Bài viết phân tích thực trạng pháp luật về cho thuê đất khu công nghiệp, đánh giá ưu điểm, tồn tại trong các quy định pháp luật hiện hành thuộc lĩnh vực này. Trên cơ sở đó đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất khu công nghiệp.
Số 12/2020 - Năm thứ mười lăm PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP Lưu Trần Phương Thảo1 Tóm tắt: Phát triển khu cơng nghiệp tất yếu khách quan tiến trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Nhà nước cho chủ đầu tư thuê đất khu công nghiệp để thực hoạt động xây dựng kết cấu hạ tầng cho chủ đầu tư thứ cấp thuê lại Khu công nghiệp hoạt động có hiệu hay khơng phụ thuộc nhiều vào chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Vì thế, việc hồn thiện hành lang pháp lý cho th đất khu cơng nghiệp góp phần lớn vào sử dụng hiệu đất khu công nghiệp Bài viết phân tích thực trạng pháp luật cho thuê đất khu công nghiệp, đánh giá ưu điểm, tồn quy định pháp luật hành thuộc lĩnh vực Trên sở đưa số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật cho thuê đất khu công nghiệp Những giải pháp đồng thời giúp cho việc sử dụng đất khu công nghiệp hiệu Từ khóa: Cho thuê đất, đất khu cơng nghiệp, khu cơng nghiệp Nhận bài: 10/11/2020; Hồn thành biên tập: 10/12/2020; Duyệt đăng: 21/12/2020 Abstract: Developing industrial zone is objective and neccessary in thenational industrialization and modernization The state leases land to investers to develop infrastructure and leaseback to other investers Industrial zone’s operation mainly depends on investers who develop infrastructure Therefore, finalizing legal corridor on leasing land in industrial zone significantly contributes to effectively using land in industrial zone The article analyzes legal situation on leasing land in industrial zone, assessing good points, limitations in current legal regulations on leasing land in industrial zone Those solutions also make using land in industrial zone more effectively Keywords: Lease land, land in industrial zone, industrial zone Date of receipt: 10/11/2020; Date of revision: 10/12/2020; Date of approval: 21/12/2020 Khái quát cho thuê đất khu công nghiệp Khái niệm đất khu công nghiệp hiểu đất để xây dựng khu công nghiệp3 Theo Khoản Điều Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/05/2018 quy định quản lý khu công nghiệp khu kinh tế: “Khu cơng nghiệp khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp thực dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, thành lập theo điều kiện, trình tự thủ tục quy định”4 Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất phát sinh thông qua hoạt động chủ yếu quan nhà nước có thẩm quyền sau: Nhà nước giao quyền sử dụng đất (giao đất), Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (Nhà nước cho thuê đất)5 , Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất6 Khu cơng nghiệp mơ hình tập trung sản xuất, tập trung xử lý chất thải phát triển năm gần Việc thành lập khu công nghiệp theo trình tự nghiêm ngặt, minh bạch Vì thế, khẳng định khơng có trường hợp nhà nước công nhận quyền sử dụng đất khu công nghiệp Thạc sỹ, Khoa Luật - Học viện Phụ nữ Việt Nam TS Nguyễn Thị Nga, Hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất nhà đầu tư khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao khu kinh tế đặc biệt, Đề tài khoa học cấp Trường (Trường Đại học Luật Hà Nội): “Hoàn thiện pháp luật quyền người sử dụng đất lĩnh vực đầu tư”, 2010, tr.146 Xem thêm: Nguyễn Thị Bình (2018), Bàn khái niệm khu cơng nghiệp góc độ pháp lý, Tạp chí Giáo dục Xã hội, Số 86 (147) tháng 5/2018 Khoản Điều Luật đất đai năm 2013 Khoản Điều Luật đất đai năm 2013 Khoản Điều Luật đất đai năm 2013 HỌC VIỆN TƯ PHÁP Đối với hình thức nhà nước giao quyền sử dụng đất thường áp dụng trường hợp mang tính xã hội Ví dụ trường hợp: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng khơng nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa… Trong đó, đất khu cơng nghiệp sử dụng nhằm mục đích cho sản xuất, kinh doanh Vì vậy, hình thức giao đất khơng phù hợp để áp dụng đất khu công nghiệp Đất khu công nghiệp chủ yếu nhà đầu tư sử dụng cho hoạt động sản xuất công nghiệp Mục đích nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận Nói cách khác, đất khu cơng nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh kiếm lời Vì thế, hình thức nhà nước cho thuê đất phù hợp với đất khu công nghiệp Chúng ta cần lưu ý rằng, để khu công nghiệp vào hoạt động cần phải có sở hạ tầng Hiện nay, nhà nước cho một vài chủ đầu tư thuê đất để xây dựng sở hạ tầng khu công nghiệp Các chủ thể cho nhà đầu tư khác thuê lại đất khu công nghiệp để thực hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ cụ thể Thực trạng pháp luật cho thuê đất khu công nghiệp Thứ nhất, chủ thể có thẩm quyền cho th Hiện nay, pháp luật khơng quy định riêng thẩm quyền cho thuê đất khu công nghiệp Thẩm quyền cho thuê đất khu công nghiệp tuân thủ theo quy định chung Theo đó, thẩm quyền thuê đất khu công nghiệp quy định Luật Đất đai năm 20137 Tác giả tổng hợp lại sau: - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định cho thuê đất khu công nghiệp trường hợp sau: Tổ chức; người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; - Ủy ban nhân dân cấp huyện định cho thuê đất khu công nghiệp với trường hợp sau đây: hộ gia đình, cá nhân (Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên phải có văn chấp thuận Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước định) Hai quan không phép ủy quyền cho thuê đất khu công nghiệp cho quan, tổ chức Như vậy, thẩm quyền cho thuê đất khu công nghiệp thuộc Ủy ban nhân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có khu cơng nghiệp Hiện pháp luật chưa quy định thẩm quyền cho thuê đất khu công nghiệp trường hợp khu công nghiệp liên huyện, liên tỉnh Thứ hai, chủ thể nhà nước cho thuê đất khu công nghiệp Ðể xác định chủ thể có quyền th đất khu cơng nghiệp, xem xét quy định sau: Một là, quy định Luật kinh doanh bất động sản nãm 2014 về: - Phạm vi kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước trong: “Đối với đất Nhà nước cho thuê đầu tư xây dựng nhà thuê, đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng khơng phải nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua”8 - Phạm vi kinh doanh bất động sản người Việt Nam định cư nước ngoài: “Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo mục đích sử dụng đất”9 - Phạm vi kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi: “Đối với đất thuê khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu Khoản Điều 59 Luật đất đai năm 2013 Điểm d, Khoản 1, Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Điểm c, Khoản 2, Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Số 12/2020 - Năm thứ mười lăm kinh tế đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo mục đích sử dụng đất”10 Hai là, quy định Luật đất đai năm 2013: “Nhà nước cho thuê đất tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất”11 Như vậy, tổng hợp quy định Luật đất đai năm 2013 Luật kinh doanh bất động sản nãm 2014 thấy chủ thể nhà nước cho thuê đất khu công nghiệp bao gồm: tổ chức, cá nhân nýớc, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Những chủ thể bỏ vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp đường đi, nhà cho cơng nhân, cơng trình bảo vệ mơi trường, trồng xanh… Các cá nhân, tổ chức khác thuê lại đất khu công nghiệp chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng nhằm thực hoạt động sản xuất, kinh doanh Đánh giá quy định pháp luật hành chủ thể thuê đất khu công nghiệp, tác giả cho rằng, việc pháp luật cho phép chủ thể nói phép thuê đất hồn tồn phù hợp với sách, pháp luật đất đai Tuy nhiên, cách quy định gây khó khăn cho người áp dụng luật Tại Điều 149 Luật đất đai năm 2013 có quy định trường hợp nhà nước cho thuê đất khu công nghiệp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất khơng nhắc tới quyền th đất khu công nghiệp tổ chức, cá nhân nước Quyền thuê đất khu công nghiệp tổ chức, cá nhân nước suy từ quy định thuê đất nói chung Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Nếu Luật đất đai năm 2013 dành điều riêng biệt để quy định đất khu cơng nghiệp có nhắc tới chủ thể phép th đất khu cơng nghiệp nên nhắc tới quyền thuê đất tổ chức, cá nhân nước Hiện nay, địa phương có khu cơng nghiệp thực cách thức tìm kiếm, kêu gọi chủ đầu tư bỏ vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng khu công nghiệp Mỗi địa phương xây dựng tiêu chí để lựa chọn nhà đầu tư có đầy đủ lực phù hợp Năng lực nhà đầu tư đánh giá nhiều tiêu chí khác Tuy nhiên, quy định cách thức tìm kiếm nhà đầu tư chưa quy định rõ ràng Điều chưa tạo cạnh tranh lành mạnh cho nhà đầu tư khác Đồng thời, thông tin lực nhà đầu tư chưa công khai nhân dân biết giám sát Bên cạnh đó, nhiều khu cơng nghiệp giao cho cho Ban quản lý khu công nghiệp chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Mặc dù tình trạng thay đổi nhiều Có nghĩa, khu cơng nghiệp trước có chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Ban quản lý khu công nghiệp thay đổi sang nhà đầu tư khác khu công nghiệp thành lập không giao cho Ban quản lý khu công nghiệp làm chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Điều tạo thiếu khách quan phát triển khu cơng nghiệp nói chung, quản lý, sử dụng đất khu cơng nghiệp nói riêng Bởi Ban quản lý khu công nghiệp quan quản lý nhà nước trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực chức quản lý nhà nước trực tiếp khu công nghiệp địa bàn tỉnh thành phố trực thuộc trung ương, quản lý tổ chức thực chức cung ứng dịch vụ hành cơng dịch vụ hỗ trợ khác có liên quan đến hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh cho nhà đầu tư khu công nghiệp, khu kinh tế12 Trong viết “Trách nhiệm bảo vệ môi trường khu công nghiệp Ban Quản lý Khu Điểm b, Khoản 3, Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Khoản Điều 149 Luật đất đai năm 2013 12 Khoản Điều 61 Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/05/2018 quy định quản lý khu công nghiệp khu kinh tế 10 11 HỌC VIỆN TƯ PHÁP cơng nghiệp” đăng Tạp chí Dân chủ Pháp luật, Số chuyên đề tháng 8/2016, tác giả Nguyễn Thị Bình cho Ban quản lý khu công nghiệp đồng thời chủ đầu tư xây dựng sở hạ tầng thiếu khách quan quản lý khu cơng nghiệp nói chung bảo vệ mơi trường khu cơng nghiệp nói riêng13 Tác giả viết đồng ý với quan điểm đánh giá Ban quản lý khu công nghiệp đồng thời chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thiếu khách quan quản lý đất khu công nghiệp Thứ ba, thời hạn cho thuê đất khu công nghiệp quy định Điều 51 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai (Điều sửa đổi Khoản 36 Điều Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) Theo đó: - Thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp theo thời hạn dự án đầu tư - Trường hợp thời hạn dự án đầu tư dài thời hạn sử dụng đất cịn lại khu cơng nghiệp doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải xin phép quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp tổng thời hạn sử dụng đất không 70 năm phải nộp tiền sử dụng đất tiền thuê đất diện tích đất gia hạn sử dụng Tác giả cho rằng, quy định thời hạn thuê đất khu công nghiệp Nghị định chưa rõ ràng Bởi vì, chủ thể th đất khu cơng nghiệp nhà nước tổ chức, cá nhân kinh doanh kết cấu hạ tầng Vậy pháp luật quy định “Thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp theo thời hạn dự án đầu tư” khó áp dụng Bởi lẽ, dự án xây dựng “kết cấu hạ tầng khu cơng nghiệp” có thời hạn nào? Dường quy định này, nhà làm luật nhầm lẫn việc nhà nước cho chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thuê đất khu công nghiệp với trường hợp chủ dự án sản xuất, kinh doanh thuê lại đất khu công nghiệp chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Tuy nhiên, kể trường hợp thuê lại đất chủ dự án sản xuất, kinh doanh quan hệ chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chủ dự án sản xuất, kinh doanh quan hệ hợp đồng họ tự thỏa thuận thời hạn cho thuê giới hạn thời hạn nhà nước cho chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thuê Thứ tư, ưu đãi thuê đất khu công nghiệp Theo quy định Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư xác định khu công nghiệp coi địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn14 Tương tự, Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/05/2018 quy định quản lý khu công nghiệp khu kinh tế quy định: “Khu công nghiệp địa bàn ưu đãi đầu tư, hưởng sách ưu đãi áp dụng địa bàn thuộc danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn theo pháp luật đầu tư” Bên cạnh đó, Nghị định cịn khẳng định thêm: “Khu công nghiệp thành lập địa bàn thuộc danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn hưởng sách ưu đãi áp dụng địa bàn thuộc Danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn theo pháp luật đầu tư”15 Theo quy định pháp luật, dự án đầu tư vào địa bàn kinh tế xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn hưởng nhiều ưu đãi nhà nước có ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất Tác giả tổng hợp quy định Điều 19 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước chủ đầu tư sở hạ tầng khu cơng nghiệp hưởng ưu đãi tiền thuê đất khu cơng nghiệp sau: Nguyễn Thị Bình (2016), Trách nhiệm bảo vệ môi trường khu công nghiệp Ban Quản lý Khu cơng nghiệp, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, Số chuyên đề tháng 80 14 Phụ Lục II Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 15 Điều 24 Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/05/2018 quy định quản lý khu công nghiệp khu kinh tế 13 Số 12/2020 - Năm thứ mười lăm Trường hợp 1: Nếu khu công nghiệp nằm địa bàn không thuộc diện điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn (tức khu cơng nghiệp nằm khu vực điều kiện kinh tế - xã hội bình thường điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn) miễn tiền th đất năm Trường hợp 2: Nếu khu công nghiệp nằm địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn miễn tiền thuê đất 11 năm Bên cạnh đó, pháp luật quy định miễn tiền thuê đất “dự án sử dụng đất xây dựng nhà cho công nhân khu công nghiệp theo dự án cấp có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư khơng tính chi phí tiền th đất vào giá cho thuê nhà” Ưu đãi hạ tầng đất đai (cùng với ưu đãi khác ưu đãi vay vốn tín dụng, ưu đãi thuế…) cho chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng biện pháp mà nhà nước sử dụng để kích thích phát triển khu công nghiệp Nhiều chủ đầu tư hưởng ưu đãi th đất khu cơng nghiệp sau nhiều lý mà khơng có nhà đầu tư thứ cấp thuê lại đất khu công nghiệp Sau khoảng thời gian khu công nghiệp bị bỏ hoang tỉ lệ lấp đầy thấp Nhiều chủ đầu tư xin chuyển đổi sang loại hình kinh doanh khác Ví dụ Khu cơng nghiệp Hà Nội - Đài Tư thuộc quận Long Biên – thành phố Hà Nội, có quy mơ diện tích 40 Cơng ty Xây dựng Kinh doanh sở hạ tầng khu công nghiệp Hà Nội - Đài Tư làm Chủ đầu tư thu hút 26 dự án thứ phát, vốn đăng ký 14 triệu USD 320 tỷ đồng Tuy nhiên, Khu cơng nghiệp Thủ tướng Chính phủ đồng ý chủ trương cho chuyển đổi thành khu dịch vụ thương mại đô thị, Chủ đầu tư lập phương án chuyển đổi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt16 Như vậy, trường hợp này, mơ hình kinh doanh khơng ưu đãi tiền thuê đất ưu đãi thuê đất không 16 mức với trường hợp th đất khu cơng nghiệp ngân sách nhà nước bị thất thoát Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật cho thuê đất khu công nghiệp nâng cao hiệu thực thi Trên sở phân tích nói trên, tác giả đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật cho thuê đất khu công nghiệp sau: Thứ nhất, hoàn thiện quy định thẩm quyền cho thuê đất khu công nghiệp liên huyện, liên tỉnh Hiện nay, pháp luật chưa quy định thẩm quyền cho thuê đất khu công nghiệp trường hợp khu công nghiệp nằm địa bàn nhiều tỉnh, nhiều huyện khác Theo quan điểm tác giả, trường hợp khu công nghiệp liên tỉnh, thẩm quyền cho thuê đất thuộc Bộ Tài nguyên Môi trường, trường hợp khu công nghiệp liên huyện, thẩm quyền cho thuê đất thuộc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (các huyện có khu cơng nghiệp trực thuộc) Việc trao thẩm quyền vừa đảm bảo chuyên mơn, địa bàn cấp hành Thứ hai, lựa chọn chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu cơng nghiệp thơng qua hình thức đấu thầu Điều 149 Luật đất đai năm 2013 quy định đất khu cơng nghiệp có xác định: “Nhà nước cho thuê đất tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất” Quy định dễ gây hiểu lầm có tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhà nước cho thuê đất để xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Việc xác định tổ chức, cá nhân, hộ gia đình nước có th đất khu công nghiệp để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng hay theo quy định Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Theo quan điểm UBND Thành phố Hà Nội (2018), Báo cáo tình hình phát triển khu cơng nghiệp, khu chế xuất, cụm cơng nghiệp; tình hình phát triển hạ tầng xã hội khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp địa bàn thành phố Hà Nội, tháng 5/2018 HỌC VIỆN TƯ PHÁP tác giả, Luật đất đai quy định chủ thể quyền thuê đất khu công nghiệp nhằm đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng nên liệt kê đầy đủ Theo đó, chủ thể gồm: cá nhân, tổ chức, hộ gia đình nước tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Thứ ba, ban quản lý khu công nghiệp đồng thời chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Để đảm bảo tính khách quan lựa chọn nhà đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp cụ thể đó, tác giả xin đề xuất giải pháp sử dụng hình thức đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư Đồng thời thông tin lực nhà đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp cần tuyển chọn kỹ công khai để người dân biết Tuy nhiên, khu cơng nghiệp mà khơng có nhà đầu tư muốn thuê đất kinh doanh kết cấu hạ tầng quan có thẩm quyền phải kêu gọi, tìm kiếm nhà đầu tư Đối với khu cơng nghiệp có nhà đầu tư xin thuê đất để xây dựng kết cấu hạ tầng quan có thẩm quyền cần đánh giá lực chủ đầu tư trước tiến hành cho th đất Bên cạnh đó, để đảm bảo tính khách quan quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp, pháp luật cần quy định Ban quản lý khu công nghiệp không đồng thời chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu cơng nghiệp Cịn khu công nghiệp hoạt động Ban quản lý khu công nghiệp đồng thời chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thay đổi theo phương thức chuyển giao quyền thuê đất cho chủ đầu tư khác chủ đầu tư phải trả khoản tiền mà Ban quản lý khu công nghiệp bỏ để xây dựng kết cấu hạ tầng Thứ tư, hoàn thiện quy định thời hạn cho thuê đất khu công nghiệp Pháp luật cần quy định thời hạn cho thuê đất khu công nghiệp chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Đất khu công nghiệp xác định đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích sản xuất cơng nghiệp Vì thế, theo quan điểm tác giả, thời hạn thuê đất khu công nghiệp chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp giống với thời hạn cho thuê đất phục vụ sản xuất công nghiệp Trường hợp, chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp chết, giải thể, phá sản chuyển nhượng lại cho chủ thể khác nhà nước phải tìm kiếm chủ thể khác thay Thứ năm, thời hạn chủ đầu phải hoàn thành nghĩa vụ xây dựng kết cấu hạ tầng khu cơng nghiệp Nhà nước cần có quy định thời hạn mà chủ đầu tư phải tiến hành xây dựng xong kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Nếu sau thời hạn đó, chủ đầu tư khơng xây dựng xong bị tước giấy phép quan có thẩm quyền cho chủ đầu tư khác thuê đất Đối với khu cơng nghiệp chuyển đổi sang mơ hình kinh doanh khác chủ thể th đất phải hồn trả lại khoản tài miễn tiền thuê đất Chi phí th đất tính theo mơ hình kinh doanh mới./ TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Thị Bình (2016), Trách nhiệm bảo vệ môi trường khu công nghiệp Ban Quản lý Khu cơng nghiệp, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, Số chuyên đề tháng Nguyễn Thị Bình (2018), Bàn khái niệm khu cơng nghiệp góc độ pháp lý, Tạp chí Giáo dục Xã hội, Số 86 (147) tháng 5/2018 Chính phủ (2018), Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/05/2018 quy định quản lý khu công nghiệp khu kinh tế Chính phủ (2018), Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư TS Nguyễn Thị Nga, Hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất nhà đầu tư khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao khu kinh tế đặc biệt, Đề tài khoa học cấp Trường (Đại học Luật Hà Nội): “Hoàn thiện pháp luật quyền người sử dụng đất lĩnh vực đầu tư”, 2010, tr.146 UBND Thành phố Hà Nội (2018), Báo cáo tình hình phát triển khu cơng nghiệp, khu chế xuất, cụm cơng nghiệp; tình hình phát triển hạ tầng xã hội khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp địa bàn thành phố Hà Nội, tháng 5/2018 ... cho thuê Hiện nay, pháp luật không quy định riêng thẩm quyền cho thuê đất khu công nghiệp Thẩm quyền cho thuê đất khu cơng nghiệp tn thủ theo quy định chung Theo đó, thẩm quyền thuê đất khu công. .. quyền cho thuê đất khu công nghiệp trường hợp khu công nghiệp liên huyện, liên tỉnh Thứ hai, chủ thể nhà nước cho thuê đất khu công nghiệp Ðể xác định chủ thể có quyền th đất khu cơng nghiệp, ... khơng ưu đãi tiền thuê đất ưu đãi thuê đất không 16 mức với trường hợp thuê đất khu công nghiệp ngân sách nhà nước bị thất Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật cho thuê đất khu công nghiệp nâng cao