nghĩa vụ
Dưới góc độ văn bản, khoản 5 Điều 323 BLDS năm 2015 (khoản 5 Điều 351 BLDS năm 2005) quy định bên nhận thế chấp được “Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ”, đồng thời theo điểm c khoản 2 Điều 324 BLDS năm 2015 quy định nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thể chấp “Giao lại tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”.
Dưới góc độ so sánh, ở Pháp “người thuê có quyền ở lại với tài sản thuê” nhưng “nếu hợp đồng thuê được xác lập sau khi thế chấp đã được đăng ký, dù hợp đồng thuê có được đăng ký để công khai hay không, hợp đồng thuê chỉ có thể có
hiệu lực đối kháng với người có quyền trong một thời hạn 12 năm”.26
2.2.1. Bất cập
Như vậy, khi tài sản thế chấp cho thuê phải xử lý để thực hiện nghĩa vụ thì số phận của các hợp đồng thuê như thế nào chưa được BLDS quy định một cách rõ ràng. Trước đây, vào thời kỳ thi hành BLDS năm 2005, nhà làm luật đưa ra giải pháp quyền của bên nhận thế chấp được yêu cầu bên thuê phải chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp, nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài
26
sản đó. Giải pháp này không được ghi nhận trong BLDS năm 2015, chỉ tiếp tục ghi nhận quyền của bên nhận thế chấp được yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng (Khoản 3 Điều 323 BLDS năm 2015, khoản 1, 4 Điều 351 BLDS năm 2005).
Dưới góc độ thực tiễn: Thực tiễn của vấn đề nêu trên được phân tích, đánh giá thông qua các vụ việc sau đây:
Vụ việc 10:27Theo bản án số 1168/2013/KDTM-ST ngày 24/9/2013 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh nhận định trong trường hợp này đã đến hạn trả nợ mà bị đơn không thực hiện nên tài sản thế chấp sẽ được xử lý theo phương thức phát mãi theo quy định pháp luật để thu hồi nợ cho nguyên đơn, vì vậy, cần chấm dứt trước thời hạn các hợp đồng thuê nhà trên, các bên liên quan trên có nghĩa vụ bàn giao tài sản thế chấp cho nguyên đơn để xử lý theo quy định. Đồng thời, phía bị đơn có trách nhiệm giải quyết hậu quả pháp lý từ việc cho thuê nhà với các bên thuê là Tạp chí KT ngày nay, ông T, bà L và bà Th, nếu không tự giải quyết được các bên được quyền yêu cầu giải quyết các vấn đề liên quan đến hợp đồng thuê bằng vụ án dân sự khác sau này.
Nhận xét vụ việc nêu trên: Hệ quả pháp lý trong trường hợp này là chấm dứt
hợp đồng cho thuê, buộc giao tài sản bảo đảm để xử lý theo quy định pháp luật. Đối với vụ việc này, Tòa án buộc các bên liên quan (trong đó có bên thuê) có nghĩa vụ bàn giao tài sản thế chấp cho nguyên đơn để xử lý theo quy định. Đồng thời, phía bị đơn có trách nhiệm giải quyết hậu quả pháp lý từ việc cho thuê nhà với các bên thuê.
Vụ việc 11:28 Theo bản án số 01/2019/KDTM-ST ngày 26/11/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa thể hiện việc Ngân hàng VTB – Chi nhánh SS đồng ý cho Công ty SA cho thuê tài sản thế chấp là để nhằm tận thu nguồn tiền để trả nợ cho Ngân hàng, trong nội dung cam kết các bên có thỏa thuận “Công ty SA phải bàn giao tài sản thế chấp để bán thu hồi nợ” nhưng Công ty SA sau khi cho thuê đã vi phạm cam kết, do đó việc Ngân hàng VTB – Chi nhánh SS yêu cầu tuyên bố chấm dứt các hợp đồng cho thuê nhà kho, nhà xưởng, văn phòng giữa Công ty SA với Công ty TT và Công ty ĐT là có căn cứ chấp nhận. Đồng thời nhận định, quá
27
Đỗ Văn Đại (2021), tlđd (4), tr.737.
28
trình giải quyết tại Tòa án, Công ty TT và Công ty ĐT không yêu cầu xem xét giải quyết hậu quả của hợp đồng cho thuê văn phòng, nhà kho, nhà xưởng do Công ty SA đã ký kết với hai Công ty do đó Hội đồng xét xử không xem xét, giành quyền cho Công ty TT và Công ty DT được quyền giải quyết với Công ty SA trong vụ án khác. Từ đó, tuyên “Trường hợp Công ty SA không trả nợ, hoặc trả không đầy đủ, Ngân hàng VTB có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền kê biên bán đấu giá tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp tài sản đã ký kết giữa hai bên để đảm bảo thi hành án”.
Nhận xét vụ việc nêu trên: Cũng tương tự như vụ việc 10, hệ quả pháp lý
trong trường hợp này là chấm dứt hợp đồng cho thuê, buộc giao tài sản bảo đảm để xử lý theo quy định pháp luật. Đối với vụ việc này, mặc dù các bên có thỏa thuận “Công ty SA phải bàn giao tài sản thế chấp để bán thu hồi nợ”, tuy nhiên, Tòa án không đề cập cụ thể nghĩa vụ của các bên (chủ thể nào có nghĩa vụ giao tài sản) để xử lý tài sản bảo đảm mà chỉ tuyên một cách chung nhất là “Trường hợp Công ty SA không trả nợ, hoặc trả không đầy đủ, Ngân hàng VTB có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền kê biên bán đấu giá tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp tài sản đã ký kết giữa hai bên để đảm bảo thi hành án”.
Vụ việc 12:29Bản án số 11/2019/KDTM-PT ngày 23/4/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương thể hiện, sau khi xét xử, Viện kiểm sát kháng nghị, trong đó có nội dung: Sau khi thế chấp tài sản, bà A dùng tài sản đã thế chấp ký hợp đồng cho Công ty X thuê, hợp đồng có công chứng nhưng bà A không thông báo cho Ngân hàng biết, không có sự đồng ý bằng văn bản của Ngân hàng T. Do đó, hợp đồng cho thuê nhà vô hiệu ngay sau khi ký kết do có đối tượng không thực hiện được, Tòa án cấp sơ thẩm chưa giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là vi phạm nghiệm trọng thủ tục tố tụng.
Bản án phúc thẩm số 11/2019/KDTM-PT ngày 23/4/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương nhận định: việc giải quyết phát mãi căn nhà số 232/29 chỉ được thực hiện khi xử lý hợp đồng thuê nhà giữa bà A và Công ty X. Theo khoản 2 điều 23 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 quy định “Hợp đồng cho thuê tài sản đang thế chấp chấm dứt khi tài sản thế chấp bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ. Bên thuê phải giao tài sản cho bên nhận thế chấp để xử lý”. Vì vậy, cấp sơ thẩm
29
Tòa án nhân dân tối cao, https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta433634t1cvn/chi-tiet-ban-an, truy cập ngày 28/4/2021.
cho rằng đương sự không yêu cầu tranh chấp hợp đồng thuê tài sản nên không đưa Văn phòng Công chứng Cvào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án để giải quyết tính chất pháp lý của hợp đồng thuê nhà giữa bà A và Công ty X, không buộc chấm dứt hợp đồng cho thuê tài sản đang thế chấp và buộc bên thuê phải giao căn nhà 232/29 cho bên nhận thế chấp để xử lý khi phát mãi là không phù hợp quy định pháp luật nêu trên, không đảm bảo cho quá trình thi hành án, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự mà cấp phúc thẩm không thể khắc phục được.
Từ đó, cấp phúc thẩm đã hủy một phần bản án sơ thẩm về không chấp nhận yêu cầu độc lập của Công ty X về việc buộc bà A thanh toán chi phí sữa chữa căn nhà 232/29 và chi phí thành lập Trung tâm Anh ngữ X.
Nhận xét vụ việc nêu trên: Cũng tương tự như vụ việc 10 và 11, hệ quả pháp lý
trong trường hợp này là chấm dứt hợp đồng cho thuê, buộc giao tài sản bảo đảm để xử lý theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, đối với vụ việc này, đường lối giải quyết của cấp phúc thẩm rõ ràng hơn khi xử lý tài sản bảo đảm đang cho thuê, theo đó “không buộc chấm dứt hợp đồng cho thuê tài sản đang thế chấp và buộc bên thuê phải giao căn nhà 232/29 cho bên nhận thế chấp để xử lý khi phát mãi là không phù hợp quy định pháp luật nêu trên, không đảm bảo cho quá trình thi hành án, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự”, tuy nhiên đối với trường hợp này cấp phúc thẩm lại ràng buộc nghĩa vụ của bên thuê trong việc giao tài sản bảo đảm.
Vụ việc 13:30 Bản án số 168/2020/KDTM-PTngày 10 và ngày 16/9/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội thể hiện số tiền mà ông C đã bỏ ra để lắp nhà xưởng sẽ được trừ dần vào tiền thuê nhà chứ không quy định cụ thể là bao nhiêu tiền và thời gian trừ là đến khi nào. Do ông C nghĩ giữa ông C và bà B là chị em nên không có ý kiến gì và đồng ý cho bà B trả như thế nào cũng được và không có yêu cầu gì vì thực tế hiện nay ông C cũng không ở đó. Nay ông C xác định việc ông C lắp nhà xưởng thì sẽ yêu cầu bà B thanh toán trả cho ông C, còn việc bà B có trả hay không là thỏa thuận giữa hai chị em ông C. Ông C không yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết trong vụ án này.
Bản án sơ thẩm số 43/2019/KDTM-ST ngày 20/12/2019 của Toà án nhândân quận Hà Đông đã xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng NN Việt Nam
30
Tòa án nhân dân tối cao, https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta600392t1cvn/chi-tiet-ban-an, truy cập ngày 26/4/2021.
đối với bà Vương Thị Ngọc B, trong đó có nội dung trường hợp bà Vương Thị Ngọc B không thanh toán hoặc thanh toán không không đủ số tiền nợ gốc và lãi nói trên cho Ngân hàng NN Việt Nam thì Ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp hoặc yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thửa đất số B12. Bản án phúc thẩm đã giữ nguyên bản án sơ thẩm nêu trên.
Nhận xét vụ việc nêu trên: Đối với vụ việc 13, đương sự là ông C cho rằng
“ông C xác định việc ông C lắp nhà xưởng thì sẽ yêu cầu bà B thanh toán trả cho ông C, còn việc bà B có trả hay không là thỏa thuận giữa hai chị em ông C”, do đó cả cấp sơ thẩm và phúc thẩm đều không đề cập xử lý đối với hợp đồng thuê, đồng thời, tuyên trường hợp bà Vương Thị Ngọc B không thanh toán hoặc thanh toán không không đủ số tiền nợ gốc và lãi nói trên cho Ngân hàng NN Việt Nam thì Ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp hoặc yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thửa đất số B12.
Bất cập: Từ thực tiễn nêu trên cho thấy, không có sự thống nhất về đường lối
giải quyết vụ án khi tài sản thế chấp cho thuê phải xử lý để thực hiện nghĩa vụ thì cơ chế xử lý bất động sản đang được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được thực hiện như thế nào chưa thật sự rõ ràng.
Dưới góc độ quan điểm:
Có quan điểm cho rằng,31 “hợp đồng cho thuê đang thế chấp chấm dứt khi tài
sản thế chấp bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ. Bên thuê phải giao tài sản cho bên nhận thế chấp để xử lý, trừ trường hợp bên nhận thế chấp và bên thuê có thỏa thuận khác. Quyền yêu cầu bên thuê phải chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp, nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản đó của bên nhận thế chấp có thể tiến hành đồng thời với được yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng”.
Quan điểm khác nhận định, “bản chất pháp lý của hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng theo đó, bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng tài sản thuê sang cho bên thuê trong thời gian hiệu lực của hợp đồng thuê. Trong trường hợp bên nhận thế
31
chấp xử lý tài sản thế chấp, thông thường bên thế chấp sẽ không còn là chủ sở hữu của tài sản thế chấp nữa, do đó, sẽ mất quyền chuyển giao quyền sử dụng cho người khác. Nếu bên nhận thế chấp đã đăng ký hợp lệ hợp đồng thế chấp thì hợp đồng thế chấp sẽ có hiệu lực đối kháng với bên thuê (là bên thứ ba vì không phải là một bên của hợp đồng thế chấp đã xác lập và có lợi ích đối kháng với bên nhận thế chấp) kể từ thời điểm đăng ký (khoản 2 Điều 319 BLDS năm 2015). Nói cách khác, nếu thời điểm đăng ký trước thời điểm ký hợp đồng thuê thì quyền của bên nhận thế chấp có hiệu lực đối kháng với bên thuê. Vì các lý do này nên về nguyên tắc, bên nhận thế chấp không có nghĩa vụ phải tiếp tục duy trì quan hệ thuê ban đầu được xác lập giữa bên thế chấp và bên thuê. Tuy nhiên, cũng cần phải thấy rằng, do pháp luật hiện hành vẫn chưa có quan điểm rõ ràng về vấn đề này nên vẫn tiềm ẩn ít nhiều rủi ro đối với bên nhận thế chấp”.32
Một quan điểm khác nhận định,33 “dù hợp đồng thuê có hợp pháp đi chăng nữa, chúng cũng phải chấm dứt để xử lý tài sản thế chấp. Tuy nhiên, phải thừa nhận rằng, Tòa án không thực sự rõ ràng về cơ sở pháp lý và một số trường hợp giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên thế chấp phải bàn giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp, thiết nghĩ, nếu bên thuê không biết thỏa thuận như vậy ở thời điểm xác lập hợp đồng thuê, thì cũng không có cơ sở pháp lý để xử lý như một số bản án đã nêu”.
2.2.2. Kiến nghị hoàn thiện
Từ những phân tích nêu trên có thể thấy, hành lang pháp lý giải quyết mối quan hệ giữa bên thuê bất động sản và bên nhận thế chấp còn tiềm ẩn khá nhiều rủi ro. Thêm vào đó, trong thực tế rất khó có thể quy định trong hợp đồng thế chấp về việc bên thế chấp không được cho thuê tài sản thế chấp, bởi vì trong nhiều trường hợp việc khai thác tài sản thế chấp thông qua hình thức cho thuê tạo ra nguồn thu chính để hoàn trả khoản vay được bảo đảm. Chính vì lý do này các bên cần hết sức thận trọng, nhất là khi xác lập hợp đồng thế chấp, để đảm bảo hài hòa giữa quyền cho thuê tài sản của bên thế chấp và quyền xử lý một cách có hiệu quả đối với tài sản thế chấp của bên nhận thế chấp. Đồng thời, để thực hiện được các quyền của bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp phải theo dõi sát sao việc sử dụng và khai
32
Nguyễn Thùy Dương, Bùi Đức Giang, Xung đột lợi ích giữa bên thuê và bên nhận thế chấp tài sản: Góc