IV Giá sau khi điều
2.3.2Những tồn tại và nguyên nhân 1 Tồn tạ
Bên cạnh những kết quẩ đạt được kể trên thì vẫn còn tồn tại một số hạn chế trong hoạt động định giá BĐS của công ty.
a) Những tồn tại trong quá trình thu thập, xử lý thông tin
Nguồn thông tin mà VVFC thu thập được chủ yếu là thông qua báo chí, mạng internet, từ báo giá của các doanh nghiệp có bán các tài sản cùng loại, các chuyên gia... Đây là các thông tin thứ cấp trên thị trường, được cung cấp rất rộng rãi và thiếu sự chọn lọc, không đáng tin cậy hoàn toàn. Nếu người định giá phụ thuộc quá nhiều vào nguồn thông tin này dễ dàng dẫn đến sự nhầm lẫn.
Ngoài ra, do mỗi BĐS có những nét đặc trưng riêng, nên việc tìm kiếm thông tin của BĐS so sánh gặp nhiều khó khăn, và không phải lúc nào cũng thực hiện được, đặc biết là trong giai đoạn hiện nay, khi mà thị trường đóng băng, các giao dịch về BĐS giảm sút. Ngoài ra, sự khác biệt về thời điểm bán hay sự thay đổi về chính sách của nhà nước cũng dẫn đên khó khăn trong việc thu thập thông tin phù hợp cho mục đích định giá.
b) Những tồn tại trong việc sử dụng các phương pháp định giá tại công ty
• Phương pháp so sánh
Để xác định giá trị quyền sử dụng đất trong định giá BĐS thế chấp, phương pháp được sử dụng phổ biến nhất là phương pháp so sánh. Đây cũng là phương pháp quan trọng, được sử dụng rộng rãi nhất trong tất cả các hoạt động định giá BĐS nói chung. Đối với phương pháp này thì việc thu thập, xử lý thông tin liên quan đến BĐS là rất quan trọng, nó ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả cuối cùng của kết quả định giá. Nó đòi hỏi nhân viên định giá phải hiểu biết thật kỹ lưỡng thị trường. Chính vì vậy mà hạn chế trong phương pháp này chính là hạn chế trong việc thu thập và xử lý thông tin như đã nói ở trên. Trong điều kiện thị trường BĐS ở nước ta còn nhiều thiếu sót và không minh bạch, các giao dịch chủ yêu là tự phát làm người định giá khó biết chính xác giá cả giao dịch và phải sử dựng các thông tin một cách ước lượng và dựa vào kinh nghiệm của bản thân, vì vậy khó tránh khỏi sai lệch về giá trị.
Ngoài ra, trong quá trình điều chỉnh giữa BĐS so sảnh và BĐS mục tiêu, định giá viên chưa trình bày rõ các thế mạnh hay hạn chế của BĐS so sánh với BĐS mục tiêu, cũng như chưa chỉ ra căn cứ để điểu chính giá các yếu tố so sánh để từ đó suy ra giá trị BĐS mục tiêu. Tất cả các tỉ lệ điều chỉnh đều được định giá viên đưa ra theo ý kiến chủ quan của mình, dựa vào kinh nghiệm làm việc mà không có giải thích vì sao lại có được tỉ lệ đó. Chính vì thế mà kết quả này mang nặng yếu tố chủ
quan của người định giá, với mỗi định giá viên khác nhau về trình độ, kinh nghiệm, kỹ năng nghề nghiệp sẽ đưa ra một mức giá khác nhau.
• Phương pháp chi phí
Để xác định giá trị còn lại của công trình trên đất như trong ví dụ đã nêu, công ty chủ yếu sử dụng phương pháp chi phí. Nó đòi hỏi phải xác định được các loại chi phí như chi phí thô xây dựng công trình, chi phí thay thế, chi phí hoàn thiện, tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của công trinh... Khi xác định giá trị của công trình, người định giá cần xác định được tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình, nhưng trên thực tế, chưa có tiêu chí nào để xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của từng kết cấu chính của công trình. Việc đánh giá tỉ lệ này chủ yếu dựa vào việc khảo sát thực tế, từ thực tế định giá viên bằng sự quan sát và phân tích của mình, cộng thêm kinh nghiệm và kỹ năng đã có để đánh giá và đưa ra kết quả cuối cùng. Do đó. việc định giá hoàn toàn mang tính chất chủ quan.
Hơn nữa, việc ước lượng giá trì công trình xây dựng sẽ không tránh khỏi sai lệch do đơn giá của mỗi kết cấu là khác nhau, nên việc xác định đơn giá xây dựng thực tế sẽ gặp nhiều khó khăn. Các mức điều chỉnh định tính và định lượng cũng hoàn toàn dựa trên sự quan sát và đánh giá thực tế của định giá viên nên kết quả điều tra, khảo sát của BĐS mục tiêu so với BĐS so sánh còn mang tính chủ quan.
Cuối cùng, như phần nhận xét của ví dụ đã nêu trên, trong bước tính giá trị thị trường của BĐS cần định giá, đã có sự chủ quan dẫn đến sai sót trong việc hòa hợp giá trị đơn vị của các BĐS so sánh để tìm ra giá trị đơn vị cho BĐS mục tiêu. Đây là bước cuối cùng, và cũng là một trong những bước quan trọng nhất của quá trình định giá. Nếu trong cả quá trình, định giá viên làm tốt, nhưng đến bước cuối cùng có sai sót, sẽ dẫn tới sai lệch lớn về giá trị của BĐS thế chấp. Điều này có ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi của khách hàng, và uy tín của công ty VVFC.