

Tuy nhiên, việc sử dụng đất và không gian trên bề mặt đất càng ngày càng trở nên rất đa dạng Hơn nữa, xét thấy dù là để sử dụng vào mục đích xây dựng hay mục đích canh tác thì chế độ pháp lý của hai quyền này cũng tương tự nhau Do đó, hiện nay có hai hướng quy định: một là giữ nguyên mô hình của luật La Mã, đồng thời sử dụng các quy định dẫn chiếu của hai quyền này sang nhau (như Nhật Bản, Đài Loan, Hà Lan) hoặc hai là, gộp hai mục đích trên vào làm một, bỏ đi quyền canh tác và như vậy, nội hàm của quyền bề mặt trở nên rộng hơn, bất kể hướng tới mục đích sử dụng nào thì đó cũng là quyền phải sử dụng bề mặt (như BLDS Thái

Lan: chỉ quy định quyền bề mặt với nội hàm bao trùm và không quy định quyền canh tác)

2.5.3 Về phạm vi quyền

Có quốc gia quy định quyền bề mặt kéo dài đến cả không gian ngầm nhưng cũng có quốc gia lại không Do bối cảnh ra đời của các BLDS mà việc sử dụng các không gian ngầm cũng có thể chưa được tính đến BLDS của Đài Loan (Điều 832) hiện đã được sửa đổi để bổ sung thêm quyền bề mặt kéo dài cả đến không gian ngầm (trước khi được sửa đổi, Điều 832 chỉ quy định quyền bề mặt là đối với phần phía trên mặt đất) Hiện nay, không gian ngầm đã được sử dụng cho các mục đích rất đa dạng trước tình trạng dân số thế giới gia tăng nên diện tích mặt đất tự nhiên

đã không còn đáp ứng được nhu cầu sử dụng của con người Có thể coi trường hợp xây dựng công trình ngầm trong lòng đất là chúng ta đang sử dụng đến một bề mặt mang tính “nhân tạo” (không phải hình thành do tự nhiên là do hoạt động can thiệp của con người), các công trình trong lòng đất rõ ràng cũng phải nằm trên một bề mặt nhất định Như vậy, nếu không quy định quyền bề mặt kéo dài đến cả lòng đất thì sẽ khó xác định được việc sử dụng lòng đất để xây dựng công trình thì là quyền

gì mặc dù về bản chất thì các hoạt động đó diễn ra trên mặt đất hay trong lòng đất cũng là như nhau

Theo quan điểm về quyền sở hữu đất (hoặc quyền sử dụng đất ở những nước quy định sở hữu nhà nước đối với đất đai) thì quyền của chủ đất kéo dài đến cả phần không gian phía trên và dưới lòng đất Tuy nhiên, trong bối cảnh các công trình ngầm được xây dựng ngày càng nhiều thì quyền sử dụng đất trên bề mặt tự nhiên và quyền sử dụng đất ở bề mặt không gian ngầm cũng cần được phân chia Ví dụ: một cửa hàng bán đồ uống ở ga tàu điện ngầm có phần không gian phía trên mặt đất tự nhiên là trụ sở của một công ty khác thì cùng một diện tích đất nhưng bề mặt đất lại chính là ranh giới phân chia sở hữu/ quyền sử dụng

Thậm chí, BLDS Đài Loan còn “tiến xa” hơn nữa khi đã xây dựng các quy định về quyền bề mặt bị phân chia (giống mô hình chung cư) nhưng nằm ở khônsg gian ngầm

2.5.4 Về xác lập và chấm dứt quyền

(1) Văn bản xác lập quyền:

Thỏa thuận xác lập quyền dựa trên ý chí của các bên Pháp luật các quốc gia trên không buộc văn bản này cần phải được công chứng BLDS Nhật Bản quy định việc công chứng chỉ có tác dụng đối kháng với bên thứ ba Hai bên có thể thỏa thuận và cùng tuân thủ, nhưng nghĩa vụ tôn trọng thỏa thuận chỉ đặt ra với bên thứ

ba khi văn bản xác lập quyền được công chứng

Trong văn bản xác lập quyền sẽ có các quy định về nghĩa vụ trả tiền đối với người thuê quyền bề mặt (số tiền, cách thức thanh toán…), có thể có quy định về thời hạn hoặc không, những quyền của người thuê quyền bề mặt cũng được quy định cụ thể và giới hạn theo văn bản này

(2) Thời hạn của quyền bề mặt:

Pháp luật các quốc gia trên không buộc các bên ghi rõ thời hạn của quyền bề mặt được thiết lập trong thời gian bao lâu Trong văn bản xác lập quyền, quyền bề mặt có thể ghi rõ là được thiết lập trong một khoảng thời gian cụ thể là hoặc không Thậm chí khoảng thời gian nếu có được xác định cũng chưa hẳn đã mang tính cụ thể, chính xác (như bao nhiêu năm), ví dụ như BLDS Thái Lan quy định một loại thời hạn là “đến hết đời của chủ sở hữu mảnh đất hoặc người được hưởng quyền đó.”)

Khi thời hạn của quyền bề mặt không được xác định rõ sẽ dễ dẫn đến các tranh chấp, vì vậy, pháp luật các quốc gia đều xây dựng quy định dự phòng cho trường hợp thời hạn của quyền bề mặt không được xác định rõ, hoặc là do các bên tự quyết định tại bất kì thời điểm nào hoặc yêu cầu Tòa án xác định một khoảng thời gian cụ thể

(3) Căn cứ chấm dứt quyền bề mặt:

Một nguyên tắc chung được pháp luật các quốc gia trên ghi nhận là: Quyền bề mặt không bị chấm dứt bởi sự mất đi hay phá hủy nhà, công trình xây dựng hoặc cây trồng

Quyền bề mặt có thể chấm dứt theo thỏa thuận giữa 2 bên hoặc do một bên đơn phương chấm dứt khi đáp những điều kiện do pháp luật quy định Nhìn chung, chủ đất sẽ có quyền đơn phương chấm dứt khi người thuê quyền bề mặt đã không

thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền (thường là chậm trả 2 năm) hoặc có hành vi gây tổn hại đối với đất; còn người thuê quyền bề mặt có thể đơn phương chấm dứt vào bất

kỳ thời điểm nào nếu giữa các bên không có thỏa thuận về thời hạn của quyền, thậm chí BLDS Đài Loan còn cho phép người thuê quyền bề mặt trả trước tiền thuê cho 3 năm tiếp theo để từ bỏ một quyền bề mặt đã được xác định thời hạn hoặc nếu đất không đáp ứng được mục đích sử dụng mà không phải bởi lỗi của họ

(4) Tình trạng của đất khi quyền bề mặt chấm dứt:

Một nguyên tắc chung được pháp luật các quốc gia trên ghi nhận là khi quyền

bề mặt chấm dứt thì tình trạng ban đầu của đất phải được phục hồi Người có quyền

bề mặt có quyền di dời đi nhà, công trình xây dựng và cây trồng, bởi đó là các tài sản thuộc sở hữu của họ

Tuy nhiên, việc di dời các tài sản gắn liền với đất là rất khó Vì vậy, pháp luật các quốc gia này cũng đồng thời quy định việc người có quyền bề mặt có thể bán lại cho chủ đất các tài sản này Thậm chí, để bảo vệ triệt để nguyên tắc “Những gì gắn với đất đều thuộc về đất” (Superficies solo cedit) thì trong pháp luật của các quốc gia trên đều quy định chủ đất có quyền đưa ra yêu cầu mua các tài sản này mà chủ

sở hữu không thể từ chối nếu không có lý do chính đáng, BLDS Đài Loan còn bổ sung quy định “Nếu người có quyền bề mặt không di dời các công trình xây dựng của mình trong 1 tháng sau khi quyền bề mặt chấm dứt thì công trình xây dựng đó

sẽ thuộc về chủ sở hữu đất, và nếu nó làm cản trở việc sử dụng đất thì chủ sở hữu đất có quyền dỡ để phục hồi tình trạng ban đầu của đất” Theo BLDS Nhật Bản thì nguyên tắc này có thể không được áp dụng trong trường hợp có tập quán khác