Luật đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và đã được sửa đổi, bổ sung 3 lần vào năm 1993, 1998 và 2003. Luật đất đai sửa đổi 2003 quy định:
- Trường hợp được nhà nước Việt Nam cho thuê đất, UBND cấp tỉnh nơi có dự án đầu tư có trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoàn thành các thủ tục cho thuê đất. Chi phí bồi thường giải tỏa được tính vào vốn đầu tư của dự án. UBND cấp tỉnh thoả thuận với doanh nghiệp được thuê đất về nguồn vốn tài chính để thực hiện việc bồi thường giải toả.
- Trường hợp bên Việt Nam góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, bên Việt Nam có trách nhiệm bồi thường giải phóng mặt bằng và hoàn thành các thủ tục để được quyền sử dụng đất. Chi phí thực hiện việc bồi thường giải phóng mặt bằng được tính trong phần vốn góp của bên Việt Nam hoặc do các bên thoả thuận.
- Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép thế chấp tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất để đảm bảo vay vốn tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, thời hạn cho thuê không quá 50 năm. Với những dự án lớn, lâu thu hồi vốn được thực hiện tại địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn, thời hạn thuê không quá 70 năm (điều 67 luật đất đai năm 2003).
Nhằm tạo điều kiện tối đa về những vấn đề liên quan đến thủ tục đất đai, giải phóng mặt bằng cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, năm 2007 luật sửa đổi bổ sung luật đất đai hoàn chỉnh đã được quốc hội thông qua.
Trong lần sửa đổi này đã có sự bổ sung đối tượng là các tổ chức liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được nhà nước Việt Nam cho thuê đất. Theo đó chúng ta sẽ xoá bỏ cấp nhiều loại giấy tờ khác nhau để thống nhất một loại giấy chứng nhận chung cho cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đơn vị duy nhất
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các tỉnh.
Nhà nước sẽ tổ chức điều tra, đánh giá nhu cầu sử dụng đất để phát triển thị trường bất động sản, công khai các dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản, đồng thời có trách nhiệm huy động quỹ đầu tư phát triển để hỗ trợ phát triển quỹ đất.
Như vậy luật sửa đổi bổ sung luật đất đai năm 2003 đã tạo nhiều thuận lợi cho nhà đầu tư, nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản, tuy nhiên vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế làm ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của nhà đầu tư. Theo ông Nguyễn Đình Cung - Viện Quản lý kinh tế trung ương thì luật sửa đổi bất hợp lý ở chỗ nếu các cá nhân, tổ chức kinh tế nước ngoài, liên doanh đầu tư vào Việt Nam thì phải coi là một tổ chức kinh tế Việt Nam và do đó, theo nguyên tắc đối xử quốc gia, họ có quyền được nhà nước giao đất chứ không chỉ "cho thuê đất". Hay chẳng hạn, Luật kinh doanh bất động sản quy định "các cá nhân, tổ chức đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở phải có dự án đầu tư và việc lựa chọn chủ đầu tư được thực hiện theo luật kinh doanh bất động sản và luật đấu thầu". Như vậy, rõ ràng là chủ đầu tư không phải tuân theo luật đất đai, trong khi luật sửa đổi luật đất đai quy định là phải bắt buộc đấu thầu theo luật đất đai. Có thể thấy sự không thống nhất giữa Luật đất đai với các luật khác. Điều này làm hệ thống chính sách, pháp luật của Việt Nam kém hấp dẫn trong việc thu hút nhà đầu tư nước ngoài.