- Đăng ký thống kê đất đai Thanh tra
2.Thực trạng thị tr−ờng bất động sản ở Việt Nam
Luật đất đai năm 1993; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998; Luật đất đai năm 2003; Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 và các Nghị định, Thông t− của Thủ t−ớng Chính phủ ra đời trong thời gian qua đã cụ thể hoá Luật đất đai và Pháp lệnh nhà ở là cơ sở pháp lý quan trọng trong việc quản lý thị tr−ờng bất động sản. Việc quản lý thị tr−ờng bất động sản đã đạt đ−ợc những kết quả quan trọng, b−ớc đầu hình thành và phát triển thị tr−ờng Bất động sản ở Việt Nam.
Để thực hiện Luật đất đai và Pháp lệnh nhà ở có hiệu quả, nhiều văn bản đã đ−ợc ban hành nh− khung giá các loại đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế tr−ớc bạ, quyền sở hữu nhà ở và kinh doanh nhà ở, về xây dựng kết cấu hạ tầng, về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai ... đang từng b−ớc làm cho đất đai, nhà ở tiếp cận với thị tr−ờng bất động sản. Đây là một trong nh−ng cơ sở quan trọng hình thành và phát triển thị tr−ờng bất động sản, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách nhà n−ớc, thúc đẩy việc sử dụng đất đai có hiệu quả, tăng c−ờng năng lực đầu t− cho cơ sở hạ tầng.
Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn, cũng nh− trên cơ sở kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở, b−ớc đầu giúp cho việc phân bổ quỹ đất đai hợp lý hơn cho các mục đích sử dụng và tạo lập đ−ợc một cơ chế hợp lý trong quản lý nhà n−ớc của các cơ quan chức năng đối với đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị, hình thành và phát triển thị tr−ờng bất động sản.
Việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trong những năm gần đây đã đ−ợc tiến hành khẩn tr−ơng, góp phần tăng c−ờng công tác quản lý đất đai. Đây là tiền đề quan trọng cho sự hình thành thị tr−ờng chuyển quyền sử dụng đất đai.
Các ch−ơng trình phát triển nhà ở cũng nh− các chính sách hỗ trợ vốn cho các hoạt động phát triển nhà ở cho các địa ph−ơng, chính phủ đã cho phép các địa ph−ơng sử dụng phần lớn nguồn tiền thu về sử dụng đất đô thị để phát triển kết cấu hạ tầng đô thị và lo nhà cho
ng−ời có thu nhập thấp. Chính phủ cũng cho phép các địa ph−ơng giữ lại toàn bộ số tiền thu từ việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà n−ớc dùng cho các ph−ơng án phát triển và cải tạo nhà ở.
Tất cả các chính sách, các ch−ơng trình trên làm cơ sở để hình thành và phát triển một thị tr−ờng bất động sản. Tuy nhiên hiện nay ở n−ớc ta đang tồn tại song song cả thị tr−ờng bất động sản chính thức do Nhà n−ớc quản lý và thị tr−ờng bất động sản không chính thức. Nguyên nhân sâu xa là thiếu một hệ thống chuyển nh−ợng đất đai và hệ thống đánh thuế rõ ràng và hợp lý, từ đó chủ sử dụng đất đã lợi dụng thị tr−ờng không chính thức để bán quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, thậm chí cả khi họ không có các giấy tờ đó. Tr−ớc năm 1993 Luật đất đai ch−a công nhận quyền thực hiện các giao dịch có liên quan đến đất đai nên đất th−ờng không có giá. Sau năm1993 Luật đất đai cũng không quy định quyền tự do chuyển nh−ợng và hệ thông quản lý nh−ợng, từ đó đã kích thích thị tr−ờng bất động sản không chính thức phát triển. Sự xuất hiện và phát triển thị tr−ờng bất động sản không chính thức ở n−ớc ta đã làm tổn hại rất lớn đến lợi ích quốc gia, ngoài ra nó còn dẫn đến sự xây dựng bừa bãi, lộn xộn, phá vỡ quy hoạch cảnh quan đô thị, làm cho trật tự xây dựng đô thị bị đảo lộn nghiêm trọng. Nhà n−ớc đã dùng nhiều biện pháp để lập lại trật tự trong việc quản lý và sử dụng đất đai, nh−ng muốn quản lý và kiểm soát nó chúng ta không thể chỉ dựa vào biện pháp hành chính đơn giản mà phải hiểu bản chất của nó để điều tiết nó.
Đánh giá thực trạng thị tr−ờng bất động sản ở n−ớc ta hiện nay đã khẳng định một số yếu tố làm xuất hiện, tồn tại và phát triển thị tr−ờng bất động sản không chính thức là:
- Luật đất đai, Bộ Luật dân sự tuy đảm bảo cơ sở cho việc hình thành thị tr−ờng bất động sản thông qua việc xác lập quyền mua và bán quyền sử dụng đất đai, nh−ng việc chuyển dịch về đất từ ng−ời bán sang ng−ời mua thì lại ch−a đ−ợc thực hiện qua kê khai đăng ký, nhất là đăng ký bất động sản, ch−a có một hệ thống đăng ký hỗ trợ cho Luật, Bộ luật có thể đi vào cuộc sống.
- Thị tr−ờng Bất động sản n−ớc ta về cơ bản là thị tr−ờng không chính thức do hầu hết các bất động sản không có đầy đủ điều kiện pháp lý khi tham gia vào các giao dịch dân sự nh− bán quyền sử dụng đất, nhà, thế chấp , cho thuê ... Trong khi đó việc hợp thức hoá rất khó khăn, thủ tục phức tạp r−ờm rà, giá các thuế phí lại quá cao.
- Các quyền của ng−ời mua và ng−ời bán quy định ch−a rõ ràng.
- Việc trốn tránh nộp thuế và lệ phí đã trở thành thói quen, không đ−ợc xử lý nghiêm khắc trong quá trình thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất.
- Yếu tố tâm lý tập quán cũng là nguyên nhân tác động không nhỏ đến các biến động phức tạp trên thị tr−ờng bất động sản. Tâm lý phổ biến của ng−ời Việt Nam là muốn đ−ợc sở hữu nhà gắn liền với đất. Ngay cả đối với những ng−ời có thu nhập trung bình cũng muốn sở hữu một mảnh đất với một căn nhà đơn giản hơn là một căn hộ hoàn chỉnh mà không gắn liền với đất đai. Trong điều kiện đó, chủ tr−ơng về quy hoạch đô thị không cho phép quy hoạch nhà chia lô càng gây tác động tâm lý, làm mất cân bằng trong quan hệ cung cầu về đất đai. Chính vì vậy giá đất luôn luôn có xu h−ớng tăng nhanh hơn giá nhà.
- Vai trò điều tiết thị tr−ờng của Nhà n−ớc ch−a đ−ợc xác định trong việc quản lý giá mua, giá bán, tổ chức mua bán, giúp cho ng−ời mua ng−ời bán gặp gỡ nhau, tổ chức cung cấp các thông tin về nhà đất, việc đăng ký thống kê và việc thực thi các trình tự, thủ tục chính thức cho việc giao dịch dân sự về nhà và đất.
- Tiến độ cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở khu vực đô thị còn quá chậm.
- Thiếu sự kiểm soát th−ờng xuyên và có hệ thống về quản lý và sử dụng đất.
- Nhà n−ớc ch−a thực hiện các b−ớc để chính thức hoá thị tr−ờng bất động sản trong khi nhu cầu giao dịch dân sự về mua bán nhà, đất là một nhu cầu tất yếu có tính quy luật khách quan ngày một gia tăng.
- Có một nghịch lý về cung - cầu bất động sản hiện đang tồn tại: Cầu của khu vực dân c− về nhà ở tăng vọt và lớn hơn so với cung, trong khi cung về mặt bằng tại các khu công
nghiệp, khu chế xuất, mặt bằng cho doanh nghiệp Nhà n−ớc và diện tích khách sạn, văn phòng lại v−ợt xa cầu. Điều đáng l−u ý là những bất động sản mà cung v−ợt cầu th−ờng đ−ợc hình thành từ nguồn vốn ngân sách hoặc có nguồn gốc từ ngân sách.
- Còn có sự khác nhau giữa việc chuyển dịch nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất, mà nguyên nhân chính là đất thuộc sở hữu toàn dân, trong khi nhà ở thì lại thuộc sở hữu t− nhân.
- Ch−ơng trình truyền thông cho khách hàng ch−a đầy đủ. Thực tế nhân dân vẫn ch−a hiểu rõ và đầy đủ về quyền và nghĩa vụ của mình về trình tự và thủ tục hành chính trong việc kê khai, đăng ký và các nghĩa vụ tài chính về nhà đất gồm thuế, tiền thuê đất, phí và lệ phí địa chính.
II. Một số giải pháp cơ bản thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị tr−ờng bất động sản ở Việt Nam