5. Tình hình nghiên cứu về pháp luật nhà ở xã hội tại Việt Nam và ý
2.3.2 Cơ chế xin – cho trong mua bán nhà ở xã hội
Đã từ lâu, tại Việt Nam đã tồn tại cơ chế xin cho nhất là trong thời kỳ kinh tế tế kế hoạch hóa. Đến khi chuyển đổi thành nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, dường như khái niệm này không hề mất đi và chỉ chuyển hóa tinh vi và khó nhận biết hơn.
Trong hoạt động mua bán nhà ở xã hội, nơi cung luôn thấp hơn cầu thì hiện tượng này trở nên phổ biến. Thông tư số 36/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn hoạt động mua bán nhà ở cho người thu nhập thấp, người có thu nhập thấp sẽ phải trải qua quá trình từ tính điểm tiêu chí, xét duyệt và một loạt thủ tục khác. Những tiêu chí được Bộ Xây dựng đặt vào thang điểm 100 để từ đó xét duyệt trường hợp được mua nhà ở xã hội như: Tiêu chí có khó khăn về nhà ở (Chưa có nhà, có nhà dưới 5m²/người); tiêu chí về đối tượng; tiêu chí do UBND cấp tỉnh quy định…
Chưa hết, người thu nhập thấp lại phải trải qua các bước theo quy trình tại Điều 6 Thông tư 36 gồm: (1) Gửi hồ sơ đăng ký mua nhà cho chủ đầu tư dự án (Đơn đăng ký mua nhà, giấy tờ xác nhận về hộ khẩu và thực trạng chỗ ở, giấy xác nhận đối tượng,…) (2) Chủ đầu tư dự án xem xét từng hồ sơ và lập danh sách người được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp; (3) Chủ đầu tư gửi danh sách những người dự kiến được giải quyết mua,
65
thuê, thuê mua nhà ở cho Sở Xây dựng; (4) Sở Xây dựng hoặc có ý kiến về danh sách, trường hợp không có ý kiến coi như danh sách của chủ đầu tư được thông qua; (5) Chủ đầu tư thông báo cho khách hàng đến thỏa thuận và ký hợp đồng.
Chính việc trải qua 2 cấp xét duyệt đã tạo mảnh đất cho những tiêu cực phát sinh, đặc biệt là cơ chế xin cho, đúng như nhận xét của Giáo sư Đặng Hùng Võ: “Những tiêu cực mà lý luận và thực tiễn nước ta đã chỉ ra là nguy cơ tham nhũng nảy sinh trong cơ chế “xin – cho”, ảnh hưởng không chỉ tới phát triển thị trường bất động sản mà còn tạo nên những hệ quả xã hội khôn lường về bảo đảm công bằng, độ mất mát lòng tin. Những kịch bản tiếp theo có nguy cơ xảy ra có thể là:
(1) hình thái nhận hối lộ của những người có quyền “cho”; (2) xuất hiện cò nhà ở cho người thu nhập thấp tiếp cận quỹ nhà;
(3) xuất hiện các đầu nậu để mua “lúa non” từ người có tiêu chuẩn để dàn xếp quỹ nhà như đã từng xuất hiện đối với nhà tái định cư.”. [39]
Nghị định 188 ra đời, đã thống nhất khái niệm về nhà ở xã hội với nhà ở cho người thu nhập thấp trước đó đồng thời gián tiếp cũng hủy bỏ Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg mà Thông tư 36 làm căn cứ. Mặc dù Bộ Xây dựng đã có Thông tư hướng dẫn hủy bỏ Thông tư 36 thì với cách làm như hiện nay, sự bất tương đồng trong quy luật cung – cầu nơi mà người bán luôn chiếm ưu thế thì cơ chế xin-cho cũng như tiêu cực chưa thể xóa bỏ mà hiện tượng tiêu cực này chỉ chuyển biến trở nên tinh vi và khó nhân biết hơn.