Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền

sử dụng ựất

* Chủ trương, chắnh sách của đảng và Nhà nước về cải cách hành chắnh.

Hiện nay, chúng ta thực hiện nhiệm vụ năm 2012 trong bối cảnh kinh tế thế giới biến ựộng rất phức tạp và khó khăn nhiều hơn, thương mại sụt giảm mạnh, tăng trưởng toàn cầu thấp so với dự báo ựầu năm, tác ựộng tiêu cực ựến nền kinh tế ựã hội nhập sâu rộng và có ựộ mở lớn như nền kinh tế nước ta. Ở trong nước, việc thắt chặt tài khóa và tiền tệ ựể kiềm chế lạm phát là cần thiết nhưng hệ quả là cầu nội ựịa giảm mạnh, hàng tồn kho lớn, lãi suất tắn dụng tăng cao; doanh nghiệp khó tiếp cận vốn, sản xuất khó khăn. Bên cạnh ựó, chúng ta phải dành nhiều thời gian và công sức ựể ựối phó với thiên tai, dịch bệnh, các âm mưu thủ ựoạn gây mất ổn ựịnh chắnh trị - xã hội và ựe dọa chủ quyền quốc gia.

đại hội ựại biểu toàn quốc đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001), ựã xác ựịnh mục tiêu xây dựng nên hành chắnh nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện ựại hoá, chủ trương tiếp tục ựẩy mạnh thực hiện cải cách hành chắnh trong ựó có giải pháp tách cơ quan hành chắnh công quyền với tổ chức sự nghiệp. "đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục

hành chắnh, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, "Xin - cho" và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc".

- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chắnh phủ về cải cách một bước thủ tục hành chắnh trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức.

- Quyết ựịnh số 136/2001/Qđ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng Chắnh phủ vê việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chắnh Nhà nước giai ựoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chắnh dân chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện ựại hoá, nhiệm vụ này ựược

xác ựịnh là một trong 3 giải pháp cơ bản ựể thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.

Quyết ựịnh số 181/2003/Qđ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng Chắnh phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế "Một cửa" tại các cơ quan hành chắnh nhà nước ở ựịa phương.

- Nghị quyết 19-NQ/TW ngày 31/10/2012, Nghị quyết Hội nghị lần thứ Sáu Ban Chấp hành Trung ương đảng (khóa XI) về tiếp tục ựổi mới chắnh sách, pháp luật về ựất ựai trong thời kỳ ựẩy mạnh toàn diện công cuộc ựổi mới, tạo nền tảng ựể ựến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện ựại.

* Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất

- Bộ Luật Dân sự (2005).

Liên quan ựến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ựất khi thực hiện ựăng ký quyền sử dụng ựất tại VPđK, quyền sở hữu ựược Bộ Luật Dân sự 2005 quy ựịnh cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ựịnh ựoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ựịnh của pháp luật (điều 164); Việc ựăng ký quyền sở hữu tài sản (điều 167); Thời ựiểm chuyển quyền sở hữu ựối với tài sản (điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu ựối với tài sản (điều 173). Trên cơ sở ựó, pháp nhân, thế nhân tự xác ựịnh quyền và nghĩa vụ của mình về bất ựộng sản hợp pháp (trong ựó có quyền sử dụng ựất) ựối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền.

- Luật nhà ở năm 2005, ựã sửa ựổi bổ sung năm 2009.

Luật này quy ựịnh về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở.

Luật này quy ựịnh về hoạt ựộng kinh doanh bất ựộng sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt ựộng kinh doanh bất ựộng sản và giao dịch bất ựộng sản có liên quan ựến kinh doanh bất ựộng sản.

- Luật đất ựai 2003 quy ựịnh:

"Việc ựăng ký quyền sử dụng ựất ựược thực hiện tại Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất trong các trường hợp: Người ựang sử dụng ựất chưa ựược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất; Người sử dụng ựất thực hiện quyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ựất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ựất; Người sử dụng ựất ựã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép ựổi tên, chuyển mục ựắch sử dụng ựất, thay ựổi ựường ranh giới thửa ựất; Người ựược sử dụng ựất theo bản án hoặc quyết ựịnh của Toà án nhân dân, quyết ựịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết ựịnh giải quyết tranh chấp ựất ựai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ựã ựược thi hành".

"Cơ quan quản lý ựất ựai ở ựịa phương có Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ựịa chắnh gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ựịa chắnh, phục vụ người sử dụng ựất thực hiện các quyền và nghĩa vụ".

- Các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất ựai.

+ Nghị ựịnh số 181/2004/Nđ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chắnh phủ về thi hành Luật đất ựai quy ựịnh: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ựịnh thành lập Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất tại các ựịa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu ựăng ký quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn quyết ựịnh thành lập Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thuộc Phòng TN&MT.

Như vậy, Nghị ựịnh ựã quy ựịnh rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chắnh về ựất ựai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về ựất ựai.

+ Thông tư số 93/2002/TT-BTC ngày 21 tháng 10 năm 2002 của Bộ Tài chắnh quy ựịnh chế ựộ thu nộp và quản lý sử dụng lệ phắ ựịa chắnh;

+ Nghị ựịnh số 198/2004/Nđ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chắnh phủ về thu tiền sử dụng ựất;

+ Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 (hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPđK QSD ựất và tổ chức phát triển quỹ ựất). Trong ựó quy ựịnh việc thành lập VPđK khi chưa có ựủ ựiều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt ựộng của tổ chức VPđK gắn liền với công tác cải cách hành chắnh.

+ Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện một số ựiều của Nghị ựịnh số 181/2004/Nđ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chắnh phủ về thi hành Luật đất ựai;

+ Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ Tài chắnh và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chắnh, nhằm ựáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chắnh khi người sử dụng ựất, thực hiện nghĩa vụ tài chắnh liên quan ựến ựất và nhà (nộp tiền sử dụng ựất, tiền thuê ựất, thuế chuyển quyền sử dụng ựất) thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ựất lệ phắ trước bạ và các khoản thu khác nếu có).

+ Bộ Luật dân sự 2005 ngày 14 tháng 6 năm 2005.

+ Quyết ựịnh số 118/2006/Qđ-UBND ngày 29/12/2006 của UBND tỉnh Gia lai về việc quy ựịnh mức thu, chế ựộ thu, nộp, quản lý và sử dụng phắ thẩm ựịnh cấp quyền sử dụng ựất.

- Nghị ựịnh số 84/2007/Nđ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy ựịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận QSD ựất, thu hồi ựất, thực hiện QSD ựất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất và giải quyết khiếu nại về ựất ựai;

+ Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn một số ựiều của Nghị ựịnh số 84/2007/ND-CP ngày 25/5/2007.

+ Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ ựịa chắnh;

+ Quyết ựịnh số 12/2008/Qđ-UBND ngày 22 tháng 02 năm 2008 của UBND tỉnh Gia Lai về sửa ựổi, bổ sung Quyết ựịnh số 148/2006/Qđ-UBND tỉnh quy ựịnh về hạn mức ựất ở ựối với hộ gia ựình, cá nhân trên ựịa bàn tỉnh;

+ Quyết ựịnh số 12/2008/Qđ-UB ngày 22/02/2008 của UBND tỉnh Gia Lai về sửa ựổi, bổ sung Quyết ựịnh số 148/2006/Qđ-UBND tỉnh Quy ựịnh về hạn mức ựất ở ựối với hộ gia ựình, cá nhân trên ựịa bàn Tỉnh.

+ Nghị ựịnh số 88/2009/Nđ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chắnh phủ về thi hành Luật đất ựai quy ựịnh: Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất.

+ Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và môi trường Quy ựịnh về giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất.

+ Quyết ựịnh số 65/2009/Qđ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2009 về việc bổ sung ựối tượng miễn thu, không thu phắ thẩm ựịnh cấp quyền sử dụng ựất tại Quyết ựịnh số 118/2006/Qđ-UBND ngày 29/12/2006 của UBND tỉnh Gia Lai;

+ Quyết ựịnh số 66/2009/Qđ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2009 của UBND tỉnh Gia Lai về việc quy ựịnh mức thu, chế ựộ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phắ ựịa chắnh trên ựịa bàn tỉnh Gia Lai;

+ Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chắnh của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất.

Theo Thông tư này, Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất ựược thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (cấp tỉnh) và huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh (cấp huyện) là ựơn vị sự nghiệp công lập, có chức năng tổ chức thực hiện ựăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất; chỉnh lý biến ựộng về sử dụng ựất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất, xây dựng và quản lý hồ sơ ựịa chắnh theo quy ựịnh của pháp luật.

Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quyết ựịnh thành lập theo ựề nghị của Giám ựốc Sở Tài nguyên và Môi trường và Giám ựốc Sở Nội vụ; Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết ựịnh thành lập theo ựề nghị của Trưởng phòng Tài nguyên và môi trường và Trưởng phòng Nội vụ. Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất có con dấu riêng, ựược mở tài khoản theo quy ựịnh của pháp luật.

+ Quyết ựịnh số 33/2010/Qđ-UBND ngày 20/12/2010 của UBND Tỉnh về việc quy ựịnh mức thu, chế ựộ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phắ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất trên ựịa bàn Tỉnh.

+ Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy ựịnh sửa ựổi, bổ sung một số nội dung liên quan ựến thủ tục hành chắnh về lĩnh vực ựất ựai.

+ Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy ựịnh sửa ựổi, bổ sung một số nội dung liên quan ựến thủ tục hành chắnh về lĩnh vực ựất ựai.

+ Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 hướng dẫn việc ựăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất tài sản gắn liền với ựất. Thông tư quy ựịnh phạm vi ựiều chỉnh, các trường hợp ựăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPđK; Các quy ựịnh liên quan ựến thẩm quyền, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm của VPđK, quy trình thực hiện thủ tục ựăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất, tài sản gắn liền với ựất của người sử dụng ựất.

+ Quyết ựịnh số 432 /Qđ-UBND ngày 28 tháng 7 năm 2009 của Ủy ban nhân dân tỉnh Gia Lai về việc công bố Bộ thủ tục hành chắnh chung áp dụng tại cấp huyện trên ựịa bàn tỉnh Gia Lai.

Liên quan ựến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ựất khi thực hiện ựăng ký quyền sử dụng ựất tại VPđK, quyền sở hữu ựược Bộ luật dân sự 2005 quy ựịnh cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ựịnh ựoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ựịnh của pháp luật (điều 164); Việc ựăng ký quyền sở hữu tài sản (điều 167); Thời ựiểm chuyển quyền sở hữu ựối với tài sản (điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu ựối với tài sản (điều 173). Trên cơ sở ựó, pháp nhân, thể nhân tự xác ựịnh quyền và nghĩa vụ của mình về bất ựộng sản hợp pháp (trong ựó có quyền SDđ) ựối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền.

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy ựịnh liên quan ựến VPđK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng ựược xem là tương ựối ựầy ựủ. đây là căn cứ pháp lý ban ựầu ựể thành lập và ựưa các VPđK ựi vào hoạt ựộng.

Tuy nhiên, các Văn bản pháp quy liên quan ựến VPđK còn những hạn chế như:

+ Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 quy ựịnh không rõ ràng (cho phép các ựịa phương có thể không thành lập VPđK) vì vậy

cơ chế bắt buộc phải thành lập mô hình VPđK ựang bị "bỏ ngỏ".

+ Thiếu các quy ựịnh hướng dẫn tổ chức hoạt ựộng của VPđK và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa ựược tiến hành ựồng bộ.

+ Chắnh quyền các cấp chưa nhận thức ựầy ựủ vai trò, vị trắ và tác dụng của tổ chức này ựối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ựất ựai.

Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chắnh sách ựưa VPđK ựi vào hoạt ựộng hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm ựáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng ựất phục vụ phát triển kinh tế ựất nước thời kỳ công nghiệp hóa, hiện ựại hóa và hội nhập.

Về nhiệm vụ và quyền hạn

Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất cấp tỉnh thực hiện các thủ tục về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất trên ựịa bàn cấp tỉnh ựối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngoài (trừ trường hợp ựược sở hữu nhà ở tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; ựăng ký quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất ựối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngoài (trừ trường hợp ựược sở hữu nhà ở tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và một số nhiệm vụ cụ thể quy ựịnh trong Nghị ựịnh này.

Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất cấp huyện thực hiện các thủ tục về cấp Giấy chứng nhận trên ựịa bàn cấp huyện ựối với hộ gia ựình, cá nhân, người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngoài ựược sở hữu nhà ở tại Việt Nam; ựăng ký quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất,