của các tổ chức tín dụng
Trong việc xử lý TSBĐ để thu hồi nợ, các TCTD thƣờng gặp phải một số khó khăn, vƣớng mắc sau đây:
- Trong quá trình thu giữ TSBĐ là bất động sản:
Trên thực tế, TSBĐ mà các TCTD nhận thế chấp hầu hết là bất động sản trong đó chủ yếu là đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất bởi đây là loại tài sản đƣợc đánh giá là có giá trị ít suy giảm, dễ quản lý và khả năng phát mại tốt. Tuy nhiên, việc thu giữ những TSBĐ là bất động sản rất khó khăn phức tạp, tốn công sức, thời gian, chi phí, thậm chí có trƣờng hợp còn bế tắc không có hƣớng xử lý do những tài sản này thƣờng là nơi ở, nơi sinh sống, nhà xƣởng... của khách hàng hoặc các bên thế chấp. Để xảy ra tình trạng này, một mặt là do ý thức pháp luật kém của bên vay vốn và bên thế chấp, nhƣng mặt khác chính là do các quy định của pháp luật không rõ ràng, không chặt chẽ, thiếu thực tế, khó áp dụng. Mặc dù Khoản 1, 5 Điều 63 Nghị định 163/2006 quy định về việc thu giữ TSBĐ để xử lý nhƣ sau:
1. Bên giữ TSBĐ phải giao tài sản đó cho ngƣời xử lý tài sản theo thông báo của ngƣời này; nếu hết thời hạn ấn định trong thông báo mà bên giữ TSBĐ không giao tài sản thì ngƣời xử lý tài sản có quyền thu giữ TSBĐ theo quy định tại khoản 2 Điều này để xử lý hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết.
5. Trong quá trình tiến hành thu giữ TSBĐ, nếu bên giữ TSBĐ có dấu hiệu chống đối, cản trở, gây mất an ninh, trật tự nơi công cộng hoặc có hành vi vi phạm pháp luật khác thì ngƣời xử lý TSBĐ có quyền yêu cầu Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn và cơ quan Công an nơi tiến hành thu giữ TSBĐ, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật để giữ gìn an ninh, trật tự, bảo đảm cho ngƣời xử lý tài sản thực hiện quyền thu giữ TSBĐ [2]. Tinh thần của Điều luật này xác định việc xử lý TSBĐ là mối quan hệ dân
thƣờng gắn liền với nơi ở, nơi sinh sống hoặc nơi sản xuất kinh doanh của KH, bên thế chấp, vì vậy rất ít khi các bên hợp tác tự nguyện bàn giao TSBĐ cho TCTD để phát mại, nếu TCTD tự kê biên thu hồi thì sẽ gặp rất nhiều sự cản trở, chống đối hoặc đe dọa từ phía KH, các bên thế chấp. Các cơ quan chức năng chỉ hỗ trợ TCTD thu hồi TSBĐ, chỉ trừ khi bên giữ TSBĐ có dấu hiệu chống đối, cản trở, gây mất an ninh, trật tự nơi công cộng hoặc có hành vi vi phạm pháp luật khác thì ngƣời xử lý TSBĐ mới có quyền yêu cầu sự can thiệp của các cơ quan này. Tuy nhiên, sự can thiệp của cơ quan chức năng lúc này cũng chỉ là để giữ trật tự xã hội mà không phải là hỗ trợ các TCTD thu hồi TSBĐ. Trƣờng hợp các bên không thỏa thuận đƣợc phƣơng thức xử lý tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này đƣợc đem bán đấu giá nhƣng để thực hiện đƣợc, TCTD lại phải thu hồi đƣợc TSBĐ mới có thể phát mại đƣợc. Chính vì thế, quy định của Điều luật này không có tính khả thi và các TCTD không thể thu hồi đƣợc TSBĐ nếu các bên có TSBĐ không hợp tác. TCTD phải mất rất nhiều thời gian, công sức để thuyết phục các chủ TSBĐ tự nguyện bàn giao tài sản. Nếu TCTD khi chƣa thu hồi đƣợc TSBĐ đã ủy quyền cho tổ chức bán đấu giá thì các tổ chức này vẫn yêu cầu TCTD phải cam kết việc bàn giao đƣợc TS cho ngƣời mua trong khoảng thời gian nhất định, nếu không bàn giao đƣợc thì TCTD phải bồi thƣờng thiệt hại. Đây là khó khăn chính của TCTD. Có những trƣờng hợp ban đầu chủ TSBĐ đồng ý bán đấu giá TS, tuy nhiên sau đó lại không giao TS cho ngƣời mua (mặc dù ngƣời mua vẫn đƣợc sang tên chủ sở hữu, sử dụng), tranh chấp xảy ra và một mặt TCTD phải bồi thƣờng cho ngƣời mua, mặt khác lại phải khởi kiện các bên ra Tòa án để giải quyết tranh chấp. Thực tế đã có TCTD làm theo hình thức này, sau đó do không bàn giao đƣợc tài sản cho ngƣời mua nên bị chính ngƣời mua kiện lại và phải bồi thƣờng.
- Trong trƣờng hợp xử lý tài sản thế chấp chỉ là tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất: Theo quy định tại Khoản 2 Điều 68 Nghị định số 163/2006: Ngƣời mua, ngƣời nhận chính tài sản gắn liền với đất đó đƣợc tiếp tục sử dụng đất [2]. Tuy nhiên, trên thực tế thì TCTD (bên nhận thế chấp) hoặc bên mua tài sản gắn liền với đất có thể không đƣợc tiếp tục sử dụng
đất theo các quy định trên mà phải phụ thuộc vào ý chí của chính quyền địa phƣơng nơi có đất, vì có khả năng đất đó bị thu hồi theo quy định tại Khoản 2 Điều 38 Luật Đất đai, cụ thể là:
Nhà nƣớc thu hồi đất trong trƣờng hợp tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất, đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất [5].
Do đó, muốn đƣợc tiếp tục sử dụng tài sản gắn liền trên đất, bên nhận thế chấp hoặc bên mua tài sản gắn liền với đất phải thực hiện cơ chế “xin”- “cho” với chính quyền địa phƣơng nơi có đất, mặc dù theo quy định pháp luật, họ đƣợc quyền thụ hƣởng các lợi ích hợp pháp của mình.
- Trong việc áp dụng phƣơng thức xử lý TSBĐ:
Qua khảo sát các hợp đồng bảo đảm vốn vay (Thế chấp, Bảo lãnh, Cầm cố) đƣợc ký kết giữa các TCTD với khách hàng vay/ngƣời bảo đảm, tác giả thấy rằng, trong hầu hết các hợp đồng bảo đảm thì các TCTD đều không cụ thể hóa các phƣơng thức xử lý tài sản theo thỏa thuận mà hầu nhƣ đều đƣa nguyên những phƣơng thức xử lý TSBĐ theo quy định trong Nghị định 163/2006 vào trong hợp đồng. Vì vậy, khi cần xử lý tài sản thì các TCTD không thể xử lý đƣợc theo phƣơng thức thỏa thuận vì khách hàng đòi hỏi về những vấn đề chƣa đƣợc thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng bảo đảm nhƣ: giá bán tài sản, cách xác định giá, ngƣời có quyền xác định giá bán, nghĩa vụ của khách hàng/bên bảo đảm trong việc bán tài sản theo thỏa thuận…
Các TCTD khi xử lý TSBĐ theo các phƣơng thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm ngoài việc gặp phải sự chống đối, gây trở ngại từ phía khách hàng vay/ngƣời bảo đảm còn bị các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền từ chối thực hiện thủ tục chuyển/đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản xử lý cho ngƣời mua/ngƣời nhận chuyển nhƣợng tài sản đó. Các cơ quan này thƣờng chỉ thực hiện thủ tục này khi có sự đồng ý của chủ sở hữu tài sản bị xử
đƣợc nếu nhƣ không có sự đồng ý của ngƣời bảo đảm (chủ sở hữu của tài sản bị xử lý). Quy định về việc Hợp đồng bảo đảm đƣợc ký kết giữa bên nhận bảo đảm (TCTD) với bên bảo đảm là cơ sở để thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu/quyền sử dụng tài sản cho Bên mua/Bên nhận chuyển nhƣợng trong trƣờng hợp đối với xử lý TSBĐ là bất động sản không áp dụng đƣợc khi chủ sở hữu tài sản không thông qua Hợp đồng ủy quyền có công chứng ủy quyền cho TCTD bán TSBĐ thì TCTD cũng không trực tiếp bán TSBĐ đƣợc vì cơ quan công chứng không đồng ý cho TCTD ký thay phần của bên chuyển nhƣợng.
Thực tiễn hoạt động cho vay cho thấy rằng đa phần các khoản nợ tồn đọng của các TCTD đều có TSBĐ và các tài sản này đa phần là nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc tự nhận các tài sản này để khấu trừ nợ vay dƣờng nhƣ đã trở nên khó thực hiện đối với các TCTD. Bởi lẽ, nhận để sử dụng thì không còn nhu cầu hoặc đã quá tỷ lệ so với vốn chủ sở hữu, nhận và sau đó để bán lại hoặc kinh doanh cho thuê thì không đƣợc phép vì Luật các Tổ chức tín dụng không cho phép các TCTD kinh doanh bất động sản. Nếu TCTD tự bán tài sản lại gặp nhiều khó khăn vì trình tự thủ tục bán tài sản phải phụ thuộc vào thái độ hợp tác của bên bảo đảm và phụ thuộc hoàn toàn vào cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền trong việc thực hiện thủ tục trƣớc bạ sang tên, đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản. Nhìn chung, trong khuôn khổ pháp luật hiện hành về xử lý TSBĐ thì dù đã có thỏa thuận nhƣng TCTD vẫn chƣa đƣợc toàn quyền xử lý TSBĐ khi khách hàng vay không trả nợ.
Trƣớc đây, việc xử lý TSBĐ đƣợc xử lý theo quy định của Nghị định số 178/1999 và của Thông tƣ liên tịch số 03/2011/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC- TCĐC của TCTD Nhà nƣớc Việt Nam, Bộ Tƣ pháp, Bộ Công an, Bộ Tài chính và Tổng cục Địa chính hƣớng dẫn thi hành Nghị định 178/1999. Theo quy định của hai văn bản này, TCTD đƣợc quyền chủ động trong việc xử lý TSBĐ mà không cần có sự đồng ý của bên bảo đảm. Chẳng hạn nhƣ TCTD có quyền trực tiếp bán tài sản cho ngƣời thứ ba, nếu khi đến hạn mà khách hàng không trả nợ, có quyền quyết định giá bán tài sản nếu không thỏa thuận đƣợc với bên bảo đảm. Tuy nhiên, trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, pháp luật Việt Nam
cần phải có sửa đổi cho phù hợp với thông lệ và tập quán quốc tế cũng nhƣ phù hợp với các cam kết trong các điều ƣớc quốc tế song phƣơng và đa phƣơng mà Việt Nam đã tham gia. Vì vậy, khác với Nghị định 178/1999, Nghị định 163/2006 không quy định cụ thể và chi tiết về xử lý TSBĐ của các TCTD mà chỉ quy định về nguyên tắc xử lý TSBĐ. Khi Nghị định số 163/2006 đƣợc ban hành thì Nghị định 178/1999 hết hiệu lực và theo đó Thông tƣ liên tịch số 03/2001 cũng hết hiệu lực. Cho đến nay, gần sáu năm kể từ ngày Nghị định 163/2006 đƣợc ban hành, chƣa có một Thông tƣ nào để hƣớng dẫn Nghị định này về xử lý TSBĐ.
- Trong quá trình xử lý TSBĐ thu hồi nợ bằng con đƣờng khởi kiện- thi hành án:
Quá trình xử lý TSBĐ xảy ra tranh chấp, bên bảo đảm bất hợp tác, các TCTD không còn cách nào khác là buộc phải khởi kiện yêu cầu khách hàng trả nợ. Quá trình giải quyết vụ kiện từ cấp sơ thẩm đến phúc thẩm thƣờng kéo dài mất rất nhiều thời gian. Nếu giao dịch bảo đảm chặt chẽ, không bị vô hiệu, vụ kiện đƣợc Tòa án chấp nhận yêu cầu bằng một bản án có hiệu lực thì quá trình thi hành án cũng không hề đơn giản. Nếu phải xử lý các TSBĐ là bất động sản là nơi ở của bên bảo đảm, cơ quan thi hành án thƣờng yêu cầu các bên thỏa thuận về việc mua nơi ở mới cho ngƣời bị thi hành án (ngƣời bảo đảm) bởi cơ quan thi hành án không thể cƣỡng chế ngƣời phải thi hành án ra khỏi căn nhà đó nếu họ không có chỗ ở khác, đồng thời cơ quan thi hành án cũng cần phải có một chỗ để tập kết tài sản của ngƣời bị thi hành án để cƣỡng chế thi hành. Chi phí để mua chỗ ở khác cho ngƣời bảo đảm thƣờng đƣợc xác định theo điều kiện thực tế tại địa phƣơng nơi ngƣời đó sinh sống và điều kiện sống tối thiểu cho tất cả những ngƣời đang sinh sống trong ngôi nhà bị xử lý.
Trƣớc tình hình này, các TCTD đều lâm vào tình trạng vƣớng mắc, lúng túng trong việc xử lý tài sản vì không biết chi phí mua nơi ở mới cho ngƣời bảo đảm đƣợc trích từ nguồn vốn nào và hạch toán vào đâu vì chƣa có văn bản pháp luật nào quy định hoặc hƣớng dẫn.
Mặt khác, số tiền thu đƣợc từ việc xử lý tài sản thƣờng không đủ để thu hồi nợ nhƣng TCTD lại phải trích một phần từ số tiền đó để mua nơi ở mới cho bên bảo đảm trong khi khách hàng vay lại không còn nguồn tài sản nào khác để thanh toán nợ cho mình. Tình trạng này đã làm cho TCTD gặp nhiều khó khăn trong kinh doanh khi tiền cho vay là tiền mà TCTD huy động vốn từ nhân dân và luôn phải thanh toán tiền gốc và lãi cho ngƣời gửi. Ngoài ra, nếu thuận lợi, cơ quan thi hành án có thể phát mại TSBĐ thì TCTD còn có thể thu hồi đƣợc một phần khoản nợ, có trƣờng hợp sau khi phát mại không bán đƣợc TSBĐ, cơ quan thi hành án có thể sẽ giao chính TSBĐ đó cho TCTD quản lý khai thác. Lúc này, TCTD đã mất quá nhiều thời gian xử lý khoản nợ, lại phải trực tiếp quản lý khai thác những TSBĐ mà giá trị tài sản chắc chắn rất thấp/không có tính thanh khoản, TCTD còn gặp khó khăn hơn nữa.
- Trong trƣờng hợp TSBĐ bị dùng làm phƣơng tiện phạm tội:
Trƣờng hợp khách hàng dùng tài sản để thế chấp bảo đảm tiền vay tại TCTD, trong thời hạn thế chấp, chính khách hàng đã dùng tài sản đó làm phƣơng tiện phạm tội. Khi xử lý hình sự, cơ quan tiền hành tố tụng đã tịch thu tài sản đó. Tình trạng này đã làm cho các khoản nợ vay tại TCTD có biện pháp bảo đảm hợp pháp trở thành khoản vay không có TSBĐ và chính TCTD là ngƣời phải gánh chịu một tình huống rủi ro không thể lƣờng trƣớc mặc dù TCTD hoàn toàn không có lỗi gì và đã thực hiện đầy đủ thủ tục về giao dịch bảo đảm một cách đúng pháp luật.
