những năm qua
Một thị trường quyền sử dụng đất thông thường bao gồm ba bộ phận: thị trường mua bán chuyển nhượng, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp. Ba thị trường này có mối quan hệ hữu cơ với nhau và chịu tác động của các quy luật thị trường. Có thể nói, sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta mới bắt đầu hình thành và phát triển một cách chính thức. Trong thời gian đầu hình thành và phát triển, thị trường quyền sử dụng đất không thể không tránh khỏi những khó khăn, những vấn đề tồn tại cần nghiên cứu để giải quyết.
- Thị trường chuyển nhượng, mua bán quyển sử dụng đất: đây là thị trường phát triển đầu tiên và với tốc độ nhanh nhất trong 3 thị trường nêu trên ở Việt Nam. Tính từ năm 1991 đến nay, nước ta đã trải qua hai “cơn sốt” lớn.
Cơn sốt thứ nhất cao điểm xảy ra vào những năm từ 1992 đến 1994 và cơn sốt thứ hai là từ cuối năm 2001 đến cuối năm 2003 làm gia tăng đột biến về giá quyền sử dụng đất, nhất là đất nông thôn. Có một đặc điểm chung của các “cơn sốt” đất khác với các cơn sốt các loại hàng hóa khác như vàng, ngoại tệ là sau khi hết sốt, giá cảđất đai nhìn chung không giảm hoặc giảm không nhiều và một mặt bằng giá cả mới được hình thành sau đó tiếp tục tăng nhẹ. Giá đất sau cơn sốt ở nông thôn thường tăng từ 3 - 4 lần so với trước cơn sốt. Với mức giá như vậy, những nhà đầu cơđất thu được mức lợi nhuận lớn hơn mức lợi nhuận thu được do kinh doanh tất cả các loại hàng hóa khác. Nguyên nhân của các cơn sốt đất phần lớn là do có hiện tượng đầu cơđất đai trong thị trường. Những cơn sốt giá đất và và xu hướng kinh doanh đất đai - bất động sản mang lại lợi nhuận siêu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 30
ngạch đã thu hút một số lượng lớn các nhà đầu cơ tham gia thị trường - những người có tâm lý mua đất chờ giá tăng cao để bán. Mặt khác, những người dân bình thường dù không có ý định đầu cơ nhưng có khoản tiền nhàn rỗi thì cũng có tâm lý mua đất để bảo tồn giá trị đồng tiền và nếu may mắn giá đất tăng có thể kiếm lợi được một khoản đáng kể. Những người không có nhu cầu đất thực sự, mua đất để tích trữ, mua đi bán lại kiếm lời thi nhau đẩy giá đất lên cao, tạo sự mất ổn định, hỗn độn trong thị trường.
Nếu thị trường chuyển nhượng, mua bán trải qua hai lần sốt như đã nêu trên thì ngược lại, thị trường này cũng đã trải qua 3 lần “đóng băng” từ sau khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành. Lần “đóng băng” thứ nhất là giai đoạn năm 1994 và lần thứ hai là năm 1996 đã để lại nhiều hậu quả nặng nề. Có thể nói rằng, hai lần đóng băng thị trường nhà đất nêu trên đã làm cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị phá sản, nhiều ngân hàng thương mại gặp khó khăn lớn. Lần gần đây nhất là giai đoạn đầu năm 2004 cho đến 2006. Ở lần thứ ba, hiện trượng đóng băng chỉ diễn ra trên thị trường mua bán, chuyển nhượng, còn thị trường cho thuê, thế chấp thì các hoạt động vẫn diễn ra rất sôi nổi. Lần đóng băng lần này có quy mô lớn hơn, phạm vi rộng hơn và tính chất phức tạp hơn so với những đợt đóng băng năm 1994, năm 1996 và có thể gây nên hậu quả nghiêm trọng hơn. Nguyên nhân của lần đóng băng này được các nhà kinh tế nhận định là do cung vượt quá cầu, trong khi đó giá cả “giả” (do yếu tố đầu cơ, tích trữ tạo ra) không hề giảm để cân bằng lại cung cầu. Lợi nhuận siêu ngạch của việc mua bán, kinh doanh đất đai và xây dựng nhà ở đã thu hút quá nhiều pháp nhân, cá nhân đầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở tại hầu hết các nông thôn. Sự bùng nổ đất dự án bất chấp nhu cầu thực tế của thị trường đã dẫn đến tình trạng thừa nhất thời các căn hộ chung cư, một nguyên nhân làm ảnh hưởng lớn đến thị trường đất đai nông thôn.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thực sựđáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu vềđất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất đã chủđộng đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Chỉ tính riêng đối
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 31
với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Từ các hoạt động chuyển nhượng, có thể khẳng định rằng, thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam đang tồn tại ở cả hình thức chính thức và phi chính thức. Theo ước tính của Bộ Tài nguyên và Môi trường¸ năm 2002, mới có khoảng 30% số giao dịch về quyền sử dụng đất được đăng ký. Các giao dịch chính thức mà Nhà nước kiểm soát được chủ yếu là do các tổ chức thực hiện như: các cơ quan hành chính sự nghiệp¸ các doanh nghiệp nhà nước cho thuê đất, các trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước gắn liền với đất ở cho người đang thuê, các công ty xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có kết cấu hạ tầng... Thị trường phi chính thức vẫn hoạt động mạnh nổi lên là một thách thức đối với xã hội và quản lý nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu là điều kiện đểđược chuyển nhượng vẫn khó khăn và mất thời gian cộng thêm với các khoản thuế và lệ phí phải nộp nên gây ra tâm lý trốn tránh cho người tham gia giao dịch. Việc mua bán chính thức phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép nhưng để làm thủ tục hoàn chỉnh cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường rất mất thời gian - thường tính bằng tháng, nên gây tâm lý e ngại cho những đối tượng tham gia giao dịch. Mặt khác, thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ trước đây rất cao (cá biệt có trường hợp lên đến 40- 50%), mặc dù hiện nay Luật quy định chỉ còn từ 2-4%. Đồng thời, lệ phí trước bạ đã hạ từ 2% xuống còn 1%, nhưng do nhà đất có giá trị rất lớn nên khoản tiền phải nộp vẫn tương đối cao từ 3-5% giá trịđất, làm cho người dân vẫn gặp khó khăn khi nộp khoản tiền này (Hoàng Việt - Hoàng Văn Cường, 2008).
- Thị trường cho thuê quyền sử dụng đất
Thị trường cho thuê quyền sử dụng đất ở nước ta những năm qua chủ yếu phát triển mạnh trong lĩnh vực cho thuê quyền sử dụng đất tại các khu công nghiệp và Nhà nước cho các tổ chức nước ngoài thuê quyền sử dụng đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 32
giao đất hoặc thuê đất của Nhà nước mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê; các tổ chức kinh tếđược Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất đã trả tiền thuê cho cả thời gian thuê đất hoặc đã trả tiền thuê trước ít nhất 5 năm thì được quyền cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Trên thực tế, khảo sát tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng cho thấy, số hợp đồng cho thuê đất được thực hiện rất hạn chế. Hầu hết quỹ đất nông thôn khu vực nội thành đều đã có chủ sử dụng, do vậy không còn đất dành cho các nhu cầu thuê mới. Từ khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực, các tổ chức trong nước thuê đất không được quyền thế chấp và cho thuê lại đất quyền sử dụng đất, do vậy phần lớn các đơn vị thuê đất đã chuyển sang hình thức nhận giao đất có trả tiền sử dụng đất. Theo số liệu thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường, số hợp đồng chuyển sang xin giao đất có thu tiền sử dụng đất tại Hà Nội chiếm 70%, Thành phố Hồ Chí Minh chiếm 80%, Hải Phòng 60%, Đà Nẵng 60%.
Hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất nông thôn của các hộ gia đình, cá nhân hầu như ít xuất hiện. Các quan hệ thuê bất động sản dân sự chủ yếu thông qua hình thức thuê các công trình bất động sản trên đất như thuê nhà ở, văn phòng, cửa hàng, bến bãi (Hoàng Việt - Hoàng Văn Cường, 2008).
Nhà nước cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹđất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng. Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2005), (Đào Trung Chính, 2005).
Quy định của pháp luật về quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 33
(Nguyễn Đình Bồng và cs, 2005).
Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các quyền sử dụng đất ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơđất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội
(Đào Trung Chính, 2005).
Nhưng nhìn chung, trong những năm qua, thị trường thuê quyền sử dụng đất nông thôn ít phát triển.
- Thị trường thế chấp
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì được quyền thế chấp, bảo lãnh để vay vốn. Giá trịđất đai thường chiếm một tỷ trọng rất lớn trong tổng giá trị tài sản của mỗi hộ gia đình cũng như trong nguồn vốn của các doanh nghiệp. Vì vậy, thế chấp đất đai - bất động sản là một giải pháp thường được ưu tiên lựa chọn để giải quyết nhu cầu về vốn của các hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp. Thị trường thế chấp quyền sử dụng đất và bất động sản trên đất thường chiếm một tỷ trọng lớn trong thị trường cho vay có thế chấp bằng tài sản bảo đảm (Hình 1.1).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 34 Bảo đảm bằng tài sản khác: 22.8% Tài sản hình thành trong tương lai: 14.6% Tài sản trên đất: 2.7% Giá trị quyền sử dụng đất và bất động sản: 59.9%
Hình 1.1 Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng đất và bất động sản trong các khoản cho vay có tài sản đảm bảo
Khả năng thanh toán tạo nguồn vốn của đất đai - bất động sản được thực hiện theo hai phương thức: chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tạo vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng. Trong bối cảnh những năm gần đây, thị trường mua bán đất đai - bất động sản có phần trầm lắng, khả năng thanh khoản bằng phương thức chuyển nhượng khó thực hiện nên các nhà đầu tư tích cực chuyển sang lựa chọn phương thức thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng. Vì vậy, việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn. Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay. Tốc độ tăng trưởng lượng vốn vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong những năm gần đây tăng rất nhanh (Hình 1.2).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 35 0 20 40 60 80 100 120 140 160 Năm 2003 Năm 2004 6- Năm 2005
Hình 1.2 Tăng trưởng cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng đất
Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan đăng ký thế chấp phù hợp; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai (Hoàng Việt - Hoàng Văn Cường, 2008).
Những tồn tại của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Việc thực hiện các quyền sử dụng đất tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất phi chính thức vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2005).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 36