Hợp đồng cho thuê bất động sản là một dạng của hợp đồng thuê tài sản, đó là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Đối với bất động sản, hai đối tượng phổ biến nhất là cho thuê nhà và cho thuê quyền sử dụng đất. Theo Điều 472 BLDS năm 2015, hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà đế sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của BLDS, Luật Nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan. Đối vớihợp đồng về quyền sử dụng đất Điều 500 BLDS năm 2015 quy định là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Do tài sản không giao cho bên nhận thế chấp nên người thế chấp tài sản có thể sử dụng tài sản và đôi khi cho người khác thuê trong khi bất động sản này đang được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Vấn đề đặt ra khả năng cho thuê bất động sản và cơ chế xử lý bất động sản đang được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định và vận dụng như thế nào trên thực tiễn là các vấn đề cần được làm sáng tỏ.
2.1. Khả năng cho thuê bất động sản đang đƣợc thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ
Dưới góc độ văn bản, Khoản 8 Điều 320, khoản 6 Điều 321 BLDS năm 2015 (khoản 5 Điều 349 BLDS năm 2005) quy định về nguyên tắc, nghĩa vụ của bên thế chấp là không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp và chủ thể này được quyền cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết. Như vậy, trong các quy định về một số giao dịch liên quan đến tài sản thế chấp không liệt kê đối với giao dịch cho thuê. Điều này có nghĩa là việc cho thuê bất động sản đang được thế chấp không bị cấm, bên thế chấp hoàn toàn có thể cho thuê bất động sản mà mình đã thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Điều đó cũng có nghĩa khi bên thế chấp đem bất động sản của mình đi
thế chấp không có nghĩa là họ không thể đem tài sản đó đi cho thuê. Giải pháp ngược
lại khả năng bất động sản đang cho thuê cũng có thể được dùng để thế chấp.16
So sánh BLDS của Pháp, không có quy định chi tiết như BLDS Việt Nam nhưng các nguyên lý chung về tài sản cho phép bên thế chấp được cho thuê tài sản đã được sử dụng để thế chấp. Ở đây, “người bảo đảm vẫn là chủ sở hữu tài sản được sử dụng để thế chấp và, trên cơ sở vai trò này, người bảo đảm có thể thực hiện các đặc quyền thuộc khuôn khổ quản lý thông thường của tài sản. Vì thế, người bảo
đảm có thể cho thuê tài sản đã được sử dụng để bảo đảm”.17
2.1.1. Bất cập
Pháp luật chỉ dừng lại việc quy định bên thế chấp được quyền cho thuê bất động sản đang được thế chấp nhưng ràng buộc nghĩa vụ phải thông báo cho bên thuê biết về việc tài sản cho thuê đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết mà không đề cập đến nội dung nếu như bên nhận thế chấp không đồng ý cho thuê thì bên thế chấp có được cho chủ thể khác thuê hay không. Đồng thời, pháp luật cũng không đề cập trường hợp bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ thông báo thì phải chịu chế tài như thế nào.
Dưới góc độ thực tiễn: Thực tiễn của vấn đề nêu trên được phân tích, đánh giá thông qua các vụ việc sau đây:
Vụ việc 6:18Theo bản án số 1168/2013/KDTM-ST ngày 24/9/2013 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh nhận định các người liên quan khác trong vụ án gồm Tạp chí KT ngày nay, ông T, bà L và bà Th là những người thuê nhà là các tài sản thế chấp gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tại phiên tòa nguyên đơn là Ngân hàng TMCP AC cho biết không được chủ tài sản thế chấp là ông M hoặc bị đơn là Công ty Ân M thông báo cho biết về việc cho thuê tài sản thế chấp nên việc ông M ký hợp đồng cho bị đơn, và bị đơn với người liên quan thuê các tài sản là vi phạm quy định Điều 349 BLDS năm 2005 (tương ứng Điều 321 BLDS năm 2015).
Từ đó, bản án xác định “các hợp đồng thuê nhà ký kết giữa ông M với Công ty Ân M và giữa Công ty Ân M với các bên thuê nhà gồm Tạp chí KT ngày nay, ông T, bà L, bà Th không có hiệu lực pháp luật”.
16
Giải pháp này đã được ghi nhận tại Điều 345 BLDS năm 2005, mặc dù BLDS năm 2015 không đề cập nhưng không đồng nghĩa với việc bất động sản đang cho thuê không thể được dùng để thế chấp.
17
Đỗ Văn Đại (2021), tlđd (4), tr.747.
18
Nhận xét vụ việc nêu trên: Đối với vụ việc này, bản án nhận định Ngân hàng TMCP AC không được thông báo cho biết về việc cho thuê tài sản thế chấp. Từ đó, bản án xác định các hợp đồng thuê nhà ký kết giữa ông M với Công ty Ân M và giữa Công ty Ân M với các bên thuê nhà gồm Tạp chí KT ngày nay, ông T, bà L, bà Th không có hiệu lực pháp luật. Như vậy, trong trường hợp này, khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ thông báo đối với bên nhận thế chấp thì hợp đồng thuê bất động sản không có hiệu lực mà không đề cập đến vấn đề khi giao kết hợp đồng thuê bất động sản cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp hay không.
Vụ việc 7:19 Theo bản án số 01/2019/KDTM-ST ngày 26/11/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa thể hiện, ngày 03/7/2015 giữa Ngân hàng VTB – Chi
nhánh SS và Công ty SA có ký hợp đồng về việc “Đồng ý cho Công ty SA được cho
thuê nhà kho, nhà xưởng, nhà văn phòng” nhằm tận thu số tiền cho thuê nhà kho,…với giá thuê được Ngân hàng chấp nhận. Sau khi thỏa thuận, Công ty SA đã ký hợp đồng cho thuê kho, nhà xưởng nhà văn phòng ngày 03/7/2015 với Công ty TT, hai bên đã thống nhất Ngân hàng thu 60.000.000 đồng/tháng. Quá trình thực hiện, Công ty SA chỉ chuyển cho Ngân hàng 04 lần.Đến ngày 01/01/2016, Công ty SA đã thay đổi tài khoản đề nghị bên thuê chuyển tiền vào tài khoản mở tại Ngân hàng NN – Chi nhánh TH và đến ngày 07/4/2017 thì chuyển vào tài khoản của Công ty SA mở tại Ngân hàng QĐ – Chi nhánh TH.
Đến ngày 01/4/2016, Công ty SA còn ký hợp đồng cho Công ty ĐT thuê
532m2 nhà xưởng mà không được sự đồng ý thỏa thuận của bên nhận thế chấp.
Bản án nhận định, việc Ngân hàng VTB – Chi nhánh SS đồng ý cho Công ty SA cho thuê tài sản thế chấp là để nhằm tận thu nguồn tiền để trả nợ cho Ngân hàng, nhưng Công ty SA sau khi cho thuê đã vi phạm cam kết, do đó việc Ngân hàng VTB – Chi nhánh SS yêu cầu tuyên bố chấm dứt các hợp đồng cho thuê nhà kho, nhà xưởng, văn phòng giữa Công ty SA với Công ty TT và Công ty ĐT là có căn cứ chấp nhận.
Nhận xét vụ việc nêu trên: Đối với vụ việc này, Tòa án lại có xu hướng quan
trọng vấn đề “có sự đồng ý” của bên nhận thế chấp đối với các giao dịch cho thuê
bất động sản. Theo đó, giữa Ngân hàng VTB – Chi nhánh SS và Công ty SA có ký
hợp đồng về việc “Đồng ý cho Công ty SA được cho thuê nhà kho, nhà xưởng, nhà
văn phòng”, sau khi thỏa thuận, Công ty SA đã ký hợp đồng cho thuê kho, nhà
19
xưởng nhà văn phòng ngày 03/7/2015 với Công ty TT. Sau đó, ngày 01/4/2016, Công ty SA còn ký hợp đồng cho Công ty ĐT thuê 532m2 nhà xưởng mà không được sự đồng ý thỏa thuận của bên nhận thế chấp. Bản án nhận định, việc Ngân hàng VTB – Chi nhánh SS đồng ý cho Công ty SA cho thuê tài sản thế chấp là để nhằm tận thu nguồn tiền để trả nợ cho Ngân hàng, nhưng Công ty SA sau khi cho thuê đã vi phạm cam kết, do đó việc Ngân hàng VTB – Chi nhánh SS yêu cầu tuyên bố chấm dứt các hợp đồng cho thuê nhà kho, nhà xưởng, văn phòng giữa Công ty SA với Công ty TT và Công ty ĐT là có căn cứ chấp nhận.
Vụ việc 8:20Theo Quyết định số 40/2018/QĐPT-DS ngày 29/8/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Nam Định thể hiện: Trường hợp tài sản thế chấp là nhà, công trình xây dựng để bán, để cho thuê do bên thế chấp giữ thì bên thế chấp có thể bán, cho thuê nếu được bên nhận thế chấp đồng ý bằng văn bản. Hợp đồng thuê lại đất ngày 06/4/2012 giữa H và Công ty cổ phần May S có thoả thuận đất thuê có cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, thực tế S đã chứng minh việc nhận đất thuê nhưng không được sử dụng bất cứ dịch vụ hạ tầng sinh hoạt nào từ khu công nghiệp, vì H chưa hoàn thiện theo cam kết. Để hoạt động sản xuất, S đã phải tự đầu tư làm đường, xây dựng hạ tầng. Nguồn thu từ hợp đồng cho S thuê đất của H không có khoản tiền của việc cho thuê hay chuyển nhượng tài sản trên đất. Do đó quan điểm của C cho rằng khoản tiền cho thuê đất là tài sản thế chấp hoặc phải dùng để trả nợ cho bên nhận thế chấp đều không có căn cứ chấp nhận.
Căn cứ Hợp đồng thuê lại đất số 06-04/2012/HĐ-TLĐ ngày 06/4/2012 giữa bên cho thuê đất là H và bên thuê đất là S, không thể hiện có C tham gia. Điều 4 Hợp đồng quy định về giá thuê quyền sử dụng đất và phương thức thanh toán có nội dung: “Việc giao và nhận tiền thuê đất bằng chuyển khoản VNĐ vào tài khoản của H mở tại Ngân hàng công thương V - Chi nhánh N”. Như vậy C không có quyền cũng như nghĩa vụ gì trong hoạt động thuê và cho thuê quyền sử dụng đất giữa H và S.
Đồng thời, nhận định quyền cho thuê lại tài sản thế chấp là quyền sử dụng, khai thác tài sản thế chấp là một trong các quyền của người sử dụng đất thuê theo quy định của Luật Đất đai. Việc thế chấp quyền sử dụng đất không đồng nghĩa thế chấp cả quyền cho thuê lại đất. Qua đó kết luận, việc H khai thác tài sản của mình bằng cách cho thuê lại đất để thu lợi tức là đúng pháp luật, không vi phạm nội dung Hợp đồng thế chấp.
20
Tòa án nhân dân tối cao, https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta154572t1cvn/chi-tiet-ban-an, truy cập ngày 01/5/2021.
Nhận xét vụ việc nêu trên: Khác biệt với vụ việc 6, vụ việc 8 ghi nhận khả năng cho thuê tài sản đã được sử dụng để thế chấp, mặc dù hợp đồng thế chấp có nội dung: “Trường hợp tài sản thế chấp là nhà, công trình xây dựng để bán, để cho thuê do bên thế chấp giữ thì bên thế chấp có thể bán, cho thuê nếu được bên nhận thế chấp đồng ý bằng văn bản. Tiền thu được trong trường hợp này phải dùng để trả nợ cho bên nhận thế chấp” nhưng quyền cho thuê lại tài sản thế chấp là quyền sử dụng, khai thác tài sản thế chấp là một trong các quyền của người sử dụng đất thuê theo quy định của Luật Đất đai. Việc thế chấp quyền sử dụng đất không đồng nghĩa thế chấp cả quyền cho thuê lại đất. Do đó, Tòa án kết luận “việc H khai thác tài sản của mình bằng cách cho thuê lại đất để thu lợi tức là đúng pháp luật, không vi phạm nội dung Hợp đồng thế chấp”.
Vụ việc 9:21 Bản án số 11/2019/KDTM-PT ngày 23/4/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương thể hiện: Để đảm bảo cho việc vay tiền giữa Ngân hàng T – Chi nhánh S và Công ty M các bên đã ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của người khác ngày 09/7/2015 đối với phần đất và căn nhà gắn liền trên đất thuộc thửa đất tại số 232/29 đường C. Sau đó, ngày 26/7/2016, Công ty X có ký kết hợp đồng thuê nhà với bà A để thuê căn nhà này, thời hạn thuê là 60 tháng. Sau khi ký hợp đồng, Công ty X đã tiến hành thành lập Trung tâm anh ngữ X hoạt động tại địa chỉ nêu trên. Sau khi nhận mặt bằng, Công ty X đã tiến hành sữa chữa cơ sở vật chất với số tiền 300.000.000 đồng. Sau này, bà A thông báo cho Công ty với nội dung bà đã thế chấp nhà đất cho Ngân hàng Ngoại Thương để đảm bảo cho khoản vay của Công ty M và trường hợp Công ty M không thanh toán được khoản vay thì tài sản thế chấp có thể bị phát mãi. Nhận thấy quyền lợi của Công ty sẽ bị ảnh hưởng trong trường hợp tài sản thế chấp bị phát mãi để thu hồi nợ nên Công ty đã làm đơn yêu cầu độc lập đề nghị bà A bồi thường tiền sửa chữa căn nhà 232/29 đường C số tiền 300.000.000 đồng và chi phí thành lập Trung tâm Anh Ngữ số tiền 80.000.000 đồng.
Tại Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 17/2017/KDTM-ST ngày 06/9/2018 của Tòa án nhân dân thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương đã không chấp nhận yêu cầu độc lập của Công ty X về việc buộc bà A thanh toán chi phí sữa chữa căn nhà nêu trên.
21
Tòa án nhân dân tối cao, https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta433634t1cvn/chi-tiet-ban-an, truy cập ngày 28/4/2021/
Sau khi xét xử, Viện kiểm sát kháng nghị, trong đó có nội dung: Sau khi thế chấp tài sản, bà A dùng tài sản đã thế chấp ký hợp đồng cho Công ty X thuê, hợp đồng có công chứng nhưng bà A không thông báo cho Ngân hàng biết, không có sự đồng ý bằng văn bản của Ngân hàng T.
Bản án phúc thẩm số 11/2019/KDTM-PT ngày 23/4/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương không nhận định về việc bà A không thông báo cho Ngân hàng biết, không có sự đồng ý bằng văn bản của Ngân hàng T nhưng cấp phúc thẩm cho rằng nhận đại diện Viện Kiểm sát nhân tỉnh Bình Dương là phù hợp nên được chấp nhận. Từ đó, cấp phúc thẩm đã hủy một phần bản án sơ thẩm về không chấp nhận yêu cầu độc lập của Công ty X.
Nhận xét vụ việc nêu trên: Đối với vụ việc này, quan điểm của Viện kiểm
sát cho rằng sau khi thế chấp tài sản, bà A dùng tài sản đã thế chấp ký hợp đồng cho Công ty X thuê, hợp đồng có công chứng nhưng bà A không thông báo cho Ngân hàng biết, không có sự đồng ý bằng văn bản của Ngân hàng T. Do đó, hợp đồng cho thuê nhà vô hiệu ngay sau khi ký kết do có đối tượng không thực hiện được. Cấp phúc thẩm của vụ việc này không nhận định liên quan đến lập luận của Viện kiểm