1.3.2.1. Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản.
Cơ sở hạ tầng gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật (đƣờng giao thông. hệ thống dịch vụ cấp thoát nƣớc, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng, hệ thống thông tin
liên lạc…) và cơ sở hạ tầng xã hội (trƣờng học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí…). Mật độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến cầu, cung và giá đất. Kết cấu hạ tầng có tính đặc trƣng khác nhau giữa thành thị và nông thôn. Có thể thấy cơ sở hạ tầng ở đô thị có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định lƣợng cầu, cung và giá đất hơn so với cơ sở hạ tầng ở nông thôn. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của đất đai hiện có. Việc phát triển kết cấu hạ tầng đƣợc thể hiện thông qua sự phát triển của hệ thống đƣờng giao thông đồng bộ, hệ thống dịch vụ cấp thoát nƣớc, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống xử lý các chất thải, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống an toàn lao động… Việc giá đất tăng ở những khu vực có đầu tƣ kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu là do tâm lý của ngƣời sử dụng đất. Khi đi mua nhà, đất bất kỳ ai cũng chú ý đến hệ thống cơ sở hạ tầng: đƣờng giao thông ở đó đƣợc hoàn chỉnh đến mức nào; hệ thống dịch vụ cấp thoát nƣớc đƣợc xây dựng ra sao; hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng đƣợc lắp đặt với quy mô gì; hệ thống thông tin liên lạc đang đƣợc trang bị hiện đại đến khả năng nào. Đó sẽ là các nhân tố tác động trực tiếp đến nhiều giá trị sử dụng của vị trí đất đai của khu vực đó.
Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn đƣợc những yêu cầu khác nhau của ngƣời sử dụng đất. Nhờ đó mà đất đai có thể tham gia vào thị trƣờng BĐS một cách dễ dàng hơn. Một khu đất không có kết cấu hạ tầng thì lƣợng cầu sử dụng đất đó không cao nên giá đất ở khu vực đó thấp là điều dễ hiểu. Ngƣợc lại, cũng khu vực đó nếu đƣợc xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thuận tiện thì đó là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trƣờng BĐS, lƣợng cầu sử dụng đất khu vực đó chắc chắn tăng lên lập tức kéo giá đất khu vực đó tăng cao. Một ví dụ về sự thay đổi giá đất sau khi có đầu tƣ cơ sở hạ tầng là: Tại Khu 19 phƣờng Bình Hàn, Thành phố Hải Dƣơng khi chƣa có con đƣờng Chợ Mát thì giá đất ở đó là 1.5 triệu đồng/m2, nhƣng từ khi
xxxiii
UBND tỉnh đầu tƣ mở rộng đƣờng Chợ Mát và đƣờng vành đai thành phố thì giá tăng lên 5 triệu đồng/m2. Hay nhƣ dự án quốc lộ 10 qua các tỉnh Hải phòng, Hải Dƣơng, Thái Bình làm cho giá đất hai bên đƣờng tăng lên từ 7 đến 9 lần [23]. Qua những ví dụ trên ta thấy rằng việc đầu tƣ cơ sở hạ tầng có tác động to lớn đến lƣợng cầu và giá BĐS.
1.3.2.2. Đầu cơ.
Hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đất đai là hoạt động trao đổi đất đai nhằm mục đích kiếm lời bằng cách khai thác chênh lệch giá đất đai theo thời gian hoặc theo đối tƣợng mua. Giá chênh lệch ở đây là mức chênh lệch giữa giá thị trƣờng với giá trị sử dụng thực tế mà đất đai mang lại.
Nhƣ vậy, BĐS tham gia HĐĐC là đất đai không đƣợc dùng vào mục đích thoả mãn nhu cầu xây dựng nhà ở hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh của chính ngƣời mua mà nó bị nằm chờ khi lên giá thì bán để thu lời và BĐS bị mua đi bán lại nhiều lần. Những BĐS đƣợc mua nhƣng chƣa sử dụng ngay mà chờ một thời gian mới đƣợc đƣa vào sử dụng và ngay cả khi giá tăng lên ngƣời ta cũng không có nhu cầu bán thì đất đó không coi là đối tƣợng của HĐĐC đất đai.
Ví dụ nhƣ sau: Một gia đình có con thi đỗ vào một trƣờng đại học ở Hà Nội và gia đình đó đã mua sẵn một căn hộ ở gần trƣờng cho con cái của họ khi bắt đầu nhập học sẽ sử dụng để ở, trong thời gian chờ nhập học giá cả đã tăng lên nhiều nhƣng mà họ không bán thì BĐS của họ không coi là tài sản bị sử dụng vào đầu cơ và đất có căn hộ đó không coi là BĐS của HĐĐC.
Trong những năm gần đây ở Hà Nội, HĐĐC đã đẩy lƣợng cầu BĐS Hà Nội lên mức rất cao, thậm chí vƣợt quá cả lƣợng cung ứng đất đai trên thị trƣờng. Có những thời điểm nhƣ năm 2007 - 2008, cứ nguồn cung BĐS xuất hiện trên thị trƣờng thì đều thấy hết sạch hàng, không đủ đáp ứng lƣợng cầu khổng lồ. Từ đó, giá cả BĐS cũng đƣợc đẩy lên rất cao. Tuy nhiên theo nhận định của các chuyên gia kinh tế thì đây là lƣợng cầu ảo do HĐĐC gây ra chứ lƣợng cầu thật trên thị trƣờng thì không đủ khả năng thanh toán với giá BĐS cao nhƣ vậy