- Khả năng kiểm tra an toàn dữ liệu yếu
2.Lựa chọn ph−ơng h−ớng đầu t−
2.1. Lọại hình đầu t− bất động sản
Có hai loại hình đầu t−: đầu t− phát triển bất động sản và đầu t− kinh doanh bất động sản.
2.1.1. Đầu t− phát triển bất động sản: bắt đầu từ mua quyền sử dụng đất rồi thuê thiết kế và xây dựng loại công trình có thể thoả mãn yêu cầu của một số ng−ời mua nào đó, tiếp đó đem sản phẩm công trình ra bán trên thị tr−ờng, tức là chuyển nh−ợng sản phẩm cho nhà đầu t− khác hoặc cho ng−ời mua tự dùng, qua đó mà thu hồi vốn đầu t− và kiếm lãi.
2.1.2. Đầu t− kinh doanh bất động sản: có thể do chính ng−ời đầu t− phát triển bất động sản thực hiện hoặc do ng−ời đầu t− thứ hai tiến hành đối với sản phẩm công trình vừa xây dựng xong hoặc có sẵn. Ng−ời này mua bất động sản rồi cho ng−ời sử dụng thuê, qua đó mà có thu nhập th−ờng xuyên và ổn định. Đến lúc nào đó ng−ời chủ bất động sản này lại có thể chuyển nh−ợng bất động sản cho ng−ời đầu t− khác, qua đó mà kiếm lãi.
2.2. Hai thế mạnh và yếu của đầu t− bất động sản 2.2.1. Thế mạnh của đầu t− bất động sản
* Kinh doanh bất động sản có lợi thế về mặt đóng thuế trong những năm đầu
Do ngành thuế quy định thời hạn khấu hao cơ bản ngắn hơn nhiều so với tuổi thọ tự nhiên và tuổi thọ kinh tế, vì vậy tiền khấu hao hàng năm khá cao làm cho tiền lãi kinh doanh giảm, do đó tiền thuế cũng ít đi, còn nhà đầu t− thu hồi đ−ợc vốn nhanh hơn, trong khi tài sản thực vẫn còn đó ch−a bị h− hao nhiều, vẫn có thể tiếp tục thu lợi.
Mặc dù khấu hao nhiều, kết quả hạch toán kinh doanh hàng năm ít (thậm chí là âm), nh−ng ng−ời đầu t− vẫn có lợi vì họ th−ờng đầu t− kinh doanh nhiều thứ, đem các lỗ này khấu trừ vào lãi của các hạng mục đầu t− khác thì vẫn giảm đ−ợc thuế thu nhập của các nhà đầu t− đó, họ xem đầu t− kinh doanh bất động sản có tác dụng giúp họ tích luỹ tài sản;
* Kinh doanh bất động sản dễ vay đ−ợc tiền của các tổ chức tiền tệ vì ng−ời vay có bất động sản để thế chấp, làm bên cho vay an tâm về khả năng thu hồi vốn. Mặt khác thu nhập từ tiền thuê nhà t−ơng đối ổn định, bảo đảm bên vay có thể trả nợ đúng hạn. Do vậy, các tổ chức tiền tệ có thể cho vay thế chấp đạt đến tỷ lệ khá cao, nói chung trong khoảng 70-80%, thậm chí còn kèm thêm −u đãi về lãi suất.
* Kinh doanh bất động sản có thể đối phó với ảnh h−ởng lạm phát. Do lạm phát nên giá thành xây dựng tăng cao, do đó cũng làm cho giá trị của bất động sản tăng lên, cho nên ng−ời ta nói đầu t− bất động sản mang tính tăng giá trị. Vì bất động sản là nhu cầu không thể thiếu của sản xuất và đời sống nên dù kinh tế có bị suy thoái thì giá trị sử dụng bất động sản vẫn đ−ợc bảo tồn, gọi là có tính giữ giá trị.
Kinh nghiệm của Trung Quốc cho thấy trong hơn m−ời mấy năm gần đây, giá cả bình quân của bất động sản tăng hàng năm 15% trong khi tỷ lệ lạm phát bình quân hàng năm chỉ là 12%. Kết quả nghiên cứu của Mỹ, Anh và Hồng Kông cho thấy tỷ lệ tăng giá nhà bình quân hàng năm th−ờng gấp đôi tỷ lệ lạm phát cùng kỳ.
Tuy vậy, cần chú ý là việc tăng giá trị bất động sản là xét từ góc độ đầu t− dài hạn, còn trong ngắn hạn thì giá cả bất động sản có thể bị giảm đi, có lúc giảm giá thê thảm;
* Kinh doanh bất động sản nâng cao cấp bậc uy tín của ng−ời đầu t− vì họ có tài sản vững chắc, chứng minh đ−ợc thực lực trong giao dịch đầu t−.
2.2.2. Thế yếu của đầu t− bất động sản
Ngoài các thế mạnh kể trên, đầu t− bất động sản cũng có những thế yếu sau đây : - Kém tính chuyển đổi thành tiền. Vì bất động sản không thể di chuyển đ−ợc, quá trình tiêu thụ khá phức tạp mất thời gian , chi phí giao dịch cao nên khi cần thì khó mà chuyển đổi thành tiền đ−ợc nhanh, làm cho ng−ời đầu t− có khi không kịp huy động tiền để trả nợ quá hạn, bị lâm vào cảnh phá sản;
- Đòi hỏi vốn đầu t− lớn. Dù rằng khi đầu t− chỉ cần đến 30% vốn đầu t− là tự có, nh−ng 30% ấy cũng đã là rất lớn đối với nhiều ng−ời đầu t−, khiến họ lực bất tòng tâm tr−ớc những cơ hội sinh lợi khá tốt khác.
- Chu kỳ thu hồi vốn đầu t− khá dài: Vốn đầu t− phát triển cũng phải 3-5 năm mới thu hồi đ−ợc, còn vốn đầu t− kinh doanh thì chu kỳ thu hồi vốn còn dài hơn nhiều, nhanh cũng phải 8-10 năm, thậm chí 20-30 năm hoặc dài hơn.
- Cần có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm kinh doanh. Vì quá trình tìm kiếm đất đai và thiết kế xây dựng khá phức tạo, việc kinh doanh nhà cho thuê cũng đòi hỏi kiến thức và kinh nghiệm quản lý, do đó ng−ời hành nghề trong thị tr−ờng bất động sản cần đ−ợc đào tạo sâu và rộng. Nhiều ng−ời đầu t− ở n−ớc ta vì thấy suất thu lợi khá cao trong thị tr−ờng bất động sản ở một lúc nào đó, tại nơi nào đó mà vội vã nhẩy vào đầu t− kinh doanh tuy không có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm, nên đã bị phá sản và vi phạm Pháp luật.
2.3. Các rủi ro trong đầu t− bất động sản
Đầu t− bất động sản có thể kiếm đ−ợc lợi nhuận lớn nh−ng cũng phải đối mặt với rất nhiều rủi ro (risk - còn gọi là hiểm hoạ). Rủi ro trong đầu t− bất động sản thể hiện trên bốn mặt sau đây: độ an toàn của vốn, độ tin cậy của mức độ thu lợi dự tính, mức độ chuyển đổi thành tiền và mức độ phức tạp của quản lý tài sản. Các rủi ro đó có thể gộp thành hai loại: những nhân tố ảnh h−ởng đến toàn bộ các hạng mục đầu t− mà ng−ời đầu t− không thể khống chế, gọi là rủi ro hệ thống, và những nhân tố chỉ ảnh h−ởng đến một hai (hạng mục mà thôi và ng−ời đầu t− có thể khống chế, gọi là rủi ro cá biệt.
2.3.1. Rủi ro hệ thống
Ng−ời đầu t− rất khó phán đoán và đối phó các rủi ro hệ thống nh− rủi ro do lạm phát, do cung cầu thị tr−ờng, rủi ro về chuyển đổi thành tiền, về lãi suất, về chính sách và do các tai hoạ gây ra.
* Do lạm phát: Vì chu kỳ đầu t− bất động sản đòi hỏi một thời gian nhất định nên giá trị của đồng vốn bỏ ra đầu t− so với lúc thu hồi lại có thể bị giảm đi do lạm phát. Nếu tiền thuê nhà là cố định thì rủi ro về giảm giá trị do bên cho thuê chịu chứ không phải ng−ời thuê. Vì vậy suất thu lợi đầu t− tối thiểu cần phấn đấu v−ợt trên tỷ lệ lạm phát, phải quay vòng đồng vốn nhanh, điều chỉnh kịp thời tiền thuê nhà và tận dụng tính giữ giá trị của bất động sản.
* Do cung cầu của thị tr−ờng. Cung và cầu trên thị tr−ờng bất động sản sở tại luôn luôn biến động, do đó giá cả bất động sản cũng biến động không ngừng, làm cho lãi suất thu thực tế khác với lãi suất thu dự tính. Khi tình hình trở nên nghiêm trọng cung lớn hơn cầu thì l−ợng nhà tồn tăng lên nhiều, vốn bị xơ cứng, trả nợ khó khăn, rất dễ dẫn đến tình trạng phá sản. Để đối phó với rủi ro này, ng−ời đầu t− cần theo dõi sát kinh tế địa ph−ơng và tiến hành phân tích tỉ mỉ kết quả đầu t− để đ−a ra quyết định phù hợp và kịp thời.
* Rủi ro chu kỳ. Cũng nh− sự phát triển kinh tế nói chung, sự thăng trầm của thị tr−ờng bất động sản cũng có chu kỳ, mỗi chu kỳ gồm 4 giai đoạn là hồi phục và phát triển; phồn vinh; khủng hoảng và suy thoái; tiêu điều. Thời gian chu kỳ của mỗi n−ớc không giống nhau, chẳng hạn ở Nhật là 7 năm, ở Hồng Kông là 7-8 năm, có n−ớc là 18-20 năm. Trong giai đoạn thị
tr−ờng bất động sản tiêu điều 1991- 1992 ở Mỹ, giá bán nhà chỉ còn 1/4 nguyên giá, tổng l−ợng bất động sản giao dịch trên thị tr−ờng là 3.500 tỷ đô la năm 1989, đến năm 1991 sụt giảm còn 1.500 tỷ. Khi đó chỉ nhà đầu t− có thực lực hùng hậu mới trụ lại đ−ợc còn những nhà đầu t− nhỏ yếu thì phần lớn bị phá sản vì gánh nặng nợ nần;
* Do khó chuyển nhanh thành tiền. Khi cần đến tiền một cách gấp gáp, muốn bán nhà vội vàng thì giá bán bị thấp, lỗ nhiều nên vốn đầu t− bị sút giảm nhanh;
* Do lãi suất tiền vay. Chính phủ th−ờng dùng chính sách lãi suất để h−ớng dòng vốn đầu t− vào ngành nào, nơi nào mà mình mong muốn. Lãi suất ảnh h−ởng đến lỗ lãi, đến nợ nần của nhà đầu t−, còn các tổ chức tiền tệ thì chú trọng đến tính quay vòng, đến khả năng thu lợi và đến sự an toàn vốn của họ, cho nên thiên về các khỏan cho vay ngắn hạn hoặc áp dụng lãi suất thả nổi (không cố định);
* Do chính sách thay đổi. Trong quá trình đầu t− bất động sản, có rất nhiều chính sách của Chính phủ nh− về cấp đất, về giá đất, về thuế, về nhà ở, về giá cả, về tiền tệ, về bảo vệ môi tr−ờng .v.v... gây ảnh h−ởng rất lớn đến khả năng thu lợi của nhà đầu t−, tạo ra những rủi ro. Để hạn chế những rủi ro này, nhà đầu t− th−ờng h−ớng vào các hạng mục đầu t− đ−ợc Chính phủ khuyến khích, −u đãi, chẳng hạn nhà ở thông dụng hoặc cải tạo các khu phố cũ;
* Do yếu tố chính trị. nh− chiến tranh, trừng phạt kinh tế, bãi công .v.v... Rủi ro loại này không chỉ ảnh h−ởng trực tiếp đến thị tr−ờng bất động sản, thậm chí huỷ hoạ cả bản thân bất động sản mà còn gây ảnh h−ởng đến toàn bộ nền kinh tế hoặc nhiều thị tr−ờng có liên quan khác, đến l−ợt chúng lại ảnh h−ởng đến thị tr−ờng bất động sản;
* Do các tai hoạ nh− cháy nổ và các thiên tai gây ra. Để hạn chế hậu quả này, nhà đầu t− đã đóng các loại phí bảo hiểm nh−ng dù sao thì bảo hiểm cũng không phải vạn năng, bao trùm đ−ợc hết và bù đắp đủ.
2.3.2. Rủi ro cá biệt Phần lớn các rủi ro cá biệt liên quan đến sự phân tích đánh giá sai nhân tố nào đó của thị tr−ờng, chẳng hạn định giá sai, dự đoán sai thị hiếu ng−ời tiêu dùng, chọn địa điểm thiếu chính xác .v.v. Ngoài ra còn có những biến động trên thị tr−ờng nói chung, chẳng hạn xuất hiện cơ may mới trên thị tr−ờng khác mà nhà đầu t− bất động sản lại bị buộc chặt vào dự án đã triển khai, không thể tận dụng đ−ợc, hoặc là dòng vốn đầu t− chuyển h−ớng về đó làm cho khó huy động vốn vào thị tr−ờng bất động sản hoặc nh− do quản lý sơ suất, nhà đầu t− bị lừa đảo hoặc dính vào các vụ kiện cáo kéo dài tốn công tốn của mà bị thiệt hại lớn .v.v...
Ng−ời đầu t− bất động sản cần tìm mọi cách để né tránh, khống chế và chuyển h−ớng rủi ro, nói cách khác là phải giỏi nhận thức và quản lý rủi ro. Môn học quản lý rủi ro bắt đầu hình thành từ những năm 30 của thế kỷ XX tại Mỹ, nay đ−ợc áp dụng rộng rãi trong quản lý đầu t−, kể cả đầu t− bất động sản.
Thị tr−ờng bất động sản là thị tr−ờng động, rủi ro nhiều. Khi phân tích đánh giá thị tr−ờng cần hết sức khách quan, không nên quá say s−a với các mặt thuận lợi, đ−a ra những kết luận khá lạc quan. Nh−ng cũng nên nhận thức rằng rủi ro lớn nhất là rủi ro do không hành động gì cả. Ng−ời đầu t− bất động sản, nhất là đầu t− phát triển, th−ờng đ−ợc xem là ng−ời mạo hiểm. Thực ra họ là những ng−ời mạo hiểm sau khi đã tính toán hết sức cẩn thận.
2.4. Chọn địa điểm đầu t− và sản phẩm bất động sản 2.4.1. Chọn địa điểm đầu t−
Khi đầu t− phát triển (xây dựng mới bất động sản) vấn đề "vị trí" để xây dựng làm nhà đầu t− quan tâm nhất. Hiểu theo nghĩa hẹp thì đó là vị trí địa lý độc nhất vô nhị thể hiện trên bản đồ. Theo nghĩa rộng thì còn bao gồm cả bối cảnh kinh tế xã hội và môi tr−ờng cảnh quan của khu vực có địa điểm. Vẫn theo nghĩa rộng thì còn chứa đựng cả mức độ cao thấp phải chi ra khi đầu t− và quan hệ cạnh tranh tại chỗ, trong đó chú trọng xét đến nhân tố giá đất, hiện nay tại nhiều đô thị đã chiếm khoảng 60-70% giá thành, và xu thế tăng lên của nó. Tóm lại khi lựa chọn địa điểm đầu t− cần xem xét 10 nhân tố sau đây:
* Qui hoạch đô thị; * Địa chất thuỷ văn ;
* Cấp thoát n−ớc, điện, điện thoại; * Vấn đề đi lại;
* Điều kiện đỗ xe;
* Môi tr−ờng phúc lợi và phục vụ công cộng (tr−ờng học, trạm xá, b−u điện, cứu hoả, thu gom rác, an ninh trật tự công cộng);
* Thái độ hiện tại của c− dân đối với dự án, phản đối hay đồng tình tỷ lệ bao nhiêu; * Tính pháp lý, địa chính;
* Giá cả đất đai và chi phí giải phóng mặt bằng.
Hiển nhìn khi đã dự định chủng loại bất động sản định phát triển (nhà ở, văn phòng, nhà th−ơng nghiệp hay nhà công nghiệp) thì phải căn cứ vào yêu cầu của từng loại mà cân nhắc lựa chọn địa điểm và ng−ợc lại, khi đã có một địa điểm có thể phát triển thì lại xem xét tại đó nên phát triển những chủng loại bất động sản gì cho thích hợp, thu đ−ợc nhiều lợi .
2.4.2. Chọn chủng loại sản phẩm bất động sản
Việc lựa chọn chủng loại sản phẩm bất động sản xuất phát từ lựa chọn và định vị thị tr−ờng mục tiêu, từ đặc điểm của yêu cầu sử dụng của khách hàng tiềm năng, trên cơ sở đó mà quy định ra các công năng chính và phụ trợ của chủng loại bất động sản đ−a ra cung ứng. Nói cách khác, việc định vị công năng của sản phẩm bất động sản phải đứng trên lập tr−ờng của ng−ời tiêu dùng mà xem xét tức là phải xác định rõ quần thể ng−ời sử dụng định h−ớng nh− số l−ợng, nhu cầu thiết bị thị hiếu và khả năng chi trả của họ (ng−ời giàu hay ng−ời thu nhập thấp, ng−ời trong n−ớc hay ng−ời n−ớc ngoài, ngay ng−ời n−ớc ngoài thì mỗi n−ớc họ có thói quen khác nhau). Sau đó ng−ời đầu t− bàn bạc trao đổi với kiến trúc s− để thể hiện công năng sản phẩm lên bản vẽ thiết kế.
2.5. Sách l−ợc tiền vốn đầu t− bất động sản
Đầu t− bất động sản cần tiền vốn lớn vì vậy ng−ời đầu t− cần có năng lực huy động vốn và sử dụng vốn. Nhiều ng−ời thấy đầu t− bất động sản là cơ hội tìm đ−ợc lợi nhuận cao nh−ng vì thiếu năng lực huy động vốn mà đành bó tay. Mặt khác theo thống kê của nhiều n−ớc cho thấy lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực thu hút nhiều vốn vay nhất của các tổ chức tiền tệ.
2.5.1. Các nguồn vố có thể huy động ngoài vốn tự có là
* Tiền vay ngân hàng: Nếu chỉ dựa vào vốn tự có thì có thể đánh mất nhiều cơ hội thuận lợi, khó khuyếch tr−ơng quy mô hạng mục đầu t− và nâng cao năng suất thu lợi của vốn tự có. Vì vậy ng−ời đầu t− bất động sản phải biết dựa vào ngân hàng và các tổ chức tài chính khác thế chấp.
* Thế chấp
* Huy động vốn xã hội
+ Phát hành cổ phiếu, các cổ đông cùng h−ởng quyền lợi và cùng chia sẻ rủi ro trong