5. Tình hình nghiên cứu về pháp luật nhà ở xã hội tại Việt Nam và ý
2.3.4.1 Tiêu chuẩn mua nhà ở xã hội
Có tuổi đời được gần một thập kỷ, Luật Nhà ở 2005 khi ra đời là một bước tiến lớn của pháp luật về bất động sản. Các quy định của Luật Nhà ở 2005 đã bao quát được hầu hết các khía cạnh của lĩnh vực nhà ở. Tuy nhiên, xã hội luôn vận động không ngừng. Điều này đã khiến cho những quy định được cho là tiến bộ trước đây trở nên không còn phù hợp với thực tiễn.
Chính phủ, đứng trước nhu cầu khách quan của xã hội, đã ban hành Nghị định 188 nhằm khai thông nguồn vốn đầu tư phát triển loại hình nhà ở xã hội, giải quyết nhu cầu bức thiết của nhân dân về chỗ ở. Tuy nhiên, Nghị định 188 cũng không tránh khỏi xu hướng “vượt luật” như các văn bản được ban hành gần đây.
Về tiêu chuẩn được xem xét mua nhà ở xã hội, Khoản 2 Điều 53 và Điều 54 đều xác định những người được xem xét thuê, thuê mua nhà ở xã hội, ngoài điều kiện thuộc nhóm đối tượng được thuê, thuê mua, phải bao gồm điều kiện:
a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người;
c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát. [27, Điều 53, Khoản 2, Điều 54]
70
Tiếp nối quy định của Luật Nhà ở 2005, Thông tư số 36 của Bộ Xây dựng một lần nữa tiếp tục làm rõ:
Điều 4. Điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp
Đối tượng được mua , thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp phải đáp ứng đầy đủ các điều kiê ̣n sau:
1. Chưa có nhà ở hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diê ̣n tích quá chật chội, cụ thể là:
a) Là người chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình mà phải ở nhờ, thuê, mượn nhà ở của người khác; có nhà ở nhưng thuộc diện bị Nhà nước thu hồi để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền ban hành , đã được bồi thường bằng tiền mà không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở. b) Là người có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích quá chật chội, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc có nhà ở đảm bảo đủ điều kiện để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy đi ̣nh của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai. Cụ thể là:
- Có nhà ở là căn hộ chung cư, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5m2
sử dụng/người;
- Có nhà ở riêng lẻ , nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5m2
sử dụng/người và diê ̣n tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy đi ̣nh của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. [2]
71
Tuy nhiên, sau một thời gian cụ thể là năm 2013 khi ban hành Nghị định 188, Chính phủ đã tự động nới lỏng cho những đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án phát triển bằng nguồn vốn ngoài ngân sách đáp ứng điều kiện: “Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 8m² sàn/người hoặc là nhà ở tạm bợ, hư hỏng, dột nát mà chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức.” [8, Điều 14, Khoản 3, Điểm a]. Cùng là loại hình nhà ở xã hội, nhưng đã có sự phân biệt về nguồn vốn sử dụng. Trong khi điều kiện mua nhà ở xã hội có nguồn vốn từ nhà nước điều kiện vẫn áp dụng theo Luật Nhà ở 2005 thì nhà ở sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách đã được nới lỏng về điều kiện. Chưa có bất kỳ báo cáo nào xác định hiệu quả khi điều kiện mua nhà ở xã hội phát triển từ nguồn vốn ngoài ngân sách được nới lỏng như hiện nay. Tuy nhiên, dưới góc độ bình đẳng giữa các chủ thể tham gia giao dịch về nhà ở thì việc nới lỏng này có thể gây nên những mâu thuẫn nội tại của bản thân quy định trong lĩnh vực nhà ở xã hội.