T HC R NG PHÁ R IN ệ ND NG B NG SN I CHI NHÁNH NGÂN
3.5 G ii pháp đi vi Ngân hàng Nhàn c, Chính P h
Th nh t, đ ng gia làm trung gia cho vay đ ng tài tr . h n ch r i ro, đ ng th i cĩ th tham gia vào nh ng d án l n, d án địi h i ngu n v n s d ng v t quá kh n ng cho vay theo quy đ nh h n ch cho vay c a ngân hàng nhà n c, ngân hàng nhà n c đ ng gia làm trung gian gi a các ngân hàng th ng m i cĩ th s d ng hình th c cho vay đ ng tài tr . V m t pháp lý, ngân hàng nhà n c đã cĩ quy đ nh v quy ch cho vay đ ng tài tr đ cho các t ch ctín d ng th c hi n, do đĩ các ngân hàng khi th c hi n đ ng tài tr s thu n l i h n nhi u. Tuy nhiên, đ cĩ th cho vay đ ng tài tr hi u qu và thu n l i, c n ph i cĩ m t ngân hàng cĩ uy tín, đ ng ra “thu x p”, tr c ti p làm vi c v i các ngân hàng khác tham gia tài tr , tr c ti p làm vi c v i khách hàng. Do đĩ, n u ngân hàng th c hi n chính sách này là ngân hàng nh , ch a đ uy tín thì s b đ ng trong vi c th c hi n chi n l c đ ng tài tr , ch cĩ ngân hàng l n cĩ uy tín, m i cĩ th ch đ ng th c hi n chính sách đ ng tài tr này đ t hi u qu nh mong mu n.
Th hai, nâng cao hi u l c pháp lý và đ m b o tính th ng nh t, đ ng b trong h th ng pháp lu t. Ti p t c xây d ng và hồn ch nh mơi tr ng pháp lý v ho t đ ng nghi p v ngân hàng đ y đ theo h ng phù h p v i thơng l và chu n m c qu c t cĩ tính đ n đ c thù c a Vi t Nam, t o đi u ki n cho d ch v ngân hàng phát tri n.
Th ba, nâng cao hi u qu qu n lý c a h th ng c quan qu n lý nhà n c v nghi p v ngân hàng. Tr c h t, là c n phân đ nh rõ ràngquy n h n c a t ng c p trong quá trình ho ch đ nh và th c thi chính sách ti n t , theo đĩ, Qu c h i ch quy đ nh m c tiêu c a chính sách ti n t thơng qua t l l m phát và giám sát quy ch phát hành ti n, cịn tồn b các c ch chính sách nghi p v c th trao l i cho NHNN c n c vào đi u ki n c a n n kinh t và th tr ng đ đ c l p quy đ nh và ch u trách nhi m tr c Chính ph và Qu c h i v đ m b o m c tiêu chính sách ti n t .
Th t , nâng cao hi u qu , hi u l c cơng tác ki m tra giám sát v i vai trị “h u ki m”. i u này khơng ch cĩ ý ngh a giúp các ngân hàng hồn thi n các nghi p v trong ho t đ ng kinh doanh c a mình mà cịn cĩ ý ngh a an tồn h th ng.
Th n m, s m tham m u cho Chính Ph xây d ng quy ch cho vay “tín thác b t đ ng s n” t i các ngân hàng th ng m i Vi t Nam.
3.5.2 Nhĩm gi i pháp cho Chính ph .
Gi i pháp v th t c hành chính: y nhanh ti n đ c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t và tài s n g n li n v i đ t. Theo đĩ, vi c c p gi y đ c th c hi n trên m t n n b n đ và s b th ng nh t, m t c quan qu n lý và c p nh t các bi n đ ng th ng nh t. Xây d ng h th ng thơng tin tài nguyên mơi tr ng nh m nâng cao hi u qu qu n lý và tính minh b ch c a th tr ng b t đ ng s n.
Gi i pháp hồn thi n các v n b n v lu t liên quan đ n b t đ ng s n: Nghiên c u, ban hành Lu t v th tr ng th ch p th c p. Nghiên c u, ban hành Lu t v qu ti t ki m B S. Nghiên c u, ban hành Lu t v qu đ u t B S. Nghiên c u, ban hành Lu t v qu đ u t tín thác B S. Nghiên c u, ban hành v n b n pháp lý v trái phi u B S.
Gi i pháp chính sách khai thác giá tr b t đ ng s n: Nghiên c u ban hành Lu t Quy ho ch. Nghiên c u ban hành Lu t Thu B S. T ng c ng các bi n pháp th c thi Lu t u th u trong l nh v c b t đ ng s n.
Gi i pháp chính sách đ minh b ch hĩa th tr ng b t đ ng s n: T ng c ng hi u l c và th c thi c a Lu t u th u. C n tri n khai tri t đ vi c bán hàng hĩa B S c a các doanh nghi p kinh doanh B S qua sàn giao d ch B S.
Gi i pháp chính sách đ đo l ng th tr ng b t đ ng s n: Nghiên c u ban hành v n b n quy ph m pháp lu t cĩ tính pháp lý cao v cung c p thơng tin B S. i u này nh m đ xây d ng các ch s th tr ng b t đ ng s n. Tr c m t là 3 ch s : Ch s giá nhà (HPI - House Price Index); ch s giá B S (RPI –Real Estate Price Index); ch s TTB S (REMI – Real Estate Market Index).
Gi i pháp v t ch c trong qu n lý th tr ng b t đ ng s n: V phân cơng t ch c qu n lý th tr ng b t đ ng s n, TTB S là m t l nh v c, khơng đ n thu n là m t ngành kinh t k thu t. Vì v y, TTB S c n m t s c quan nhà n c đ ng th i qu n
lý, trong đĩ B K ho ch và u t qu n lý d án, doanh nghi p; B T pháp qu n lý đ ng ký giao d ch b o đ m; B Tài nguyên và Mơi tr ng qu n lý đ t đai; B Xây d ng qu n lý xây d ng, nhà, TTB S; Ngân hàng Nhà n c qu n lý s d n tín d ng; B tài chính qu n lý thu , qu B S... Tuy v y, c n cĩ m t c quan đ u m i qu n lý c p nhà n c v B S và TTB S. Hi n B Xây d ng là c quan cĩ ch c n ng, nhi m v qu n lý nhà n c v TTB S. Tuy nhiên, c quan qu n lý th c t v TTB S ch m i đ tt i m t đ n v c p c c (C c qu n lý nhà và TTB S). i u này gây nên nh ng b t c p v ph m vi và t m qu n lý. Vi t Nam đã cĩ y ban ch ng khốn nhà n c (thu c B Tài chính) đ qu n lý th tr ng ch ng khốn; cĩ T ng c c qu n lý đ t đai (thu c B Tài nguyên và Mơi tr ng). Vì v y, r t c n m t c quan c p T ng c c đ qu n lý TTB S (cĩ th đ t t i B Xây d ng) đ ngang t m v i yêu c u qu n lý TTB S trong th i gian t i. y ban nhân dân c p t nh ch u trách nhi m v ho t đ ng c a TTB S t i đ a ph ng; các B cĩ liên quan ph i ch đ o t ng c ng cơng tác nghiên c u d báo đ xác đ nh các ch tiêu phát tri n B S và đ a các ch tiêu này thành ch tiêu k ho ch phát tri n kinh t xã h i.
V phân cơng thu th p ngu n thơng tin, t li u đ xây d ng các ch s cho th
tr ng b t đ ng s n: Th c ti n cho th y TTB S đã và đang ch u s qu n lý c a 6 ngành: K ho ch đ u t qu n lý các v n đ liên quan đ n doanh nghi p; v n đ u t ; Tài nguyên và Mơi tr ng qu n lý các v n đ liên quan đ n đ t đai; Xây d ng qu n lý các v n đ liên quan đ n xây d ng, cơng trình; T pháp qu n lý các h p đ ng cơng ch ng và đ ng kí B S; Ngân hàng liên quan đ n các v n đ th ch p; cho vay; Tài chính qu n lý các v n đ liên quan đ n thu và qu đ u t B S. Vì v y, đ cĩ nh ng đ c thơng tin nh m xây d ng ch s qu n lý TTB S c n cĩ s tham gia, cung c p thơng tin c a các ngành này v i các n i dung t i thi u d i đây cùng v i các thơng tin t các sàn giao d ch B S (ho t đ ng theo Lu t Kinh doanh B S và Ngh đ nh 153/2007/N -CP h ng d n thi hành Lu t Kinh doanh B S).
Hồn thi n h th ng khung giá đ t: Hình thành m t th tr ng b t đ ng s n cơng khai minh b ch và đ y đ thơng tin cung c p cho ng i mua và ng i bán: B Tài nguyên và Mơi tr ng cĩ trách nhi m qu n lý và xây d ng c s thơng tin h t ng đ a chính đ đ tin c y, k t n i đ c v i các ho t đ ng tài chính, ngân hàng, tín d ng,
t ng thích v i khu v c và th gi i đ đ m b o h i nh p kinh t . C n cĩ c quan chuyên mơn v đ nh giá đ t (giá QSD ), đ nh giá b t đ ng s n khác đ cĩ th ch ng khốn hố các tài s n v b t đ ng s n, t o đi u ki n cho vi c mua bán, chuy n nh ng, c m c , phát m i trên th tr ng.
Hồn thi n h th ng c ch , chính sách theo h ng: b o đ m nguyên t c đ ng b , nh t quán, tơn tr ng các quy lu t c a th tr ng; đ ng th i, ph i giúp t ng c ng tính c nh tranh. Nhà n c s thơng qua m t s chính sách nh tài chính, tín d ng, thu ... m t cách h p lý đ th tr ng B S ho t đ ng lành m nh.
Phát tri n các cơng c h tr th tr ng B S: B Tài nguyên và Mơi tr ng c n k t h p v i T ng C c Th ng kê và m t s c quan h u quan khác t ch c cu c đi u tra v ngu n cung, c u v nhà , c n h và thu nh p c a Vi t Nam đ cĩ c s cân đ i l i cung c u và đánh giá ti m n ng c a th tr ng b t đ ng s n Vi t nam trong t ng lai, t đĩ m i đ a ra các chính sách đi u ti t th tr ng b t đ ng s n m t cách h p lý.
y m nh cơng khai, minh b ch các thơng tin đ n đ nh th tr ng: H th ng thơng tin v đ t đai, quy ho ch, tài chính và xây d ng t i TPHCM v n cịn ch a đ y đ , cơng khai và minh b ch. Vi c cĩ m t h th ng thơng tin minh b ch và c s d li u đ y đ là đi u ki n c n cho b t c giao d ch b t đ ng s n nào. V i s tr giúp c a k thu t và cơng ngh thơng tin hi n đ i, TPHCM c n xây d ng m t h th ng c s d li u qu n lý b t đ ng s n thơng qua vi c đ ng ký b t đ ng s n và thu th p giá giao d ch b t đ ng s n. Các thơng tin thu th p khơng gi i h n b i nh ng thơng tin nh mã s c a b t đ ng s n.
Phát tri n th tr ng B S đ ng b v i th tr ng tài chính, th tr ng ch ng
khốn: Ki n tồn các sàn giao d ch B S. Nâng cao ho t đ ng c a trung tâm phát tri n qu đ t. y m nh cơng khai, minh b ch thơng tin đ n đ nh th tr ng B S. C i cách th t c hành chính…
3.6 Gi i pháp đ i v i khách hàng3.6.1 i v i khách hàng doanh nghi p 3.6.1 i v i khách hàng doanh nghi p
i v i ch đ u t (doanh nghi p) đ u t các d án khu đơ th nhà cĩ quy mơ s d ng đ t d i 20 ha, v n c a ch s h u c n đ i ng t i thi u 15% t ng m c đ u t .
T ng m c đ u t d án khu đơ th m i đ c l p theo quy ho ch hi n hành, bao g m chi phí s d ng ho c thuê đ t, ti n b i th ng gi i phĩng m t b ng, h tr tái đ nh c ... đ i v i các d án khu đơ th m i, nhà cĩ quy mơ s d ng đ t t 20 ha tr lên, ch đ u t c n cĩ v n đ i ng chi m ít nh t 20% t ng m c đ u t .
i v i ch đ u t (doanh nghi p) đ u t các d án khu đơ th m i và nhà th ng m i cĩ quy mơ s d ng đ t t 10 ha tr lên, theo quy ho ch đ c c p cĩ th m quy n phê duy t, ch đ u t cĩ trách nhi m bàn giao l i cho thành ph 20% di n tích xây d ng nhà đ ph c v nhu c u tái đ nh c , nhà xã h i, nhà cho ng i thu nh p th p.
Các doanh nghi p c n gi m giá b t đ ng s n v giá tr th c. i u quan tr ng nh t là đ a giá B S đúng v i giá tr th t. Do giá b t đ ng s n c a Vi t Nam hi n đ c đánh giá là cao h n giá tr th c r t nhi u nên vi c gi m giá v n đ m b o cho ng i bán cĩ lãi và quan tr ng h n là phù h p v i kh n ng thanh tốn c a nhi u ng i tiêu dùng. Các nhà đ u t kinh doanh B S c n ph i ch n l a chính sách giá b t đ ng s n h p lý đ kích thích c u v nhà đ i v i nh ng đ i t ng thu nh p v a ph i và th p nh m gi đ c s t n t i c a cơng ty trên th ng tr ng.
Các doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n c n cung ng cho ra th tr ng nh ng s n ph m đúng v i giá tr th c, phù h p v i túi ti n c a đ i đa s ng i tiêu dùng giúp th tr ng.
C n cung c p thơng tin chính xác và đ y đ v doanh nghi p c a mình đ cùng Ngân hàng h p tác và xây d ng m i quan h t ng tr .
3.6.2 i v i khách hàng cá nhân
Xác đ nh nhu c u th c c a mình v các lo i s n ph m tín d ng b t đ ng s n. Khơng nên tham gia vào th tr ng b t đ ng s n theo trào l u s đơng. Cung c p thơng tin chính xác cho các NHTM h tr v n khi cĩ nhu c u mua nhà đ , xây d ng và s a ch a nhà đ …
K t lu n Ch ng 3:
Trên c s phân tích th c tr ng phát tri n tín d ng B S t i BIDV HCMC trình bày trong Ch ng 2 v i nh ng m t đ t đ c và h n ch , Ch ng 3 đi vào đ xu t các
gi i pháp đ gĩp ph n phát tri n hi u qu tín d ng b t đ ng s n trong th i gian t i. Các đ xu t bao g m ba ph n chính. Ph n m t, gi i pháp v phía BIDV HCMC, v i yêu c u nâng cao ch t l ng tín d ng B S bên c nh vi c đa d ng hĩa s n ph m tín d ng, xây d ng chính sách khách hàng cho riêng mình, hồn thi n chính sách cho vay B S t i BIDV HCMC, phát tri n cơng ngh , nâng cao n ng l c tài chính, t ng c ng cơng tác marketing, phát tri n ngu n nhân l c…Ph n hai, gi i pháp v phía Ngân hàng u t và Phát tri n Vi t Nam (BIDV), v i yêu c u xây d ng chính sách khách hàng h p lý, nâng cao h th ng x p h ng tín d ng n i b , xây d ng chính sách tài s n đ m b o kho n vay, thành l p trung tâm đ ng giá t i TP.HCM, thành l p cơng ty chuyên kinh doanh b t đ ng s n, đ a c, cơng ty tín thác BIDV... Ph n ba, đ a ra nh ng ki n ngh v i c quan qu n lý v mơ là Chính Ph & Ngân hàng Nhà n c v v n đ hồn thi n mơi tr ng lu t pháp cho ho t đ ng tín d ng B S nĩi chung và cho phát tri n ngân hàng nĩi riêng theo thơng l qu c t . Ngồi ra, lu n v n cịn đ a ra ki n ngh đ i v i B , Ban ngành cĩ liên quan và đ i v i khách hàng là doanh snghi p, cá nhân. T t c các đ xu t trên đ u h ng đ n m t m c tiêu chung là phát tri n hi u qu tín d ng