- Giải quyết các tranh chấp liên quan đến bất động sản và các hoạt động của thị tr−ờng bất động sản.
2 Pháp luật đất đai/bất động sảnTrung Quốc
2.1 Các văn bản pháp quy
Ngày 27 tháng 3 năm 1982 Tổng cục xây dựng thành phố quốc gia đã ban hành “ Quy định tạm thời về quản lý sản tịch, sản quyền nhà đất ở thành thị (trấn)”
Ngày 17 tháng 2 năm 1983 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ quản lý nhà t− ở thành phố” quy định việc quản lý mua bán ,cho thuê nhà t− ở thành phố;
Ngày 12 tháng 12 năm 1984 Bộ Bảo vệ Môi tr−ờng, xây dựng thành thị và nông thôn ban hành “ Nguyên tắc đánh giá, thanh lý nhà cho thuê”
Năm 1985 Bộ bảo vệ Môi tr−ờng, xây dựng thành thị và nông thôn cùng Tổng cục Thống kê triển khai việc điều tra nhà thành phố, thị trấn toàn quốc lần thứ nhất; năm 1987 triển khai tổng đăng ký nhà thành phố , thị trấn toàn quốc lần thứ nhất.
Ngày 15 tháng 9 năm 1986 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ tạm thời về về thuế tài sản nhà đất
Ngày 29 tháng 9 năm 1988 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ tạm thời về về thuế sử dụng đất đai thành phố, thị trấn của n−ớc CHND Trung Hoa”
Ngày 8 tháng 8 năm 1988 Bộ Xây dựng, Cục Vật gia, Cục quản lý hành chính công th−ơng ban hành “ Thông tri về tăng c−ờng quản lý thị tr−ờng giao dịch tài sản nhà đất “
Ngày 31 tháng 12 năm 1990 Bộ Xây dựng ban hành “ Biện pháp tạm thời về quản lý sản tịch, sản quyền nhà ở thành phố”
Năm 1992 Bộ Xây dựng ban hành “ Biện pháp tạm thời về quản lý giá cả nhà đất thị tr−ờng thành phố”
Ngày 26 tháng 11 năm 1993 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ tạm thời về về thuế giá trị gia tăng nhà đất n−ớc CHND Trung Hoa”
Ngày 5 tháng 7 năm 1994 Trung Quốc ban hành “ Luật tài sản nhà đất”;
[12] Hoàng Hà. Luật Tài sản nhà đất. NXB Đại học Chính Pháp Trung Quốc 1997. Bản dịch Nguyễn Quang Thọ và Tôn Gia Huyên 2004
2.2 Nhiệm vụ quản lý thị tr−ờng nhà đất
Theo quy định của Luật Tài sản nhà đất n−ớc CHND Trung Hoa 1994:
Xây dựng cơ quan quản lý thị tr−ờng nhà đất, tăng c−ờng quản lý vĩ mô của cơ quan quản lý hành chính với thị tr−ờng nhà đất ;
Xây dựng hoàn thiện các loại pháp quy về quản lý thị tr−ờng nhà đất để quy phạm hoá hành vi giao dịch nhà đất nhằm làm cho hoạt động hoạt động quản lý thị tr−ờng nhà đât có chỗ dựa về pháp luật;
Cải cách chế độ nhà ở và chế độ cho thuê nhà hiện hành;
Xử lý hành vi giao dịch phi pháp, ngăn cản hành vi xâm chiếm quyền tài sản nhà đất .
2.3 Nội dung chủ yếu về quản lý thị tr−ờng nhà đất
Hạn chế khách thể giao dịch nhà đất: Không cho phép mua bán, cho thuê , thế chấp đối với nhà đất không hợp pháp;
Quy phạm hành vi giao dịch nh−: Thẩm tra xem xét việc giao dịch thuộc quyền tài sản nhà đất có rõ ràng không, việc chuyển nh−ợng tài sản nhà đất có đ−ợc 2 bên đồng ý không;
Điều phối giá cả nhà đất , chủ yếu là dựa vào giá chuẩn về nhà, đất các loại của nhà n−ớc để cung cấp cho các bên giao dịch;
Bảo đảm thu thuế cho nhà n−ớc , ở Trung Quốc việc thu thuế này chủ yếu do sở giao dịch đảm nhiệm.
IV. Khung pháp lý thị tr−ờng bất động sản Việt nam
1. Bối cảnh
1.1 Giai đoạn 1975-1985
Sau Đại thắng Mùa Xuân 1975 n−ớc Việt Nam thống nhất, độc lập, tự do, đi lên Chủ nghĩa xã hội. Trong giai đoạn 1975-1985 Đảng, Nhà n−ớc đã ban hành nhiều chính sách pháp luật đất đai thực hiện điều chỉnh ruộng đất, khuyến khích phát triển sản xuất, khai hoang phục hoá, mở rộng diện tích sản xuất nông nghiệp (Nghị quyết 254/NQ-TƯ ngày 15/7/1976 của BCT, Chỉ thị 57/CT-TƯ ngày 15/11/1978), cải tiến quản lý hợp tác xã (Chỉ thị 100/CT-TƯ ngày 15/1/1981), đổi mới cơ chế quản lý kinh tế (Nghị quyết TƯ 6 khoá IV 9/1979, chỉ thị 35/CT-TƯ ngày 18/1/1984). Chính sách kinh tế trong giai đoạn này mang tính kế hoạch hoá tập trung cao, theo cơ chế Nhà n−ớc có quyền quyết định hầu hết các hoạt động sản xuất kinh doanh và phân phối sản phẩm: Thực hiện chế độ giao chỉ tiêu kế hoạch đến từng xí nghiệp, hợp tác xã; thu mua hầu hết các sản phẩm chủ yếu; quyết định giá các mặt hàng và thực hiện chế độ phân phối bằng tem phiếu; Kinh tế hộ gia đình và kinh tế cá thể không đ−ợc khuyến khích phát triển. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quản lý đất đai theo cơ chế kế hoạch mang nặng tính hành chính, ch−a quan tâm đến hiệu quả.
1.2 Giai đoạn từ 1986 đến nay
Từ 1986 đến nay, Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam khoá VI (1986), khoá VII (1991), khoá VIII (1996), Khoá IX (2001) đã đề ra đ−ờng lối Đổi mới, đẩy mạnh Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất n−ớc, xây dựng nền kinh tế thị tr−ờng theo định h−ớng Xã hội chủ nghĩa. Chính sách kinh tế trong giai đoạn này chuyển từ cơ chế kế hoạch hoá, tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế kinh tế hàng hoá nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà n−ớc theo định h−ớng Xã hội chủ nghĩa.
Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII xác định: "Tiếp tục đổi mới cơ chế quản lý kinh tế với mục tiêu xoá bỏ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp, hình thành t−ơng đối đồng bộ cơ chế thị tr−ờng có sự quản lý của Nhà n−ớc theo định h−ớng xã hội chủ nghĩa"; (Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII - NXB Chính trị Quốc gia 1996, trang 96-100).
Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX xác định: "Tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị tr−ờng; đổi mới và nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế của Nhà n−ớc. Thúc đấy sự hình thành, phát triển và từng b−ớc từng b−ớc hoàn thiện các loại thị tr−ờng theo định h−ớng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt quan tâm các thị tr−ờng quan trọng nh−ng hiện ch−a có hoặc còn sơ khai nh−: thị tr−ờng lao động, thị tr−ờng chứng khoán, thị tr−ờng bất động sản, thị tr−ờng khoa học và công nghệ"(Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX - NXB Chính trị Quốc gia -2001, trang 100).
Cơ chế quản lý đất đai cũng đ−ợc đổi mới đáp ứng yêu cầu đổi mới cơ chế kinh tế. Chính sách đất đai của Đảng đã đ−ợc thể chế hoá, Hiến Pháp CHXHCN Việt Nam năm 1992 đã quy định Đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17); Nhà n−ớc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18). Luật đât đai 1993, 1998, 2001, 2003 cũng đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp.
Luật đất đai quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà n−ớc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi d−ỡng đất, bảo vệ môi tr−ờng để phát triển bền vững; Các quyền của ng−ời sử dụng đất: đ−ợc cấp GCNQSDD, đ−ợc h−ởng thành quả lao động và kết quả đầu t− trên đất đ−ợc giao, đ−ợc chuyển đổi, chuyển nh−ợng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp quyền sử dụng đất, đ−ợc góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh; Nghĩa vụ của ng−ời sử dụng đất: sử dụng đúng mục đích, bảo vệ đất, bảo vệ môi tr−ờng, nộp thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, bồi th−ờng khi đ−ợc nhà n−ớc giao đât, trả lại đất khi nhà n−ớc có quyết định thu hồi. Bộ luật dân sự cũng quy định cụ thể các quan hệ dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất...