- Đăng ký thống kê đất đai Thanh tra
1. Mục tiêu, quan điểm, định h−ớng
1.1. Mục tiêu phát triển thị tr−ờng bất động sản
Báo cáo chính trị tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng: "Thúc đẩy sự hình thành và từng b−ớc phát triển các loại thị tr−ờng theo định h−ớng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt quan tâm đến các thị tr−ờng quan trọng nh−ng hiện nay ch−a có hoặc còn sơ khai nh− : Thị tr−ờng lao động, thị tr−ờng chứng khoán, thị tr−ờng bất động sản, thị tr−ờng khoa học và công nghệ ...". Đó chính là sự tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị tr−ờng theo định h−ớng Xã hội chủ nghĩa trong giai đoạn mới ở n−ớc ta, nhằm thực hiện mục tiêu tổng quát của chiến l−ợc phát triển kinh tế xã hội 10 năm 2001-2010. Báo cáo chính trị của Đảng khẳng định: "... hình thành và phát triển thị tr−ờng bất động sản, cho phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật".
Từng b−ớc khắc phục những tồn tại yếu kém hiện nay, chuẩn bị tốt các cơ sở hình thành và phát triển thị tr−ờng bất động sản theo đ−ờng lối phát triển nền kinh tế thị tr−ờng nhiều thành phần định h−ớng xã hội chủ nghĩa, nhằm phát huy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế xã hội đồng thời đáp ứng xu h−ớng hội nhập khu vực và Quốc tế, đảm bảo cho việc thực hiện quy hoạch xây dựng và quản lý phát triển đô thị có trật tự kỷ c−ơng và nề nếp theo quy hoạch và pháp luật. Đó chính là mục tiêu xây dựng và phát triển thị tr−ờng bất động sản ở n−ớc ta trong thời gian tới.
1.2. Quan điểm phát triển thị tr−ờng bất động sản
Nhằm thực hiện mục tiêu trên, việc hình thành và phát triển thị tr−ờng bất động sản ở n−ớc ta phải quán triệt các quan điểm sau:
Một là, ở n−ớc ta thị tr−ờng bất động sản phát triển nhanh và bền vững phải đ−ợc thực hiện trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Ng−ời mua, bán nhà hoặc công trình chỉ đ−ợc chuyển nh−ợng hoặc nhận chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất. Ng−ời thế chấp, góp vốn liên doanh bất động sản chỉ đ−ợc sử dụng gía trị quyền sử dụng đất thế chấp hoặc góp vốn liên doanh. Giá trị quyền sử dụng đất lại tuỳ thuộc vào hình thức giao đất hoặc thuê đất, tuỳ thuộc vào ph−ơng pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất ... để khai thác cao nhất nguồn lực từ đất đai, Nhà n−ớc thực hiện giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho ng−ời sử dụng đất và giao cho họ các quyền chuyển đổi, chuyển nh−ợng cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Do đó, phát triển thị tr−ờng bất động sản phải phát huy cao nhất các quyền này trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà n−ớc thống nhất quản lý mà vấn đề cơ bản là Nhà n−ớc phải quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất đúng mục đích, nhà n−ớc - ng−ời đại diện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai phải thực hiện đ−ợc quyền định đoạt tối cao là quyền thu hút đất. sự phát triển thị tr−ờng bất động sản theo cơ chế thị tr−ờng song không thể tách rời vai trò định h−ớng quản lý điều tiết của Nhà n−ớc.
Hai là, Bình đẳng giữa các thành phần kinh tế.
Bình đẳng giữa các thành phần kinh tế là để khai thác mọi thế mạnh, mọi nguồn lực đáp ứng nhu cầu đa dạng của sự hình thành và phát triển của thị tr−ờng bất động sản. Bình đẳng giữa các thành phần kinh tế là mọi thành phần kinh tế đều đ−ợc tham gia vào thị tr−ờng bất động sản, mọi doanh nghiệp không phân biệt thành phần kinh tế đều có các qyền bán (chuyển nh−ợng), mua (nhận chuyển nh−ợng), thuê, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị bất động sản (giá trị quyền sử dụng đất) ... mọi chính sách và biện pháp −u đãi đều đ−ợc áp dụng thống nhất cho tất cả các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản nh− : biện pháp sử dụng quỹ đất tạo vốn ban đầu (tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng), biện pháp −u đãi trong giao đất, thuê đất, −u đãi tín dụng, chính sách thuế ...
Ba là, Dân sự hoá các quan hệ chuyển dịch bất động sản.
Thị tr−ờng bất động sản chỉ có thể phát triển khi các quan hệ chuyển dịch đ−ợc thực hiện theo cơ chế thị tr−ờng, Nhà n−ớc - ng−ời quản lý xã hội tham gia điều tiết vĩ mô thị tr−ờng bằng các công cụ vĩ mô : Chính sách, pháp luật, biện pháp h−ớng dẫn...
Quan hệ chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản là quan hệ kinh tế, quan hệ dân sự, nó bị chi phối chủ yếu bằng các công cụ và biện pháp kinh tế và đ−ợc thực hiện ở thị tr−ờng. Vì thế, vấn đề mở rộng, dân sự hoá các quan hệ chuyển dịch bất động sản phải đ−ợc xem nh− là một quan điểm trong việc xây dựng và phát triển thị tr−ờng bất động sản.
Bốn là, phát triển thị tr−ờng bất động sản trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận động theo cơ chế thị tr−ờng trong xã hội có sự phân hoá giàu nghèo; ng−ời nghèo, ng−ời có thu nhập thấp sẽ không có khả năng tự lo đ−ợc chỗ ở, nhất là ở đô thị. Mặt khác, cùng hoạt động trong thị tr−ờng sẽ có những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có những thời kỳ gặp khó khăn, cá biệt có tr−ờng hợp không cứu vãn vì bị phá sản, nh−ng xã hội lại rất cần các doanh nghiệp này tồn tại và phát triển vì lợi ích chung của xã hội. Những khuyết tật vốn có này là mặt trái của cơ chế thị tr−ờng phải đ−ợc khắc phục, đồng thời phát huy nhân tố con ng−ời, mở rộng cơ hội cho mọi ng−ời đều có điều kiện phát huy khả năng tham gia vào quá trình phát triển bất động sản và đ−ợc h−ởng thụ những thành quả của chính sự phát triển đó, giảm bớt sự ngăn cách giàu nghèo mà biểu hiện cụ thể là góp phần nâng cao chất l−ợng cuộc sống của nhân dân về ăn, ở, đi lại, học tập và làm việc... giữ gìn sự công bằng xã hội.
Nhà n−ớc hỗ trợ về tài chính, về kỹ thuật, về đào tạo nhân lực... cho doanh nghiệp đang yếu kém v−ơn lên hoạt động sản xuất kinh doanh, đáp ứng nhu cầu bất động sản cho xã hội; đồng thời nhà n−ớc cũng hỗ trợ cho ng−ời nghèo, ng−ời có thu nhập thấp và các đối t−ợng chính sách xã hội để họ có thể mua nhà hoặc thuê nhà ở. Mặt khác, nhà n−ớc cũng giành phần vốn hợp lý để đầu t− phát triển các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tạo môi tr−ờng cho thị tr−ờng bất động sản phát triển.
1.3. Định h−ớng phát triển thị tr−ờng bất động sản
Để thực hiện tốt mục tiêu, quan điểm nêu trên, cần phải định h−ớng phát triển thị tr−ờng bất động sản trong thời gian tới là:
* Xây dựng khung thể chế và pháp luật về thị tr−ờng bất động sản.
- Xây dựng khung pháp luật về thị tr−ờng bất động sản và luật kinh doanh bất động sản. - Thành lập một tổ chức chính phủ để quản lý và phát triển thị tr−ờng bất động sản. - Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà và đất. * Từng b−ớc xây dựng thị tr−ờng bât động sản chính thức
- Xây dựng cơ chế vận hành thị tr−ờng bất động sản.
- Quyền của ng−ời bán nhà, đất và quyền của ng−ời mua nhà đất đ−ợc đảm bảo.
- Phải có cơ chế ng−ời mua và ng−ời bán tìm đến nhau thông qua các ph−ơng tiện thông tin quảng cáo, môi giới, đại lý.
- Các hợp đồng mua, bán thông dụng, đ−ợc cộng đồng chấp nhận và ng−ời mua bán có thể thực hiện một cách dễ dàng.
- Quyền sử dụng đất và bán nhà cho ng−ời mua không phải qua kiểm soát và xét duyệt hành chính.
* Các chính sách phát triển bất động sản + Thuế và các khoản lệ phí phải nộp: - Thuế sử dụng đất
- Thuế chuyển quyền sử dụng đất - Lệ phí địa chính.
+ Tạo lập thị tr−ờng vốn
+ Sắp xếp các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh bất động sản.
* Coi trọng và đi tr−ớc một b−ớc công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch đảm bảo tính khoa học, phù hợp với thực tiễn. Phải có quy hoạch chi tiết và công khai hoá.
* Tổ chức định giá đất, giá nhà phù hợp với giá thị tr−ờng trong điều kiện bình th−ờng. Xoá bỏ giá bao cấp, giá xin - cho.
* Hình thành các tổ chức đăng ký bất động sản. Hình thành và phát triển hệ thống tổ chức đăng ký nhà đất và xác nhận mọi biến động về chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà.
* Phát triển nhà ở dành cho ng−ời nghèo: giao đất làm nhà, bán nhà trả góp , cho vay tiền, giảm giá thuê đất, phát động xây dựng nhà tình nghĩa.
* Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động kinh doanh bất động sản : ban hành quy chế pháp lý và quản lý hoạt động của các đại lý, môi giới dịch vụ bất động sản, hành nghề định giá bất động sản, nghề phát triển bất động sản, nghề t− vấn bất động sản ...