6. Kết cấu của luận vă n:
2.1.2 Hiện trạng căn hộ cao cấp tại TP.Hồ Chí Minh giai đoạn 2007 – 2011
Trong năm 2007, thị trường căn hộ cao cấp TP. Hồ Chí Minh trở nên nóng sốt sau hàng loạt các dự án gây đình đám như The Vista (Công ty Capitaland- Vista); Sky Garden III (Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng); Blue Diamond (Công ty Cổ phần Vạn Phát Hưng)… Theo khảo sát của công ty tư vấn bất động sản CBRE, giá căn hộ cao cấp tại TP. Hồ Chí Minh tăng từ 3,000 USD/m2 lên mức đỉnh 6,000 USD/m2 vào Q4/2007. Tuy nhiên, đà tăng giá chỉ duy trì trong hai tháng đầu năm 2008. Bước sang thời điểm tháng 3 và tháng 4, giá căn hộ cao cấp bắt đầu rớt mạnh. Măc dù tốc độ rớt giá giảm dần vào các tháng cuối năm nhưng đến thời điểm kết thúc năm 2008 giá căn hộ cao cấp đã giảm từ 30% - 50% so với mức đỉnh cuối năm 2007. Tỷ lệ phòng trống cuối năm 2008 lên đến con số 20% so với 5% của năm
(Nguồn: CBRE Việt Nam)
Biểu đồ 2.1. Giá trị căn hộ cao cấp tại TP.HCM giai đoạn 2007-2008
Tình hình thị trường căn hộ cao cấp tiếp tục ảm đạm trong tháng 1/2009 khi giá nhà chuyển nhượng giảm nhẹở mức 1% (Hình 2.2). Giới bất động sản cho rằng đây là tín hiệu đáng lo ngại vì trong giai đoạn tết Âm lịch, nhu cầu của người dân thường tăng caọ Sự “đìu hiu” của thời điểm này có thể dự báo một năm không an lành cho thị trường căn hộ cao cấp.
(Nguồn: Vietrees)
Biểu đồ 2.2. Thị trường căn hộ cao cấp chuyển nhượng tại Tp.HCM: % tăng
Những thay đổi gần đây trong chính sách đối với người nước ngoài cũng không có tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Mặc dù từ ngày 01/01/2009, chính phủ cho phép người nước ngoài có quyền mua và sở hữu nhà tại Việt nam nhưng qua tìm hiểu ở các công ty sàn giao dịch bất động sản, lượng khách đến chủ yếu là để thăm dò. Phần lớn người nước ngoài vẫn mua theo phương thức cũ (nhờ người thân đứng tên) do tâm lý chờđợi sự rõ ràng hơn khi có những văn bản hướng dẫn luật.
Năm 2010 thị trường vẫn quay lưng với căn hộ cao cấp. Trong tám tháng đầu năm chỉ có 14% số căn hộ có giá từ 2.350 USD/m2 trở lên bán được. Giá bán cũng lần lượt giảm 10-15% trong quý II/2010 so với đầu năm 2010 và giảm 2% trong quý II so với quý IỊ
Giá không phù hợp với khả năng chi trả của phần đông người có nhu cầu mua nhà vẫn là nguyên nhân chủ yếụ Bên cạnh đó, sau khi Nghị định 71/2010/NĐ- CP chính thức có hiệu lực ( tháng 08/2010), đầu cơ lướt sóng ở phân khúc này cũng ít có cơ hội hơn. Giá vàng tăng chóng mặt và biến động tỉ giá cũng khiến các nhà đầu tư cá nhân e ngạị Quan trọng hơn, tín dụng hạn chế và lãi vay cao đang là mối lo ngại vì cả chủ đầu tư và khách hàng đếu gặp khó khăn trong việc huy động vốn đểđầu tư vào nhà ở(15).
Điều tra cùa VietRees cho thấy người mua thực sựđể ở ngày càng quan tâm đến những sản phẩm đáng đồng tiền nhiều hơn. Họ so sánh nhiều sản phẩm với nhau và so sánh với các sản phẩm nhà ở khác và dựa vào năng lực mua, sau cùng sẽ ra quyết định
Đặc biệt, đối với nhiều sản phẩm trên thị trường, giá bán thưc sự vẫn còn đang vượt xa giá trị thực. Giá căn hộ nhìn chung còn cao so với mặt bằng thu nhập của người mua bình thường, những người có nhu cầu mua đểở thưc sự.
Do vậy, mặc dù nguồn cung tăng lên và đã có sự thay đổi trong tỷ trọng giữa đầu tư và nhu cầu thật, nhưng tỷ lệ người mua nhà đầu tư vẫn chiếm đa số. Số liệu khảo sát VietRees cho thấy nhóm khách đầu tư thuần túy chiếm tới 40%, đôi với
nhiều dự án có thể vẫn lên tới hơn 80%, nhóm người mua để ở thưc sự chỉ chiếm khoảng trên dưới 25% còn lại là kết hợp của cả hai nhóm trên là 35% (16).
Theo nghiên cứu của CBRE, tỷ lệ bán thành công tại TP. Hồ Chí Minh xuống thấp kỷ lục bắt đầu từ quý II/2011. Số lượng giao dịch ít vẫn tiếp tục là dặc điểm chính của thị trường căn hộ bán tại TP.Hồ Chí Minh trong quý III/2011. Mặc dù các chủ đầu tư đang thận trọng trong việc công bố những thông tin về giá bán căn hộ, nhưng vẫn có những giao dịch giảm giá được thưc hiện cũng như những hỗ trợ về giá bán gián tiếp như thời gian thanh toán kéo dài, hỗ trợ cho vay từ ngân hàng, rút thăm may mắn, giảm giá khi mua sỉ. Giá giảm nhiều nhất ở phân khúc trung và cao cấp nơi nguồn cung dồi dào được thấy rõ nhất, thậm chí ở phân khúc hạng sang và cao cấp gần như không có giao dịch, thanh khoản của thị trường luôn ở mức dưới 20% (tỷ lệ bán) trong bốn quý vừa qua (17).
Số lượng căn hộ cao cấp được chào bán tại thị trường TP.HCM được tác giả khảo sát như sau: năm 2007 là 2.846 căn hộ, năm 2008 là 4.005 căn hộ, năm 2009 là 2.781 căn hô, năm 2010 là 12.737 căn hộ và năm 2011 là 15.548 căn hộ.
Bảng 2.1. So sánh số lượng căn hộ giai đoan 2007 – 2011
Năm 2007 2008 2009 2010 2011
Lượng
(căn hộ) 2.848 4.005 2.781 12.737 15.548
Tăng/giảm
(%) 52,3 40,7 (30,6) 258 22,1
(Nguồn: CBRE Việt Nam)
Biểu đồ 2.3. Tổng cung căn hộ cao cấp tại TP.HCM giai đoan 2007-2011
Dự báo của Colliers International, nguồn cung tương lai ước tính trong giai đoạn 2012-2015 dự kiến khoảng 45.000 căn đến từ 90 dự án. Quân Nhà Bè, Bình Chánh, quận 9, 7 và quận 2 sẽ là nguồn cung căn hộ chủ yếu, chiếm khoảng 65% tổng nguốn cung tương laị Trong đó, khu vực có lượng căn hộ lớn nhất chiếm khoảng 47% tổng cung của thị trường, nhờ vào việc hoàn thành công trình đại lộ Đông Tâỵ Do những khó khăn của phân khúc nhà ởảnh hưởng bởi sự suy thoái của thị trường bất động sản, một vài nhà đầu tư hiện đang thay đổi chiến lược từ bán căn hộ thành các căn hộ dịch vụ như Dự án căn hộ cao cấp Bến Thành tại quận 1, The Vista và The XI Riverside Palace tại quận 2 cũng như dự án Đảo Kim Cương tại quận 2 chuyển thành cho thuê căn hộ dịch vụ.
0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 2007 2008 2009 2010 2011 2.846 4.005 2.781 12.737 15.548
2.1.3 Phân loại căn hộ cao cấp (đã và đang hoàn thành) theo khu vực trên địa
bàn TP. Hồ Chí Minh
Bảng 2.2. Căn hộ cao cấp theo khu vực trên địa bàn TP. HCM 2011
Khu vực Số lượng (căn hộ) Tỷ trọng (%) Trung tâm 1.114 2,0 Đông 13.713 25,1 Tây 1.688 3,1 Nam 26.160 47,8 Bắc 12.023 22 Tổng 54.698 100
(Nguồn: P.NCPT-Sacomreal-S & tác giả khảo sát)
Quan sát Bảng 2.2 ta nhận thấy khu Nam có số lượng căn hộ cao nhất 26.160 (chiếm 47,8%), sau đó là đến khu Đông 13.713 căn hộ (chiếm 25,1%) và khu Bắc là 12.023 căn hộ (chiếm 22%). Theo khảo sát, tác giả nhận thấy đây là ba khu vực có diện tích đất rộng rãi và giá đất không cao, nên các chủ đầu tưđã tập trung vào ba khu vực này để đầu tư xây dựng căn hộ, vì vậy giá thành của các căn hộ cũng cạnh tranh hơn và người tiêu dùng có thu nhập trung bình khá có khả năng sở hữu một căn hộ cao cấp hơn.