2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
1.4.2.Những khó khăn, tồn tại khi xây dựng giá đất tại thành phố Thái Nguyên
Theo Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định được áp dụng cho nhiều mục đích: a) Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật;
b) Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
c) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003;
d) Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp Nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003;
đ) Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003; g) Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Những đối tượng áp dụng giá theo các mục đích nêu trên luôn mâu thuẫn nhau về lợi ích: Trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất luôn muốn mức giá cao, ngược lại, các trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ với ngân sách Nhà nước luôn muốn mức giá thấp và do vậy luôn có những luồng ý kiến trái ngược nhau về giá các loại đất như hiện nay.
Giá đất tính bồi thường là vấn đề đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB có đặc trưng nhất định. Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ... quá trình GPMB và Giá đất tính bồi thường cũng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
có đặc trưng riêng của nó. Còn đối với khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp. Do đó, GPMB và Giá đất tính bồi thường cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế-xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không được tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường.
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại và do cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu.
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển.
+ Do chính sách pháp luật chưa phù hợp.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
CHƢƠNG 2
ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU
- Những vấn đề cơ bản về giá đất và giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại địa bàn thành phố Thái Nguyên.
- Giá đất tính bồi thường tại một số dự án trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. (Dự án xây dựng khu dân cư số 3, thuộc phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên. Dự án đầu tư xây dựng văn phòng làm việc, kho bãi chứa hàng hóa tại phường Phú Xá, thành phố Thái Nguyên).
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên
- Điều kiện tự nhiên
- Điều kiện kinh tế- xã hội
2.2.2. Sơ lược công tác quản lý đất đai của thành phố Thái Nguyên
- Công tác quản lý đất đai (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Công tác giải phóng mặt bằng của thành phố Thái Nguyên
2.2.3. Đánh giá công tác xác định giá đất bồi thường trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. phố Thái Nguyên.
- Nghiên cứu các văn bản liên quan đến xác định giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng.
- Đánh giá thực trạng giá đất bồi thường tại một số dự án
2.2.4. Thuận lợi, khó khăn và kiến nghị giải pháp cho công tác xác định giá đất bồi thường tại Thái Nguyên đất bồi thường tại Thái Nguyên
2.3. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.3.1. Điều tra thu thập số liệu
Thu thập các quyết định liên quan đến khung giá các loại đất, quyết định phê duyệt hai dự án tại các cơ quan như Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh Thái Nguyên, ban BTGPMB thành phố Thái Nguyên, phòng Tài nguyên và
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
Môi trường thành phố, phòng Tài chính thành phố, UBND thành phố và các cơ quan khác có liên quan trên địa bàn thành phố;
2.3.2. Phỏng vấn trực tiếp
+ Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn tham gia trực tiếp vào công tác giải phóng mặt bằng (cán bộ của ban giải phóng măt bằng của thành phố, cán bộ trực tiếp tham gia hai dự án giải phóng mặt bằng). Tổng số cán bộ được phỏng vấn là: 12 cán bộ
+ Phỏng vấn trực tiếp người được đền bù đất tại hai dự án. Số hộ được phỏng vấn bao gồm cả hộ được đền bù đất ở và hộ đền bù đất nông nghiệp. Tổng số hộ được phỏng vấn là 50 hộ cho mỗi dự án.
2.3.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý thông tin, phân tích và so sánh
+ Kiểm tra và xử lý những sai lệch để nâng cao độ chính xác của số liệu, phân tích, xử lý số liệu bằng EXEL
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
CHƢƠNG 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN THÁI NGUYÊN
3.1.1. Điều kiện tự nhiên + Vị trí địa lý
Thành phố Thái Nguyên nằm ở trung tâm Tỉnh Thái Nguyên, nằm cách trung tâm Hà Nội 80 km về phía Bắc, có giới hạn:
Phía Bắc giáp huyện Đại Từ, huyện Phú Lương, huyện Đồng Hỷ. Phía Nam giáp thị xã Sông Công.
Phía Tây giáp huyện Đại Từ.
Phía Đông Nam giáp huyện Phú Bình.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
+ Địa hình
Địa hình của thành phố Thái Nguyên được coi như là miền đồng bằng riêng của tỉnh Thái Nguyên, ruộng đất tập trung ở hai bên bờ sông Cầu và sông Công, được hình thành bởi sự bồi tụ phù sa của hai con sông này. Tuy nhiên, vùng này vẫn mang tính chất, dáng dấp của địa mạo trung du với kiểu bậc thềm phù sa và bậc thang nhân tạo, thềm phù sa mới và bậc thềm pha tích (đất dốc tụ). Địa hình của vùng này gồm có những đồi, gò thoải, bát úp xen kẽ nhau. Độ dốc từ 8o
- 25o chiếm không đáng kể, phần lớn diện tích có độ dốc nhỏ hơn 8o. Loại địa hình này thích hợp với cây lúa, cây trồng hàng năm.
+ Khí hậu, thủy văn
Thành phố Thái Nguyên mang những nét chung của khí hậu vùng đông bắc VN, có mùa đông lạnh giá, ít mưa, mùa hè nóng ẩm mưa nhiều. Những đặc điểm cơ bản của khí hậu: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Nhiệt độ chênh lệch giữa tháng nóng nhất (tháng 6 và tháng 7) với tháng lạnh nhất (tháng 1 và tháng 2) khoảng 14oC. Tổng số giờ nắng trong năm dao động từ 1.300 đến 1.750 giờ và phân phối tương đối đều cho các tháng trong năm.
- Lượng mưa trung bình 1.500 - 2.500 mm, lượng mưa tập trung khoảng 87% vào mùa mưa (từ tháng 5 đến tháng 10) trong đó riêng lượng mưa tháng 8 chiếm đến gần 30% tổng lượng mưa cả năm. Vào mùa khô, đặc biệt là tháng 12, lượng mưa trong tháng chỉ bằng 0,5% lượng mưa cả năm.
Thành phố Thái Nguyên lấy nước từ ba nguồn chính là:
- Sông Công có lưu vực 951 km2 bắt nguồn từ vùng núi Ba Lá huyện Định Hoá chạy dọc theo chân núi Tam Đảo. Dòng sông đã được ngăn lại ở Đại Từ tạo thành hồ núi Cốc có mặt nước rộng khoảng 25km2, chứa 175 triệu m3 nước có thể điều hoà dòng chảy và chủ động tưới tiêu cho 12.000 ha lúa
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
hai vụ màu, cây công nghiệp và cung cấp nước sinh hoạt cho thành phố Thái Nguyên và thị xã Sông Công.
- Sông Cầu nằm trong hệ thống sông Thái Bình có lưu vực 3.480 km2 bắt nguồn từ chợ Đồn chảy theo hướng Bắc - Đông Nam.
- Ngoài ra, thành phố Thái Nguyên còn có trữ lượng nước ngầm khá lớn nhưng việc khai thác sử dụng còn hạn chế.
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng
3.1.2.1 Các đơn vị hành chính
Thành phố Thái Nguyên có 28 đơn vị hành chính (18 phường, 10 xã) với tổng diện tích 18630.56 ha, dân số gần 28 vạn người .
Các phường nội thành bao gồm: Tân Long, Quan Triều, Quang Vinh, Hoàng Văn Thụ, Túc Duyên, Đồng Quang, Quang Trung, Phan Đình Phùng, Trưng Vương, Gia Sàng, Cam Giá, Hương Sơn, Tân Thành, Trung Thành, Tân Lập, Phú Xá, Tân Thịnh, Thịnh Đán. Các xã ngoại thành bao gồm: Lương Sơn, Tích Lương, Thịnh Đức, Quyết Thắng, Tân Cương, Phúc Trìu, Phúc Xuân, Phúc Hà, Cao Ngạn và Đồng Bẩm.
3.1.2.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
Tốc độ tăng trưởng kinh tế GDP năm 2010 đạt 3.109,8 tỷ đồng, tăng 12,37% so với năm 2009. Trong đó: Công nghiệp - xây dựng đạt 1.676 tỷ đồng, tăng 11,2% so với năm 2009, dịch vụ đạt 1.304,8 tỷ đồng, tăng 14,7% so với năm 2009, nông nghiệp đạt 128,4 tỷ đồng, tăng 5% so với cùng kỳ 2009. Cơ cấu kinh tế GDP giá thực tế: Đạt 7.018,4 tỷ đồng trong đó: Ngành Công nghiệp - xây dựng đạt 3.353,2 tỷ đồng, chiếm 47,77%; ngành dịch vụ đạt 3.290,6 tỷ đồng, chiếm 46,9%; Ngành Nông nghiệp đạt 374,6 tỷ đồng chiếm 5,33%. Kết quả được thể hiện tại bảng 3.1
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
Bảng 3.1. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của TPTN năm 2010
Chỉ tiêu Đơn vị tính Kế hoạch đầu năm Kế hoạch điều chỉnh Kết quả thực hiện So sánh (%) Kế hoạch Cùng kỳ
1. Tốc độ tăng trưởng KT (%) 15 12 12,37 Vượt KH
2. Cơ cấu KT
- CN & XD (%) 48,86 47,77
- Dịch vụ (%) 46,92 46,9
- Nông nghiệp (%) 4,22 5,33
3.GDP/năm Tr.đ 22 20,5 25 Vượt KH 121,9
4. Giá trị SX Công nghiệp Tỷ .đ 2.500 2.372 Không đạt 101.1
5. Thu ngân sách Tỷ.đ 282,5 312,6 332 Vượt KH 114,1
6. Chi ngân sách Tỷ .đ 337,08 478,4 478,4 Đạt
7. Kết quả sản xuất ngành nông nghiệp, trồng trọt
- Sản lượng lương thực
có hạt Tấn 29.600 29.970 Vượt KH
- Giá trị sản phẩm/ha (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
đất NN Tr. đ 56 54 53,2 Không đạt 108,5
- Giá trị sản phẩm/ha
chè và cây ăn quả. Tr.đ 60 68,3 Vượt KH
8. Nhóm các chỉ tiêu xã hội
- Giảm tỷ suất sinh thô (%) 0,15 0,46 Vượt KH - Số lao động được tạo
việc làm mới Người 6.600 5.500 5.500 Đạt - Giảm tỷ lệ hộ nghèo (%) 3,8 2,9 Vượt KH
(Nguồn: Phòng Thống kê – UBND TP Thái Nguyên)
GDP bình quân đầu người đạt 25 triệu đồng/năm = 121,9% kế hoạch (tăng 4,6 triệu đồng so với năm 2009).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
Tiếp tục thực hiện có hiệu quả đề án Phát triển Giáo dục thành phố giai đoạn 2005-2010. Đến nay trên địa bàn đã có 44/102 trường đạt chuẩn quốc gia, trong đó: 07 trường mầm non, 26 trường tiểu học (02 trường đạt chuẩn quốc gia mức độ II), 11 trường THCS. Chỉ đạo thực hiện tốt chủ đề năm học và các cuộc vận động của ngành giáo dục; Tiếp tục thực hiện đề án kiên cố hoá trường, lớp học và nhà công vụ cho giáo viên giai đoạn 2008 - 2012. Triển khai thi công 40 công trình, hoàn thành 30 công trình đưa vào sử dụng.
Duy trì và hoàn thiện công tác khám chữa bệnh, công tác kiểm tra an toàn thực phẩm cho người dân tại các tuyến từ Thành phố đến phường, xã toàn trên địa bàn. Thực hiện tốt các chương trình quốc gia về y tế; Hiện nay thành phố có 10/28 xã, phường đạt chuẩn Quốc gia về y tế xã; 09 xã, phường đang xây dựng và hoàn thiện cơ sở vật chất nhà trạm để được công nhận Chuẩn Quốc gia về y tế xã năm 2010.
3.1.2.3. Điều kiện cơ sở hạ tầng * Về công tác xây dựng cơ bản: * Về công tác xây dựng cơ bản:
Năm 2010 thành phố đã chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ các công trình xây dựng; Tổng giá trị khối lượng xây dựng cơ bản hoàn thành là 258,01 tỷ đồng hoàn thành 135,8% kế hoạch. Đã có 22/32 công trình hoàn thành và hoàn thành các hạng mục chính đưa vào sử dụng, có 52/55 công trình mới tiến hành khởi công xây dựng (trong đó 25 công trình xây dựng đã hoàn thành).
Giá trị khối lượng XDCB hoàn thành từ nguồn vốn trái phiếu Chính phủ đạt 66,940 tỷ đồng đạt 250,2% kế hoạch so với tổng kế hoạch. Đã có 21/33 công trình hoàn thành và hoàn thành các hạng mục chính đưa vào sử dụng,
7/7 công trình mới đang triển khai thực hiện.
* Về giao thông:
Thành phố Thái Nguyên có hệ thống đường giao thông tương đối tốt. Các trục đường chính là đường trải nhựa rộng, có dải phân cách. Mạng lưới
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
giao thông bao gồm cả đường sắt và đường bộ. Nhìn chung hệ thống giao thông đường bộ được phân bố đồng đều giữa các phường. Hầu hết được đổ bê