2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
1.3.3. Luật đất đai năm 2003 đến nay
Trên cơ sở tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai và xuất phát từ yêu cầu của giai đoạn mới, Hội nghị lần thứ VII, Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX đã ra Nghị quyết về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luât về đất đai
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước.
Hiện nay có rất nhiều dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp, khu thương mại đang được thực hiện và trong tương lai con số các dự án sẽ tăng lên rất nhanh. Sau khi có Luật Đất đai năm 2003 được ban hành, Nhà nước đã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hóa các điều luật về giá đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, bao gồm: - Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số: 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số: 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất.
- Thông tư số: 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất.
- Căn cứ Nghị định số: 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Căn cứ Nghị định số: 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Căn cứ Nghị định số: 88/2009/NĐ-CP ngày 19/9/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
- Thông tư số: 14/TT-BTNMT ngày 1/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất cho thuê đất.
Nghị định số: 123/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP;
Thông tư số: 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số: 123/2007/NĐ-CP;
Thông tư liên tịch số: 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010, của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính, hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Hiện nay, có rất nhiều các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp, khu thương mại đang được thực hiện và trong tương lai con số các dự án sẽ tăng lên rất nhanh. Các dự án này đều đòi hỏi phải có mặt bằng để xây dựng vì vậy Nhà nước phải thu hồi một phần đất của nhân dân. Khi thu hồi đất, người ta đã tính toán đến lợi ích thu được từ việc sử dụng đất, chuyển đổi cơ cấu ngành nghề, ổn định cuộc sống của người dân trong diện được bồi thường, đảm bảo công bằng đồng thời cũng góp phần điều chỉnh hiện trạng sử dụng đất theo quy hoạch.
Nhưng hiện nay, vấn đề GPMB diễn ra rất chậm, chưa hiệu quả, còn nhiều sai sót gây khiếu kiện trong nhân dân làm ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư, triển khai dự án, đồng thời công tác quy hoạch và quản lý xây dựng còn nhiều bất cập ảnh hưởng đến tiến độ của các dự án.
Mặt khác, các chính sách đất đai đã được đổi mới nhiều song công tác quản lý đất đai ở nước ta vẫn còn nhiều yếu kém. Đối với một số địa phương, công tác GPMB dường như là công việc luôn luôn mới vì chỉ khi có dự án mới thành lập hội đồng bồi thường. Hội đồng bồi thường thông thường chỉ kiêm nhiệm hoặc điều động tạm thời, thậm chí là hợp đồng ngắn hạn, không có bộ phận chuyên trách thực hiện công việc, do đó khi tích luỹ được chút ít kinh nghiệm là lúc kết thúc dự án. Mặt khác, thường là khi thu hồi đất và giải quyết bồi thường thiệt hại về đất đi đôi với việc giải quyết tranh chấp, giải
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
quyết các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai mà trong đó giải quyết những trường hợp sử dụng đất bất hợp pháp là rất khó khăn mang tính chất xã hội phức tạp. Về bồi thường thiệt hại, nhìn chung Nhà nước chỉ bồi thường về giá trị đất và tài sản trên đất còn cuộc sống của người dân bị mất đất sau thu hồi thì chưa quan tâm triệt để hoặc nếu có thì chỉ mang tính hình thức.
Từ thực tế tình hình quản lý Nhà nước và các chính sách đất đai, chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất qua các thời kỳ và hiện tại, chúng tôi nhận thấy rằng việc chỉnh lý, bổ sung chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ GPMB thực hiện CNH- HĐH, ổn định đời sống nhân dân.
1.4. KHÁI QUÁT VỀ GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
1.4.1. Khái quát chung
Trước yêu cầu xây dựng thành phố Thái Nguyên, trong thời kỳ CNH – HĐH, khối lượng các dự án xây dựng đô thị và công nghiệp ngày càng lớn đặt ra cho công tác xác định giá đất để bồi thường của thành phố Thái Nguyên là một nhiệm vụ hết sức nặng nề, khó khăn và phức tạp. Theo thống kê, từ năm 2006 đến năm 2010, thành phố đã trình UBND tỉnh Quyết định giao đất, thu hồi đất với diện tích đất nông nghiệp 965,03 ha, đất phi nông nghiệp là 31,72 ha để thực hiện trên 200 dự án có liên quan đến công tác bồi thường GPMB, trong đó có các dự án trọng điểm trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, cụ thể: Dự án Khu đô thị Hồ điều hòa Xương Rồng; Dự án nâng cấp và cải tạo Quốc lộ 37; Dự án Quốc lộ 3 mới Hà Nội – Thái Nguyên; Dự án xây dựng Nhà hát ca múa nhạc dân gian Việt Bắc; Dự án Đại học Thái Nguyên; Dự án đường Bắc Sơn; Dự án đường Phủ Liễn… . Đây thực sự là khối lượng công việc không nhỏ mà thành phố Thái Nguyên đang phải dốc sức giải quyết sao cho vừa đảm bảo tiến độ của các dự án, các mục tiêu đề ra và ổn định đời sống nhân dân trong các khu vực phải giải toả, di dời.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
trên địa bàn thành phố Thái Nguyên không phải là một việc dễ dàng. Bởi nhiều khu vực diễn biến về giá rất phức tạp, gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước. Nhiều dự án mới được triển khai công tác bồi thường nhưng gặp nhiều khó khăn như: Dự án Khu đô thị Hồ điều hòa Xương Rồng, Dự án xây dựng Nhà hát ca múa nhạc dân gian Việt Bắc; Dự án Đại học Thái Nguyên; Dự án đường Bắc Sơn…. Nguyên nhân chính là do có nhiều khiếu kiện với nội dung giá đất bồi thường chưa sát với giá chuyển nhượng trên thị trường.
Việc chậm điều chỉnh giá các loại đất và quy định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không còn phù hợp với thực tế, phương pháp và cách thức tiến hành áp giá bồi thường theo các quyết định phê duyệt giá các loại đất hàng năm của tỉnh Thái Nguyên còn bất cập, chưa sát thực tế thị trường dẫn đến phải thay đổi giá bồi thường nhiều lần, gây chậm trễ khi triển khai dự án và tâm lý chần chừ, yêu sách để đợi điều chỉnh giá của những người thuộc diện phải di dời.
Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố Thái Nguyên trong những năm qua đang được thực hiện với nỗ lực cao hơn và giải pháp mới với phương châm quyết liệt hơn. Nhờ vậy công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã góp phần quan trọng vào quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá thành phố Thái Nguyên.
1.4.2. Những khó khăn, tồn tại khi xây dựng giá đất tại thành phố Thái Nguyên
Theo Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định được áp dụng cho nhiều mục đích: a) Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật;
b) Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
c) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003;
d) Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp Nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003;
đ) Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003; g) Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Những đối tượng áp dụng giá theo các mục đích nêu trên luôn mâu thuẫn nhau về lợi ích: Trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất luôn muốn mức giá cao, ngược lại, các trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ với ngân sách Nhà nước luôn muốn mức giá thấp và do vậy luôn có những luồng ý kiến trái ngược nhau về giá các loại đất như hiện nay.
Giá đất tính bồi thường là vấn đề đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB có đặc trưng nhất định. Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ... quá trình GPMB và Giá đất tính bồi thường cũng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
có đặc trưng riêng của nó. Còn đối với khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp. Do đó, GPMB và Giá đất tính bồi thường cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế-xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không được tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường.
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại và do cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu.
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển.
+ Do chính sách pháp luật chưa phù hợp.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn
CHƢƠNG 2
ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU
- Những vấn đề cơ bản về giá đất và giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại địa bàn thành phố Thái Nguyên.
- Giá đất tính bồi thường tại một số dự án trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. (Dự án xây dựng khu dân cư số 3, thuộc phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên. Dự án đầu tư xây dựng văn phòng làm việc, kho bãi chứa hàng hóa tại phường Phú Xá, thành phố Thái Nguyên).
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên
- Điều kiện tự nhiên
- Điều kiện kinh tế- xã hội
2.2.2. Sơ lược công tác quản lý đất đai của thành phố Thái Nguyên
- Công tác quản lý đất đai
- Công tác giải phóng mặt bằng của thành phố Thái Nguyên
2.2.3. Đánh giá công tác xác định giá đất bồi thường trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. phố Thái Nguyên.
- Nghiên cứu các văn bản liên quan đến xác định giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng.
- Đánh giá thực trạng giá đất bồi thường tại một số dự án
2.2.4. Thuận lợi, khó khăn và kiến nghị giải pháp cho công tác xác định giá đất bồi thường tại Thái Nguyên đất bồi thường tại Thái Nguyên
2.3. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.3.1. Điều tra thu thập số liệu
Thu thập các quyết định liên quan đến khung giá các loại đất, quyết định