10 GPMB đường cứu hộ cứu nạn 345 226.692 1.3 2.242 223.140 65.432.000
2.3.1. Vấn đề tăng cường vai trò chính quyền địa phương đối với xác định giá đất để tính bồi thường cho người bị thu hồi đất
định giá đất để tính bồi thường cho người bị thu hồi đất
Hằng năm chính quyền địa phương các cấp đều khảo sát, điều tra, xây dựng bảng giá đất hàng năm và được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Căn cứ vào bảng
giá đất được phê duyệt hàng năm, các địa phương làm căn cứ để tính: tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; các khoản thuế liên quan đến đất đai và phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.
Trên địa bàn huyện Cẩm Xuyên, hàng năm đều có một bộ đơn giá đất của UBND tỉnh ban hành, như tại một số vị trí sau:
Bảng 1: Tổng hợp bảng giá đất của UBND tỉnh Hà Tĩnh
STT Nội dung, diễn giải, cung đoạn đường
Năm 2011, QĐ số 3927 ngày 28/12/2010 Năm 2012, QĐ số 4080 ngày 22/12/2011 Năm 2013, QĐ số 69 ngày 24/12/2012 Năm 2014, QĐ số 54 ngày 24/12/2013 Tỷ lệ % tăng, giảm năm 2014 so với năm 2011 Đoạn Quốc lộ 1A
1 Từ đầu Cẩm Huy đến hết Cầu Hữu Quyền 4.500.000 4.500.000 4.500.000 4.500.000 100,002 Tiếp đó đến kênh chính Kẻ Gỗ 1.500.000 2.000.000 2.000.000 2.000.000 133,33 2 Tiếp đó đến kênh chính Kẻ Gỗ 1.500.000 2.000.000 2.000.000 2.000.000 133,33 3 Từ Cầu Kênh đến hết đất Cẩm Thành 2.000.000 2.500.000 2.500.000 2.500.000 125,00 4 Từ đó đến hết xã Cẩm Vịnh 3.000.000 3.500.000 4.500.000 4.500.000 150,00 5 Từ hết thị trấn Cẩm Xuyên đến cầu Ngấy 1.200.000 1.200.000 1.200.000 1.200.000 100,00 6 Tiếp đó đến hết đất xã Cẩm Sơn 1.000.000 1.000.000 1.000.000 1.000.000 100,00 7 Tiếp đó đến ngã 3 đường Trung – Lĩnh 1.500.000 1.500.000 1.500.000 1.500.000 100,00 8 Tiếp đó đến Cầu Rác 1.000.000 1.000.000 1.000.000 1.000.000 100,00 9 Từ Cầu Rác đến hết đất Cẩm Xuyên 600.000 650.000 650.000 650.000 108,33
Nguồn: Phòng Tài chính - Kế hoạch huyện Cẩm Xuyên
Qua bảng giá đất được ban hành trên ta nhận thấy, từ năm 2010 đến năm 2014 giá đất vẫn cơ bản giữ nguyên, không có biến động lớn mặc dù giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường có sự thay đổi đáng kể. Chưa có quy định cụ thể về định giá đất để tính thuế với định giá đất để phục vụ thị trường quyền sử dụng đất như giao đất, cho thuê đất; chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chưa phân biệt sự khác nhau giữa giá đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất với giá đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Nguyên nhân, tồn tại nêu trên là do thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở huyện Cẩm Xuyên phát triển chưa đầy đủ, giao dịch "ngầm" đang diễn ra phổ biến và giá đất biến động với biên độ lớn. Do vậy, nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 56 Luật Đất đai năm 2003 chưa bao hàm hết các trường hợp định giá đất theo phương pháp thị trường khác (phương pháp thu nhập, chiết trừ, thặng dư), đồng thời chưa quy định cụ thể tiêu chí giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường nên gây khó khăn trong việc xác định giá đất. Đến nay, chưa có quy định trình tự, thủ tục định giá đất cụ thể. Khung pháp lý cho hoạt động tư vấn giá đất độc lập chưa đầy đủ và còn thiếu thống nhất giữa Pháp lệnh giá, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai nên dịch vụ tư vấn giá đất phát triển chưa mạnh, chưa đủ năng lực để thực hiện xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể từng thửa đất. Cơ chế định giá đất chưa phù hợp; cơ quan quản lý nhà nước về giá đất nhưng lại thực hiện định giá đất cụ thể tới từng thửa, trong khi đó cơ quan chuyên ngành về đất đai thì xây dựng khung giá, bảng giá đất. Nhà nước chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường để làm cơ sở định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Để khắc phục những hạn chế, tồn tại trên và xác định giá đất theo nguyên tắc “Giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường” theo Điều 56 của Luận đất đai năm 2003. Chúng ta cần những bước đổi mới đáng kể về quản lý giá đất trong Luật Đất đai, có thể đưa ra một số điểm mới bao gồm:
- Hệ thống cơ quan có thẩm quyền quyết định về giá đất, phải đảm bảo tính độc lập với hệ thống cơ quan có thẩm quyền quyết định về đất đai;
- Hệ thống dịch vụ tư vấn giá đất có vai trò rất quan trọng trong xác định giá đất nhà nước cũng như giá đất thị trường, cần tạo khung pháp lý cho các hoạt động dịch vụ này, hướng tới nâng cao chất lượng định giá đất, bảo đảm tính chuyên nghiệp cao và tăng cường đạo đức nghề nghiệp. Định giá đất
là một lĩnh vực chuyên sâu, cần tới những chuyên gia cao cấp, không thể giao cho hệ thống hành chính địa phương quyết định;
- Tiếp tục đổi mới cơ chế Nhà nước quy định giá đất theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá, đảm bảo nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước để giải quyết căn bản vướng mắc về chính sách tài chính đất đai;
- Có một cơ chế quản lý dựa trên các nguyên tắc động viên sự tham gia của cộng đồng các định giá viên, vào việc bảo đảm kỹ thuật của hoạt động hành nghề định giá đất đai và tài sản gắn liền với đất; xác lập một hệ thống định giá đất độc lập với hệ thống hành chính, có chức năng, có chức năng quyết định về giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về giá đất và quyết định cấp chứng chỉ hành nghề về định giá đất đai và tài sản gắn liền; việc quyết định về giá đất phục vụ để tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo các quy định của pháp luật, dưới dạng quy định một trình tự, thủ tục cụ thể sẽ tạo cơ hội ngăn ngừa những hệ quả xấu của quản lý, tác động vào nguy cơ tham nhũng và khiếu kiện về đất đai.
Những điểm đổi mới nói trên chính là chìa khóa để quản lý tốt về định giá đất. Xác định giá đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong quản lý đất đai, bồi thường GPMB. Bởi quản lý hành chính vể thửa đất chỉ là quản lý “phần xác” của đất đai, còn quản lý giá trị của thửa đất mới là quản lý “phần hồn” của đất đai. Mục tiêu quan trọng là giảm được tham nhũng trong quản lý đất đai và giảm được khiếu kiện của dân về đất đai trong việc thu hồi đất bồi thường GPMB.