5. Tình hình nghiên cứu về pháp luật nhà ở xã hội tại Việt Nam và ý
2.3.4.2 Hình thức mua nhà ở xã hội
Xuyên suốt các điều khoản của Luật Nhà ở 2005 quy định về loại hình nhà ở xã hội, từ Điều 45 đến Điều 57, định hướng chung của luật là các đối tượng được bố trí nhà ở xã hội dưới hai (02) hình thức chính là thuê và thuê mua. Quy định này đồng nghĩa với việc người mua nhà ở xã hội có thể tiếp cận đến với nhà ở xã hội cho dù điều kiện về tài chính eo hẹp vì người mua không cần thiết phải trả một khoản phí lớn một lúc để được sử dụng hoặc quản lý ngôi nhà.
Cách tiếp cận này phù hợp với phần đông những đối tượng thuộc diện được quyền tiếp cận loại hình nhà ở xã hội. Vượt qua khuôn khổ của Luật
72
Nhà ở 2005, Nghị định 188 tiếp cận vấn đề một cách “cởi mở” hơn khi đưa ra một hình thức giao dịch nhà ở xã hội nữa đó là hình thức mua nhà. Ngay tại Điều 2 Nghị định 188 quy định:
Điều 2. Đối tượng áp dụng
Nghị định này được áp dụng cho các đối tượng sau đây:
1. Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước, nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo dự án để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với các đối tượng quy định tại Nghị định này.
2. Hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với các đối tượng quy định tại Nghị định này.
3. Các tổ chức có liên quan; các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Nghị định này.
… [8]
Với quy định thông thoáng như Nghị định 188, một số nhỏ đối tượng có điều kiện sẽ được trao quyền sở hữu ngôi nhà ngay khi hoàn tất nghĩa vụ thanh toán. Tuy nhiên, ý nghĩa tích cực của việc mở rộng này cần phải có thời gian kiểm nghiệm trên thực tế vì đa phần những đối tượng có quyền hưởng các chính sách ưu đãi đối với loại hình nhà ở xã hội đều rơi vào tình trạng eo hẹp hoặc khó khăn về tài chính nên không thể có đủ một nguồn tài chính ngay tại thời điểm mua nhà.
Hơn nữa, khả năng tiềm ẩn hệ lụy khi đưa loại hình giao dịch mua nhà có thể phát sinh khi đa phần chủ đầu tư mong muốn có thể bán ngay được ngôi nhà để hiện thực hóa lợi nhuận, tăng số lần quay vòng vốn sẽ ưu tiên
73
những đối tượng thanh toán ngay thay vì trả chậm như hình thức thuê mua. Điều này dẫn tới hệ quả là xuất hiện nạn đầu cơ bất động sản ngay chính đối tượng mà hầu như ít người nghĩ tới. Kết cục là nhà ở xã hội lại rơi vào tay những cá nhân, tổ chức chưa có nhu cầu cấp thiết. Chưa kể hình thức mua nhà ở xã hội đã thật sự tối ưu, đem lại lợi ích của đa số đối tượng mua nhà hay chỉ một nhóm nhỏ cá nhân, tổ chức liên quan. Điều này cần có những nghiên cứu chuyên sâu hơn nữa để đánh giá tác động của Nghị định 188.
Ngoài ra, việc bổ sung thêm một loại hình giao dịch về nhà ở xã hội của một văn bản dưới luật dường như là không phù hợp, tạo ra sự không thống nhất trong quy định liên quan đến một đối tượng điều chỉnh.