Cơ sở pháp lý chung của cụng tác cṍp Giṍy chứng nhận quyền sử dụng đṍt, quyền sở hữu nhà là nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chớnh phủ và một số các nghị định, quy định khác có liờn quan nhƣ Nghị định 45/CP năm 1996 về truy thu các loại thuế và tiền sử dụng đṍt, nghị định 87/CP năm 94 về khung giá các loại đṍt.. Tại thành phố Hà Nội nói chung và địa bàn quận Đống Đa nói riờng thì căn cứ pháp lý gõ̀n gũi nhṍt là quyết định 69/99 của UBND thành phố quy định về trình tự thủ tục kờ khai đăng ký cṍp giṍy chứng nhận quyền sử dụng đṍt ở và quyền sở hữu nhà ở đụ thị. Việc áp dụng các văn bản này trong cụng tác kờ khai xột duyệt cṍp GCN bƣớc đõ̀u đạt đƣợc một số thành tựu đáng kể. Tuy nhiờn trong quá trình áp dụng vẫn nảy sinh nhiều vṍn đề bṍt cập, Nhà nƣớc phải có các chớnh sách, các văn bản hƣớng dẫn cụ thể để giải quyết các vṍn đề này. Chƣa kể đến một số nghị định, quy định đƣa ra những ý kiến khác nhau, khụng thống nhṍt nhau đối với cùng một vṍn đề. Chẳng hạn nhƣ theo nghị định 45/CP thì thời điểm đƣợc xem xột để nộp tiền sử dụng đṍt là khi đƣa đṍt vào sử dụng nhƣng theo thụng tƣ 57/TC/TCT thì thời điểm xem xột là thời điểm ngƣời kờ khai sử dụng đṍt. Đõy là mõu thuẫn tiờu biểu khiến cho việc áp dụng khụng thống nhṍt, đòi hỏi phải sớm sửa đổi hoặc đƣa ra quy định mới quy định lại một cách thống nhṍt.
Mặt khác các quy định về thủ tục hành chớnh khi tiến hành cṍp GCN còn quá cồng kềnh, phải qua nhiều cṍp, sự phõn cṍp khụng thớch hợp với yờu cõ̀u thực tế, thủ tục thực hiện liờn quan đến nhiều cơ quan mà trong đó quy định về trách nhiệm của các cṍp các ngành còn thiếu cụ thể, đụi chụ̃ còn chồng chộo gõy mṍt thời gian khi thực hiện. Thực tế này đòi hỏi Nhà nƣớc phải quy định lại rừ ràng trách nhiệm từng cṍp, rỳt ngắn một số khõu, một số thủ tục khụng cõ̀n thiết đảm bảo tinh giảm tối đa các thủ tục hành chớnh nhƣng vẫn đảm bảo tớnh pháp lý của cụng việc.
Hoàn thiện các văn bản pháp luật, quy định cụ thể chi tiết, hạn chế đến mức thṍp nhṍt các xung đột pháp luật giữa các văn bản pháp luật với nhau cùng điều chỉnh một vṍn đề.
87
* Cõ̀n xem xột sửa đổi khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đṍt, Khoản 19 Điều 4 Luật đṍt đai 2003 - hiện hành đó quy định: “Đăng ký quyền sử dụng đṍt là việc ghi nhận quyền sử dụng đṍt hợp pháp đối với một thửa đṍt xác định vào hồ sơ địa chớnh nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đṍt”. Xột về góc độ pháp lý thì quy định trờn đó khẳng định khi ngƣời sử dụng đṍt mà đƣợc đăng ký là đƣợc ghi nhận quyền sử dụng đṍt hợp pháp, đó đƣợc ghi nhận quyền sử dụng đṍt hợp pháp thì Nhà nƣớc có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đṍt, điều này đồng nghĩa với việc ngƣời sử dụng đṍt đó có Giṍy chứng nhận quyền sử dụng đṍt. Nhƣ vậy đăng ký quyền sử dụng đṍt bao hàm cả khõu kờ khai, đăng ký, thực hiện nghĩa vụ tài chớnh và cṍp Giṍy chứng nhận quyền sử dụng đṍt. Do đó cõ̀n sửa đổi Khoản 19 Điều 4 Luật đṍt đai hiện hành nhƣ sau: Đăng ký quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất làm cỏc thủ tục kờ khai đăng ký và được Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phũng Tài nguyờn mụi trường cú thẩm quyền xỏc nhận đó được đăng ký. Sau khi đăng ký ngƣời sử dụng đṍt hoàn thành nghĩa vụ tài chớnh theo quy định của pháp luật thì đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cṍp Giṍy chứng nhận quyền sử dụng đṍt (chứng nhận quyền sử dụng đṍt). Kể từ khi có Giṍy chứng nhận quyền sử dụng đṍt thì ngƣời sử dụng đṍt mới có quyền sử dụng đṍt hợp pháp, Nhà nƣớc có trách nhiệm bảo hộ quyền sử dụng đṍt hợp pháp của ngƣời sử dụng đṍt.
Cùng với việc đăng ký quyền sử dụng đṍt, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở cũng đƣợc quy định chi tiết cụ thể nhƣ vậy, trong Bộ luật đṍt đai hay Luật Nhà ở.
Tóm lại để ngƣời sử dụng đṍt, ngƣời sở hữu nhà ở có quyền sử dụng - sở hữu hợp pháp thì phải qua 3 khõu, trong sơ đồ dƣới đõy:
Hình 3.1: Sơ đồ ba khõu trong quá trình đề nghị cṍp Giṍy chứng nhận.
+ Kấ KHAI, ĐĂNG Kí THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
88
Phù hợp với Khoản 20 Điều 4 Luật Đṍt đai 2003 đó đƣợc sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Khoản 1 Điều 4 Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Luật liờn quan đến đõ̀u tƣ xõy dựng cơ bản, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 8 năm 2009, nhƣ sau:
“20. Giṍy chứng nhận quyền sử dụng đṍt, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đṍt và tài sản khác gắn liền với đṍt là Giṍy chứng nhận do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cṍp cho ngƣời có quyền sử dụng đṍt, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đṍt để bảo hộ quyền và lợi ớch hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đṍt, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đṍt.”
* Sửa đổi, bổ sung Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chớnh phủ ngày 25 tháng 5 năm 2007 Quy định bổ sung về việc cṍp Giṍy chứng nhận quyền sử dụng đṍt, thu hồi đṍt, thực hiện quyền sử dụng đṍt, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hụ̃ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đṍt và giải quyết khiếu nại về đṍt đai, để địa phƣơng dễ thực hiện.
Trong Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP đó xác định thế nào là chủ trƣơng thu hồi đṍt theo Điều 49 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, địa phƣơng áp dụng tƣơng đối dễ khi tiến hành các thủ tục hay từ chối tiến hành các thủ tục cṍp Giṍy chứng nhận quyền sử dụng đṍt, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đṍt và tài sản khác gắn liền với đṍt. Nhƣng từ ngày 01 tháng 10 năm 2009 ngày Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chớnh phủ ngày 13 tháng 08 năm 2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đṍt, giá đṍt, thu hồi đṍt, bồi thƣờng, hụ̃ trợ và tái định cƣ, thì Điều 49 Nghị định 84/2007/NĐ-CP xác định thế nào là chủ trƣơng thu hồi đṍt hết hiệu lực thi hành, từ đó đến nay (tháng 10 năm 2012) vẫn chƣa có hƣớng dẫn bổ sung. Do đó việc xem xột cṍp Giṍy chứng nhận hay khụng cṍp Giṍy chứng nhận đối với trƣờng hợp bị điều chỉnh bởi Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, địa phƣơng tạm dừng, gõy bức xỳc trong dƣ luận.
* Thống nhṍt thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đṍt có chứng nhận của tổ chức hành nghề cụng chứng, giữa Luật cụng chứng và các văn
89
bản pháp luật khác, nhƣ Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chớnh phủ về hƣớng dẫn thi hành Luật Đṍt đai.
+ Theo quy định pháp luật, việc chuyển quyền sử dụng đṍt phải đƣợc lập thành hợp đồng và phải có chứng nhận, hay chứng thực của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền thì mới hợp lệ. Một yếu tố khụng thể thiếu là hiệu lực của hợp đồng, hiệu lực của hợp đồng là giá trị bắt buộc thi hành đối với các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng. Tuy nhiờn hiện nay có nhiều văn bản pháp luật khác nhau cùng điều chỉnh thời điểm hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đṍt dẫn đến mõu thuẫn khi áp dụng, gõy khó khăn cho ngƣời dõn và các cơ quan Nhà nƣớc. Thụng thƣờng, sau khi bờn chuyển quyền và nhận chuyển quyền sử dụng đṍt thực hiện hoàn tṍt thủ tục cụng chứng hợp đồng, thì tiếp tục thực hiện việc đăng ký trƣớc bạ sang tờn tại Phòng Tài nguyờn và Mụi trƣờng Quận. Nhƣng trong thực tiễn, có hợp đồng cụng chứng ghi: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đṍt có hiệu lực kể từ thời điểm cụng chứng”, hoặc “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đṍt có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký” hoặc “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đṍt có hiệu lực kể từ thời điểm cụng chứng và đăng ký”. Việc ghi thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, mụ̃i cụng chứng viờn có cách giải thớch và cách áp dụng pháp luật khác nhau.
+ Phòng Tài nguyờn và Mụi trƣờng Quận đề nghị các bờn giao kết hợp đồng phải quay trở lại tổ chức hành nghề cụng chứng nơi chứng nhận hợp đồng để sửa đổi lại điều khoản thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Cụ thể là: Tổ chức hành nghề cụng chứng ghi theo Khoản 3 Điều 4 của Luật cụng chứng hiện hành “Văn bản cụng chứng có hiệu lực kể từ ngày đƣợc cụng chứng viờn ký và có đóng dṍu của tổ chức hành nghề cụng chứng.”. Bởi vì,
- Một là Luật cụng chứng đó quy định nhƣ vậy.
- Hai là theo nguyờn tắc cụng chứng viờn khi thi hành nhiệm vụ, cụng vụ phải theo nguyờn tắc: Cụng chứng viờn trƣớc hết thực hiện theo Luật cụng chứng, trừ khi chƣa có Luật cụng chứng hay văn bản pháp luật của ngành cụng chứng chƣa quy định thì theo quy định của Bộ Luật dõn sự hay quy định của ngành quản lý chuyờn mụn, nhà ở, đṍt đai,....
90
- Ba là khi hợp đồng đó đƣợc hai bờn, hay các bờn tự nguyện lập đó đƣợc cụng chứng mà chƣa có hiệu lực hoặc khụng rừ đó có hiệu lực hay chƣa thì các bờn lṍy cơ sở nào để yờu cõ̀u bờn kia thực hiện, và khi thực hiện chƣa xong mà xảy ra tranh chṍp thì lṍy cơ sở nào để giải quyết tranh chṍp hợp đồng. Vớ dụ bờn B đặt cho bờn A một khoản tiền, đến ngày tháng năm thì giao một phõ̀n nhà, đṍt, đến ngày tháng năm bờn B đặt tiếp một khoản tiền nữa, cứ nhƣ vậy để đến khi hoàn tṍt việc sang tờn chớnh chủ. Trƣớc khi sang tờn chớnh chủ, (bờn B đƣợc cṍp Giṍy chứng nhận quyền sử dụng đṍt) thì bờn nào nộp thuế thu nhập cá nhõn, bờn nào nộp lệ phớ trƣớc bạ,.... nếu hợp đồng chƣa có hiệu lực thì Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đṍt Phòng Tài nguyờn mụi trƣờng lṍy cơ sở nào hƣớng dẫn kờ khai thuế, chuyển thụng tin sang thuế để tớnh nghĩa vụ tài chớnh theo Thụng tƣ 30/2005/TTLB-BTNMT- BTC, sau đó thụng báo cho bờn chịu trách nhiệm nộp,...
- Bốn là Khoản 19 Điều 4 Luật đṍt đai 2003 - hiện hành đó quy định: “Đăng ký quyền sử dụng đṍt là việc ghi nhận quyền sử dụng đṍt hợp pháp đối với một thửa đṍt xác định vào hồ sơ địa chớnh nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đṍt”...
+ Cụng chứng viờn thì cho rằng: Theo quy định tại Khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chớnh phủ về hƣớng dẫn thi hành Luật Đṍt đai thì: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thuờ, thuờ lại quyền sử dụng đṍt; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đṍt; hợp đồng thế chṍp, bảo lónh, góp vốn bằng quyền sử dụng đṍt có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đṍt Phòng Tài nguyờn mụi trƣờng. Thứ tự ƣu tiờn thanh toán nghĩa vụ liờn quan đến quyền sử dụng đṍt đƣợc xác định theo thứ tự đăng ký tại Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đṍt Phòng Tài nguyờn mụi trƣờng”. Do đó đó ghi thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cụng chứng (văn bản cụng chứng) ở ba cách nờu trờn.
Vậy cơ quan lập pháp, hay cơ quan có thẩm quyền cõ̀n có văn bản quy định thống nhṍt thời điểm hợp đồng mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đṍt có hiệu lực, cụ thể là sửa đổi quy định tại Khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chớnh phủ về hƣớng dẫn thi hành Luật Đṍt đai thống nhṍt với quy định tại Khoản 3 Điều 4 của Luật cụng chứng: “Văn bản cụng chứng có hiệu lực kể từ ngày đƣợc
91
cụng chứng viờn ký và có đóng dṍu của tổ chức hành nghề cụng chứng.” Là phù hợp, dễ thực hiện, đảm bảo tớnh pháp lý, giảm phiền hà, đảm bảo cụng bằng xó hội và pháp luật mới thực sự đi vào cuộc sống.
* Sửa đổi, bổ sung Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chớnh phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị đinh số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đṍt, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 3 năm 2011 và Thụng tƣ của Bộ Tài chớnh hƣớng dẫn thi hành. Sửa đổi, bổ sung Khoản 5 Điều 2 Nghị định 120/2010/NĐ-CP theo hƣớng: Hộ gia đình, cá nhõn đang sử dụng đṍt do lṍn, chiếm trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày 17 tháng 12 năm 1980, hộ gia đình, cá nhõn đang sử dụng đṍt do lṍn, chiếm từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 trở về trƣớc đến ngày 01 tháng 9 năm 1945.... Từ đó mới có mức tớnh thu tiền sử dụng đṍt cho hợp lý, phù hợp với hình thức sở hữu đṍt đai của Việt Nam các thời kỳ.
Bộ Tƣ pháp chủ trì kết hợp với Bộ Tài chớnh, Bộ Tài nguyờn và Mụi trƣờng ra Thụng tƣ liờn tịch hƣớng dẫn hồ sơ, trình tự, thủ tục, quyết định việc tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đṍt khụng thu tiền sử dụng đṍt hoặc cho thuờ đṍt nhƣng đó phõn phối (cṍp) cho hộ gia đình, cá nhõn là cán bộ, cụng nhõn viờn của tổ chức làm nhà ở trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993, là đỳng thẩm quyền, hay trái thẩm quyền để địa phƣơng dễ thực hiện.
* Sửa đổi, bổ sung Nghị định số 158/2007/NĐ-CP ngày 27/10/2007 của Chớnh phủ quy định danh mục các vị trớ cụng tác và thời hạn định kỳ chuyển đổi vị trớ cụng tác đối với cán bộ, cụng chức, viờn chức và Quyết định 05/2008/QĐ-BNV ngày 26 tháng 11 năm 2008 của Bộ trƣởng Bộ Nội vụ về việc ban hành danh mục các vị trớ cụng tác của cán bộ, cụng chức, viờn chức khụng giữ chức vụ lónh đạo, quản lý trong ngành tổ chức nhà nƣớc phải thực hiện định kỳ chuyển đổi, theo đó cán bộ địa chớnh ở phƣờng nào sẽ làm việc lõu dài ở phƣờng đó, trừ khi vi phạm pháp luật bị xử lý chuyển cụng tác hay thụi việc,...Đồng thời Nhà nƣớc có chế tài hạn chế đến mức thṍp nhṍt việc gõy phiền hà, sách nhiễu đối với cán bộ này, tạo điều kiện cho cán bộ địa chớnh (chƣởng bạ) quen, nhớ, thuộc địa bàn, quy hoạch các cụng trình ngõ̀m, tham mƣu chuẩn xác cho Chủ tịch Ủy ban nhõn dõn cṍp xó làm tốt cụng tác quản lý đṍt đai. Cán bộ này buộc phải chỳ tõm vào cụng tác lập, quản lý và
92
chỉnh lý hồ sơ địa chớnh, xõy dựng cơ sở dữ liệu địa chớnh theo Thụng tƣ của Bộ Tài nguyờn và Mụi trƣờng.
* Đề nghị Bộ Tài nguyờn và Mụi trƣờng chủ trì phối hợp với Bộ Tƣ pháp có Thụng tƣ liờn tịch hƣớng dẫn chi tiết các địa phƣơng thực hiện Khoản 4 Điều 17 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, “4. Cơ quan cụng chứng, Ủy ban nhõn dõn cṍp xó khụng đƣợc làm thủ tục cụng chứng, chứng thực chuyển quyền sử dụng đṍt đối với trƣờng hợp tách thửa đṍt thành hai hoặc nhiều thửa đṍt trong đó có một hoặc nhiều thửa đṍt có diện tớch nhỏ hơn diện tớch đṍt tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhõn dõn cṍp tỉnh”. Theo hƣớng thống nhṍt một quy trình, khi hộ gia đình, cá nhõn có nhu cõ̀u tách thửa đṍt, tách thửa đṍt đƣợc hiểu theo quy định tại Điểm C Khoản 1 Điều 7 NĐ 181/2004/NĐ-CP về hƣớng dẫn thi hành Luật Đṍt đai: “c) Thửa đṍt có