doanh nghiệp thẩm định giá
Thứ nhất, hiệu quả hoạt động kinh doanh là một chỉ tiêu để các nhà quản trị thực hiện các chức năng của mình. Trong quá trình cạnh tranh, thị trường luôn mở ra các cơ hội cũng như những thách thức, nguy cơ đe dọa cho các doanh nghiệp. Để các doanh nghiệp có thể đứng vững trước quy luật cạnh tranh khắc nghiệt của cơ chế thị trường đòi hỏi các doanh nghiệp luôn vận động, tìm hướng đi cho phù hợp. Doanh nghiệp có đứng vững và hoạt động hiệu quả hay không chỉ có thể được khẳng định bằng các hoạt động kinh doanh có hiệu quả. Việc xem xét và tính toán hiệu quả kinh doanh không những chỉ cho biết việc hoạt động ở mức độ nào mà còn cho phép các nhà quản trị phân tích, tìm ra các nhân tố để đưa ra các biện pháp thích hợp trên cả hai phương diện tăng kết quả và giảm chi phí kinh doanh nhằm nâng cao hiệu quả. Với tư cách là một công cụ đánh giá và phân tích kinh tế, phạm trù hiệu quả không chỉ được sử dụng ở góc độ tổng hợp, đánh giá chung trình độ sử dụng tổng hợp đầu vào trong phạm vi toàn doanh nghiệp mà còn sử dụng để đánh giá trình độ sử dụng từng yếu tố đầu vào ở phạm vi toàn bộ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như bộ phận cấu thành doanh nghiệp.
Việc nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh còn là sự biểu hiện của việc lựa chọn phương án hoạt động kinh doanh. Doanh nghiệp phải tự lựa chọn phương án hoạt động kinh doanh của mình cho phù hợp với trình độ doanh
22
nghiệp. Để đạt được mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận, doanh nghiệp buộc phải sử dụng tối ưu nguồn lực sẵn có. Nhưng việc sử dụng nguồn lực đó bằng cách nào để có hiệu quả nhất lại là một bài toán mà nhà quản trị phải lựa chọn cách giải. Chính vì vậy, ta có thể nói rằng việc nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh không chỉ là công cụ hữu hiệu để các nhà quản trị thực hiện chức năng quán lý của mình mà còn là thước đo trình độ của nhà quản trị.
Ngoài những chức năng, hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp còn có vai trò quan trọng trong cơ chế thị trường.
Thứ hai, nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp là cơ sở cơ bản để đảm bảo sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp. Sự tồn tại của doanh nghiệp được xác định bởi sự có mặt của doanh nghiệp trên thị trường, mà hiệu quả kinh doanh lại là nhân tố trực tiếp đảm bảo sự tồn tại đó, đồng thời mục tiêu của doanh nghiệp là luôn tồn tại và phát triển một cách vững chắc. Do vậy, việc nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp là một đòi hỏi tất yếu khách quan đối với tất cả các doanh nghiệp hoạt động trong cơ chế thị trường hiện nay. Do yêu cầu của sự tồn tại và phát triển của mỗi doanh nghiệp đòi hỏi nguồn thu nhập của doanh nghiệp không ngừng phải tăng lên. Nhưng trong các điều kiện nguồn vốn và các yếu tố kỹ thuật cũng như các yếu tố khác của quá trình hoạt động của doanh nghiệp chỉ thay đổi trong khuôn khổ nhất định thì để tăng lợi nhuận đòi hỏi các doanh nghiệp phải nâng cao hiệu quả hoạt động và kinh doanh của mình. Đây chính là vấn đề chìa khóa để doanh nghiệp phát triển bền vững trên thị trường.
Mặt khác, sự tồn tại của doanh nghiệp được xác định bởi sự tạo ra của sản phẩm, hàng hóa và các dịch vụ phục vụ cho nhu cầu của xã hội, đồng thời tạo ra sự tích lũy cho xã hội. Để thực hiện được như vậy thì mỗi doanh nghiệp đều phải vươn lên và đứng vững để đảm bảo thu nhập đủ bù đắp chi phí bỏ ra và có lãi trong quá trình hoạt động kinh doanh của mình. Có như vậy mới đáp ứng được nhu cầu tái sản xuất trong nền kinh tế. Như vậy, các doanh nghiệp buộc phải nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh một cách liên tục và trong mọi khâu cúa quá trình hoạt động kinh doanh như là một nhu cầu tất yếu. Tuy nhiên, sự tồn tại mới chỉ là yêu cầu mang tính chất đơn giản còn sự phát triển và mở rộng của doanh nghiệp mới là yêu cầu quan
23
trọng, sự tồn tại giúp cho việc các doanh nghiệp phát triển mở rộng, đảm bảo sự tích lũy cho quá trình mở rộng kinh doanh theo đúng quy luật phát triển.
Thứ ba, nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp là nhân tố thúc đẩy sự cạnh tranh và tiến bộ trong kinh doanh. Chính việc thúc đẩy cạnh tranh yêu cầu các doanh nghiệp phải tự tìm tòi, đầu tư tạo nên sự tiến bộ trong kinh doanh. Chấp nhận cơ chế thị trường là chấp nhận sự cạnh tranh. Song, khi thị trường ngày càng phát triển thì sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp ngày càng gay gắt và khốc liệt hơn. Sự cạnh tranh lúc này không còn là sự cạnh tranh về mặt hàng, sản phẩm mà còn là sự cạnh tranh về giá cả, chất lượng và nhiều yếu tố khác. Mục tiêu của doanh nghiệp là phát triển thì cạnh tranh là yếu tố làm cho doanh nghiệp mạnh lên nhưng cũng có thể doanh nghiệp không tồn tại được trên thị trường. Để đạt được mục tiêu là tồn tại và phát triển mở rộng thì doanh nghiệp phải chiến thắng trong cạnh tranh trên thị trường.
Do đó, doanh nghiệp cần phải có sản phẩm, dịch vụ tốt, giá cả hợp lý, mặt khác hiệu quả lao động còn đồng nghĩa với việc giảm giá thành, tăng số lượng và chất lượng… không ngừng cải thiện và nâng cao chất lượng, dịch vụ.
Thứ tư, việc nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh chính là nhân tố cơ bản tạo ra sự thắng lợi cho doanh nghiệp trong quá trình hoạt động kinh doanh trên thị trường. Muốn tạo ra sự thắng lợi trong cạnh tranh đòi hỏi các doanh nghiệp phải không ngừng nâng cao hiệu quả kinh doanh của mình. Chính sự nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh là con đường nâng cao sức cạnh tranh và khả năng tồn tại, phát triển của mỗi doanh nghiệp.
1.6 Kinh nghiệm nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giá của một số nƣớc trong khu vực và trên thế giới
Từ khi xuất hiện đến nay, bằng kinh nghiệm thực tiễn của các nước trong khu vực và trên thế giới đã cho thấy: để hoạt động thẩm định giá phát triển bền vững thì phải giải quyết rất nhiều vấn đề về pháp lý, tiêu chuẩn, xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin, đào tạo đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp… Nước ta đang trong quá trình hội nhập kinh tế với các nước trong khu vực và trên thế giới, nghề thẩm định giá mới bắt đầu phát triển nên việc học hỏi, trao dồi kinh nghiệm của các nước là hết sức cần thiết và cấp bách.
Tại hầu hết các quốc gia, hoạt động thẩm định giá được quản lý theo quy định của pháp luật, các thẩm định viên về giá được hành nghề độc lập và hoạt động trong
24
tổ chức theo mô hình Hiệp hội nghề nghiệp. Tuy tên gọi của các Hiệp hội khác nhau nhưng về cơ bản các Hiệp hội này tập trung giải quyết những vấn đề sau:
+ Xây dựng, ban hành và giám sát việc chấp hành các quy định về thẩm định giá tài sản (trong đó có hệ thống tiêu chuẩn thẩm đinh giá tài sản).
+ Quản lý hoạt động hành nghề của thẩm định viên và doanh nghiệp thẩm định giá.
+ Đào tạo và nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên.
+ Bảo vệ quyền lợi chính đáng của hội viên, xử lý tranh chấp phát sinh trong việc thực hiện thẩm định giá của Hội viên khi cung cấp dịch vụ thẩm định giá cho khách hàng
+ Nghiên cứu xuất bản ấn phẩm, hội thảo. + Hợp tác quốc tế.
Kinh nghiệm qua khảo sát thực tế ở một số nước trên thế giới như Hoa Kỳ, Anh, Úc, Trung Quốc, Canada, Thái Lan, Singapore, Indonesia, Philippin cho thấy:
+ Hoạt động thẩm định giá (đất đai, công trình, kiến trúc, doanh nghiệp…) được coi là một ngành nghề hình thành từ lâu và không thể thiếu được trong việc góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của mỗi nước.
+ Có sự phân biệt rõ giữa thẩm định giá công do đội ngũ công chức của chính phủ tiến hành, phục vụ chính phủ thu thuế tài sản, đền bù thu hồi đất, xét xử của cơ quan tư pháp và thẩm định giá tư do các doanh nghiệp tư vấn định giá tài sản tiến hành, phục vụ các giao dịch dân sự về tài sản công dân.
+ Hoạt động thẩm định giá được quản lý theo quy định của pháp luật. Chính phủ một số nước giao Hiệp hội thẩm định giá thay mặt chính phủ quản lý, giám sát hoạt động thẩm định giá, ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá, thẩm định cấp giấy phép hành nghề, đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá, quan hệ quốc tế về thẩm định giá…[16.tr3]
+ Thẩm định viên được đào tạo bài bản, chính quy phân theo nhiều cấp trình độ khác nhau (cao học, đại học…) phù hợp với tiêu chuẩn, chuẩn mực của thế giới và khu vực. Thẩm định viên về giá thường có trình độ đại học thẩm định giá. Một số nước như Singapore, Thái Lan… còn đào tạo thẩm định viên có trình độ chuyên sâu về từng lĩnh vực như: Cử nhân về bất động sản, cử nhân quản lý bất động sản, cử nhân kinh tế học về bất động sản… Trong quá trình hành nghề, thẩm định viên phải
25
thực hiện cập nhật kiến thức về thẩm định giá hàng năm theo các hình thức tổ chức lớp bồi dưỡng nghiệp vụ, hội thảo về thẩm định giá.
Về cơ bản, hoạt động thẩm định giá tại các nước được khảo sát có những đặc điểm nổi bật sau: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Dịch vụ thẩm định giá được chia làm hai lĩnh vực và có sự phân biệt rõ giữa hai lĩnh vực này: thẩm định giá công (do đội ngũ công chức của Chính phủ tiến hành, phục vụ Chính phủ trong việc thu thuế tài sản, đền bù trong việc thu hồi đất, xét xử của cơ quan tư pháp…) và thẩm định giá tư (do các doanh nghiệp tư vấn định giá tài sản tiến hành, phục vụ các giao dịch dân sự về tài sản của công dân).
- Các nước khảo sát đều có cơ quan nhà nước chịu trách nhiệm quản lý về lĩnh vực thẩm định giá và có các đơn vị thực hiện thẩm định giá cho mục đích công. Chẳng hạn tại Vương quốc Anh, cơ quan chức năng thẩm định giá thuộc Cơ quan về thuế và hải quan (HMRC); tại Úc, mỗi một bang có một Văn phòng Tổng Thẩm định viên thuộc Bộ Đất đai của bang và có Văn phòng Thẩm định giá (AVO) thuộc Chính phủ Liên bang; Malaysia có Cục Thẩm định giá và Dịch vụ bất động sản thuộc Bộ Tài chính…
- Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá đều đã hình thành tại các nước dưới nhiều hình thức và tên gọi khác nhau, như Singapore là Viện các nhà thẩm định giá và khảo sát Singapore (SISV); Malaysia có Viện các nhà giám định Malaysia (ISM) và Hiệp hội các nhà thẩm định giá khu vực tư nhân (PEPS); Thái Lan có Hiệp hội các nhà thẩm định giá Thái Lan (VAT); Úc là Viện Bất động sản Úc (API)…
- Hiện nay trên thế giới đã có tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS) do Hội đồng tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế (IVSC) xây dựng; tuy nhiên hầu hết các nước được khảo sát đều đã xây dựng tiêu chuẩn thẩm định giá của riêng nước mình.
- Quy định tiêu chuẩn đối với thẩm định viên về giá, bao gồm các yêu cầu về bằng cấp, chứng chỉ và kinh nghiệm làm việc là các thí sinh dự thi đều phải trải qua ít nhất 01 kỳ thi để được cấp Thẻ hoặc Chứng chỉ thẩm định viên về giá. Sau khi được công nhận là thẩm định viên, các thẩm định viên vẫn phải tiếp tục tham gia các lớp tập huấn nâng cao kiến thức hàng năm với thời lượng và hình thức cập nhật theo quy định cụ thể.
Tại Hàn Quốc, dịch vụ thẩm định giá được phân chia thành 9 nhóm, cụ thể: + Điều tra phục vụ công bố giá đất của Chính phủ;
26
+ Thẩm định giá phục vụ mục đích bồi thường giải phóng mặt bằng; + Thẩm định giá để phục vụ cho việc thực thi các quyết định của tòa án; + Thẩm định giá tài sản của Chính phủ;
+ Thẩm định giá bất động sản;
+ Thẩm định giá cho mục đích thế chấp; + Thẩm định giá tư vấn;
+ Thẩm định giá lại;
+ Thẩm định giá phục vụ cho các giao dịch tài sản nói chung
Trong đó 4 nhóm đầu có thể được phân loại là thẩm định giá công, 5 nhóm sau đại diện cho thẩm định giá tư. Kể từ năm 1992 đến nay, thẩm định giá công chiếm khoảng 45-50% tổng giá trị của thị trường dịch vụ thẩm định giá tại Hàn Quốc. Như vậy, thẩm định giá công là hoạt động thẩm định giá nhằm thực thi các chức năng của chính phủ như đánh thuế, quản lý đất đai, tài sản của nhà nước.
Tại một số nước như Anh, Singapore, Thái Lan, Úc, NiuDilan thẩm định giá công được thực hiện bởi thẩm định giá viên công, nhiệm vụ của họ bao gồm:
+ Thẩm định giá trị bất động sản nhằm mục đích đánh thuế hoặc thu phí; + Tính thuế bất động sản tư khi chuyển nhượng;
+ Thu phí bất động sản tư khi cho phép xây dựng;
+ Đánh giá mức đền bù phải trả cho người sở hữu đất bị chính phủ thu hồi đất; + Đánh giá tiền thuê đất nhà nước ngắn hạn hoặc dài hạn;
+ Đánh giá mức tối thiểu để bán đất nhà nước;
+ Tư vấn cho chính phủ về những vấn đề có liên quan đến thẩm định giá. Trong khi đó, thẩm định giá tư là hoạt động thẩm định giá phục vụ nhu cầu của tư nhân, ví dụ: như ngân hàng và các tổ chức tài chính, các công ty phát triển bất động sản, các công ty đầu tư, các các nhân có nhu cầu buôn bán, thế chấp tài sản… Hoạt động này được thực hiện bởi các “thẩm định viên tư” hay thẩm định viên độc lập, phục vụ các mục đích: mua bán, thế chấp, cho vay, xây dựng hoặc đầu tư, phục vụ cho việc xây dựng Bảng cân đối kế toán hoặc mục đích phát hành cổ phiếu lần đầu;
Tư vấn cho người sở hữu đất bị nhà nước thu hồi hoặc đánh thuế và người không đồng tình với những đánh giá của các thẩm định công trong các vụ kiện. Trong một số trường hợp, các thẩm định viên khu vực tư cũng có thể được chính phủ hoặc cơ quan có thẩm quyền thuê để thực hiện công việc thẩm định giá của khối công.
27
Tóm lại, xuất phát từ yêu cầu của nền kinh tế thị trường, từ thực trạng về hành lang pháp lý cũng như những bất cập trong hoạt động thẩm định giá của Việt Nam; đồng thời qua khảo sát kinh nghiệm tại một số nước trên thế giới cho thấy nghề thẩm định giá tài sản là một nghề cung ứng dịch vụ tư vấn cho xã hội không thể thiếu của nền kinh tế thị trường. Khi nền kinh tế thị trường vận hành theo đúng yêu cầu của các quy luật kinh tế khách quan thì các loại thị trường được hình thành đồng bộ và khi đó nhu cầu về thẩm định giá tài sản của xã hội càng lớn hơn. Điều này đặt ra yêu cầu nâng cao hoạt động thẩm định giá ở nước ta.
Từ kinh nghiệm quản lý và phát triển hoạt động thẩm định giá ở một số nước trong khu vực, chúng ta có thể rút ra những bài học chon việc phát triển và nâng cao hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam như sau:
Một là: Thẩm định giá vừa là đối tượng quản lý của nhà nước vừa là một công cụ quản lý của nhà nước trong lĩnh vực kinh tế.
Hai là: Hoạt động thẩm định giá liên quan đến lợi ích kinh tế của các chủ thể kinh tế trên thị trường. Do đó, để thẩm định giá phát triển đúng hướng các nước đều nghiên cứu để xây dựng một hệ thống pháp luật và tổ chức quản lý nhà nước thống nhất đối với hoạt động thẩm định giá, tránh tình trạng cạnh tranh không lành mạnh