5. Tình hình nghiên cứu về pháp luật nhà ở xã hội tại Việt Nam và ý
3.2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội
xã hội
Đứng trước những bất cập tồn tại liên quan đến loại hình nhà ở xã hội nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng, nhu cầu cấp thiết hoàn chỉnh định chế này nhằm hiện thực hóa những ưu việt của loại hình nhà ở này cũng như ý nghĩa xã hội, kinh tế, chính trị sâu sắc ngày trở nên bức thiết. Để có một môi trường kinh doanh nhà ở xã hội phát triển lành mạnh, nhất thiết phải đảm bảo một số nguyên tắc:
- Bảo đảm cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội bình đẳng của tất cả các đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội.
- Các thành phần kinh tế trong xã hội được tạo điều kiện thuận lợi thực hiện các dự án nhà ở xã hội theo các định hướng, chính sách của Nhà nước.
- Phát triển đa dạng các loại hình nhà ở xã hội phù hợp với từng loại hình đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp, địa phương.
- Bảo đảm tính minh bạch về giao dịch mua bán trong quá trình thực hiện, triển khai các dự án nhà ở xã hội.
- Bảo đảm tính thống nhất giữa pháp luật về nhà ở xã hội với pháp luật về nhà ở, pháp luật dân sự, xây dựng, đầu tư, kinh doanh bất động sản, đấu thầu… [30]
Trên cơ sở những nguyên tắc nêu trên, tác giả cũng đồng tình với những ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội:
- Cụ thể hóa tiêu chí xác định đối tượng được mua nhà ở xã hội: theo quy định hiện hành tại Nghị định 188 đã được mở rộng thêm nhiều đối tượng
89
được bố trí nhà ở xã hội. Điều kiện thông thoáng này đã góp phần tích cực tạo hiệu ứng xã hội khi đem lại hy vọng về nhà ở tới các tầng lớp trong nhân dân. Tuy nhiên, trong nhóm các đối tượng được bố trí nhà ở xã hội cần cụ thể hóa tiêu chí tương ứng cho từng đối tượng nhất là những đối tượng có thu nhập thấp. Qua khảo sát thực tiễn về mua bán nhà ở trong thời gian qua ở nước ta cho thấy vướng mắc thường xảy ra trong việc xác định đối tượng được mua nhà. Khái niệm thu nhập thấp là một ví dụ điển hình.
Ngoài ra, tồn tại trong đời sống xã hội từ lâu nhưng cho đến nay vẫn chưa có văn bản pháp luật chính thức nào thống nhất. Bên cạnh đó, còn có các khái niệm như “hộ gia đình nghèo”, “người nghèo”. Điều 1 Quyết định số 09/2011/QĐ-TTg xác định hộ nghèo và hộ cận nghèo theo khu vực sinh sống, cụ thể: (i) Hộ nghèo ở nông thôn là hộ có mức thu nhập bình quân từ 400.000 đồng/người/tháng trở xuống; (ii) hộ nghèo ở thành thị là hộ có mức thu nhập bình quân từ 500.000 đồng/người/tháng trở xuống. Do đó, để xác định đúng đối tượng thì việc quy định về mức thu nhập được mua nhà ở xã hội là cần thiết, đảm bảo tính phù hợp với từng khu vực, địa phương. Cần nghiên cứu, đánh giá để đưa ra mức thu nhập phù hợp đặc biệt là đối với các đô thị đặc biệt, đô thi lớn tập trung nhiều khu công nghiệp. Việc xác định mức thu nhập cứng nhắc như Quyết định 09 đã làm giảm số đối tượng được quyền tiếp cận nhà ở xã hội.
- Hạn chế bất bình đẳng giữa người bán với người mua nhà: Như đã được phân tích ở phần trên, do mất cân bằng về cung – cầu nhà ở xã hội đã phát sinh những biến tướng trong giao dịch nhà ở xã hội như: cơ chế xin – cho, giá nhà cao, chất lượng thấp… Khi tiến hành giao dịch, người mua nhà ở phải trải qua quá trình xét duyệt hồ sơ của chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước. Với cách làm như trên, nguyên tắc bình đẳng trong giao dịch của pháp luật dân sự dường như không được đảm bảo nhất là bên bán nhà luôn chủ
90
động nắm mọi ưu thế. Như vậy, người mua nhà sẽ “quên mất” quyền đàm phán các điều khoản của hợp đồng khi nhu cầu về nhà ở lấn át. Chính vì vậy, tác giả đề nghị một số giải pháp sau để hạn chế tình trạng này:
(i) Tăng cường vai trò giám sát của các tổ chức xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội: Theo tổ chức định cư con người của Liên hiệp quốc (UN-Habitat) đã đưa ra nguyên tắc để giải quyết vấn đề nhà ở cho người nghèo tại đô thị là: “hãy cho người nghèo cơ hội về đất đai, vật liệu để cộng đồng người nghèo tự giải quyết nhà ở cho mình.” [39]. Do vậy, cần thiết phải coi tổ chức xã hội là một bộ phận không thể thiếu trong quá trình thẩm định, giám sát thực hiện các dự án phát triển nhà ở xã hội, tiến độ, chất lượng công trình, xét duyệt đối tượng được mua nhà. Ví dụ: dự án phát triển nhà ở xã hội cho công nhân khu công nghiệp thì công đoàn cơ sở phải có vai trò thẩm định, kiểm tra, giám sát quá trình thực hiện dự án; hoặc đối với nhà ở cho người thu nhập thấp thì vai trò của cơ quan quản lý lao động tại địa phương trở nên tối cần thiết…
(ii) Công khai các dự án nhà ở xã hội về phạm vi, tiến độ dự án, quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, đối tượng được thụ hưởng, điều kiện được thụ hưởng ngay từ khi bắt đầu triển khai dự án để đối tượng có nhu cầu tìm hiểu, công khai các giấy tờ, thủ tục cần thiết để tham gia giao dịch.
(iii) Tăng cường minh bạch thông tin để mọi người dân có thể tiếp cận nhanh chóng, tiết kiệm chi phí.
(iv) Áp dụng hệ thống tính điểm khi xét duyệt hồ sơ mua nhà ở xã hội. Trước đây hình thức tính điểm chỉ áp dụng cho các đối tượng mua nhà ở xã hội là người có thu nhập thấp. Phương thức này có thể mở rộng ra các đối tượng khác vì có những ưu điểm nhất định đó là tính công bằng, chính xác giúp đưa nhà ở đến đúng đối tượng có nhu cầu thật sự, hạn chế tình trạng xin
91
– cho. Tuy vậy, nhằm hạn chế việc lạm quyền của đơn vị chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, vai trò của Mặt trận Tổ quốc các cấp là rất cần thiết, đảm bảo tính khách quan, minh bạch trong việc xét và chấm điểm cũng như kết quả đưa ra.