2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
3.4. Thuận lợi, khó khăn và kiến nghị giải pháp cho
CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG TẠI THÁI NGUYÊN
3.4.1.Thuận lợi
Xác định việc xây dựng giá đất là nhiệm vụ quan trọng hàng đầu phục vụ cho việc phát triển kinh tế xã hội của địa phương nói chung và đặc biệt là trong công tác bồi thường GPMB nói riêng, vì vậy, trong những năm gần đây, UBND Tỉnh cũng đã ban hành những cơ chế, chính sách về đất đai, xây dựng,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm cụ thể hóa các văn bản của Trung ương và làm cơ sở cho các địa phương trên địa bàn tỉnh thực hiện các dự án liên quan đến công tác bồi thường, GPMB, như: Quyết định số 2044/2005/QĐ-UBND ngày 30/9/2005 Quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05 tháng 01 năm 2010 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định ban hành giá các loại đất hàng năm; Quyết định ban hành đơn giá tài sản, vật kiến trúc, cây cối hoa mầu gắn liền với đất…phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đúng quy định pháp luật.
- Thường xuyên có sự chỉ đạo và giải quyết những khó khăn, vướng mắc, các khiếu nại tố cáo của công dân liên quan đến giá đất BTGPMB; yêu cầu các ngành, các cấp Chính quyền cơ sở nâng cao tinh thần trách nhiệm và ý thức chấp hành pháp luật về Đất đai, chấp hành nghiêm các quy định của Chính phủ, của UBND tỉnh về trình tự thủ tục giải quyết công việc liên quan đến thu hồi đất, BTGPMB nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có đất bị thu hồi để thực hiện các dự án. Nhìn chung, công tác xác định giá đất bồi thường phục vụ cho nhiệm vụ giải phóng mặt bằng hỗ trợ tái định cư từ sau khi có Nghị định 197/NĐ-CP của Chính phủ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên về cơ bản đã đáp ứng được mục tiêu, yêu cầu đề ra.
- Luôn được sự quan tâm và ủng hộ của các tổ chức xã hội như Mặt trận
tổ quốc, các đoàn thể, các cơ quan truyền thông trong việc tuyên truyền vận động các đối tượng thực hiện chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước khi tiến hành GPMB.
3.4.2. Khó khăn
Như chúng tôi đã trình bày ở trên, việc xây dựng giá đất hàng năm làm cơ sở cho việc xác định giá đất để bồi thường tại các dự án. Tuy nhiên, công
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
tác xác định giá đất trên thực tế còn gặp nhiều khó khăn cụ thể như:
- Hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn diễn ra nhiều nhưng giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giá đất mua bán thực tế) do các hộ kê khai tại các hợp đồng chuyển nhượng phần lớn là thấp hơn so với giá trị giao dịch thực tế, điều này có ảnh hưởng rất lớn đến công tác điều tra giá đất do không bám sát được với thị trường.
- Việc cho phép các nhóm dự án được thỏa thuận giá đất bồi thường trực tiếp với người dân, bên cạnh sự tích cực là mang lại sự hài hòa chung về giá trị đất được bồi thường giữa doanh nghiệp với người dân cũng như tạo điều kiện cho doanh nghiệp đẩy nhanh được tiến độ thực hiện dự án nhưng cũng đã đẩy giá đất trong khu vực liền kề với dự án lên cao, vượt xa so với khung giá đất quy định hàng năm của tỉnh, điều này “phá vỡ” hệ thống giá đất bồi thường chung và là nguyên nhân gây nên các vụ việc khiếu kiện về giá đất bồi thường, không tạo ra được sự thống nhất về mặt bằng giá đất nói chung và giá đất bồi thường nói riêng trên địa bàn.
- Sự không đồng đều về hạ tầng cơ sở: Do tâm lý của các nhà đầu tư với mong muốn đầu tư các dự án tại các vị trí thuộc khu trung tâm hành chính, các khu đông dân cư...nhằm hiện thực hóa lợi ích của doanh nghiệp, do đó có sự không đồng đều về hạ tầng cơ sở, ở những nơi có dự án đầu tư, hạ tầng tốt, giá đất có giá trị cao. Ngược lại, ở những nơi không được đầu tư, hoặc được đầu tư nhỏ lẻ và dàn trải thì mức giá đất có giá trị thấp hơn. Điều này tạo ra hiện tượng “gẫy giá” do mức giá chệnh lệch lớn, gây khó khăn cho việc xác định giá.
- Lực lượng cán bộ có chuyên môn về công tác xác định giá hiện nay còn thiếu, chủ yếu là cán bộ kiêm nhiệm, do đó chất lượng công tác xác định giá đất chưa cao, chưa mang tính chuyên nghiệp.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
3.4.3. Giải pháp
3.4.3.1. Các giải pháp chung
- Quy định thống nhất và chi tiết hóa hệ thống văn bản pháp luật đất đai, chính sách xác định giá đất, chính sách bồi thường GPMB từ Trung ương đến địa phương. Bổ sung các quy định có liên quan đến chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đảm bảo được ba yếu tố: Phù hợp, thống nhất và đồng bộ. Ngoài việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật cụ thể hóa chính sách thu hồi đất, các cơ quan có thẩm quyền phải xây dựng quy chế thu hồi đất cho tứng loại dự án cụ thể. Quy chế này phải phù hợp với điều kiện, đặc điểm của từng địa phương, dự án nhưng không được trái với quy định của pháp luật về đất đai.
- Cần thành lập cơ quan nghiên cứu và quản lý bất động sản, hoặc các cơ quan, tổ chức hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá. Việc thành lập các cơ quan này vừa đáp ứng được yêu cầu quản lý của Nhà nước vừa là công cụ để Nhà nước điều tiết lại chính thị trường đó theo các định hướng chiến lược của Nhà nước. Trong công tác quản lý đất đai bồi thường GPMB việc quản lý thị trường bất động sản có tác dụng cực kỳ to lớn, đó là xác định được chính xác giá trị tài sản đặc biệt là đất đai khi Nhà nước thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo Luật Đất đai và các quy định của bộ Luật Dân sự (thu tiền sử dụng đất khi thực hiện giao đất, tính cá loại thuế thu từ đất, xác định giá đất để bồi thường...)
- Không nên có hai hình thức bồi thường (Bồi thường theo thỏa thuận và bồi thường theo chế độ chính sách) bởi lẽ việc bồi thường theo thỏa thuận thường cao hơn mức bồi thường theo quy định dễ sinh ra thắc mắc khiếu kiện. - Giá đất bồi thường nên quy vào một đơn giá thống nhất, khi áp dụng dễ làm, dễ hiểu. Các khoản hỗ trợ đều nên quy thành tiền theo mức thống nhất trong
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
toàn địa phương để người nông dân không cảm thấy bị phân biệt do mình ở khu vực thành thị hay nông thôn.
- Việc định giá đất bồi thường cần xác định có sự tham gia của người dân và chính quyền địa phương khi lập biên bản khảo sát giá vì khi có sự tham gia của chính quyền địa phương và người dân trong vùng dự án thì đảm bảo tính sát thực và tính công khai minh bạch hơn.
3.4.3.2. Các giải pháp cụ thể
Để công tác xác định giá đất bồi thường phục vụ cho công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn được tốt hơn, chúng tôi xin đưa ra một số giải pháp cụ thể sau:
* Về nhận thức, tư tưởng và ý thức chấp hành pháp luật:
- Tăng cường công tác tuyên truyền, giải thích sâu rộng trên các phương tiện thông tin đại chúng và trực tiếp cho người dân hiểu rõ và tự giác chấp hành các chế độ, chính sách trong công tác thu hồi, bồi thường GPMB.
- Trong quá trình thực hiện bồi thường GPMB đối với các trường hợp cố tình chây ì, không chấp hành các quyết định thu hồi đất, bồi thường của cấp có thẩm quyền, không giao đất cho Nhà nước thực hiện quy hoạch hoặc lợi dụng chính sách thỏa thuận về bồi thường, cố tình đòi hỏi hoặc gây khó khăn cho các tổ chức khi thực hiện dự án thì các cấp chính quyền phải xử lý kiên quyết theo đúng quy định của pháp luật.
* Về đối tượng và điều kiện được bồi thường:
- Đẩy nhanh công tác cấp GCN quyền SD đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho công tác xác định giá đất, xác định đối tượng được bồi thường hay không được bồi thường về đất.
- Bố trí những cán bộ chuyên trách làm công tác xây dựng giá đất, có điều kiện làm việc ổn định lâu dài, có năng lực và trình độ chuyên môn nghiệp vụ để có thể trực tiếp tham gia và giải quyết các kiến nghị, thắc mắc của người dân trong công tác xác định giá đất bồi thường.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
- Cần có sự tham gia và phối hợp chặt chẽ giữa cấp ủy, chính quyền địa phương với các tổ chức chính trị đoàn thể xã hội như: Mặt trận tổ quốc, Đoàn thanh niên, Hội phụ nữ, Hội nông dân...nhất là cấp cơ sở trong quá trình xây dựng giá đất cũng như trong việc thực hiện công tác bồi thường GPMB.
* Về giá đất bồi thường, hỗ trợ:
- Thường xuyên rà soát, điều chỉnh chính sách đơn giá bồi thường, hỗ trợ cho phù hợp với tình hình thực tế của từng địa phương và giá trị trường, đảm bảo giảm thiểu những thiệt thòi cho người dân và tạo điều kiện cho người dân ổn định cuộc sống khi phải thực hiện bồi thường GPMB.
- Cần phải có kế hoạch xây dựng giá đất nông nghiệp không chênh lệch quá lớn so với giá đất ở; giá đất ở nông thôn không chênh lệch quá nhiều so với giá đất ở đô thị. đồng thời có chính sách ưu đãi thêm về giá đất bồi thường đối với những hộ có vị trí tiếp giáp với khu trung tâm, đô thị, ven đường giao thông, ven trục quốc lộ...đây là những đối tượng dễ bị “tổn thương” nhất do sự chênh lệch về giá đất khi thực hiện bồi thường.
* Về công tác xây dựng giá đất hàng năm:
- Cần thành lập trung tâm (tổ chức) thẩm định giá, hoạt động mang tính độc lập trong công tác xây dựng giá đất hàng năm, vừa đảm bảo tính khách quan, khoa học vừa sát với thực tiễn.
- Về lâu dài, nên xây dựng Bản đồ giá đất. Giá đất phải được xác định đến từng thửa đất, đồng thời gắn giá trị của thửa đất với trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân trong quá trình quản lý sử dụng. Tạo ra thị trường nhà đất công khai, lành mạnh và ổn định, hòa nhập với khu vực.
- UBND thành phố Thái Nguyên cần thường xuyên bám sát cơ sở, kịp thời chỉ đạo UBND các phường, xã áp dụng đúng chế độ, chính sách của Nhà nước; thực hiện công tác BTHT và TĐC theo đúng trình tự quy định. Phản
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
ảnh kịp thời những bất cập, chưa hợp lý về giá đất lên cơ quan có thẩm quyền để điều chỉnh nhằm giảm thiểu thiệt thòi cho người bị thu hồi đất. Các cơ quan trên địa bàn thành phố cần tập trung hơn nữa, phối hợp với chủ đầu tư giải quyết những vướng mắc, khó khăn, tích cực tuyên truyền vận động nhân dân đẩy nhanh tiến độ của các dự án.
- Quan tâm và chú trọng đến công tác xây dựng khung giá các loại đất của địa phương (ban hành vào ngày 01/01 hàng năm) phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường phục vụ cho việc áp giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Một nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là đơn giá bồi thường về đất phải phù hợp với giá đất trên thị trường. Trong thực tế, việc thu hồi đất không phải chỉ có một dạng duy nhất và giá đất áp dụng cho việc bồi thường thiệt hại cũng được biến thiên theo từng dự án và phụ thuộc vào loại đất bị thu hồi. Việc điều chỉnh giá đất phải được tiến hành hàng năm đảm bảo sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tránh được sự chênh lệch giá quá cao.
- Đối với các nhóm dự án thuộc Nhà nước thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, UBND thành phố cần có những chính sách, cơ chế hỗ trợ hợp lý và linh hoạt theo thẩm quyền đối với các đối tượng bị thu hồi đất, nâng cao giá trị bồi thường về đất thông qua các biện pháp hỗ trợ tái định cư, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ ổn định đời sống, thưởng bàn giao mặt bằng...nhằm tạo cho người dân bị thu hồi đất không cảm thấy giá đất bồi thường thấp hơn giá trị thực tế của thửa đất.
- Đối với các nhóm dự án do các chủ đầu tư trực tiếp thỏa thuận: Quy định rõ mức trần giá đất mà doanh nghiệp được phép thỏa thuận với người dân, nhằm hạn chế mức giá bồi thường theo thỏa thuận không vượt quá cao so với khung giá đất hàng năm của tỉnh.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
- Hoàn thiện quy hoạch và phân vùng quy hoạch, giao cho các Trung tâm phát triển quỹ đất của thành phố và của tỉnh thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB nhằm tạo ra quỹ “đất sạch” để giao cho các nhà đầu tư thuê theo quy định. Điều này sẽ giải quyết được một số vấn đề chính như sau:
+ Một là, các chủ đầu tư không phải trực tiếp thỏa thuận với người dân về giá bồi thường về đất, do đó nhà đầu tư sẽ tránh được việc ép nâng giá bồi thường cao quá mức giá trị thật của thửa đất, giảm thiểu được chi phí đầu tư ban đầu cho doanh nghiệp.
+ Hai là, Nhà nước thống nhất quản lý và bình ổn được giá đất và mặt bằng giá đất bồi thường chung trên toàn địa bàn khi thực hiện các dự án.
+ Ba là, thống nhất quản lý được về mặt quy hoạch mang tính ổn định lâu dài và thu hút được các nhà đầu tư triển khai dự án với thời gian và chi phí thấp nhất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 1. KẾT LUẬN
Về công tác thu hồi bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được thực hiện theo đúng quy trình quy định hiện hành. Đơn giá bồi thường về đất đai và tài sản áp dụng theo đúng các quy định của tỉnh.
Đối với nhóm các dự án do chủ đầu tư trực tiếp thỏa thuận với người dân trong công tác bồi thường GPMB thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đảm bảo thực hiện đúng các quy trình quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các doanh nghiệp đã tiến hành các thủ tục thuê đất và triển khai dự án theo đúng tiến độ được phê duyệt.
Hiện nay tồn tại hai hình thức bồi thường giữa nhóm các dự án do đó, có sự chênh lệch về giá đất (cả đất ở và đất nông nghiệp) giữa nhóm dự án do Nhà nước thực hiện thu hồi đất và nhóm dự án chủ đầu tư được phép thỏa thuận về giá đất bồi thường. Kết quả đã phản ánh thực tế giá đất xây dựng và ban hành hàng năm của tỉnh còn thấp, chưa phù hợp với giá thị trường Vì vậy cần xác định giá đất dùng BTHT và TĐC cho phù hợp với giá đất thực tế của từng dự án.
Đối với các dự án thỏa thuận, bên cạnh sự tích cực mang lại cho doanh