01. Bài tập cá nhân kỹ năng tư vấn luật đất đai

1 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI KHOA LUẬT CHUYÊN ĐỀ KỸ NĂNG TƯ VẤN PHÁP LUẬT TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI Họ tên: ĐỖ NHƯ NGỌC Ngày sinh: 22/04/1995 Mã sinh viên: 14A51010062 Lớp: LKT 14 – 01 Khoa: Luật – Trường Đại học Mở Hà Nội Hà Nội, tháng 03 năm 2022 Mục Lục ĐỀ BÀI Gia đình ơng H có diện tích đất 250 m bao gồm đất đất trồng rau, đào ao thả cá Đất gia đình ơng H sử dụng từ năm 1989 ơng cha để lại Vợ chồng ông H sinh sống từ đến Hàng năm thực đầy đủ nghĩa vụ thuế nhà đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tháng 10 năm 2018, gia đình ơng H nhận thơng báo UBND cấp huyện đầu năm 2019 Nhà nước thu hồi đất nhà ông để mở rộng đường giao thơng Ơng lo lắng khơng biết gia đình ông nhà nước giải quyền lợi cho gia đình ơng nào? Với tư cách chun gia tư vấn pháp lý, Anh (Chị) hãy: 1) Xác định vấn đề pháp lý mấu chốt cần phải làm rõ giải quyền lợi cho gia đình ông H Nhà nước thu hồi đất 2) Giả sử việc thu hồi đất nhà nước hợp pháp gia đình ơng H bù đắp quyền lợi ích cụ thể gì? 3) Chỉ cho ông H thấy rõ ông phải thực nghĩa vụ Nhà nước thu hồi đất giải phóng mặt bằng? BÀI LÀM I Xác định vấn đề pháp lý giải quyền lợi cho gia đình ơng H nhà nước thu hồi đất Trước tiên cần xác định việc UBND huyện thu hồi đất 250 m đất gia đình Ơng H nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng, cụ thể dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật địa phương việc mở rộng đường giao thông HĐND tỉnh chấp thuận, đáp ứng thu hồi đất quy định Điều 63 Luật Đất đai năm 2013 “Điều 63 Căn thu hồi đất mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng Việc thu hồi đất mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng phải dựa sau đây: Dự án thuộc trường hợp thu hồi đất quy định Điều 61 Điều 62 Luật này; Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Tiến độ sử dụng đất thực dự án.” Những vấn đề mấu chốt: Thứ nhất: Ơng H có đủ điều kiện để bồi thường nhà nước thu hồi đất hay không? Căn khoản Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, điều kiện để bồi thường đất đai Nhà nước thu hồi đất mục đích quốc phịng an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng gồm: Một là, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đất thuê trả tiền thuê đất năm Hai là, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) Ba là, có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định Luật đất đai mà chưa cấp Theo thơng tin mà Ơng H cung cấp mảnh đất 250 m2 cha ơng để lại, gia đình ơng sử dụng từ năm 1989 chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối chiếu với quy định trên, thấy điểm mấu chốt để xác định Ông H bồi thường đất UBND huyện thu hồi đất Ông H có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận hay không Câu hỏi đặt là: việc Ông H chưa cấp Giấy chứng nhận Ông H không đủ điều kiện để cấp hay đủ điều kiện ông chưa nộp đơn yêu cầu cấp giấy chứng nhận yêu cầu chưa cấp?: Trường hợp một: Ông H Nhà nước bồi thường bị thu hồi đất có quyền khiếu nại không đồng ý với phương án bồi thường Ông H đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận chưa đăng ký Nhận thấy gia đình Ơng H sử dụng đất ổn định từ năm 1989, có loại giấy tờ quy định điều 100 Luật đất đai năm 2013 điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai như: giấy tờ hợp pháp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước năm 1992…thì cấp Giấy chứng nhận Trường hợp khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất, sử dụng đất ổn định trước ngày 1/7/2004 không vi phạm pháp luật đất đai, UBND xã xác nhận đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận Có thể thấy, trường hợp Ông H khả cấp giấy chứng nhận cao Trường hợp hai: Nếu Ông H chưa cấp Giấy chứng nhận Ơng H khơng đủ điều kiện cấp: khơng có loại giấy tờ quy định Điều 100 q trình sử dụng có vi phạm pháp luật đất đai, bị UBND xã xác nhận đất có tranh chấp… Ơng H khơng bồi thường Trường hợp quy định rõ Điều 82 Luật Đất đai năm 2013 theo “trường hợp khơng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định Luật này.” Nhà nước thu hồi đất khơng bồi thường đất Tuy nhiên có ngoại lệ, trường hợp đất mà Ông H bị thu hồi đất nơng nghiệp sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà Ơng H người trực tiếp sản xuất nơng nghiệp, khơng có Giấy chứng nhận khơng đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận theo quy định Luật đất đai bồi thường diện tích đất thực tế sử dụng, diện tích đất bồi thường khơng vượt q hạn mức giao đất nông nghiệp quy định điều 129 Luật Đất đai năm 2013 (khoản điều 77 Luật Đất đai năm 2013) Vì Ơng H chưa cung cấp cụ thể thơng tin nói đến 250 m đất đất trồng rau, đào ao thả cá nên chưa thể xác định 250 m2 đất mà ông sử dụng đất nông nghiệp, đất hay đất phi nông nghiệp đất lại sử dụng vào mục đích nơng nghiệp (trồng rau, thả cá) Nếu xác định diện tích 250 m2 đất nơng nghiệp mà có phần ơng sử dụng làm đất bồi thường khơng có giấy chứng nhận khơng đủ điều kiện để cấp Ngược lại, đất nơng nghiệp Ơng H khơng Nhà nước bồi thường thu hồi đất Trong trường hợp Ơng H khơng nên làm đơn khiếu nại phương án bồi thường mà UBND huyện gửi II Giả sử việc thu hồi đất hợp pháp gia đình ơng H bù đắp quyền lợi sau: Theo quy định Luật Đất đai điều 74, nguyên tắc thu hồi đất Nhà nước phải bồi thường việc giao đất có mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, khơng có đất để bồi thường bồi thường tiền theo giá đất cụ thể loại đất thu hồi UBND tỉnh định thời điểm định thu hồi đất “Điều 74 Nguyên tắc bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất Người sử dụng đất Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện bồi thường quy định Điều 75 Luật bồi thường Việc bồi thường thực việc giao đất có mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, khơng có đất để bồi thường bồi thường tiền theo giá đất cụ thể loại đất thu hồi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thời điểm định thu hồi đất Việc bồi thường Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời quy định pháp luật.” Có nghĩa, trường hợp trước tiên cần tìm hiểu quỹ đất địa phương để xác định địa phương có cịn đất để bồi thường không, 250 m2 mà gia đình Ơng H sử dụng vào mục đích nơng nghiệp đất nơng nghiệp phải bồi thường đất nông nghiệp… Nếu quỹ đất địa phương không đáp ứng nhu cầu bồi thường đất bồi thường tiền theo giá đất cụ thể loại đất thu hồi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thời điểm định thu hồi đất: giá đất bồi thường tính sở giá đất nông nghiệp, trồng năm theo bảng khung UBND tỉnh ban hành đất nông nghiệp, tương tự với đất Bồi thường đất, chi phí đầu tư vào đất cịn lại Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân Quy định Điều 77 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thay Luật đất đai số 13/2003/QH11 Nhận thấy, đất mà Ông H bị thu hồi có trồng rau xanh (xác định trồng năm), đào ao thả cá (xác định vật ni thủy sản), Nhà nước thu hồi diện tích đất Ơng H mà gây thiệt hại trồng năm vật ni thủy sản Nhà nước cịn phải thực bồi thường cho Ông H theo quy định Điều 90 Luật đất đai năm 2013 Cụ thể: Đối với hàng năm, mức bồi thường tính giá trị sản lượng vụ thu hoạch Giá trị sản lượng vụ thu hoạch tính theo suất vụ cao 03 năm trước liền kề trồng địa phương giá trung bình thời điểm thu hồi đất Đối với vật nuôi thủy sản mà thời điểm thu hồi đất đến thời kỳ thu hoạch bồi thường; Đối với vật nuôi thủy sản mà thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch bồi thường thiệt hại thực tế phải thu hoạch sớm; trường hợp di chuyển bồi thường chi phí di chuyển thiệt hại di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Ngoài khoản bồi thường đất, khoản hỗ trợ ổn định đời sống nói, Nhà nước cịn phải thực việc bồi thường thiệt hại trồng vật nuôi nằm diện tích đất bị Nhà nước thu hồi cho Ơng H Bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất Quy định Điều 79 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thay Luật đất đai số 13/2003/QH11; Điều Nghị định số 47/2014/NĐ-CP “1 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam mà có đủ điều kiện bồi thường quy định Điều 75 Luật Nhà nước thu hồi đất bồi thường sau: a) Trường hợp khơng cịn đất ở, nhà khác địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi bồi thường đất nhà ở; trường hợp khơng có nhu cầu bồi thường đất nhà Nhà nước bồi thường tiền; b) Trường hợp đất ở, nhà địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi bồi thường tiền Đối với địa phương có điều kiện quỹ đất xem xét để bồi thường đất Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà phải di chuyển chỗ mà không đủ điều kiện bồi thường đất ở, khơng có chỗ khác Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà giao đất có thu tiền sử dụng đất Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất để thực dự án xây dựng nhà Nhà nước thu hồi đất, có đủ điều kiện bồi thường quy định Điều 75 Luật bồi thường đất Chính phủ quy định chi tiết Điều này.” Hỗ trợ tái định cư: Khi Nhà nước thu hồi đất, người có đất thu hồi phải di chuyển chỗ bố trí đất ở, nhà tái định cư theo quy định Điều 86 Điều 87 Luật Đất đai, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định Suất tái định cư tối thiểu trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước Nhà nước thu hồi đất phải di chuyển chỗ địa bàn tỉnh 50 m2 đất khu vực đô thị; 80 m2 đất khu vực nông thôn Trường hợp suất tái định cư tối thiểu tính tiền, khoản tiền cho suất tái định cư tối thiểu tương đương với giá trị suất tái định cư tối thiểu đất nơi bố trí tái định cư Diện tích đất tái định cư trường hợp đất hộ gia đình cá nhân bị sạt lở, sụt lún theo diện tích quy hoạch phê duyệt tối đa không vượt hạn mức giao đất cao địa phương Như vậy, cần xác định đất ông H thuộc địa bàn nào, để yêu cầu hỗ trợ tái định cư tương ứng Thời hạn bồi thường: Theo Điều 93 Luật Đất đai 2013, thời hạn 30 ngày kể từ ngày định thu hồi đất quan Nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi Trường hợp quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngồi tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp có thẩm quyền phê duyệt người có đất thu hồi cịn tốn thêm khoản tiền mức tiền chậm nộp theo quy định Luật Quản lý thuế tính số tiền chậm trả thời gian chậm trả Nếu người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp có thẩm quyền phê duyệt tiền bồi thường, hỗ trợ gửi vào tài khoản tạm giữ Kho bạc Nhà nước Ngoài ra, trường hợp bị thu hồi đất hỗ trợ để ổn định đời sống sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm hỗ trợ khác III Nghĩa vụ ông H phải thực nhà nước thu hồi giải phóng mặt Như nhận định trên, việc quan Nhà nước thu hồi đất quy định pháp luật, đó: Trước tiên Ơng H cần thu thập đầy đủ giấy tờ liên quan, để xác định rõ quỹ đất 250 m2 gia đình, đáp ứng khoản Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 Tiếp theo ông H cần nắm rõ trình tự thu hồi đất Trình tự thu hồi đất thực theo quy định Điều 69 Luật đất đai 2013: “Điều 69 Trình tự, thủ tục thu hồi đất mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng Xây dựng thực kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm quy định sau: a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất Thông báo thu hồi đất gửi đến người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân khu vực có đất thu hồi thơng báo phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung khu dân cư nơi có đất thu hồi; b) Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt triển khai thực kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; c) Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt thực việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; d) Trường hợp người sử dụng đất khu vực có đất thu hồi khơng phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành định kiểm đếm bắt buộc Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực định kiểm đếm bắt buộc Trường hợp người có đất thu hồi khơng chấp hành Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành định cưỡng chế thực định kiểm đếm bắt buộc tổ chức thực cưỡng chế theo quy định Điều 70 Luật này.” Ơng H có quyền giám sát trình tự thu hồi đất trên, để nắm giấy tờ cung cấp từ quan có thẩm quyền kế hoạch thu hồi, kế hoạch bồi thường, hỗ trợ tái định cư công tác hỗ trợ khác nhằm ổn định sống sau nhà nước thu hồi, giải phóng mặt 9 Làm đơn khiếu nại gửi đến quan có thẩm quyền giải trường hợp khơng đồng ý với định hỗ trợ từ Cơ quan nhà nước Đối với vụ việc này, thẩm quyền giải xác định Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện Bởi lẽ khiếu nại ông H khiếu nại lần đầu, mà theo quy định khoản Điều 18 Luật Khiếu nại 2011 Chủ tịch UBND cấp huyện có thẩm quyền: “Giải khiếu nại lần đầu định hành chính, hành vi hành mình” để giải quyết/ hỗ trợ quyền lợi hợp pháp mình: Theo khoản Điều 13 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đất mà UBND thu hồi gia đình ơng H khơng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nằm diện bồi thường đất sử dụng ổn định lâu dài từ 1976 đến ( Trước 01/7/2004 ), không vi phạm pháp luật đất đai khơng có tranh chấp Đất mà ơng H bị thu hồi có trồng rau xanh (xác định trồng năm), thả cá (xác định vật nuôi thủy sản) Khi Nhà nước thu hồi diện tích đất ông H gây nên thiệt hại trồng năm vật nuôi thủy sản ơng H, ơng có quyền u cầu giải khiếu nại: Yêu cầu thêm khoản bồi thường trồng vật ni nói theo quy định pháp luật Theo quy định Khoản Điều 204 Luật Đất đai 2013 trình tự, thủ tục giải khiếu nại định hành chính, hành vi hành đất đai thực theo quy định pháp luật khiếu nại  ... định Luật đất đai bồi thường diện tích đất thực tế sử dụng, diện tích đất bồi thường không vượt hạn mức giao đất nông nghiệp quy định điều 129 Luật Đất đai năm 2013 (khoản điều 77 Luật Đất đai. .. thường đất Nhà nước thu hồi đất Quy định Điều 79 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thay Luật đất đai số 13/2003/QH11; Điều Nghị định số 47/2014/NĐ-CP “1 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. .. cá nhân Quy định Điều 77 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thay Luật đất đai số 13/2003/QH11 Nhận thấy, đất mà Ông H bị thu hồi có trồng rau xanh (xác định trồng năm), đào ao thả cá