5. Tình hình nghiên cứu về pháp luật nhà ở xã hội tại Việt Nam và ý
2.3.4.3 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở xã hội
Việc xác định được chính xác thời điểm chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở có ý nghĩa vô cùng quan trọng nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của từng bên tham gia giao dịch cũng như giải quyết tranh chấp khi có phát sinh. Tuy vậy, việc xác định cũng vô cùng khó khăn vì có nhiều quan điểm không thống nhất khi áp dụng pháp luật.
Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo luật đất đai.” [26, Điều 692]. Trong khi khoản 4, Điều 6 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.” [9, Điều 6, Khoản 4]
74
Tuy nhiên, theo Điều 70 Luật Nhà ở 2005 quy định: “Người nhận tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung được công nhận là chủ sở hữu đối với nhà ở thuộc sở hữu chung được tặng cho kể từ khi hợp đồng tặng cho nhà ở
được công chứng.” [27, Điều 70]. Tiếp đó, Điều 93 Luật Nhà ở 2005 cũng
quy định: “Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân.” [27, Điều 93]. Nghị định 71 làm rõ hơn khi quy định rằng:
Điều 64. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thuê mua, thừa kế nhà ở
1. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở được tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp tặng cho nhà ở được tính từ ngày hợp đồng tặng cho nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên được tặng cho được tính từ ngày bên tặng cho ký văn bản tặng cho.
3. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp đổi nhà ở được tính từ ngày hợp đồng đổi nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp hai bên đổi nhà ở là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển
75
quyền sở hữu đối với nhà ở nhận đổi là thời điểm bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đổi nhà ở.
4. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thuê mua nhà ở được tính từ thời điểm bên thuê mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thuê mua theo quy định tại khoản 3 Điều 58 của Nghị định này… [6]
Rõ ràng, đối với những loại hình nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ có gắn liền với quyền sử dụng đất khi được chuyển nhượng thì chỉ rất khó có thể xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu bắt đầu khi nào. Liệu chủ đầu tư hoặc người mua nhà ở xã hội sẽ tuân theo tiêu chí công chứng theo Luật Nhà ở 2005 hay theo thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất như quy định của Luật Đất đai 2003. Như trên cho thấy các qui định của pháp luật không thống nhất dẫn đến việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho việc giải quyết tranh chấp về nhà ở tại Tòa án nhân dân các cấp.