- Giải quyết các tranh chấp liên quan đến bất động sản và các hoạt động của thị tr−ờng bất động sản.
2.Chủ tr−ơng, chính sách về quản lý đất đai và thị tr−ờng bất động sản
Nghị Quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII (1996) xác định: "Quản lý chặt chẽ đất đai và thị tr−ờng bất động sản. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không t− nhân hoá, không cho phép mua bán đất đai; Thực hiện đúng Luật Đất đai; bổ sung hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách đất đai. Trong việc giao quyền sử dụng đất và cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất để sử dụng có hiệu quả, duy trì phát triển quỹ đất, bảo đảm lợi ích của toàn dân, khắc phục tình trạng đầu cơ và những tiêu cực, yếu kém trong việc quản lý và sử dụng đất. Tổ chức quản lý tốt thị tr−ờng bất động sản. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị; phát triển các doanh nghiệp nhà n−ớc xây dựng, kinh doanh nhà ở. Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự h−ớng dẫn và quản lý của nhà n−ớc" (Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII - NXB Chính trị Quốc gia 1996, trang 100).
Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX tiếp tục khẳng định "Hình thành và phát triển thị tr−ờng bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng b−ớc mở thị tr−ờng bất động sản cho ng−ời Việt Nam ở n−ớc ngoài và ng−ời n−ớc ngoài tham gia đầu t−" (Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX - NXB Chính trị Quốc gia - 2001, trang 100).
Nghị quyết Đại hội Đảng VIII, IX đã xác lập chủ tr−ơng, mở đ−ờng cho sự hình thành và phát triển thị tr−ờng bất động sản Việt Nam góp phần tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị tr−ờng trong cơ chế quản lý kinh tế thị tr−ờng định h−ớng Xã hội chủ nghĩa "Thị tr−ờng Bất động sản tuy còn sơ khai nh−ng đã thu hút đ−ợc một l−ợng vốn khá lớn vào đầu t− xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện về mặt bằng cho các ngành sản xuất, kinh doanh phát triển, cải thiện điều kiện nhà ở cho nhân dân, nhất là tại các đô thị" (Nghị quyết số 26-NQ-TW ngày 12/3/2003).
Trong giai đoạn từ 1987-1997 có trên 2000 dự án đầu t− n−ớc ngoài, với số vốn gần 35.000 triệu USD đầu t− vào các lĩnh vực kinh tế, sử dụng 97.000 Ha đất; Tỷ trọng vốn pháp định bên Việt nam chiếm 37% (trên 6.000 Triệu USD - trong đó vốn bằng quyền sử dụng đất chiếm 27%). Riêng trong lĩnh vực kinh doanh khách sạn, văn phòng đến cuối năm 2001 vốn đầu t− trực tiếp n−ớc ngoài đạt gần 7.000 triệu USD. Trong giai đoạn 1996-2000 Nhà n−ớc đã giao cho các tổ chức 260.000 Ha đất chuyên dùng để xây dựng và phát triển hạ tầng các lĩnh vực kinh tế, khoa học - kỹ thuật, văn hoá xã hội, giáo dục, thể dục thể thao, ytế...; đã giao và cho thuê 25.000 Ha đất cho các tổ chức, cá nhân để xây dựng nhà ở và phát triển đô thị, diện tích nhà ở đô thị từ 3-4 M2/ng−ời tăng lên 7-8 M2/ng−ời. (Nguồn: Bộ kế hoạch đầu t−, Tổng cục Địa chính).
Tuy nhiên "Hoạt động của thị tr−ờng bất động sản không lành mạnh, tình trạng đầu cơ về đất đai và bất động sản gắn liền với đất rất nghiêm trọng, đẩy giá đất lên cao, đặc biệt là ở đô thị, gây khó khăn cản trở lớn cho cả đầu t− phát triển và giải quyết nhà ở, tạo ra những đặc quyền, đặc lợi, dẫn đến tiêu cực và tham nhũng của một số cá nhân và tổ chức". "Quản lý nhà n−ớc về đất đai còn nhiều hạn chế, yếu kém, quản lý thị tr−ờng bất động sản bị buông lỏng. Ng−ời sử dụng đất ch−a làm tốt nghĩa vụ đối với Nhà n−ớc. Chính sách tài chính đối với đất đai còn nhiều bất cập, gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà n−ớc". (Nghị quyết số 26-NQ-TW ngày 12/3/2003).
Những tồn tại, yếu kém của thị tr−ờng bất động sản n−ớc ta hiện nay thể hiện ở những điểm chủ yếu sau: Mất cân đối về cung, cầu (Nhà ở cung không đáp ứng cầu, trong khi mặt
bằng khu công nghiệp cung v−ợt quá cầu); Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao (khoảng trên 70%); Giá bất động sản biến động mạnh (tr−ớc 7/1992: ít biến động; 1993-1997: "nóng"; 1997-1999: “đóng băng"; 2000-2001: "sốt"; tồn tại song hành 2 loại giá: Giá theo khung giá đất của Nhà n−ớc và giá thị tr−ờng; Thủ tục hành chính phức tạp, giao dịch vòng vèo qua nhiều nấc trung gian; Thông tin bất động sản thiếu, không rõ ràng. Hậu quả là đất đai bị sử dụng lãng phí, kém hiệu quả, ngân sách thất thu: trong giai đoạn 1996-2000 các khoản thu do cấp GCNQSDĐ (mới có 17% đ−ợc cấp) khoảng gần 1.000 Tỷ/Năm. Một số nguyên nhân chủ yếu nhìn từ góc độ quản lý kinh tế: Về chính sách pháp luật: Một số chủ tr−ơng, chính sách lớn rất quan trọng của Đảng về đất đai ch−a đ−ợc thể chế hoá (Nh−: chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai; thị tr−ờng bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất...). Văn bản pháp luật đất đai ban hành nhiều, nh−ng chồng chéo, thiếu đồng bộ. (Nghị quyết số 26-NQ-TW ngày 12/3/2003).
Hiện n−ớc ta ch−a có một hệ thống pháp luật thống nhất, đồng bộ cho việc quản lý thị tr−ờng bất động sản. Việc quản lý, sử dụng đất đai đ−ợc điều tiết bởi Luật Đất đai (1993, 1998, 2001); việc quản lý nhà ở đ−ợc điều tiết bởi Pháp lệnh Nhà ở (1992); các quan hệ về đất đai, nhà ở trong giao dịch dân sự đ−ợc điều tiết bởi Bộ luật Dân sự.
3 Pháp luật
3.1 Hiến pháp 1992
Chế độ sở hữu
Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn n−ớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do nhà n−ớc đầu t− vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định của Nhà n−ớc, đều thuộc sở hữu toàn dân" (Điều 17).
Chế độ quản lý và sử dụng
“Nhà n−ớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà n−ớc giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, đ−ợc chuyển quyền sử dụng đất Nhà n−ớc giao theo quy định của pháp luật" (Điều 18) (NXB Chính trị Quốc gia ).
3.2 Luật Đất đai 2003 3.2.1. Sở hữu đất đai
Luật đất đai tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà n−ớc đại diện chủ sở hữu.Nhà n−ớc giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai bằng việc thực hiện những quyền năng cụ thể: quyết định mục đích sử dụng đất (thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất), quy định thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, định giá đất. Nhà n−ớc có quyền h−ởng lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai nh−: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu t− của ng−ời sử dụng đất mang lại. Nhà n−ớc trao quyền sử dụng đất cho ng−ời sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với ng−ời đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của ng−ời sử dụng đất.
Luật đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định Nhà n−ớc không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho ng−ời khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà n−ớc cách mạng qua các thời kỳ.
3.2.2. Nội dung quản lý nhà n−ớc về đất đai
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Để bảo đảm sự phù hợp với việc quản lý đất đai tại đô thị và tính thống nhất trong sử dụng đất phát triển đô thị, Luật đất đai không giao cho ph−ờng, thị trấn, các xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị lập quy hoạch sử dụng đất mà do Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời để
tránh tình trạng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất “treo” nh− hiện nay, Luật quy định: Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã đ−ợc công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không đ−ợc thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà n−ớc có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ.
- Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất: Luật đất đai quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo h−ớng tiếp tục phân cấp cho địa ph−ơng và thực hiện cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung −ơng quyết định giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân c−.
- Thu hồi đất, bồi th−ờng, tái định c− cho ng−ời có đất bị thu hồi: Luật đất đai quy định Nhà n−ớc thực hiện việc thu hồi đất, bồi th−ờng, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đ−ợc công bố hoặc khi dự án đầu t− có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đ−ợc cơ quan nhà n−ớc có thẩm quyền xét duyệt, nhằm để chủ động quỹ đất cho đầu t− phát triển. Nhà n−ớc giao cho tổ chức phát triển quỹ đất (do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung −ơng thành lập) để thực hiện việc thu hồi đất, bồi th−ờng, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với tr−ờng hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đ−ợc công bố mà ch−a có dự án đầu t−. Về bồi th−ờng khi thu hồi đất, Luật đất đai quy định rõ những tr−ờng hợp đ−ợc bồi th−ờng về đất (những ng−ời có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định). Những ng−ời không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì khi Nhà n−ớc thu hồi đất không đ−ợc bồi th−ờng về đất. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung −ơng phải thực hiện các dự án tái định c− tr−ớc khi thu hồi đất. Khu tái đinh c− phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ.
- Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Luật đất đai quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung −ơng có thể ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đăng ký đất đai: Luật đất đai quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất đ−ợc thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Theo đó, Văn phòng này đ−ợc thành lập theo h−ớng: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là tổ chức sự nghiệp thuộc Sở Tài nguyên và Môi tr−ờng, có trụ sở chính và các chi nhánh đ−ợc bố trí để tạo thuận lợi cho ng−ời tham gia thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính gốc và thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai theo cơ chế "một cửa".
- Quản lý tài chính về đất đai: Giá đất bảo đảm sát với giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị tr−ờng trong điều kiện bình th−ờng; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị tr−ờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp. Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung −ơng quy định đ−ợc công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm để ng−ời sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai của năm đó. Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng đất, cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ t− vấn về giá đất đểthuận lợi trong giao dịchquyền sử dụng đất.
- Giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đ−ợc quy định rõ hơn, đồng thời với việc mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân (giải quyết không chỉ đối với ng−ời có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cả những ng−ời có giấy tờ về quyền sử dụng đất). Tr−ờng hợp tranh chấp đất đai mà đ−ơng sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại
giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của cơ quan hành chính, không khởi kiện ra tòa án nhân dân vì tòa án nhân dân không có cơ sở giải quyết, cụ thể là: việc giải quyết tranh chấp đất đai đ−ợc thực hiện ở hai cấp, trong đó cấp thứ hai là cấp giải quyết cuối cùng. Việc giải quyết khiếu nại về đất đai đ−ợc thực hiện theo trình tự: Ng−ời sử dụng đất gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân đã ra quyết định hành chính hoặc có hành vi hành chính bị khiếu nại, Uỷ ban nhân dân đã ra quyết định hành chính hoặc có hành vi hành chính bị khiếu nại có trách nhiệm giải quyết lần đầu; Tr−ờng hợp đ−ơng sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp hoặc khởi kiện ra tòa án nhân dân; quyết định giải quyết khiếu nại của Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp là quyết định giải quyết cuối cùng; Tr−ờng hợp Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung −ơng là cấp giải quyết khiếu nại lần đầu mà đ−ơng sự không đồng ý thì có quyền khởi kiện ra toà án nhân dân; Việc giải quyết khiếu nại về đất đai không bao gồm tr−ờng hợp khiếu nại về quyết định hành chính giải quyết tranh chấp đất đai.
3.2.3. Phân loại đất
Đất đ−ợc phân thành 3 nhóm nh− sau: Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối; Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất chuyên dùng mà Luật đất đai năm 1993 đã quy định; Nhóm đất ch−a sử dụng bao gồm các loại đất ch−a xác định mục đích sử dụng đất.
3.2.4. Chế độ sử dụng đất
- Thời hạn sử dụng đất: Luật đất đai quy định cụ thể các tr−ờng hợp sử dụng đất ổn định lâu dài, các tr−ờng hợp sử dụng đất có thời hạn trên cơ sở kế thừa các quy định về thời hạn sử dụng đất của Luật đất đai năm 1993 (đất ở thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài, đất nông nghiệp trồng cây hàng năm là 20 năm, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, cây công nghiệp là 50 năm). Đối với đất thuê thì thời hạn đ−ợc thực hiện theo hợp đồng thuê đất.
- Hạn mức giao đất, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp: Luật