PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

MỤC LỤC DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT LỜI CẢM ƠN LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm, đặc điểm hoạt động cấp tín dụng cho vay tổ chức tín dụng 1.2 Đặc điểm tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản .10 1.3 Mục đích yêu cầu việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 11 1.4 Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản .12 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM 14 2.1 Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm Ngân hàng thương mại Việt Nam 14 2.2 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Ngân hàng thương mại Việt Nam .15 2.3 Phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Ngân hàng thương mại Việt Nam .16 2.3.1 Phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận bên 16 2.3.2 Phương thức xử lý bán đấu giá tài sản bảo đảm để thu hồi nợ 18 2.3.3 Phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản trường hợp thỏa thuận 19 2.3.4 Phương thức khởi kiện Tòa án nhân dân trường hợp tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 20 2.4 Thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Ngân hàng thương mại Việt Nam 21 2.5 Thanh toán thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Ngân hàng thương mại Việt Nam 21 2.6 Thực tiễn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Ngân hàng thương mại Việt Nam thơng qua ví dụ cụ thể 22 CHƯƠNG 3: NHỮNG GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ GĨP PHẦN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN 24 3.1 Những bất cập nguyên nhân dẫn đến bất cập khiến Ngân hàng gặp khó khăn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 24 3.1.1 Những hạn chế, khó khăn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Ngân hàng thương mại Việt Nam 24 3.1.2 Những nguyên nhân dẫn đến bất cập khiến Ngân hàng gặp khó khăn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản .26 3.2 Những giải pháp, kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 27 KẾT LUẬN 31 DANH MỤC TƯ LIỆU THAM KHẢO .33 DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT NH TCTD CTCTD HĐ TSBĐ BĐS QSDĐ GCNQSDĐ NHTM BLDS TNHH TMCP UBND Ngân hàng Tổ chức tín dụng Các tổ chức tín dụng Hợp đồng Tài sản bảo đảm Bất động sản Quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ngân hàng thương mại Bộ luật dân Trách nhiệm hữu hạn Thương mại cổ phần Uỷ ban nhân dân LỜI MỞ ĐẦU Trải qua giai đoạn bao cấp, đến với kinh tế thị trường, hội nhập sâu rộng nhu cầu vốn cho phát triển, mở rộng đầu tư, sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, thành phần kinh tế ngày gia tăng, với phát triển chế định tài như: cơng ty tài chính, thị trường chứng khốn, “kênh” cung cấp vốn chủ yếu cho doanh nghiệp, thành phần kinh tế hệ thống ngân hàng (đặc biệt Ngân hàng thương mại) Với vai trị, vị trí đòn bẩy cho kinh tế phát triển, Ngân hàng thương mại có chức đặc biệt quan trọng kinh tế quốc gia Bên cạnh hoạt động khác ngân hàng, cho vay hoạt động đem lại lợi nhuận chủ yếu cho Ngân hàng thương mại Cùng với đó, để đảm bảo cho Ngân hàng thương mại trì phát triển vững đòi hỏi hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại phải an toàn hiệu Để bảo đảm vốn vay mình, tồn khâu quy trình cho vay phải tuân thủ nghiêm ngặt (từ khâu nhận hồ sơ vay vốn đến định cho vay, kể việc xử lý tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ) Trong mối quan hệ Ngân hàng thương mại người cho vay Có quyền lựa chọn khách hàng (người vay) vay dựa điều kiện, yêu cầu định, yêu cầu tài sản bảo đảm cho vay khơng có bảo đảm Đây sở pháp lý bảo đảm cho phía Ngân hàng thương mại thu hồi vốn (gốc + lãi) theo thời hạn thỏa thuận trước, qua phân biệt quan niệm cho vay với việc cấp phát ngân sách nhà nước đặc trưng cho vay việc phải có hồn trả Để tránh rủi ro xảy hoạt động cho vay, việc phải thẩm định thật kỹ phương án vay vốn vấn đề tài sản bảo đảm ngân hàng ý Các tài sản bảo đảm vật hữu, giấy tờ có giá, quyền tài sản có bất động sản Mặc dù tài sản bảo đảm mục đích ngân hàng định cho vay hạn chế phần rủi ro, nâng cao hiệu kinh doanh cho ngân hàng giúp cho người vay có ý thức trả nợ khoản tín dụng mà ngân hàng cấp Khi khách hàng khơng trả nợ tài sản bảo đảm nguồn trả nợ thứ hai khách hàng Trong trường hợp đó, muốn thu hồi nợ đầy đủ ngân hàng phải thực tốt công tác xử lý tài sản bảo đảm Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Ngân hàng thương mại, định chọn đề tài: "Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản qua thực tiễn ngân hàng thương mại Việt Nam” làm tiểu luận môn luật ngân hàng PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm, đặc điểm hoạt động cấp tín dụng cho vay tổ chức tín dụng Tín dụng ngân hàng quan hệ tín dụng phát sinh NH, TCTD với đối tác kinh tế – tài tồn xã hội bao gồm doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức xã hội, quan nhà nước Trong đó, hoạt động cấp tín dụng sử dụng thường xuyên, diễn phổ biến, rộng rãi cho vay Hoạt động cấp tín dụng cho vay quy định khoản 16 Điều Luật CTCTD 2010, sửa đổi, bổ sung 2017 sau: “Cho vay hình thức cấp tín dụng, theo tở chức tín dụng giao cam kết giao cho khách hàng khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định thời gian định theo thỏa thuận với ngun tắc có hồn trả gốc lãi” Từ khái niệm trên, ta dễ dàng thấy hoạt động cho vay TCTD bao gồm đặc điểm sau: - Thứ nhất, chủ thể có 02 bên tham gia Trong bên cho vay TCTD bên vay tổ chức, cá nhân – người cần sử dụng tiền vay để thỏa mãn nhu cầu (về kinh doanh vốn…) - Thứ hai, hình thức pháp lý việc cho vay thực dạng HĐ tín dụng tài sản - Thứ ba, kiện cho vay phát sinh 02 hành vi hành vi ứng trước hành vi hoàn trả lại số tiền (hay tài sản) định - Thứ tư, việc cho vay dựa tín nhiệm người cho vay người vay khả hoàn trả tiền vay - Cuối cùng, việc cho vay TCTD hoạt động nghề nghiệp kinh doanh mang tính chức năng, ngành nghề kinh doanh có điều kiện (phải thỏa mãn số điều kiện định như: vốn pháp định, phải có Giấy phép hoạt động…) hoạt động cho vay TCTD phải chịu điều chỉnh từ nhiều nguồn luật như: pháp luật hợp đồng, luật tổ chức tín dụng, tập quán ngân hàng… 1.2 Đặc điểm tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Hiện nay, khái niệm TSBĐ tiền vay BĐS chưa quy định cụ thể văn pháp luật nhiều quốc gia Tại Việt Nam, BĐS bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; tài sản khác theo quy định pháp luật Trong đó, TSBĐ tiền vay BĐS bên thỏa thuận Điều có nghĩa là, cá nhân, tổ chức vay tiền TCTD sử dụng BĐS làm TSBĐ tiền vay BĐS phải thuộc sở hữu bên có nghĩa vụ thuộc sở hữu người thứ ba mà người cam kết dùng BĐS để đảm bảo thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ bên có quyền Đặc điểm TSBĐ tiền vay BĐS bao gồm đặc điểm TSBĐ tiền vay đặc điểm BĐS - Thứ nhất, đặc điểm chung BĐS là: + Có tính bất động, lâu dài khơng thể di dời + BĐS có tính khơng đồng giá + BĐS có tính cá biệt khan + Bất động sản có tính khoản Quy định khoản Điều 107 Bộ luật Dân 2015 - Thứ hai, đặc điểm TSBĐ tiền vay Để tài sản trở thành TSBĐ tiền vay hoạt động cấp tín dụng thì: + Đối tượng tài sản BĐS phải xác định, có giá trị tuổi thọ tương đối dài Bên cạnh đó, phải tài sản hợp pháp, đầy đủ 03 quyền sau: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt + Đối với tài sản đó, tổ chức tín dụng phải có khả định giá phù hợp với giá trị tài sản, có thị trường phải dễ bán + Phải đăng ký giao dịch bảo đảm 1.3 Mục đích yêu cầu việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Trong điều kiện kinh tế nước ta chuyển dịch sang kinh tế thị trường, tín dụng ngân hàng trở thành hoạt động tiềm năng, mang tính tất yếu đóng vai trị quan trọng việc phát triển kinh tế Việc cấp tín dụng ngân hàng đặc biệt cho vay có TSBĐ yếu tố bắt buộc để bảo đảm việc thực nghĩa vụ vay, nhiên có trường hợp người có nghĩa vụ khơng có khả thực nghĩa vụ trả nợ vay bắt buộc TCTD phải xử lý TSBĐ cho khoản nợ vay TSBĐ tiền vay động sản, bất động sản loại tài sản theo quy định pháp luật Trong đó, loại tài sản thường sử dụng để bảo đảm tiền vay BĐS Như vậy, mục đích việc xử lý tài sản tiền vay BĐS là: + Bảo vệ người gửi tiền, TCTD chủ yếu cho vay sở nguồn vốn huy động chủ yếu, tức không cho vay tiền thân mà vay vay + Đảm bảo cho việc thực quyền nghĩa vụ bên HĐ tín dụng + Đảm bảo cho việc thu hồi nợ cho NH, TCTD đảm bảo an toàn ổn định hệ thống NH + Bảo đảm khả khoản, khả chi trả cấp tín dụng cho kinh tế Bên cạnh đó, xử lý TSBĐ tiền vay hoạt động cấp tín dụng giai đoạn cuối cùng, không mong muốn TCTD khách hàng Theo đó, để xử lý TSBĐ tiền vay BĐS tổ chức tín dụng phải đáp ứng yêu cầu sau: - Thứ nhất, cần có chế linh hoạt, chủ động cho chủ thể xử lý TSBĐ tiền vay BĐS Điều có nghĩa NH TCTD cần có chế hỗ trợ từ quan Nhà nước có thẩm quyền việc xử lý TSBĐ tiền vay BĐS - Thứ hai, cần học hỏi kinh nghiệm từ nước có kinh tế phát triển giới Anh, Mỹ, Pháp, Đức, Nhật Bản… hệ thống pháp luật nói chung luật điều chỉnh hoạt động tín dụng ngân hàng nói riêng Để đảm bảo hành lang pháp lý thật chặt chẽ, chi tiết, góp phần đầy mạnh phát triển hệ thống ngân hàng đất nước 1.4 Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Thường BĐS TSBĐ cho hoạt động cấp tín dụng có giá trị lớn, việc xử lý TSBĐ tiền vay BĐS có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi ích hợp pháp TCTD, khách hàng chủ thể khác có liên quan Vậy nên việc xử lý TSBĐ phải tuân thủ theo nguyên tắc định, nguyên tắc xử lý TSBĐ tiền vay BĐS theo quy định pháp luật hành bao gồm: - Thứ nhất, trường hợp tài sản dùng để bảo đảm dùng để đảm bảo thực nghĩa vụ việc xử lý tài sản thực theo thỏa thuận bên Nếu bên khơng có thỏa thuận thỏa thuận trái pháp luật tài sản bán đấu giá theo quy định pháp luật - Thứ hai, trường hợp tài sản dùng để bảo đảm dùng để đảm bảo thực nhiều nghĩa vụ việc xử lý TSBĐ thực theo thỏa thuận bên bảo đảm bên nhận bảo đảm Nếu bên khơng có thỏa thuận thỏa thuận trái pháp luật TSBĐ bán đấu giá theo quy định pháp luật - Thứ ba, việc xử lý TSBĐ phải thực cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan phù hợp với quy định pháp luật Nghị định 11/2012/NĐ-CP - Thứ tư, người xử lý TSBĐ bên nhận bảo đảm người bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường hợp bên tham gia giao dịch bảo đảm có thỏa thuận khác - Thứ năm, việc xử lý TSBĐ để thu hồi nợ hoạt động kinh doanh tài sản bên nhận bảo đảm - Thứ sáu, trường hợp TSBĐ QSDĐ, nhà tổ chức, cá nhân mua TSBĐ nhận TSBĐ để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm phải thuộc đối tượng cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Tóm lại, việc xử lý TSBĐ tiền vay BĐS cần phải tuân thủ nguyên tắc nêu trên, quan trọng tôn trọng thỏa thuận, bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch, đảm bảo việc xử lý tài sản nhanh chóng, cơng khai, khách quan Hơn nữa, pháp luật cần có quy định cụ thể nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia xử lý TSBĐ tiền vay BĐS 10 giá cao không thấp giá khởi điểm người mua tài sản” Như vậy, chất bán đấu giá tài sản thể qua khía cạnh: - Là hình thức bán tài sản cơng khai nên việc bán tài sản bảo đảm đặc biệt bất động sản có nhiều người tham gia nên tổ chức tín dụng bán tài sản với giá tốt đảm bảo việc thu hồi nợ - Tài sản bán đấu giá bao gồm nhiều loại: động sản, bất động sản, giấy tờ có giá quyền tài sản phép giao dịch theo quy định pháp luật quy định khoản Điều Nghị định 17/2010/NĐ-CP Trong tài sản bán đấu giá QSDĐ phải tuân theo trình tự, thủ tục chung việc bán đấu giá loại tài sản khác cho đảm bảo việc bán đấu giá TSBĐ để thu hồi nợ - Phương thức thỏa thuận giá tài sản bán đấu giá thực theo phương thức trả giá lên Có nghĩa người tham gia đấu giá tài sản trả giá từ thấp lên cao có người trả giá cao Như vậy, phương thức xử lý bán đấu giá tài sản thể thơng qua nhiều khía cạnh mục đích cuối bán tài sản để thu hồi nợ 2.3.3 Phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản trường hợp khơng có thỏa thuận Việc xử lý TSBĐ BĐS trường hợp khơng có thỏa thuận quy định Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung) khoản 19 Điều Nghị định 11/2012/NĐ-CP sau: - Trong trường hợp khơng có thoả thuận phương thức xử lý TSBĐ QSDĐ, tài sản gắn liền với đất tài sản bán đấu giá - Trong trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà khơng chấp QSDĐ xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận tài sản gắn liền với 15 đất tiếp tục sử dụng đất Quyền nghĩa vụ bên chấp HĐ QSDĐ bên chấp người sử dụng đất chuyển giao cho người mua, người nhận tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác - Trong trường hợp chấp QSDĐ mà không chấp tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tài sản gắn liền với đất xử lý đồng thời với QSDĐ, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Các bên có quyền tự thỏa thuận thơng qua tổ chức có chức thẩm định giá tài sản để có sở xác định giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Số tiền thu từ việc xử lý TSBĐ toán trước cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác - Trong trường hợp chấp QSDĐ mà không chấp tài sản gắn liền đất người sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất xử lý QSDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất theo thỏa thuận người người sử dụng đất chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Quyền nghĩa vụ bên chấp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chuyển giao cho người mua, người nhận QSDĐ 2.3.4 Phương thức khởi kiện Tòa án nhân dân trường hợp tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất Khởi kiện phương án cuối mà NH lựa chọn tất biện pháp khác không đem lại hiệu Nguyên nhân tình trạng khởi kiện, NH bi ̣kéo vào trình tố tụng tiêu tốn nhiều thời gian, công sức tiền bạc Kèm theo bất cập sau: 16 - Thứ nhất, TSBĐ bên thứ ba (khơng phải bên vay) nhiều Tịa án khơng chấp nhận cho NH khởi kiện trực tiếp bên bảo đảm để xử lý tài sản thu hồi nợ - Thứ hai, nghiêm minh quan tài phán vấn đề gây nhiều tranh cãi - Thứ ba, trường hợp TSBĐ thuộc sở hữu chung (ví dụ vợ chồng, người thừa kế chưa chia…) xét xử phát có đồng sở hữu không tham gia giao kết HĐ, trường hợp Tịa án chưa có thống việc tuyên bố HĐ vô hiệu phần hay vơ hiệu tồn - Thứ tư, việc tuyên giao dịch bảo đảm tiền vay vô hiệu vi phạm hình thức cịn gặp nhiều bất cập - Thứ năm, thủ tục tố tụng kinh tế dân phức tạp: nhiều thời gian, khó khăn việc thu thập tài liệu, chứng cứ, việc tiếp cận nguồn thông tin nhạy cảm quan trọng, chi phí tốn - Thứ sáu, cơng tác thi hành án cịn q nhiều bất cập Bởi vậy, khởi kiện Tịa án phương án cuối bất đắc dĩ NH lựa chọn để giải khoản nợ vay Nhưng cuối cùng, phương án xử lý TSBĐ tiền vay mang lại hiệu ràng buộc pháp lý cao 2.4 Thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Ngân hàng thương mại Việt Nam Thời điểm xử lý TSBĐ tiền vay BĐS NHTM Việt Nam tín dụng NH phát sinh đến thời điểm trả nợ mà khách hàng vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ khách hàng vay vi phạm cam kết khác việc sử dụng vốn với NHTM Việc xử lý TSBĐ tiền vay BĐS không cần phải đợi đến thời điểm khoản nợ 17 đến hạn trả nợ Hệ thống pháp luật Việt Nam chưa có điều luật quy định cụ thể thời điểm xử lý TSBĐ tiền vay BĐS mà chủ yếu dựa quy định BLDS bảo đảm thực nghĩa vụ quy định Nghị định 163/2006/NĐCP (sửa đổi, bổ sung) Nghị định 11/2012/NĐ-CP quy định trường hợp xử lý TSBĐ Vì thế, NHTM Việt Nam cần phải vận dụng linh hoạt quy định pháp luật vào thực tiễn để xác định vi phạm nghĩa vụ khách hàng vay, từ đưa thời điểm xử lý TSBĐ tiền vay hợp lý pháp luật 2.5 Thanh toán thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Ngân hàng thương mại Việt Nam Thanh toán thu hồi nợ khâu quan trọng quy trình xử lý TSBĐ tiền vay BĐS Tuy nhiên, NHTM gặp nhiều khó khăn thực toán thu hồi nợ sau: - Pháp luật hành chưa xác định rõ “chi phí cần thiết, hợp lý phát sinh” xử lý TSBĐ - NH chưa toàn quyền xử lý TSBĐ theo thỏa thuận cịn phụ thuộc vào thái độ hợp tác bên bảo đảm, bên giữ TSBĐ - Thuế khoản phí nộp cho Ngân sách Nhà nước không xác định cụ thể, rõ ràng trường hợp có ưu tiên tốn trước khoản nợ bảo đảm Từ thực trạng nêu trên, pháp luật xử lý TSBĐ tiền vay nói chung, pháp luật xử lý TSBĐ tiền vay BĐS nói riêng cần phải sửa đổi, bổ sung để hồn thiện hơn, giúp cho NHTM giải phóng khỏi vướng mắc, khó khăn q trình xử lý TSBĐ tiền vay BĐS 18 2.6 Thực tiễn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Ngân hàng thương mại Việt Nam thơng qua ví dụ cụ thể Trên thực tế, NHTM không muốn xử lý TSBĐ khách hàng, xử lý TSBĐ có nghĩa nợ vay khơng có hiệu Tuy nhiên, hoạt động cho vay NH lúc tiến hành cách thuận lợi mà có trường hợp NHTM bắt buộc phải xử lý TSBĐ khách hàng Ví dụ thứ nhất: Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam (VietinBank) chi nhánh Tiền Giang thông báo bán/ chuyển nhượng tài sản chấp (quyền sử dụng đất tàu cá) khách hàng Nguyễn Thị Dằng vào ngày 11/05/2021 Trang thông tin điện tử Ngân hàng VietinBank8 Như vậy, ta thấy chị Nguyễn Thị Dằng vay NH VietinBank khoản tiền vay TSBĐ cho khoản tiền vay chị QSDĐ tàu cá Đến thời hạn trả nợ, chị Dằng không thực nghĩa vụ trả nợ NH nên NH thông báo bán đấu giá công khai TSBĐ tiền vay chị QSDĐ tàu cá trang thông tin điện tử NH Ví dụ thứ hai: Công ty TNHH Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Quân Đội (MBAMC) thông báo tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm theo HĐ chấp tài sản số công chứng: 226814; Quyển số 02TP/CC-SCC/HĐGD ký ngày 06/05/2014 bên chấp (Ông Đỗ Văn Như Bà Nguyễn Thị Minh Lan), bên nhận chấp Ngân hàng TMCP Quân đội – Chi nhánh Hoàn Kiếm bên vay vốn (Ông Đỗ Văn Như Bà Nguyễn Thị Minh Lan) Trang thông tin điện tử ngày 03/05/20189 https://vietinbankamc.vn/xu-ly-tai-san/40954/VietinBank Chi-nhanh-Tien-Giang-thong-bao-banchuyennhuong-tai-san-the-chap-QSD-dat-va-tau-ca-cua-khach-hang-Nguyen-Thi-Dang.html https://www.mbbank.com.vn/chi-tiet/Mb-Bank/thong-bao-thu-giu-tai-san-bao-dam-la-bat-dong-san-tai-xa-tamhiep-huyen-thanh-tri-tp-ha-noi-2018-5-29-16-35-50/908 19 Trong ví dụ này, ông Đỗ Văn Như bà Nguyễn Thị Minh Lan vay NH khoản tiền chấp Ngân hàng MB BĐS đất số 117, tờ đồ số 14, địa chỉ: xã Tam Hiệp, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội theo GCNQSDĐ số Đ 915976, vào sổ cấp GCNQSDĐ số 0098.QSDĐ/835-H UBND huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội cấp ngày 12/08/2004 đứng tên ông Đỗ Văn Như Tới hạn trả nợ mà ông Như bà Lan không thực nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng MB nên NH gửi thông báo việc thu giữ TSBĐ thực nghĩa vụ trả nợ Như vậy, với vai trị trung gian tài chính, hoạt động NH đứng trước nguy rủi ro mà chủ yếu nguy vốn Thông qua ví dụ trên, thấy giải pháp cứu cánh cho NH bắt buộc người vay phải có TSBĐ muốn sử dụng vốn vay Vì vậy, để hạn chế rủi ro, bên cạnh giải pháp khác xử lý TSBĐ tiền vay biện pháp cần thiết để NH thu hồi vốn hiệu thực tiễn hầu hết NHTM Việt Nam xử lý TSBĐ tiền vay BĐS cách thường xuyên, phổ biển đảm bảo cho phát triển hệ thống NH 20 CHƯƠNG 3: NHỮNG GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ GĨP PHẦN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Những bất cập nguyên nhân dẫn đến bất cập khiến Ngân hàng gặp khó khăn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 3.1.1 Những hạn chế, khó khăn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Ngân hàng thương mại Việt Nam - Thứ nhất, khó khăn việc thực quyền thu giữ tài sản BĐS Theo quy định pháp luật, TCTD - người nhận bảo đảm người xử lý tài sản quyền thu giữ tài sản để xử lý TSBĐ Theo Điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung), Điều Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT- BTP-BTNMT-NHNN ngày 06 tháng năm 2014 hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản có quy định: “Người giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản cho người xử lý tài sản, hết thời hạn theo thông báo bên giữ tài sản không giao tài sản người xử lý tài sản có quyền thu giữ tài sản bảo đảm Người xử lý tài sản có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã Cơ quan công an áp dụng biện pháp để thực quyền thu giữ” Quy định thực tế phần lớn việc thu giữ TSBĐ TCTD không thực quyền bên bảo đảm không hợp tác, chống đối Nhiều trường hợp giao lại cho bên bảo đảm khai thác sử dụng TSBĐ đấu giá tài sản thành công, bên giữ tài sản chống đối, cản trở không bàn giao TSBĐ, BĐS Khơng thu giữ TSBĐ TCTD khơng xử lý tài sản, chí TCTD có nguy vi phạm HĐ bán tài sản trường hợp bán tài sản bên giữ TSBĐ không giao tài sản cho bên mua tài sản 21 - Thứ hai, khó khăn việc thực quyền định giá xử lý TSBĐ BĐS Định giá, giá bán xử lý TSBĐ BĐS việc ảnh hưởng đến hiệu xử lý TSBĐ, ảnh hưởng đến lợi ích bên Mong muốn TCTD xử lý TSBĐ BĐS nhanh với số tiền thu nợ từ xử lý tài sản cao Trong thực xử lý tài sản có trường hợp xảy trái ngược không mong muốn TCTD: định giá bán (giá khởi điểm đấu giá) cao để kéo dài việc bán tài sản; ngược lại định giá bán (giá khởi điểm đấu giá) thấp gây thiệt hại cho NH Ví dụ: Tại Ngân hàng Agribank, xử lý tài sản bảo đảm Công ty TNHH Sản xuất thương mại Uy Đạt qua thi hành án (Cục Thi hành án dân tỉnh Bình Dương), đấu giá thi hành án lần đầu từ tháng 2/2011 với giá khởi điểm 73.395.600.000 đồng, sau 16 phiên đấu giá, tháng 10 năm 2016 đấu giá thành công ngân hàng thu nợ 12.000.000 đồng Xử lý TSBĐ Công ty TNHH Thông qua thi hành án (Chi cục Thi hành án dân huyện Bình Chánh – TP HCM), đấu giá thi hành án lần đầu từ tháng 2/2012 với giá khởi điểm 385.000.000 đồng, sau phiên 11 đấu giá, giá khởi điểm xuống 85.041.000 đồng chưa có người mua Giá khởi điểm đấu giá cao, thời gian đấu giá kéo dài Trong bên bảo đảm khai thác hưởng lợi từ tài sản hàng tỷ đồng hàng tháng (ngân hàng quản lý/quản lý triệt để hết được), giá trị tài sản suy giảm, chi phí vốn, chi phí xử lý tài sản tăng - Thứ ba, khó khăn việc thực quyền chuyển nhượng xử lý TSBĐ BĐS Khâu cuối bán tài sản, nhận TSBĐ để thay nghĩa vụ trả nợ toán tiền chuyển nhượng tài sản thực thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho bên mua Theo quy định thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng TSBĐ cho bên mua thực bên bảo đảm không hợp tác Cụ thể Điều 70 Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Điều 12 Thông tư liên tịch 22 số 16/2014/TTLT- BTP-BTNMT-NHNN quy định trường hợp bên bảo đảm không tự nguyện ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chứng minh việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bên nhận bảo đảm quyền ký ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu hồ sơ chuyển quyền phải bổ sung 01 hợp đồng bảo đảm cơng chứng, chứng thực theo quy định pháp luật Trong thực tế quan nhà nước có thẩm quyền khơng thực khơng có hợp tác bên bảo đảm ký hợp đồng chuyển nhượng Thậm chí trường hợp bên bảo đảm chết, di chúc tài sản phải người thừa kế theo pháp luật ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản Các quyền TCTD bị hạn chế, bị vi phạm TCTD không bảo vệ theo thỏa thuận HĐ bảo đảm nguyên tắc BLDS Khi buộc TCTD phải theo đường tố tụng, thi hành án 3.1.2 Những nguyên nhân dẫn đến bất cập khiến Ngân hàng gặp khó khăn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Thực tế, việc xử lý TSBĐ tiền vay BĐS NHTM Việt Nam gặp nhiều khó khăn xuất phát từ nguyên nhân sau: - Thứ nhất, phối hợp khách hàng thực bàn giao tài sản thực tế thực thủ tục pháp lý theo quy định pháp luật hành để xử lý TSBĐ Vấn đề thực rắc rối trình thẩm định cán tín dụng khơng tiến hành cách kỹ lưỡng dẫn đến vấn đề phát sinh xử lý tài sản, chẳng hạn thẩm định tài sản, cán tín dụng NH khơng điều tra xem cá nhân sinh sống nơi có tài sản bảo đảm, mối quan hệ với bên vay vốn - Thứ hai, việc áp dụng quy định pháp luật điều chỉnh phối hợp quan, tổ chức có liên quan Phịng cơng chứng, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất, UBND cấp việc giải thiếu đồng bộ, “đùn đẩy” trách nhiệm, dẫn tới hệ lụy xấu cho việc xử lý TSBĐ 23 - Thứ ba, xử lý TSBĐ BĐS theo phương thức bên nhận bảo đảm nhận tài sản bên bảo đảm bán tài sản thông qua bán đấu giá hay khơng thơng qua bán đấu giá thực thủ tục công chứng HĐ mua bán hay chuyển nhượng, số Phịng cơng chứng u cầu phải có thơng báo giải chấp bên nhận bảo đảm, số Phịng cơng chứng lại u cầu phải thực thủ tục xóa đăng ký giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký QSDĐ - Thứ tư, Nghị định 163/2006/NĐ-CP Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi bổ sung quy định nguyên tắc xử lý TSBĐ thực theo thỏa thuận bên, khơng có thỏa thuận tài sản bán đấu giá Tuy nhiên thực tế, bên tự xử lý TSBĐ theo thỏa thuận gặp nhiều khó khăn trình tự, thủ tục xử lý phụ thuộc vào thái độ hợp tác bên bảo đảm, bên giữ tài sản, NHTM chưa tồn quyền xử lý TSBĐ khn khổ pháp luật việc xử lý TSBĐ gặp nhiều khó khăn không ý thức chây lỳ nợ mà cịn lỗi từ phía NH Ví dụ: Điển hình vịng tháng, Ngân hàng Đơng Á ký HĐ cho vay khách hàng (chưa quan hệ tín dụng với NH) với tổng giá trị gần tỷ đồng, TSBĐ sổ đỏ mang tên khách hàng Sau người bỏ trốn, NH nhờ quan cơng an can thiệp Trong q trình xác minh, quan công an phát khách hàng cho hộ dân vay số tiền nhỏ so với giá trị ngơi nhà, sau đó, lừa hộ dân làm HĐ chuyển nhượng QSDĐ cho để mang chấp vay NH gần tỷ đồng bỏ trốn 3.2 Những giải pháp, kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Với bối cảnh kinh tế nước ta nay, môi trường pháp lý chế độ kế tốn, kiểm tốn tài q trình hồn thiện, tính minh bạch, trung thực báo cáo tài chính, thơng tin khách hàng cung cấp nhiều chưa đủ tin cậy 24 không theo quy định cho vay Thực trạng dễ dẫn đến NHTM bị vốn Do đó, cho vay có TSBĐ xem cơng cụ cần thiết để hạn chế tình trạng rủi ro Thực tế cho thấy, phía NHTM, nguy vốn không thu hồi đầy đủ vốn đầu tư ban đầu tình trạng thường gặp, phía khách hàng tình trạng uy tín phá sản Mặc dù vấn đề quy phạm pháp luật quy định rõ xem lại không kỳ vọng NH mong muốn Trước tình hình đó, tác giả kiến nghị, đề xuất giải pháp sau đây: - Thứ nhất, cần có hệ thống nguyên tắc chung xử lý TSBĐ tiền vay BĐS Cụ thể là: + Đối với trường hợp có đồng thuận bên bảo đảm NH thời điểm xử lý vấn đề liên quan đến việc xử lý TSBĐ tiền vay BĐS việc xử lý thực theo thỏa thuận + Đối với trường hợp khơng có đồng thuận thời điểm xử lý TSBĐ tiền vay BĐS có thỏa thuận HĐ bảo đảm NH u cầu bên bảo đảm tự bán tài sản khoảng thời gian định Sau thời điểm mà bên bảo đảm khơng tự bán, NH có tồn quyền xử lý TSBĐ theo phương thức, thời điểm, địa điểm… mà bên thỏa thuận HĐ bảo đảm tiền vay, không cần có đồng ý bên bảo đảm - Thứ hai, cần ban hành quy định chung đánh giá TSBĐ Việc đánh giá TSBĐ cho khoản vay việc thẩm định điều kiện tài sản chấp, lực pháp lý người chấp tài sản, định giá tài sản, tính khoản tài sản… cần thiết thiếu tình hình Hơn lúc hết cần phải đề cao vai trò TSBĐ từ việc tuân thủ tỷ lệ xác định cho vay tối đa hội sở NHTM quy định, chẳng hạn như: thẩm định vị trí, tính khoản nhà ở, QSDĐ tài sản gắn liền đất Đồng thời phải hạn chế từ chối TSBĐ hàng hóa, máy móc thiết bị khó định giá, khó quản lý tính khoản thấp 25 - Thứ ba, ban hành Luật Giao dịch bảo đảm Thực tiễn cần thiết có văn hướng dẫn cụ thể TSBĐ tiền vay xử lý TSBĐ tiền vay BĐS lĩnh vực NH để giúp cho NH, TCTD, quan Nhà nước có sở pháp lý chủ động việc áp dụng pháp luật có liên quan đến TSBĐ tiền vay xử lý TSBĐ tiền vay, đặc biệt TSBĐ tiền vay BĐS Để đáp ứng tốt yêu cầu thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội nước ta, đòi hỏi trình hội nhập giới, thiết nghĩ cần ban hành Luật Giao dic ̣h bảo đảm - Thứ tư, quy phạm pháp luật giao dịch đảm bảo nên hướng dẫn rõ ràng, thống thủ tục xử lý TSBĐ bên có liên quan Làm phù hợp với hình thức pháp lý văn yêu cầu đặt Theo đó, Điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung nên bỏ quy định “việc xử lý tài sản thực theo thỏa thuận bên”, quy định không cần thiết khơng quy định bên tự thỏa thuận HĐ bảo đảm tài sản - Thứ năm, cần có quy định cụ thể, chi tiết phương thức xử lý TSBĐ tiền vay BĐS + Phương thức bán tài sản: việc bán tài sản phải thực công khai, thông báo rộng rãi hình thức bán đấu giá theo quy điṇh pháp luật bán đấu giá tài sản Yêu cầu việc xây dựng quy trình là: cần bổ sung quy định tổ chức bán đấu giá tài sản việc mở rộng đối tượng tổ chức bán đấu giá theo trình tự, thủ tục thống nhất; pháp luật phải tạo chế giám sát việc bán tài sản NHTM, công ty quản lý nợ khai thác tài sản NHTM với tham gia chứng kiến bên thứ ba + Phương thức nhận TSBĐ tiền vay BĐS hình thành tương lai để thay cho việc thực nghĩa cụ bảo đảm Cần phải có văn hướng dẫn cụ thể Nghị định 11/2012/NĐ-CP, dừng lại với quy định bên nhận bảo đảm chưa thể hy vọng an toàn đầy đủ mặt pháp lý, giao dịch tài sản hình thành 26 tương lai dù có xác lập hợp pháp, song ln có nguy “hữu danh vô thực” - Thứ sáu, cần xây dựng hệ thống sở liệu chung phạm vi nước giao dịch bảo đảm giúp NHTM chủ thể liên quan truy cập, đăng ký nhanh cung cấp thông tin đầy đủ, kịp thời TSBĐ, đặc biệt TSBĐ tiền vay BĐS Thơng tin hệ thống hóa giúp NHTM có thêm thơng tin q trình thẩm định tài sản, giảm thiểu đến mức tối đa rủi ro cấp tín dụng cho khách hàng KẾT LUẬN Hoạt động tín dụng hoạt động có độ rủi ro cao mà Ngân hàng thương mại gặp phải Nguyên nhân vấn đề ngân hàng góc độ người cho vay người trực tiếp sử dụng khoản tiền để thực đầu tư Do đó, việc khoản vay có sử dụng có ích, có đem lại lợi nhuận cao hay thấp hồn tồn phụ thuộc vào khách hàng vay (người trực tiếp sử dụng khoản vay), phụ thuộc vào thị trường, hội kinh doanh, hoàn cảnh kinh tế cụ thể Những rủi ro khoản vay lường trước dù Ngân hàng thương mại ln có cơng tác thẩm định cụ thể trước cho vay Bởi vậy, bảo đảm tiền vay tài sản nói chung bảo đảm tiền vay bất động sản nói riêng nội dung quan trọng hệ thống văn luật ngân hàng Nhằm góp phần bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp khách hàng vay, ngân hàng giúp giảm thiểu rủi ro khoản vay Tiểu luận đưa phân tích, khái quát bảo đảm tiền vay, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản, phương thức xử lý trình tự thủ tục Đồng thời, thông qua đánh giá thực trạng pháp luật hành thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Ngân hàng thương mại từ mạnh dạn đưa nhận xét hạn chế, bất cập hệ thống pháp 27 luật q trình thực Trên có sở đó, kiến nghị số nội dung để hồn thiện pháp luật Việt Nam để phù hợp với yêu cầu thực tiễn nước giới Để nâng cao hiệu xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Ngân hàng thương mại cơng tác hồn thiện hệ thống pháp luật vấn đề cần quan tâm Đòi hỏi có phối hợp chặt chẽ đồng quan hữu quan, ngân hàng thương mại nhà đầu tư, doanh nghiệp, cá nhân…Xây dựng hệ thống pháp luật cởi mở, thơng thống, chế xử lý tài sản bảo đảm hiệu phù hợp với thực tiễn thông lệ quốc tế sở, tiền đề để hoạt động thương mại, giao thông ngày phát triển xu hội nhập Quốc tế, góp phần phát triển kinh tế, phục vụ nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước DANH MỤC TƯ LIỆU THAM KHẢO VĂN BẢN PHÁP LUẬT Quốc Hội (2015), Luật số 91/2015/QH13, Bộ Luật dân Chính phủ (2006), số 163/2006/NĐ-CP, Nghị định giao dịch đảm bảo Chính phủ (2012), số 11/2012/NĐ-CP, Nghị định sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm Quốc hội (2010), Luật số 47/2010/QH12, Luật tổ chức tín dụng Quốc hội (2017), Luật số 17/2017/QH14, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật tổ chức tín dụng Quốc hội (2010), Luật số 46/2010/QH12, Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 28 Bộ Tư pháp – Bộ tài nguyên môi trường – Ngân hàng nhà nước (2014), Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT- BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản WEBSITE MBANK, Thông báo thu giữ tài sản đảm bảo, tb-thu-giu-bds.-do-van- nhu.pdf (mbbank.com.vn), truy cập ngày 14/05/2021 VietinBank, Chi nhánh Tiền Giang thông báo bán/chuyển nhượng tài sản chấp (QSD đất tàu cá) khách hàng Nguyễn Thị Dằng, VietinBank - Chi nhánh Tiền Giang thông báo bán/chuyển nhượng tài sản chấp (QSD đất tàu cá) khách hàng Nguyễn Thị Dằng - VIETINBANK AMC, truy cập ngày 14/05/2021 10 Thư viện pháp luật, Thuật ngữ pháp lý, Thuật ngữ pháp lý | Từ điển Luật học | Dictionary of Law (thuvienphapluat.vn), truy cập ngày 14/05/2021 29 ... cầu thực tiễn vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Ngân hàng thương mại, định chọn đề tài: "Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản qua thực tiễn ngân hàng thương mại. .. TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM 2.1 Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm Ngân hàng thương mại Việt Nam Để tiến... mại Việt Nam? ?? làm tiểu luận môn luật ngân hàng PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ XỬ