Giao dịch về bất động sản đang được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (luận văn thạc sỹ luật)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH PHẠM QUANG LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng dân Định hƣớng ứng dụng Mã số: 8380103 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Văn Đại Học viên: Phạm Quang Lớp: Cao học Luật Phú Yên, khóa TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu thân.Các số liệu, kết trình bày luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình, luận văn trước Các thông tin tham khảo luận văn tác giả trích dẫn cách đầy đủ cẩn thận Tác giả luận văn Phạm Quang MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG ĐƢỢC THẾ CHẤP ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ 1.1 Chuyển nhƣợng bất động sản đƣợc chấp không đƣợc bên nhận chấp đồng ý 1.1.1 Bất cập 10 1.1.2 Kiến nghị hoàn thiện 14 1.2 Chuyển nhƣợng bất động sản chấp đƣợc bên nhận chấp đồng ý 16 1.2.1 Cách thức đồng ý bên nhận chấp 16 1.2.2 Hệ pháp lý việc đồng ý bên nhận chấp 19 Kết luận chƣơng 23 CHƢƠNG CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG ĐƢỢC THẾ CHẤP ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ 24 2.1 Khả cho thuê bất động sản đƣợc chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ 24 2.1.1 Bất cập 25 2.1.2 Kiến nghị hoàn thiện 31 2.2 Cơ chế xử lý bất động sản đƣợc chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ 32 2.2.1 Bất cập 32 2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện 37 Kết luận chƣơng 39 KẾT LUẬN 40 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong bối cảnh kinh tế, xã hội không ngừng vận động phát triển nay, giao dịch bảo đảm bên lựa chọn sử dụng công cụ thông dụng quan trọng Theo đó, bên giao dịch thỏa thuận việc áp dụng biện pháp bảo đảm cần thiết để bảo đảm nghĩa vụ thực hiện, góp phần giúp cho quyền lợi ích bên giao dịch thực theo thỏa thuận Các biện pháp bảo đảm đặt nhằm hạn chế tình trạng người có quyền giao dịch rơi vào bị động, phụ thuộc vào hành vi người khác mối quan hệ dân sự, tạo điều kiện cho bên có quyền có chủ động thực tế hưởng quyền dân sự, đồng thời giúp ngăn ngừa, khắc phục hậu xấu việc không thực thực không nghĩa vụ gây Thực tế biện pháp bảo đảm có coi “chiếc phao an toàn” bên nhận bảo đảm hay không không phụ thuộc vào hiệu lực biện pháp bảo đảm bên giao dịch bảo đảm, mà phụ thuộc vào tự giác thực quyền nghĩa vụ bên, đặc biệt bên chấp bất động sản Tuy nhiên, thực tiễn phát sinh hai giao dịch mà bên chấp thường thực bất động sản chấp để bảo đảm nghĩa vụ (i) giao dịch chuyển nhượng; (ii) giao dịch cho thuê Đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ có bất cập thực tiễn gặp trường hợp bên chấp chuyển nhượng tài sản chấp cho người khác mà khơng có đồng ý bên nhận chấp, trước việc bên chấp định đoạt tài sản thiếu đồng ý bên nhận chấp vấn đề đặt phải xử lý Song song đó, xảy trường hợp bên nhận chấp đồng ý việc chuyển nhượng bên chấp bên nhận chuyển nhượng Khi bên nhận chấp đồng ý để bên chấp định đoạt tài sản, Bộ luật Dân (gọi chung BLDS) không quy định rõ hệ pháp lý đồng ý hình thức đồng ý, có bắt buộc lập thành văn hay không Và thực tiễn giao dịch chuyển nhượng bị vô hiệu bên nhận chấp đồng ý việc chuyển nhượng bất động sản chấp Đối với giao dịch cho thuê bất động sản chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ, bất cập chủ yếu liên quan đến vấn đề nêu không đề cập đến nội dung bên nhận chấp không đồng ý cho thuê bên chấp có cho chủ thể khác thuê hay không Đồng thời, pháp luật không đề cập trường hợp bên chấp vi phạm nghĩa vụ thơng báo phải chịu chế tài Song song đó, tài sản chấp cho thuê phải xử lý để thực nghĩa vụ số phận hợp đồng thuê chưa quy định cách rõ ràng Xuất phát từ bất cập vấn đề, từ thực tiễn giải tranh chấp, tác giả chọn đề tài “Giao dịch bất động sản chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ” làm đề tài nghiên cứu Luận văn Thạc sĩ luật học mình, nhằm góp phần nghiên cứu quy định pháp luật 02 loại giao dịch thường xảy giao dịch chuyển nhượng cho thuê bất động sản chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ Từ đó, mạnh dạn đề xuất hướng áp dụng pháp luật thực tiễn để nhằm cho việc áp dụng pháp luật thuyết phục hơn, theo lẽ công Tình hình nghiên cứu đề tài - Về sách chuyên khảo, giáo trình: +Sách chuyên khảo tác giả Đỗ Văn Đại (2021), Luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ Việt Nam, Bản án bình luận án (tập 1), Nxb Hồng Đức Đây cơng trình khoa học trình bày chun sâu biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ Việt Nam Sách chuyên khảo cung cấp thông tin liên quan đến vấn để chung biện pháp bảo đảm, thực biện pháp bảo đảm,…Các vấn đề trình bày, đánh giá, phân tích theo chủ đề dạng bình luận án, có kết hợp với lý luận, đối chiếu với pháp luật nước với cổ luật Việt Nam Thông qua án, cơng trình khoa học người viết tập trung phân tích quan điểm Tồ án liên quan đến giao dịch bất động sản chấp để bảo đảm nghĩa vụ, từ đối chiếu chúng với BLDS văn pháp luật có liên quan, có so sánh số nội dung tương ứng pháp luật nước Tài liệu đưa đến cho tác giả hai lợi ích quý báu Thứ nhất, tác giả học cách tìm hiểu, phân tích án mang tính chất chuyên sâu với giá trị nguyên liệu để triển khai luận văn Thứ hai, phân tích trường hợp cụ thể tham khảo để triển khai dàn ý nội dung đề tài, đặc biệt liên quan đến giao dịch cho thuê bất động sản chấp để bảo đảm nghĩa vụ + Sách Bình luận khoa học – Những điểm BLDS năm 2015 tác giả Đỗ Văn Đại (chủ biên) (2016), NXB, Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam, thành phố Hồ Chí Minh Với tài liệu chuyên khảo đây, tác giả phân tích, nghiên cứu điểm BLDS năm 2015 với mục đích phổ biến quy định mới, cung cấp cho người đọc nhìn nhận cách tổng quan sâu quy định pháp luật dân sự, đồng thời đưa đánh giá ưu, nhược điểm quy định BLDS năm 2015 Ngoài ra, tác giả cịn lồng ghép bình luận, phân tích thay đổi BLDS năm 2005 với BLDSnăm 2015.Đặc biệt, vấn đề giao dịch bảo đảm điểm tác giả đề cập chương bảo đảm thực nghĩa vụ, có quyền nghĩa vụ bên chấp.Đây tảng pháp lý để tác giả cập nhật nghiên cứu trình làm đề tài luận văn giao dịch chuyển nhượng cho thuê bất động sản chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ + Sách tác giả Hồng Thế Liên (chủ biên) (2013), Bình luận khoa học BLDS năm 2005 (tập II), Nxb Chính trị Quốc gia.Mặc dù, sách viết thi hành BLDS năm 2005, nhiên, có giá trị tham khảo luận văn này.Cuốn bình luận phân tích điều luật BLDS năm 2005 Trong đó, tác giả bình luận điều luật cụ thể quy định mục chương XVII bảo đảm thực nghĩa vụ dân Những nội dung kiến thức luận văn tiếp thu để truyền tải vấn đề nghiên cứu đề tài + Sách tác giả Trần Anh Tuấn (2016), Bình luận khoa học BLDS năm 2015, NXb Tư pháp Đối với tài liệu này, tác giả bình luận điều luật cụ thể giao dịch nói chung, bảo đảm thực nghĩa vụ dân BLDS năm 2015 có hiệu lực Các nội dung luận văn sử dụng làm kiến thức cho phần nghiên cứu đề tài + Sách chuyên khảo tác giả Lê Minh Hùng (2015), Hiệu lực hợp đồng, NXB, Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam, Hà Nội Tài liệu cơng trình nghiên cứu tồn diện, có tính chất chun sâu quy định pháp luật hiệu lực hợp đồng nói chung theo BLDS năm 2015 Trên sở phân tích, bình luận vấn đề pháp lý hiệu lực hợp đồng pháp luật Việt Nam, so sánh với quy định luật pháp quốc tế, giúp cho người đọc có nhìn đa chiều vấn đề từ tác giả cơng trình đưa ý kiến đánh giá, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật, đặc biệt phần trình bày điều kiện có hiệu lực hợp đồng Phần trình bày điều kiện có hiệu lực hợp đồng đặt tảng lý luận cho việc nghiên cứu nội dung tính hiệu lực giao dịch lĩnh vực giao dịch bảo đảm bất động sản, đặc biệt bất động sản chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ + Giáo trình Pháp luật tài sản, quyền sở hữu tài sản thừa kế nhiều tác giả tác giả Lê Minh Hùng (chủ biên) (2019), NXB Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam, thành phố Hồ Chí Minh Đây cơng trình khoa học trình bày chuyên sâu vấn đề tài sản,quyền sở hữu thừa kế.Đặc biệt,giáo trình dành phần nghiên cứu khái niệm phân loại bất động sản.Đây tảng lýluận giúp tác giả có định hướng bước đầu việc tiếp cận lý luận đặt tảng cho việc triển khai đề tài góc độ thực tiễn áp dụng pháp luật loại bất động sản đối tượng giao dịch bất động sản.Giáo trình có phân tích, làm rõ vấn đề liên quan đến quyền sở hữu, giúp cho tác giả có sở đánh giá phát sinh quyền nghĩa vụ chủ sở hữu tài sản, đặc biệt giao dịch liên quan đến bất động sản chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ - Bài báo đăng tạp chí tác giả Đoàn Thị Phương Diệp “Đăng ký giao dịch bất động sản Luật dân Pháp so sánh với việc đăng ký giao dịch đảm bảo Việt Nam”, Nghiên cứu lập pháp, (01), tr 52-56 Tác giả phân tích quy định pháp luật dân Pháp có liên quan đến chế định đăng ký giao dịch bất động sản tập trung khai thác, tìm hiểu mục đích pháp lý việc đăng ký giao dịch bất động sản, loại giao dịch bất động sản phải đăng ký vấn đề tổ chức đăng ký giao dịch bất động sản Từ đó, tác giả có liên hệ với pháp luật Việt Nam vấn đề đăng ký giao dịch đảm bảo, đưa chứng, kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam vấn đề Do đó, viết sở để tác giả triển khai nội dung phân tích giao dịch liên quan đến bất động sản bất động sản đăng ký chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ Hầu hết tài liệu nêu thực việc nghiên cứu chuyên sâu khía cạnh định Các nội dung liên quan trực tiếp đến giao dịch chuyển nhượng, cho thuê bất động sản chấp để bảo đảm nghĩa vụ vắng bóng Tuy nhiên, cơng trình có giá trị tham khảo cao tác giả xây dựng dàn ý, triển khai nội dung đưa phân tích luận văn Tuy chưa có cơng trình trực tiếp liên quan đến đề tài hẹp luận văn kết nghiên cứu luận văn ảnh hưởng rút kinh nghiệm từ giá trị tích lũy tài liệu tham khảo Với đề tài luận văn này, tác giả phân tích, bình luận án liên quan đến giao dịch chuyển nhượng, cho thuê bất động sản chấp để bảo đảm nghĩa vụ Tác giả hy vọng kết nghiên cứu đề tài đem lại giá trị hữu ích định cho việc áp dụng pháp luật để giải tranh chấp giao dịch chuyển nhượng, cho thuê bất động sản chấp để bảo đảm nghĩa vụ, góp phần bảo vệ lợi ích đáng hợp pháp cá nhân, tổ chức bị thiệt hại theo lẽ cơng Ngồi ra, hoạt động nghiên cứu giúp tác giả học hỏi, nâng cao trình độ, lực chun mơn nghiệp vụ, đem lại hiệu cao cho công tác chuyên môn, đáp ứng yêu cầu cải cách tư pháp tình hình Từ lý nêu trên, khẳng định đề tài luận văn tác giả mang tính bối cảnh phương diện lý luận thực tiễn Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu tác giả nghiên cứu cách toàn diện, hệ thống quy định pháp luật dân Việt Nam liên quan đến vấn đề giao dịch bất động sản chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ, giao dịch chuyển nhượng cho thuê, chủ yếu tập trung nghiên cứu quy định BLDS năm 2015, so sánh với quy định pháp luật BLDS năm 2005, văn pháp luật chuyên ngành văn hướng dẫn thi hành Từ đó, có đối chiếu với thực tiễn xét xử Tòa án, đặc biệt khai thác sâu thực trạng vấn đề giải tranh chấp liên quan đến hệ quả, ảnh hưởng giao dịch giúp bảo vệ quyền, lợi ích bên nhận bảo đảm xử lý tài sản bảo đảm thực tế Tác giả thực việc so sánh pháp luật, nhận định, phân tích bất cập, không thống quy định văn pháp luật thực tiễn áp dụng, đưa kiến nghị, đề xuất hướng khắc phục nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật dân Việt Nam liên quan đến đề tài mà tác giả nghiên cứu 4.Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn quy định pháp luật Việt Nam thực tiễn áp dụng quan nhà nước có thẩm quyền giải giao dịch chuyển nhượng, cho thuê bất động sản chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ 4.2 Phạm vi nghiên cứu Tác giả chủ yếu tập trung phân tích, nghiên cứu nội dung liên quan đến giao dịch chuyển nhượng, cho thuê bất động sản chấp Đồng thời, tác giả tập trung nghiên cứu quy định BLDS năm 2015, có đối chiếu với BLDSnăm 2005, văn hướng dẫn thi hành đặt mối tương quan với văn pháp luật hành Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà năm 2014,…Do luận văn phục vụ cho vấn đề ứng dụng nên lý thuyết viện dẫn dựa việc, án có thực số địa phương để tạo tính thuyết phục nội dung quan điểm sửa đổi, bổ sung Phƣơng pháp nghiên cứu Để nghiên cứu luận văn xuyên suốt với mục đích phạm vi đặt ra, trình nghiên cứu tác giả sử dụng nhiều phương pháp, cụ thể: Tại Chương 1, tác giả sử dụng phương pháp phân tích để làm rõ quy định hành pháp luật trường hợp bên chấp chuyển nhượng tài sản chấp cho người khác mà khơng có đồng ý bên nhận chấp Ngồi ra, phân tích trường hợp bên nhận chấp đồng ý việc chuyển nhượng bên chấp bên nhận chuyển nhượng Đồng thời, tác giả sử dụng phương pháp so sánh nhằm đánh giá, định hướng cho nội dung liên quan đến vấn đề Song song với phương pháp phân tích bình luận án, tác giả cịn sử dụng phương pháp tổng hợp phần kết luận mục chương để khái quát nội dung trình bày đề xuất số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật Tại Chương 2, tác giả vận dụng phương pháp so sánh, phân tích để làm rõ quy định pháp luật giao dịch cho thuê bất động sản chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ Đồng thời, phân tích trường hợp bên chấp vi phạm nghĩa vụ thơng báo phải chịu chế tài Song song đó, tài sản chấp cho thuê phải xử lý để thực nghĩa vụ số phận hợp đồng thuê quy định Tương tự Chương 1, phần kết luận mục kết luận chương, phương pháp tổng hợp vận dụng để khái quát vấn đề pháp lý tác giả phân tích nhằm rút kiến nghị, đề xuất để hoàn thiện quy định pháp luật Đặc biệt, Chương trọng đến việc sử dụng phương pháp ... CHƢƠNG CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG ĐƢỢC THẾ CHẤP ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ 24 2.1 Khả cho thuê bất động sản đƣợc chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ 24 2.1.1 Bất cập ... bất động sản chấp để bảo đảm nghĩa vụ (i) giao dịch chuyển nhượng; (ii) giao dịch cho thuê Đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ có bất cập thực tiễn gặp... hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ không giao tài sản cho bên Do tài sản không giao cho bên nhận chấp nên người chấp tài sản sử dụng tài sản đơi cho người khác thuê bất động sản chấp để bảo đảm thực nghĩa