2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
3.3.1.2. Các văn bản của địa phương
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
- Quyết định số 2044/2005/QĐ-UBND ngày 30/9/2005 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 498/2007/QĐ-UBND ngày 23 tháng 3 năm 2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên, về việc ban hành quy trình xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số: 72/2008/QĐ-UBND ngày 29/12/2008 của UBND tỉnh Thái Nguyên quy định tổng thể giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 37/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND tỉnh Thái Nguyên quy định tổng thể giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 47/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 của UBND tỉnh Thái Nguyên quy định tổng thể giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 01/2010/QĐ-UBND ngày 05 tháng 01năm 2010 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. + Về công tác xây dựng bảng giá các loại đất hàng năm:
Trên cơ sở khung giá đất của Nhà nước quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất; Nghị định số: 123/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số: 188/2004/NĐ- CP. Căn cứ vào khung giá các loại đất theo quy định của Chính phủ, UBND tỉnh Thái Nguyên quyết định ban hành bảng giá các loại đất và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
+ Về trình tự xây dựng bảng giá các loại đất hàng năm:
Để công tác xây dựng bảng giá các loại đất hàng năm đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật, UBND tỉnh Thái Nguyên đã có Quyết định số 498/2007/QĐ-UBND ngày 27/7/2007 về việc ban hành quy trình xác định giá
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Theo đó, trình tự xác định giá đất được quy định như sau:
1. Xác định giá các loại đất để ban hành và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm:
a) UBND cấp huyện: chỉ đạo Hội đồng giá đất của huyện tổ chức điều tra khảo sát giá thị trường, giá chuyển nhượng thực tế trong điều kiện bình thường theo quy định của nhà nước tại thời điểm khảo sát, làm cơ sở xác định giá các loại đất trên địa bàn; căn cứ khung giá các loại đất do chính phủ quy định, lập phương án báo cáo Hội đồng xác định giá đất tỉnh thẩm định để trình UBND tỉnh.
b) Hội đồng xác định giá đất tỉnh:
Sau khi tiếp nhận đủ hồ sơ xác định giá đất của UBND cấp huyện, chỉ đạo tổ công tác ( tổ chuyên viên giúp việc) tiến hành kiểm tra, thẩm định xác định giá các loại đất.
Sở Tài chính( thường trực Hội đồng giá đất tỉnh) tổng hợp báo cáo Hội đồng xác định giá đất tỉnh họp thống nhất và trình Uỷ ban nhân dân tỉnh. c) Uỷ ban nhân dân tỉnh trình Hội đồng nhân dân tỉnh cho ý kiến về bảng giá các loại đất tại địa phương vào kỳ họp gần nhất trước khi quyết định ban hành và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
2. Xác định giá đất (giá khởi điểm) để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, để giao đất có thu tiền sử dụng đất:
a) Uỷ ban nhân dân cấp huyện: căn cứ kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất chi tiết và quy hoạch xây dựng chi tiết khu dân cư được cấp cú thẩm quyền phờ duyệt theo quy định hiện hành của phỏp luật về đất đai, xõy dựng, chỉ đạo Hội đồng giá đất của huyện tổ chức điều tra khảo sát giá thị trường theo quy định, lập phương án báo cáo Hội đồng xác định giá đất tỉnh thẩm định để trình Uỷ ban nhân dân tỉnh.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
Việc xác định giá khởi điểm cho các khu đất quy hoạch để đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất do UBND tỉnh quy định đã công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
b) Hội đồng xác định giá đất tỉnh:
Sau khi tiếp nhận đủ hồ sơ xác định giá đất của UBND cấp huyện, chỉ đạo tổ công tác ( tổ chuyên viên giúp việc) tiến hành kiểm tra, thẩm định xác định giá khởi điểm, báo cáo Hội đồng xác định giá đất tỉnh họp thống nhất và trình Uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định trong thời gian 10 ngày làm việc.”
3.3.1.3. Cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ- CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai và các văn bản khác có liên quan, cho phép tồn tại hai cơ chế về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đó là:
* Cơ chế Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án hoặc giao cho nhà đầu tư thuê theo dự án được phê duyệt.
Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất được quy định tại các Điều 38, 39, và khoản 1, Điều 40 Luật Đất đai năm 2003. Cụ thể:
Điều 38. Các trường hợp thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
1. Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;
2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; 3. Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả; 4. Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
5. Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; 6. Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:
a) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;
b) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
7. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; 8. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
9. Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
10. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn;
11. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền;
12. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.
Điều 39. Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
1. Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
2. Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi ngày đối với đất nông nghiệp và một trăm tám mươi ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
3. Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được công bố công khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất.
Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất thì Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế. Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu nại.
Điều 40. Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế
1. Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ.
Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại Điều 39 của Luật này.
2. Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.
*. Cơ chế cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về bồi thường, GPMB để thực hiện dự án đã được phê duyệt
Ngoài các trường hợp Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để thực hiện các dự án được quy định tại các điều, khoản như trên thì tại khoản 2, Điều 40 Luật Đất đai năm 2003 cũng cho phép nhà đầu tư khi thực hiện các dự án sản xuất kinh doanh không phải thực hiện các thủ tục thu hồi đất. Cụ thể:
“Khoản 2-Điều 40: Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất”.
Với cơ chế chính sách cho phép nhà đầu tư được phép nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn...khi thực hiện dự án thể hiện sự
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
“cởi mở” về cơ chế của Nhà nước trong việc thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Hiện nay trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói chung và thành phố Thái Nguyên nói riêng đang thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các dự án theo các quy định nêu trên.
3.3.2. Đánh giá thực trạng giá đất bồi thường tại một số dự án
3.3.2.1. Số lượng các dự án bồi thường phân theo nhóm
Qua nghiên cứu thực tế, trong tổng số 217 dự án đã thực hiện trên địa bàn thành phố trong giai đoạn từ năm 2008-2010, số lượng các dự án do Nhà nước thực hiện thu hồi đất bồi thường hỗ trợ GPMB là 95 dự án (chiếm tỷ lệ 44%), số dự án do chủ đầu tư trực tiếp thực hiện công tác thu hồi, bồi thường hỗ trợ GPMB (Dự án do doanh nghiệp tự thỏa thuận bồi thường) là 122 dự án (chiếm tỷ lệ 56%). Kết quả thống kê phân loại nhóm các dự án bồi thường theo hai hình thức được trình bày qua đồ thị 3.3:
Đồ thị 3.3. So sánh số lượng và diện tích giữa hai nhóm dự án Nhận xét: Qua đồ thị số 3.3 cho thấy:
27 31 38 43 30 48 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 2008 2009 2010 Nhà nước Thỏa thuận
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
- Số lượng các dự án do doanh nghiệp (chủ đầu tư) tự thỏa thuận với các hộ dân chiếm tỷ lệ lớn hơn so với số lượng các dự án do Nhà nước làm chủ đầu tư, điều đó thể hiện rõ hơn chính sách thu hút đầu tư của tỉnh Thái Nguyên hiện nay đối với các doanh nghiệp trong và ngoài tỉnh. Thu hút được sự đầu tư của doanh nghiệp cũng có nghĩa là giải quyết được nhiều vấn đề liên quan đến đời sống, kinh tế xã hội của người dân cũng như bộ mặt đô thị của thành phố (tạo công ăn việc làm cho người dân với mức thu nhập ổn định, hạ tầng cơ sở được đầu tư...). Bên cạnh đó, do có cơ chế thỏa thuận về giá bồi thường nên nhóm các dự án thuộc nhóm đất được thỏa thuận thường có giá cao hơn nên tiến độ giải phóng mặt bằng nhanh hơn.
Tuy nhiên cũng do cơ chế thỏa thuận về giá bồi thường nên giá đất cùng loại trên địa bàn thành phố vào cùng thời điểm lại có các mức giá khác nhau, do vậy dẫn đến thắc mắc trong người dân.
Để đánh giá được những tồn tại trong cơ chế tính giá đất cho bồi thường tại Thái Nguyên, chúng tôi đã lựa chọn hai dự án có cùng thời điểm phê duyệt dự án, cùng tại thành phố Thái Nguyên để đánh giá so sánh.
3.3.2.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến hai dự án
Dự án A: Xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, tại Khu dân cƣ số 3 phƣờng Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên.
- Căn cứ Quyết định số: 3415/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2008 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng Khu dân cư số 3 phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên;
- Căn cứ Quyết định số: 1272/QĐ-UBND ngày 05/6/2009 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình: Xây dựng cơ sở hạ tầng khu dân cư số 3 phường Tân Thịnh, tp. Thái Nguyên;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
- Căn cứ Quyết định số: 1847/QĐ-UBND ngày 04/8/2009 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc thu hồi đất, giao đất cho Công ty TNHH Xây dựng Hoàng Gia Thái Nguyên để sử dụng vào mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng khu dân cư số 3, phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên;
- Căn cứ Quyết định số: 3304/QĐ-UBND ngày 04/6/2010 của UBND thành phố Thái Nguyên về việc kiện toàn Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án: Xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, tại Khu dân cư số 3 phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên;
- Căn cứ Quyết định số: 1357/QĐ-UBND ngày 05/6/2010 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án đầu tư xây dựng công trình: Xây dựng cơ sở hạ tầng khu dân cư số 3 phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên.
- Căn cứ Quyết định số: 18/2008/QĐ-UBND ngày 11/4/2008 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường cây cối và hoa màu gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Căn cứ Quyết định số: 23/2008/QĐ-UBND ngày 22/4/2008 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà và các công trình kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất tại tỉnh Thái Nguyên;
- Căn cứ vào biên bản điều tra thống kê đất và tài sản trên đất của tổ công tác giúp việc cho Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư thực hiện dự