1. Tổng quan về đầu tư BĐS

CHƯƠNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN L/O/G/O www.themegallery.com Tổng quan đầu tư BĐS  Khái niệm chung đầu tư - Đầu tư việc nhà đầu tư bỏ vốn loại tài sản hữu hình vơ hình để hình thành tài sản tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định Luật đầu tư quy định khác pháp luật có liên quan - Dự án đầu tư tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo sở vật chất định, nhằm đạt tăng trưởng số lượng trì, cải tiến, nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ khoảng thời gian xác định Tổng quan đầu tư BĐS  Khái niệm chung đầu tư - Hoạt động đầu tư: hoạt động nhà đầu tư trình đầu tư bao gồm khâu: chuẩn bị đầu tư, thực đầu tư quản lý dự án đầu tư - Các hình thức đầu tư: Đầu tư trưc tiếp Đầu tư gián tiếp - Vốn đầu tư - Chủ đầu tư Tổng quan đầu tư BĐS  Hoạt động đầu tư bất động sản - Đầu tư BĐS việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản BĐS mua, bán, khai thác cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ BĐS, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời đáp ứng lợi ích xã hội - Đặc điểm: - Vốn đầu tư lớn - Thời gian kéo dài - Đời sống kinh tế dự án dài - Sản phẩm cơng trình gắn liền với đất ( BĐS) - Hiệu kinh tế xã hội cao Huy động vốn đầu tư BĐS  Các hình thức huy động vốn - Vốn chủ sở hữu - Từ chủ sở hữu - Phát hành cổ phiếu - Vốn vay - Vay ngân hàng - Vay quỹ đầu tư - Phát hành trái phiếu Huy động vốn đầu tư BĐS  Các hình thức huy động vốn - Huy động vốn từ khách hàng - Liên doanh, liên kết ngồi nước - Phát hành trái phiếu cơng ty - Các quỹ tín thác bất động sản Huy động vốn đầu tư BĐS Bảng cấu nguồn vốn đầu tư cho dự án chung cư cao tầng phường Hịa Thạnh, quận Tân Phú Đơn vị tính: 1000 đồng Nguồn vốn Vốn chủ sở hữu Vốn huy động từ khách hàng Vốn vay Tổng cộng Tỷ lệ Giá trị 17,44% 27.321.970 69,8% 109.373.538 12,76% 20.000.000 100% 156.695.508 Huy động vốn đầu tư BĐS  Tổ chức huy động vốn hiệu đầu tư bất động sản Cấu trúc vốn = Nợ trung/ dài hạn + Vốn chủ sở hữu = Cấu trúc tài – Nợ ngắn hạn Huy động vốn đầu tư BĐS Các yếu tố ảnh hưởng đến cấu trúc vốn doanh nghiệp Tỷ lệ nợ vốn cổ phần  Hệ số nợ  Hệ số nợ so với VCSH Chi phí sử dụng vốn bình qn E x Re WACC = D x Rd(1-Tc) + E+D E+D Các yếu tố khác  Đặc tính doanh nghiệp  Đặc điểm ngành kinh doanh  Đặc điểm kinh tế Huy động vốn đầu tư BĐS Lợi nợ cấu trúc vốn Khoản mục Không có nợ vay Có nợ vay Có nợ vay Có nợ vay 1.000.000 (20%) 1.000.000 (40%) 1.000.000 (60%) 1.000.000 200.000 400.000 600.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 Lợi nhuận trước thuế lãi vay (EBIT) - Trả lãi vay (10%) 200.000 200.000 200.000 200.000 20.000 40.000 60.000 Lợi nhuận trước thuế (EBT) 200.000 180.000 160.000 140.000 56.000 50.400 44.800 39.200 144.000 129.600 115.200 100.800 14,4% 16,2% 19,2% 25,2% Tổng nguồn vốn - Nợ vay - Vốn chủ sở hữu Thuế TNDN (28%) Lợi nhuận sau thuế (EAT) Suất sinh lời vốn chủ sở hữu (ROE) Huy động vốn đầu tư BĐS Phương án 1: Tài trợ vốn cổ phần Lãi vay (i = 12%) Trường hợp 1: Trường hợp 2: EBIT = 80.000 EBIT = 120.000 - - 80.000 120.000 28% 28% Thuế TNDN 22.400 33.600 EAT 57.600 86.400 130.000 130.000 0,44 0,66 % EBIT - 50% % EPS - 50% Thu nhập trừ lãi vay Thuế suất thuế TNDN (28%) Số cổ phần EPS Huy động vốn đầu tư BĐS Phương án 2: Trường hợp 1: Trường hợp 2: EBIT = 80.000 54.000 EBIT = 120.000 54.000 26.000 66.000 28% 28% 7.280 18.480 18.720 47.520 100.000 100.000 0,1872 0,4752 % EBIT - 50% % EPS - 154% Tài trợ sử dụng nợ Lãi vay (i = 12%) Thu nhập trừ lãi vay Thuế suất thuế TNDN (28%) Thuế TNDN EAT Số cổ phần EPS