(LUẬN văn THẠC sĩ) nghiên cứu chính sách đối với đất có mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch tại tỉnh khánh hòa

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, luận văn kết nghiên cứu tác giả hướng dẫn khoa học giáo viên hướng dẫn Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn hồn tồn trung thực, xác chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn cảm ơn thơng tin tham khảo, trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thừa Thiên Huế, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn TRẦN XUÂN TÂY download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian thực đề tài, nhận giúp đỡ q phịng, ban Trường Đại học Nơng lâm - Đại học Huế, quý Thầy, Cô Khoa Tài nguyên đất môi trường nông nghiệp, đặc biệt hướng dẫn tận tình PGS.TS Huỳnh Văn Chương Tơi xin trân trọng cảm ơn PGS.TS NGUYỄN MINH HIẾU, người hướng dẫn khoa học luận văn tận tình giúp đỡ nhiều mặt nhằm thực thành công đề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn quý Thầy, Cô Khoa Tài nguyên đất Môi trường nơng nghiệp, Phịng Sau Đại họcTrường Đại học Nơng lâm - Đại học Huế giảng dạy tạo điều kiện tốt giúp đỡ cho trình hồn thành đề tài Tơi xin trân trọng cảm ơn lãnh đạo Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hịa, lãnh đạo các, đơn vị: Sở Văn hóa-Thể thao Du lịch, Sở kế hoạch Đầu tư, Cục Thống kê tỉnh; Trung tâm xúc tiến đầu tư, Trung tâm xúc tiến Du lịch nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho việc thu thập thông tin tài liệu tham khảo giúp thực thành công đề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn quý Thầy, Cô hội đồng bảo vệ luận văn góp ý cho đề tài Cuối cùng, tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình tất bạn bè giúp đỡ, động viên tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn! Thừa Thiên Huế, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn TRẦN XUÂN TÂY download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iii TÓM TẮT Đề tài “Nghiên cứu sách đất có mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch tỉnh Khánh Hịa”được thực nhằm mục đích nghiên cứu sách trung ương việc quản lý, sử dụng đất dịch vụ du lịch, phân tích thực trạng sử dụng đất số dự án du lịch tỉnh Khánh Hồ Trên sở đó, đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện sách đất có mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch Khánh Hoà, đồng thời nâng cao hiệu sử dụng đất dự án du lịch tỉnh Khánh Hoà Kết nghiên cứu cho thấy với lợi điều kiện tự nhiên, vị trí địa lý bề dày lịch sử, kinh doanh dịch vụ du lịch tỉnh ngành mũi nhọn cho phát triển kinh tế, xã hội tỉnh Khánh Hịa Vì thế, sách loại đất có mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch ln quyền địa phương quan tâm có điều chỉnh, thay đổi kịp thời để phù hợp với phát triển Minh chứng cho điều thời gian qua dự án có mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch Khánh Hòa phát triển số lượng lẫn chất lượng đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách, công tác quản lý đất đai ln minh bạch, chủ đầu tư có điều kiện thuận lợi để tiếp cận đất đai, quyền chủ thể sử dụng đất ngày bình đẳng hơn, bên cạnh kết tích cực tồn bất cập, hạn chế việc đầu tư dịch vụ du lịch cịn mang tính tự phát tn thủ quy hoạch, nhiều dự án bỏ hoang chưa triển khai theo tiến độ, quy hoạch dịch vụ du lịch thiếu đồng bộ, quyền nghĩa vụ chủ thể sử dụng đất chưa bảo đảm công bằng, gây khó khăn cho việc quản lý Trong nguyên nhân tồn có ngun nhân sách đất đai Để khắc phục hạn chế pháp luật hành sách quản lý sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch, cần phải áp dụng đồng nhiều giải pháp, đó, giải pháp mang tính đột phá là: (1) có quy định riêng sách quản lý, sử dụng cho đất khu du lịch; (2) quy định bảo đảm tính khả thi, đồng lập quy hoạch nâng cao nghiệp vụ tăng cường trách nhiệm quan thẩm định quy hoạch sử dụng đất dịch vụ du lịch, bảo đảm đồng quy hoạch ngành, hạn chế trường hợp Nhà nước chạy theo quy hoạch chủ đầu tư nhằm đảm bảo tính hiệu tuân thủ cao quy hoạch; (3) cần đưa dự án khu du lịch vào dự án thuộc diện hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng, chủ động tạo quỹ đất để chủ đầu tư có nhu cầu thực dự án kinh doanh dịch vụ du lịch thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii MỞ ĐẦU 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2.1 Mục tiêu chung 2.2 Mục tiêu cụ thể 3.Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG I TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1 Tổng quan kinh doanh dịch vụ du lịch 1.1.2 Tổng quan sách đất kinh doanh dịch vụ du lịch 1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 15 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 22 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22 2.2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .22 2.2.1 Nội dung nghiên cứu 22 2.2.2 Phương pháp nghiên cứu .22 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 24 download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma v 3.1 KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ-Xà HỘI VÀ THỰC TRẠNG NGÀNH DỊCH VỤ DU LỊCH TỈNH KHÁNH HÒA 24 3.1.1 Điều kiện tự nhiên .24 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội tỉnh Khánh Hoà 28 3.1.3 Thực trạng định hướng phát triển ngành kinh tế thương mại dịch vụ - du lịch 37 3.1.4 Những lợi để phát triển du lịch tỉnh Khánh Hoà 39 3.1.5 Hiện trạng phân bổ quỹ đất địa bàn tỉnh Khánh Hoà 40 3.2 CHÍNH SÁCH VỀ ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI KINH DOANH DỊCH VỤ DU LỊCH VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG CHÍNH SÁCH NÀY TẠI KHÁNH HÒA .43 3.2.1 Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch .43 3.2.2 Về sách thu hồi đất để sử dụng vào mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch 50 3.2.3 Về việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để kinh doanh dịch vụ du lịch .57 3.2.4 Chính sách liên quan đến khung giá đất thương mại dịch vụ, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại dịch vụ .62 3.2.5 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho chủ thể sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch 67 3.2.6 Về chế độ sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch .69 3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH ĐỐI VỚI ĐẤT KINH DOANH DỊCH VỤ DU LỊCH 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .83 4.1 KẾT LUẬN 83 4.2 KIẾN NGHỊ .84 TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Có nghĩa BTNMT Bộ Tài nguyên môi trường CNH – HĐH Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt DTTN Doanh nghiệp tư nhân ĐKTKĐĐ Đăng ký thống kê đất đai KTXH Kinh tế - xã hội KCN Khu công nghiệp KĐTM Khu đô thị KKT Khu kinh tế SXKD Sản xuất kinh doanh TĐC Tái định cư TP Thành phố UBND Ủy ban nhân dân download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.3 Quy hoạch sử dụng đất tỉnh Khánh Hòa đến năm 2020 Kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu (2011-2015) 45 Bảng 3.4 So sánh luật đất đai 2003 2013 đất có mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch .62 Bảng 19 Bảng giá so sánh với tỉnh, thành phố khác .66 download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Với truyền thống lịch sử lâu đời địa hình khí hậu thuận lợi, phát triển dịch vụ du lịch ngành mũi nhọn nước ta nói chung Riêng Khánh Hoà trung tâm kinh tế vùng Duyên hải Nam Trung mạnh phát triển du lịch, dịch vụ với thành phố Nha Trang trung tâm du lịch lớn khu vực nước Khánh Hoà năm tỉnh nước có thành phố thuộc tỉnh (Tp.Nha Trang Tp.Cam Ranh) Cùng với điều kiện tự nhiên, vị trí địa lý, thiên nhiên ban tặng cho nhiều Vịnh, nhiều đảo, Nha Trang - Khánh Hòa xác định 10 trung tâm du lịch - dịch vụ lớn nước, vịnh Nha Trang cơng nhận thành viên thức Câu lạc vịnh đẹp giới Theo Chiến lược phát triển kinh tế - Xã hội Chiến lược phát triển ngành du lịch, kinh doanh dịch vụ du lịch đóng vai trị quan trọng hàng đầu Muốn đầu tư phát triển dịch vụ du lịch có hiệu cần phải có quỹ đất chế sách phù hợp Trong năm qua, sách đất đai Việt Nam có nhiều đổi Việc ban hành văn pháp luật Luật Đất đai 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007, Nghị định 69/2009/NĐ-CP Chính phủ gần Quộc Hội thông qua Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 tạo hành lang pháp lý ngày phù hợp để phát triển dịch vụ du lịch Cùng với sách chung Nhà nước, để thúc đẩy kinh tế du lịch, tỉnh Khánh Hồ có sách nhằm thu hút đầu tư doanh nghiệp lĩnh vực du lịch, có ách đất đai Xuất phát từ thực tế nêu thay đổi Luật, với mong muốn góp phần nhỏ bé để thúc đẩy việc đầu tư dự án du lịch nước nói chung tỉnh Khánh Hồ nói riêng hiệu quả, tơi chọn đề tài: “Nghiên cứu sách đất có mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch tỉnh Khánh Hoà” MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2.1 Mục tiêu chung Nghiên cứu sách lĩnh vực quản lý, sử dụng đất dịch vụ du lịch, phân tích thực trạng sử dụng đất số dự án du lịch tỉnh Khánh Hoà Trên sở đó, đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện sách đất có mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch Khánh Hoà, đồng thời nâng cao hiệu sử dụng đất dự án du lịch tỉnh Khánh Hoà download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 2.2 Mục tiêu cụ thể - Làm rõ vấn đề lý luận đất kinh doanh dịch vụ du lịch; - Đưa phân tích, nhận xét, đánh giá thực trạng sách đất kinh doanh dịch vụ du lịch qua thực thực tiễn áp dụng Khánh Hoà; - Đưa kiến nghị cho việc hồn thiện sách đất kinh doanh dịch vụ du lịch tỉnh Khánh Hồ nói riêng nước nói chung; 3.Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3.1 Ý nghĩa khoa học Đề tài xây dựng sở khoa học pháp lý sở thực tiễn nhằm góp phần nâng cao hiệu sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch địa bàn nước nói chung Khánh Hồ nói riêng, thơng qua việc hệ thống hố quy định pháp luật liên quan đến điều chỉnh đất kinh doanh dịch vụ du lịch, đánh giá thực trạng triển khai sách thực tế, từ tìm bất cập pháp luật với thực tiễn, nhận diện ưu nhược điểm pháp luật 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Trên sở đó, tác giả có kiến nghị giải pháp nhằm góp phần hồn thiện sách pháp luật đất kinh doanh dịch vụ du lịch, bảo đảm pháp luật công cụ hữu hiệu giúp Nhà nước quản lý có hiệu nguồn lực đất đai Khánh Hoà Ngoài ra, đề tài tài liệu có giá trị tham khảo cho muốn tìm hiểu, nghiên cứu quy định pháp luật điều chỉnh đất kinh doanh dịch vụ du lịch, yếu tố quan trọng sách thu hút đầu tư trực tiếp nước download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma CHƯƠNG I TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1 Tổng quan kinh doanh dịch vụ du lịch Khái niệm kinh doanh dịch vụ du lịch Theo khoản Điều Luật Du lịch 2005, du lịch hoạt động có liên quan đến chuyến người ngồi nơi cư trú thường xun nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, tìm hiểu, giải trí, nghỉ dưỡng khoảng thời gian định Theo Tổ chức Du lịch giới (World Tourist Organization), du lịch bao gồm tất hoạt động người du hành, tạm trú, với mục đích tham quan, khám phá tìm hiểu, trải nghiệm với mục đích nghỉ ngơi, giải trí, thư giãn; mục đích hành nghề mục đích khác nữa, thời gian liên tục không năm, bên ngồi mơi trường sống định cư Hoạt động du lịch hoạt động khách du lịch, tổ chức, cá nhân kinh doanh du lịch, cộng đồng dân cư quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến du lịch Nói đến hoạt động du lịch, khơng thể khơng nói đến việc cung cấp dịch vụ du lịch với ý nghĩa việc cung cấp dịch vụ lữ hành, vận chuyển, lưu trú, ăn uống, vui chơi giải trí, thơng tin, hướng dẫn dịch vụ khác nhằm đáp ứng nhu cầu khách du lịch [14] Theo khoản 16 Điều Luật Doanh nghiệp 2014: kinh doanh việc thực liên tục một, số tất công đoạn trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm, cung ứng dịch vụ thị trường nhằm mục đích sinh lợi Từ khái niệm nêu trên, đưa khái niệm chung cho kinh doanh du lịch dịch vụ sau: Kinh doanh dịch vụ du lịch hoạt động cung cấp dịch vụ lữ hành, vận chuyển, lưu trú, ăn uống, vui chơi giải trí, thơng tin, hướng dẫn dịch vụ khác đáp ứng nhu cầu khách du lịch nhằm mục đích sinh lợi Du lịch ngành kinh tế tổng hợp Xuất phát từ nhu cầu du lịch nhu cầu tổng hợp lại, ăn ở, tham quan, giải trí, mua sắm nhu cầu khác chuyến điểm đến du lịch nên địi hỏi phải có nhiều ngành nghề khác tham gia vào chuỗi cung ứng hàng hóa dịch vụ cho khách để đáp ứng nhu cầu nói Do vậy, ngành du lịch bao gồm tổ chức doanh nghiệp khác công ty download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 73 việc quản lý dự án khó khăn Đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, tài sản muốn chuyển nhượng phải hoàn thành việc xây dựng theo quy hoạch xây dựng chi tiết dự án đầu tư phê duyệt, chấp thuận (điểm b khoản Điều 189), thuê đất trả tiền lần lại không quy định điều kiện chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất Thứ ba, Luật Đất đai 2003 Luật Đất đai 2013 không quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hạng mục dự án (không phải dự án thành phần) Do vậy, dự án dịch vụ du lịch mang tính hỗn hợp có nhiều phân khu chức năng: khu nghỉ dưỡng, khu thương mại, khu ăn uống, khu vui chơi chủ đầu tư cần chuyển nhượng hạng mục độc lập dự án quan quản lý xử lý Tại Khánh Hoà, số dự án kinh doanh dịch vụ du lịch, UBND tỉnh giao đất cho chủ đầu tư với tỷ lệ diện tích phù hợp để xây dựng biệt thự nghỉ dưỡng có điều kiện ràng buộc khơng hình thành khu dân cư hoạt động theo quy chế riêng tỉnh ban hành, chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng đất gắn liền với tài sản đất Đối với việc chuyển nhượng hạng mục dịch vụ khác, tỉnh Khánh Hồ chưa có trường hợp cho phép chuyển nhượng hạng mục riêng lẻ dự án kinh doanh dịch vụ du lịch Theo tác giả, nên cho phép chuyển nhượng hạng mục xây dựng hồn thiện nhằm mục đích kích thích đầu tư giai đoạn kinh tế khó khăn, đồng thời tạo chế cho việc tự kinh doanh Thứ tư, theo khoản Điều 153 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sở sản xuất phi nơng nghiệp thơng qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Như vậy, phương thức tiếp cận quyền sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch doanh nghiệp có vốn đầu tư nước hạn chế so với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước [12] Việc khơng cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận góp vốn quyền sử dụng đất phải theo quy định pháp luật quy định đất thương mại, dịch vụ khơng), th, th lại quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân khơng tạo bất bình đẳng khơng đáng có, ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư, việc thực mục tiêu phát triển du lịch mà làm gia tăng chi phí giao dịch để tiếp cận quyền sử dụng đất họ phải đường vòng qua hình thức nhận chuyển nhượng vốn, nhận chuyển nhượng dự án Thứ năm, theo quy định nay, chủ thể sử dụng đất nói chung sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch nói riêng khơng chấp quyền sử dụng đất download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 74 tổ chức tín dụng nước Quy định hạn chế hội tiếp cận nguồn vốn giá rẻ nhà đầu tư Thực tiễn cho thấy, dự án kinh doanh dịch vụ du lịch thường có vốn đầu tư lớn, đó, khả đáp ứng nhu cầu vốn tổ chức tín dụng phép Việt Nam hạn chế, lãi suất cao, thủ tục phức tạp nên chủ dự án kinh doanh dịch vụ du lịch thường có nhu cầu vay vốn tổ chức tín dụng nước Nhưng muốn vay với lãi suất thấp phải có biện pháp bảo đảm chấp quyền sử dụng đất * Nghĩa vụ người sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch Để đảm bảo thực quyền chủ sở hữu đảm bảo cho việc sử dụng đất có hiệu quả, với quy định quyền Nhà nước cịn quy định nghĩa vụ người sử dụng đất Căn vào phạm vi áp dụng, nghĩa vụ người sử dụng đất chia làm 02 loại: nghĩa vụ chung nghĩa vụ tài Các nghĩa vụ chung Theo quy định Điều 170 Luật Đất đai 2013 chủ dự án có mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch có nghĩa vụ chung đối tượng người sử dụng đất khác: (i) Sử dụng đất mục đích, ranh giới đất, quy định sử dụng độ sâu lòng đất chiều cao khơng, bảo vệ cơng trình cơng cộng lịng đất tuân theo quy định khác pháp luật có liên quan., (ii) Thực kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, (iii) Thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật, (iv) Thực biện pháp bảo vệ đất, (v) Tuân theo quy định bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp người sử dụng đất có liên quan, (vi) Tuân theo quy định pháp luật việc tìm thấy vật lịng đất, (vii) Giao lại đất Nhà nước có định thu hồi đất, hết thời hạn sử dụng đất mà không quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng Như vậy, chủ dự án dịch vụ du lịch có nghĩa vụ định Luật Đất đai 2013 giữ nguyên quy định Luật Đất đai 2003 [11] Các nghĩa vụ tài Nghĩa vụ tài người sử dụng đất khoản đóng góp bắt buộc cho Nhà nước để có quyền sử dụng đất phải thực q trình khai thác sử dụng đất Tài đất đai nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 75 Theo quy định Điều 107 Luật Đất đai 2013 nghĩa vụ tài bao gồm khoản: (i) Tiền sử dụng đất khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất Đây khoản thu mang tính đặc thù đất đai thuộc sở hữu tồn dân, khoản đóng góp bắt buộc để có quyền sử dụng đất Nhà nước Theo Luật Đất đai 2003, người sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch phải nộp tiền sử dụng đất lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo chế độ pháp lý đất làm mặt xây dựng sở sản xuất kinh doanh Đến Luật Đất đai 2013, đất xây dựng sở sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp khơng thuộc chế độ giao đất có thu tiền sử dụng đất nên người sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch thực nghĩa vụ Tuy nhiên, qua thực tiễn áp dụng Khánh Hịa, thừa nhận khu du lịch có đất làm nhà nên nhiều trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất theo chế độ pháp lý đất Hoặc trường hợp sử dụng đất xây dựng cơng trình phức hợp vừa có khu vực để kinh doanh dịch vụ du lịch, vừa có hộ để bán, trường hợp người giao đất coi giao đất làm nhà nên phải nộp tiền sử dụng đất Việc nộp tiền sử dụng đất trường hợp nêu áp dụng theo quy định Luật Đất đai 2013, Nghị định 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất Theo đó, giá đất để tính tiền sử dụng đất giá trúng đấu giá giá đất cụ thể Thực tiễn áp dụng cho thấy, có áp dụng giá trúng đấu giá hay giá đất cụ thể thường giá đất để tính tiền sử dụng đất khoảng cách lớn so với giá trị trường khu đất giao thường nằm khu vực khơng có đất (thường nằm khu đất bãi biển, đảo…) nên khơng có giá chuyển nhượng để so sánh định giá đất để tính giá khởi điểm trường hợp đấu giá giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất trường hợp không tổ chức đấu giá (ii) Về nghĩa vụ nộp tiền thuê đất Nhà nước cho thuê đất, khoản tiền mà chủ thể sử dụng đất hình thức thuê phải trả cho Nhà nước để quyền sử dụng diện tích đất thời gian định Nhà nước thu tiền thuê đất trường hợp: Nhà nước cho thuê đất; công nhận quyền sử dụng đất cho đối tượng sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền thuê đất … Hiện nay, quy định thu tiền thuê đất Chính phủ ban hành Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Theo đó, tiền thuê đất thu download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 76 lần cho thời gian thuê thu hàng năm Giá đất để tính tiền thuê đất giá trúng đấu giá trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất giá đất cụ thể trường hợp không tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất Qua thực tiễn áp dụng cho thấy, chủ thể sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch thường muốn áp dụng hình thức thuê đất thu tiền lần cho thời gian thuê giá ổn định có quyền giao dịch quyền sử dụng đất Trong đó, th đất thu tiền hàng năm giá thuê đất điều chỉnh theo định kỳ thực tế có điều chỉnh theo hướng tăng lên nên nhà đầu tư khó tính tốn điểm hịa vốn thời kì phát sinh lợi nhuận lường rủi ro biến động giá Ngoài ra, họ thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm khơng có quyền giao dịch quyền sử dụng đất trường hợp thuê đất thu tiền thuê đất lần Do vậy, việc Luật Đất đai 2013 cho phép nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngồi lựa chọn hình thức thuê đất thu tiền hàng năm thuê đất thu tiền thuê đất lần bảo đảm bình đẳng tạo mơi trường cạnh tranh lành mạnh thị trường dịch vụ du lịch Tuy nhiên, Luật Đất đai 2003 không cho nhà đầu tư nước thuê đất thu tiền lần nên họ buộc phải sử dụng đất hình thức thuê đất thu tiền hàng năm giao đất có thu tiền sử dụng đất Nếu nay, trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm xin chuyển sang th đất thu tiền lần có bắt buộc phải đáp ứng hay khơng khơng phải trường hợp xin thuê đất nên lựa chọn theo Điều 56 Luật Đất đai 2013 mà chuyển hình thức sử dụng đất Mặt khác, cho tiền thuê đất trả lần đấu áp dụng giá đất cụ thể nên dễ phát sinh tiêu cực (iii) Thuế sử dụng đất: loại thuế đánh vào việc sử dụng đất nhằm điều tiết lợi ích mà người sử dụng đất có từ việc sử dụng đất [20] Do đất kinh doanh dịch vụ du lịch thuộc nhóm đất phi nông nghiệp nên người sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất theo Luật thuế sử dụng đất phi nông ngiệp Theo quy định hành người sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch hình thức giao hay thuê phải nộp thuế sử dụng đất theo quy định Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ngày 17 tháng năm 2010 quy định đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm: (i) Đất nông thôn, đất đô thị, (ii) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, (iii) Đất phi nông nghiệp quy định Điều Luật sử dụng vào mục đích kinh doanh Theo tác giả,việc bắt chủ thể sử dụng đất thuê phải vừa nộp tiền thuê đất vừa phải nộp thuế sử dụng đất điều không hợp lý dẫn đến thắc mắc download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 77 đáng từ nhà đầu tư nhà đầu tư nước ngồi hai khoản tiền tiền đánh vào hành vi sử dụng đất nên không gộp vào tiền thuê đất Còn cho tiền thuê đất trả cho hành vi sử dụng đất thuế sử dụng đất dạng thuế tài sản lại không với tên gọi sắc thuế theo thơng lệ người nộp thuế tài sản phải chủ sở hữu (iv) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất: loại thuế đánh vào thu nhập mà người sử dụng đất có từ việc chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng bất động sản) quy định Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp ngày 03 tháng năm 2008 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp ngày 19 tháng năm 2013 Những chủ thể sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch phải nộp thuế thu nhập chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trừ trường hợp phải nộp thuế thu nhập chuyển nhượng vốn trường hợp này, giá trị quyền sử dụng đất vốn hóa phần vốn chuyển nhượng (v) Phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai: áp dụng cho chủ thể đăng ký quyền sử dụng đất, thông qua việc thu lệ phí giúp Nhà nước quản lý tốt tình hình sử dụng đất biến động trình sử dụng đất [20] Điều chỉnh hoạt động Nhà nước quy định Pháp lệnh phí lệ phí ngày 28 tháng năm 2001 3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH ĐỐI VỚI ĐẤT KINH DOANH DỊCH VỤ DU LỊCH Trên sở phân tích Chương Chương luận văn, tác giả kiến nghị số giải pháp cho việc hồn thiện sách pháp lý đất kinh doanh dịch vụ du lịch nước nói chung Khánh Hồ nói riêng sau: Thứ nhất, Luật Đất đai nên có quy định riêng đất khu du lịch Ở đây, tác giả khơng kiến nghị phải có sách pháp lý riêng tất đất kinh doanh dịch vụ du lịch Đối với đất kinh doanh dịch vụ du lịch không nằm khu du lịch, áp dụng sách pháp lý đất thương mại, dịch vụ loại đất xây dựng sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Riêng đất khu du lịch, ta cần phải có sách pháp lý riêng theo quy định Luật Xây dựng, khu du lịch coi phân khu chức đặc thù giống khu kinh tế, khu cơng nghiệp nên cần phải có sách quản lý, sử dụng đất đai riêng cho phù hợp với nét đặc thù Để phù hợp với đặc điểm phân khu chức đặc thù, Luật Đất đai có quy định riêng đất khu công nghiệp, khu kinh tế lại khơng có quy định riêng cho đất khu du lịch điều khó chấp nhận Qua thực tiễn quy hoạch khu du lịch cho thấy, quy mô khu du lịch lên đến hàng ngàn (Quy mô Khu du lịch quốc gia Núi Bà Đen 3000 ha) thường lớn nhiều so với quy mô download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 78 khu công nghiệp, khu kinh tế (thường từ 200 đến 300 ha), đa dạng loại đất chủ thể sử dụng đất nên sách pháp lý riêng khó nâng cao hiệu quản lý, phát huy đối đa tiềm du lịch Về sách pháp lý cụ thể đất khu du lịch nên có phân hóa cụ thể Đối với khu du lịch quốc gia nên áp dụng sách pháp lý giống đất khu kinh tế theo hướng giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao đất cho Ban quản lý khu du lịch để tổ chức xây dựng khu kinh tế theo kế hoạch sử dụng đất phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng khu kinh tế Ban quản lý khu du lịch giao lại đất có thu tiền sử dụng đất, giao lại đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người có nhu cầu sử dụng đất khu chức khu kinh tế theo quy định Điều 54, 55 56 Luật Đất đai 2013 Đối với dự án đầu tư xây dựng khu du lịch, nên áp dụng sách pháp lý giống đất khu công nghiệp Nhà nước cho thuê đất tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước để đầu tư xây dựng kinh doanh dự án khu du lịch Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm người Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê người Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê trả tiền thuê đất hàng năm Người thuê lại đất khu du lịch cấp GCN có quyền giao dịch quyền sử dụng đất giống người thuê lại đất khu công nghiệp Thứ hai, quy hoạch sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch Trong quy hoạch sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch yếu tố quan trọng tính phù hợp đồng quy hoạch ngành với quy hoạch tổng thể sử dụng đất tính khả thi triển khai quy hoạch Quy hoạch ngành du lịch rõ vị trí cụ thể mà nói chung chung khu vực, khó thống quy hoạch sử dụng đất Tình trạng ngành chưa thống thời gian xây dựng quy hoạch nên quy hoạch sử dụng đất phê duyệt xong quy hoạch ngành phê duyệt Do vậy, trình triển khai thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhiều chồng chéo, số tiêu sử dụng đất thường chưa phù hợp, thống Sự phối hợp ngành, cấp việc quản lý sử dụng đất thiếu chặt chẽ, dẫn đến tình trạng sử dụng đất cách tuỳ tiện, không với quy hoạch phê duyệt download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 79 Do nhận thức cán quản lý chưa đồng trình phối hợp xây dựng thực quy hoạch, việc quản lý quy hoạch, lập kế hoạch sử dụng đất nhiều hạn chế, thể hiện: việc dự báo chưa xác nhu cầu quỹ đất cho mục đích sử dụng dẫn đến tình trạng phải điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Mặt khác, đặc thù ngành dịch vụ du lịch thường kết hợp địa danh di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh loại đất có mục đích khác Do đó, khó khăn việc xác định mục đích sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch quy hoạch sử dụng đất Vì vậy, trình triển khai pháp luật đất đai, văn hướng dẫn cần quy định cụ thể tính khả thi lập quy hoạch tăng cường trách nhiệm quan có thẩm quyền cơng tác thẩm định công tác quản lý kiểm tra quy hoạch sử dụng đất Để nâng cao hiệu công tác xây dựng thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất liên quan đến kinh doanh dịch vụ du lịch cần phải phân tích, đánh giá dự báo nhu cầu sử dụng đất việc đầu tư dịch vụ du lịch tương lai, nhằm đảm bảo tính hiệu quy hoạch, bảo đảm liên thông quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng đặc biệt quy hoạch phát triển ngành du lịch Phải tăng cường vai trò trách nhiệm việc thẩm định quản lý quy hoạch sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch quan quản lý nhà nước Việc bố trí quỹ đất để kinh doanh dịch vụ du lịch cần phải đặc biệt lưu ý đến việc kết hợp lợi ích ngành, lợi ích nhà đầu tư với lợi ích cộng đồng theo hướng nâng cao hiệu công tác tham vấn ý kiến bên hữu quan ý kiến cộng đồng dân cư Cần quy định rõ khu vực phục vụ lợi ích chung cộng đồng, khu vực nhạy cảm quốc phòng, an ninh không trao quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ du lịch nhằm hạn chế tình trạng Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư, chủ đầu tư triển khai đầu tư, nhà nước thu hồi dự án phản đối liệt từ cộng đồng, từ Bộ Quốc phòng dẫn đến lãng phí Thứ ba, thu hồi đất để thực dự án Theo quy định Luật Đất đai 2013, dự án kinh doanh dịch vụ du lịch không thuộc đối tượng thu hồi đất để thực dự án trừ trường hợp phần dự án khu đô thị, khu kinh tế thuộc diện thu hồi theo Điều 62 Luật Đất đai 2013 Việc Nhà nước không sử dụng quyền lực hành can thiệp để thu hồi đất mà để bên tự thoả thuận tạo hai mặt vấn đề: + Một mặt, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất đồng thời phát huy giá trị thị trường đất đai; download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 80 + Mặt lại, khơng thoả thuận gây khó khăn cơng tác giải phóng mặt làm ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án Tuy nhiên, với điều kiện kinh tế xã hội nước ta thực tiễn áp dụng, việc chủ đầu tư tự thoả thuận với người có đất khó khăn, nên với việc Nhà nước chủ động tạo quỹ đất để chủ đầu tư có nhu cầu thực dự án kinh doanh dịch vụ du lịch thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất, cần phải: - Nhà nước bổ sung dự án khu du lịch vào dự án thuộc diện thu hồi đất Điều 62 Luật Đất đai 2013 Dự án khu du lịch thường có quy mơ sử dụng đất lớn, có ý nghĩa lớn kinh tế - xã hội, gắn với lợi ích quốc gia, cơng cộng nên việc thu hồi đất để thực dự án tinh thần Điều 62 Luật Đất đai 2013 Mặc khác, quy mô sử dụng đất lớn nên việc chủ đầu tư tự thỏa thuận điều khó thực - Cần có quy định cụ thể biện pháp xử lý trường hợp mà nhà đầu tư đưa mức giá thỏa thuận phù hợp với giá thị trường người có đất khơng chấp nhận thoả thuận Theo tác giả, trường hợp chủ đầu tư dự án thoả thuận 80% diện tích đất, phần diện tích nằm dự án cịn lại khơng thoả thuận Nhà nước định thu hồi đất để trao quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư thực dự án Giá đất để tính tiền bồi thường đất vào chủ đầu tư giao dịch thành công, thông qua chế hiệp thương giá theo quy định pháp luật giá Thứ tư, cần bổ sung thêm trường hợp thu hồi đất vi phạm pháp luật Điều 64 Luật Đất đai theo hướng không thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai mà bao gồm trường hợp vi phạm pháp luật đầu tư mà thuộc diện phải thu hồi GCN đầu tư Tuy nhiên, trường hợp thu hồi giấy chứng nhận đầu tư, nhà nước thu hồi đất đất Nhà nước giao, cho thuê để thực dự án bị thu hồi giấy chứng nhận Nếu đất có nguồn gốc nhận chuyển quyền khơng nên thu hồi Ngoài ra, trường hợp thu hồi đất vi phạm pháp luật, việc xử lý bồi thường đất tài sản có đất, chi phí đầu tư vào đất cần phải có phân hóa trường hợp thu hồi đất hành vi vi phạm người sử dụng đất hành vi vi phạm quan nhà nước, tránh tình trạng đánh đồng Luật Đất đai 2013 quy định đầy đủ biện pháp chế tài chủ đầu tư Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư mà không sử dụng 12 tháng liên tục tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi dự án đầu tư Đối với trường hợp này, người bị thu hồi đất không bồi thường đất tài sản gắn liền với đất download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 81 Việc quy định chế tài nhằm ràng buộc chủ đầu tư phải triển khai dự án theo tiến độ nhằm phát huy hiệu sử dụng đất hiệu phát triển kinh tế Tuy nhiên, việc thu hồi đất mà không bồi thường đất tài sản gắn liền với đất hợp lý Tuy nhiên, để bảo đảm quyền lợi đáng nhà đầu tư, Nhà nước cần quy định rõ Nhà nước không bồi thường đất tài sản gắn liền với đất hoàn trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp giống quy định Điều 35 Nghị định 181/2004/NĐ – CP Đối với tài sản gắn liền với đất chi phí đầu tư vào đất hoàn trả theo thỏa thuận chủ đầu tư bị thu hồi với chủ đầu tư Việc xác định giá trị lại Hội đồng định giá đất tài sản địa phương thực theo quy định định giá đất định giá tài sản Đối với trường hợp tiến độ sử dụng đất chậm lý bất khả kháng quy định khoản Điều 15 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, theo tác giả cần quy định thêm trường hợp yếu tố khách quan khủng hoảng kinh tế…mà chủ đầu tư có sở chứng minh xem xét không thu hồi dự án đầu tư mà cho phép giãn tiến độ thực dự án, chia sẻ khó khăn Nhà nước với nhà đầu tư Thứ năm, quy định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Cần quy định rõ cụ thể việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất để làm sở cho việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Luật Đất đai 2013 khơng nên quy định lực tài chủ đầu tư thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Nội dung Luật Đầu tư quy định, việc làm để xác định chủ đầu tư có đảm bảo tài hay khơng thực dự án quy định quan quản lý nhà nước đầu tư thủ tục thẩm định giai đoạn cho phép thực dự án đầu tư Do đó, đề nghị bãi bỏ quy định nhằm tránh trùng lặp xung đột, mâu thuẫn với quy định ngành khác Thứ sáu, quy định rõ tồn loại đất (không hình thành khu dân cư) khu du lịch Nhu cầu sở hữu biệt thự nghỉ dưỡng khu du lịch Việt Nam lớn, đặc biệt người nước Trong thực tiễn thị trường bất động sản, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng hình thành phát triển sơi động Để đáp ứng nhu cầu thị trường, nay, Khánh Hồ cho phép hình thành biệt thự nghỉ dưỡng với thời hạn sử dụng đất lâu dài khu du lịch Tác giả nhận thấy cách làm đem lại hiệu lớn đầu tư tạo nguồn thu ngân sách cho tỉnh Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 chưa có quy định cụ thể vấn đề nên việc cho phép có đất khu du lịch cịn có nhiều ý kiến khác Do đó, Nhà nước cần công nhận tồn đất khu du lịch, đồng thời phải có quy định điều chỉnh cụ thể việc sử dụng đất khu du lịch download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 82 nghỉ dưỡng nhằm tạo điều kiện cho việc quản lý Theo tác giả, Nhà nước cho phép có đất dùng để xây dựng nhà để bán khu du lịch rõ ràng dự án khơng cịn dự án kinh doanh dịch vụ du lịch đơn mà bao gồm kinh doanh bất động sản Khác với việc cung cấp dịch vụ lưu trú du lịch, chủ đầu tư không cho thuê buồng mà bao gồm trang thiết bị nội thất dịch vụ liên quan đến lưu trú cung cấp điện, nước, vệ sinh, ăn uống, an ninh, trật tự…, xây dựng nhà để bán cho thuê đối tượng hàng hóa khơng kèm dịch vụ lưu trú Cịn Nhà nước khơng cho phép có đất xây dựng nhà để bán khu du lịch nên có quy định rõ Tuy nhiên, theo tác giả, để lựa chọn ta nên lựa chọn giải pháp cho phép chúng phù hợp với nhu cầu thị trường, thị trường có nhu cầu mà Nhà nước khơng cho phép chủ đầu tư thường có giải pháp lách luật kí hợp đồng cho th dài hạn Nếu khơng khó quản lý mà dẫn đến thất thu cho ngân sách giao đất chắn nguồn thu cho Nhà nước cao so với cho thuê đất để kinh doanh dịch vụ Thứ bảy, quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền cho hộ du lịch: cơng trình xây dựng đất tài sản thuộc sở hữu chủ đầu tư, quyền sở hữu Hiến pháp Luật Dân bảo hộ, mặt khác chủ đầu tư hồn thành nghĩa vụ tài đất đai (đã nộp tiền sử dụng đất tiền thuê đất cho thời gian thuê 50 năm) Vì vậy, chủ đầu tư có quyền mà Luật Đất đai 2003 trước Luật Đất đai 2013 quy định Căn vào hồ sơ xây dựng quy định nêu trên, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho chủ đầu tư hạng mục độc lập dự án không trái quy định Do đó, phải quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liến với đất trường hợp download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 83 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 4.1 KẾT LUẬN Kinh doanh dịch vụ du lịch ngành kinh tế mũi nhọn, có vai trị đặc biệt quan trọng kinh tế, xã hội Là quốc gia có tài nguyên du lịch phong phú, đa dạng, Việt Nam có tiềm lớn phát triển dịch vụ du lịch Trong năm qua, ngành du lịch Việt Nam đạt bước tiến lớn, tỷ lệ đóng góp dịch vụ du lịch vào GDP không ngừng gia tăng, tạo công ăn việc làm cho hàng triệu lao động Để thúc đẩy phát triển dịch vụ du lịch, việc bố trí quỹ đất để kinh doanh dịch vụ du lịch yếu tố mang tính định Để thực nhiệm vụ này, cần phải có sách pháp lý phù hợp với đặc thù đất kinh doanh dịch vụ du lịch ảnh hưởng việc sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch đến lợi ích cộng đồng, tính phức tạp hoạt động quản lý, sử dụng… Chính sách pháp lý đất dịch vụ du lịch thành phần quan trọng pháp luật đất đai, có ý nghĩa quan trọng việc góp phần vào sách thu hút đầu tư nước nước ta Đất dịch vụ du lịch có tất yếu tố đất đai nói chung Bên cạnh yếu tố chung đất dịch vụ du lịch mang tính đặc thù xuất phát từ điều kiện đặc thù tự nhiên sách phát triển kinh tế xã hội Nhà nước Các quy định điều chỉnh đất dịch vụ du lịch quy định rõ ràng, cụ thể hành lang pháp lý giúp cho Nhà nước ta quản lý nguồn lực đất đai cách chặt chẽ, giúp cho việc sử dụng đất đạt hiệu cao, hợp lý, tiết kiệm Để thực điều đó, pháp luật đất đai cần quy định rõ quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất với Nhà nước, quyền nghĩa vụ phải bảo đảm thực thực tế Kết nghiên cứu cho thấy với lợi điều kiện tự nhiên, vị trí địa lý bề dày lịch sử, kinh doanh dịch vụ du lịch tỉnh ngành mũi nhọn cho phát triển kinh tế, xã hội tỉnh Khánh Hịa Vì thế, sách loại đất có mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch ln quyền địa phương quan tâm có điều chỉnh, thay đổi kịp thời để phù hợp với phát triển Minh chứng cho điều thời gian qua dự án có mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch Khánh Hịa phát triển số lượng lẫn chất lượng đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách, công tác quản lý đất đai ln minh bạch, chủ đầu tư có điều kiện thuận lợi để tiếp cận đất đai, quyền chủ thể sử dụng đất ngày bình đẳng hơn, bên cạnh kết tích cực tồn bất cập, hạn chế việc đầu tư dịch vụ du lịch cịn mang tính tự phát tn thủ quy hoạch, nhiều dự án cịn bỏ hoang chưa triển khai theo tiến độ, quy hoạch dịch vụ du lịch thiếu đồng bộ, quyền nghĩa vụ download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 84 chủ thể sử dụng đất chưa bảo đảm công bằng, gây khó khăn cho việc quản lý Trong nguyên nhân tồn có ngun nhân sách đất đai Để khắc phục hạn chế pháp luật hành sách quản lý sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch, cần phải áp dụng đồng nhiều giải pháp, đó, giải pháp mang tính đột phá là: (1) có quy định riêng sách quản lý, sử dụng cho đất khu du lịch; (2) quy định bảo đảm tính khả thi, đồng lập quy hoạch nâng cao nghiệp vụ tăng cường trách nhiệm quan thẩm định quy hoạch sử dụng đất dịch vụ du lịch, bảo đảm đồng quy hoạch ngành, hạn chế trường hợp Nhà nước chạy theo quy hoạch chủ đầu tư nhằm đảm bảo tính hiệu tuân thủ cao quy hoạch; (3) cần đưa dự án khu du lịch vào dự án thuộc diện hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng, chủ động tạo quỹ đất để chủ đầu tư có nhu cầu thực dự án kinh doanh dịch vụ du lịch thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất 4.2 KIẾN NGHỊ Để giải pháp phát huy hiệu quả, cần đề cao trách nhiệm người thực thi pháp luật, tăng cường vai trò quản lý nhà nước quan nhà nước, cán công chức việc thực thi công vụ, bảo đảm chặt chẽ quy trình giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất tuỳ tiện gây lãng phí đất đai, hoạt động phải đảm bảo công khai, minh bạch, dân chủ, công bằng; tăng cường công tác tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật đất đai download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt: Bộ Tài ngun Mơi trường (2013), Chính sách đất đai đầu tư nước Việt Nam, Kỷ yếu hội nghị tổng kết 25 năm đầu tư nước ngồi Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2014 Luật Xây dựng 2014, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội Quyết định số 201/QĐ-TTg ngày 21/01/2013 Thủ tướng Chính phủ Phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 Cục thống kê tỉnh Khánh Hòa, Niên giám thống kê đất đai tỉnh Khánh Hòa 2015, xuất năm 2016 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 Chính phủ Đảng cộng sản Việt Nam (2012), Văn kiện Hội nghị lần thứ 6-BCH TW Đảng khố XI, Văn phịng TW Đảng, Hà Nội, tr 37 Nguyễn Bình Giang (2012), Tác động xã hội vùng khu công nghiệp Viêt Nam NXB Khoa học - xã hội, Hà Nội Tôn Gia Huyên (2011), Một số vấn đề quy hoạch sử dụng đất Việt Nam thời kỳ cơng nghiệp hóa hội nhập, Kỷ yếu Hội thảo tiếp tục đổi sách pháp luật đất đai thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, NXB Lao động Nguyễn Minh Hiền (2005), Chế độ pháp lý đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật, chuyên ngành Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh 10 Quốc hội Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2011),Nghị số 17/2011/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2011 Quốc hội quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm (2011-2015) cấp Quốc gia 11 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đai 2003, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 12 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai 2013, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 86 13 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993), Luật Đất đai 1993, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 14 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật du lịch, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 15 Nguyễn Chơn Trung, Trương Giang Long (2004), Phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất q trình cơng nghiệp hố, đại hố, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 16 Nghị số 52/NQ-CP ngày 10/4/2013 Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất tỉnh Khánh Hòa đến năm 2020 Kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu (2011-2015) 17 Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND ngày 21/12/2015 UBND tỉnh Khánh Hoà v/v Về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2016 địa bàn tỉnh Khánh Hoà 18 Lưu Quốc Thái (2012), Quy định thu hồi đất vấn đề đảm bảo quyền tài sản người sử dụng đất, Tạp chí khoa học pháp lý số (70)/2012 19 Trường Đại học Luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật Đất đai, NXB CAND 20 Trường Đại học Luật TP.Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Hồng Đức 21 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003, 22 Nghị số 34/NQ-HĐND ngày 09/12/2015 Hội đồng nhân dân tỉnh Khánh Hòa Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Khánh Hòa giai đoạn 2016-2020 23 Báo cáo tình hình kinh tế xã hội tỉnh Khánh Hoà tháng đầu năm 2015 Cục thống kê tỉnh Khánh Hoà Tài liệu internet: 24 Phạm Quang Hưng, Đóng góp du lịch vào GDP, http://www.vietnamtourism.com/index.php/news/items/6867 25 Lê Phi, Trả lại biển cho dân, tắm mặc quyền họ, http://vicongly.com/xem/7681/tra-lai-bien-cho-dan-tam-mac-gi-la-quyen-cuaho.html download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 87 26 Tổng cục Du lịch, Nhìn nhận phát triển ngành du lịch Việt Nam, http://vietnamtourism.gov.vn/index.php/items/15994 27 Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Vai trò ngành du lịch hệ thống ngành kinh tế quốc dân, http://voer.edu.vn/m/vi-tri-va-vai-tro-cuanganh-du-lich/ad0afc90 download by : skknchat@gmail.com PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ... việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch đa dạng Căn vào tính chất, mục đích sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch, ta phân chia đất kinh doanh dịch vụ du lịch làm hai... hành chính, doanh nghiệp, nhà trường Trên sở phân tích đất kinh doanh dịch vụ du lịch quan niệm sách, đưa khái niệm sách đất kinh doanh dịch vụ du lịch sau: Chính sách đất kinh doanh dịch vụ du lịch. .. dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch 67 3.2.6 Về chế độ sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch .69 3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH ĐỐI VỚI ĐẤT KINH DOANH DỊCH VỤ DU LỊCH