1.4.1. Kinh nghiệm phát triển nhà ở của Luân Đôn.
Trên thế giới, trong lĩnh vực nhà ở Vƣơng quốc Anh đã có những thành tựu và một số kinh nghiệm tốt. Năm 2009 họ đã đạt bình quân khoảng 38m2 nhà ở/ngƣời, thấp hơn Mỹ (60m2), Đức (khoảng 40m2) và cao hơn Pháp (khoảng 37m2), Nhật Bản (32m2) [23].
So sánh tiêu chí này với một số tiêu chí kinh tế cơ bản khác, chúng ta thấy rằng giữa chúng có tồn tại một mối quan hệ gắn bó với nhau. Trong bảng xếp hạng 10 nền kinh tế lớn nhất thế giới, nƣớc Anh xếp ở vị trí thứ tƣ (sau Mỹ, Nhật, Đức và xếp trƣớc các nƣớc Pháp, Italia, Trung Quốc, Tây Ban Nha, Canada, Ấn Độ). Gần đây, trong bảng nghiên cứu 10 thị trƣờng xây dựng lớn nhất thế giới, Anh đứng ở vị trí thứ 7 với giá trị xây dựng là 150 tỷ USD, đứng sau các thị trƣờng Mỹ (1.039 tỷ USD), Nhật Bản (460 tỷ USD), Trung Quốc (240 tỷ USD), Đức (220 tỷ USD), Pháp (170 tỷ USD) và Italia (160 tỷ USD). Đặc biệt, nƣớc Anh
giữ vị trí thứ 3 trong danh sách 10 quốc gia có nhiều nhà thầu xây dựng lớn nhất thế giới, chỉ sau Mỹ và Nhật Bản.
Để có đƣợc thành tựu phát triển kinh tế nói chung, BĐS nhà ở nói riêng nhƣ hiện nay, Anh đã phải trải qua một chặng đƣờng dài biến đổi thăng trầm với sự nỗ lực vƣợt bậc của toàn dân tộc. Đến nay, những bài học kinh nghiệm về phát triển nhà ở, quy hoạch nhà ở, quản lý việc cho thuê nhà ở… của nƣớc Anh, đặc biệt ở thủ đô Luân đôn vẫn còn nhiều những giá trị hiện thực.
Trong quá trình phát triển nhà ở cho dân, Luân đôn đặc biệt chú ý tới công tác quy hoạch. Yêu cầu quy hoạch khu nhà ở của Luân đôn là quy phạm kỹ thuật cần phải tuân thủ mà Chính phủ Anh định ra đối với việc quy hoạch khu nhà ở. Nội dung yêu cầu quy hoạch chủ yếu gồm:
1. Trong khu nhà ở, cần phải cấp cho tất cả các hộ cƣ trú một mảnh đất trống tƣơng đối rộng bên ngoài hộ, ít nhất mỗi hộ không đƣợc ít hơn 30m2.
2. Công trình xây dựng mới cần phải hài hoà với những vật kiến trúc đã có ở xung quanh.
3. Phải khác với chung cƣ: về mặt thiết kế yêu cầu phải có thiết kế cách điệu nhà ở.
4. Yêu cầu thiết kế phải bố trí đƣờng đi bộ và phải tách biệt với đƣờng xe hơi. 5. Để giảm nhẹ tiếng ồn của đƣờng phố lân cận, ngoài diện tích xanh hoá công cộng của khu quy hoạch ra, mật độ của mỗi hecta nhà ở xây dựng là 340 ngƣời, còn yêu cầu có đủ cơ sở hạ tầng xã hội khác nhƣ chợ, trƣờng học, y tế…
Bên cạnh đó, Luân đôn cũng chú trọng phát triển nhà cho thuê và quản lý tốt việc cho thuê nhà. Về mặt quản lý cho thuê nhà ở Luân đôn, Chính phủ định ra một số quy định mang tính pháp lệnh, khống chế tiền cho thuê nhà. Xa xƣa, sau đại chiến thế giới thứ nhất, kinh tế nƣớc Anh suy thoái, vật giá tăng vọt, tiền cho thuê nhà cũng theo đó tăng lên rất cao.
Để ổn định đời sống dân cƣ, Luân đôn khống chế nghiêm ngặt sự gia tăng của tiền thuê nhà bằng pháp lệnh khống chế tiền thuê nhà ban hành năm 1915. Cho
xxxix
đến năm 1923, tức là sau 7 năm thực hiện mới bắt đầu xoá bỏ chế độ quản lý này. Đến năm 1933 Luân đôn quay lại thi hành chế độ quản lý tiền thuê nhà đối với nhà cấp thấp, còn đối với nhà cấp trung thì từng bƣớc xoá bỏ chế độ quản lý tiền thuê nhà.
Năm 1939, đại chiến thế giới lần thứ hai nổ ra, trong hoàn cảnh mới Luân đôn lại thực hiện chính sách quản lý toàn diện tiền thuê nhà. Về sau vì chi phí tu sửa nhà cửa tăng cao nên nhà nƣớc cũng phải nới lỏng việc kiểm soát mức tăng giá thuê nhà song cũng quy định mức tăng không đƣợc quá 2 lần. Đến năm 1957 Luân đôn xoá bỏ việc quản lý đối với tiền thuê nhà ở cao tầng. Đối với nhà ở hạng thấp và hạng trung bắt đầu từng bƣớc xoá bỏ việc quản lý tiền thuê. Bắt đầu từ năm 1965, Luân đôn điều tiết tiền thuê nhà theo cơ chế thị trƣờng. Đến năm 1974, Luân đôn áp dụng chính sách tiền thuê nhà theo cơ chế thị trƣờng.
Cần lƣu ý rằng đối với tiền thuê nhà cũ Chính phủ vẫn quản lý, còn tiền thuê nhà mới thì theo cơ chế thị trƣờng. Nhƣ vậy thì vừa có lợi cho ngƣời có thu nhập thấp, vừa thúc đẩy xây thêm nhà mới. Chính sách này đƣợc một số nƣớc trên thế giới cho là hay và tích cực tìm hiểu để áp dụng.
1.4.2. Kinh nghiệm xây dựng cơ chế chính sách phát triển nhà ở Bắc Kinh.
Năm 1998, sau khi chấm dứt chế độ bao cấp về nhà ở, lĩnh vực nhà ở Trung Quốc phát triển mạnh mẽ, trở thành một điểm tăng trƣởng mới của nền kinh tế quốc dân, tạo điều kiện cho chi phí tiêu dùng của nhân dân tăng mạnh. Chính phủ Trung Quốc đã nêu ra các biện pháp, chính sách và phƣơng châm nhằm cải cách chế độ nhà ở và xây dựng nhà ở. Cụ thể đƣợc áp dụng rất thành công ở Bắc Kinh với những nội dung chủ yếu sau:
1. Điều chỉnh lại chế độ cung cấp nhà ở. Từ tháng 6 năm 1998 phƣơng thức phân phối hiện vật nhà ở dƣới hình thức phúc lợi xã hội đƣợc chuyển thành phƣơng thức đƣa tiền nhà ở vào tiền lƣơng. Các chi phí mua nhà ở đƣợc thanh toán bằng khoản tiền lƣơng của công chức khoản trích lập về nhà ở, khoản tiêu dùng cá
nhân, khoản hỗ trợ mua nhà. Đây là phƣơng thức mà Nhà nƣớc và cá nhân cùng tham gia một cách hợp lý.
2. Thiết lập chế độ cung cấp nhà ở đô thị dựa theo mức sống, theo đó ngƣời thu nhập thấp đƣợc mua nhà rẻ với sự hỗ trợ của Nhà nƣớc hoặc nơi làm việc (sự hỗ trợ xã hội). Ngƣời thuộc tầng lớp trung lƣu mua nhà ở tiện dụng và kinh tế, ngƣời có thu nhập cao bắt buộc phải mua nhà theo giá thị trƣờng.
3. Thực hiện chế độ trích lập quỹ công cộng về nhà ở. Quỹ này đƣợc sử dụng chủ yếu cho việc xây dựng và sửa chữa nhà ở của cá nhân.
4. Điều chỉnh cơ cấu đầu tƣ nhà ở. Đối với nhà ở kinh tế và tiện dụng nhấn mạnh đến các đặc trƣng kinh tế và tiện dụng trong các tiêu chuẩn và trong việc thiết kế; bảo đảm xây dựng không vƣợt qua các tiêu chuẩn trên. Tổ chức đấu giá trên cơ sở cạnh tranh công bằng để lựa chọn công ty xây dựng thực hiện việc xây dựng nhà ở nhằm xoá các chi phí bất hợp lý, hạ giá thành sản phẩm.
5. Để đẩy mạnh quản lý chất lƣợng và vật liệu xây dựng, Chính phủ đề ra các điều kiện cấp GCN, chế độ bồi thƣờng chất lƣợng cho các trang thiết bị của nhà ở. Thực hiện các dịch vụ sau bán lập quỹ sửa chữa và hoàn thiện chế độ giám sát việc quản lý và sử dụng vốn của khách hàng.
6. Phát triển dịch vụ tài chính nhà ở và mở rộng dịch vụ này. Chính phủ thực hiện sự hỗ trợ về tài chính đối với quá trình biến nhà ở thành hàng hóa, ngoài ra từng bƣớc hoàn thiện chế độ thế chấp quyền sở hữu nhằm đảm bảo an toàn về tài chính. Phát triển dịch vụ tài chính nhà ở và bảo hiểm nhà ở; thành lập hệ thống tín dụng nhà ở mang tính chính sách và thị trƣờng.
7. Xây dựng nhà ở trên cơ sở áp dụng khoa học kỹ thuật. Khoa học kỹ thuật xây dựng Trung Quốc đƣợc xem là một trong những ngành khoa học quan trọng của đất nƣớc. Cải cách khoa học kỹ thuật trong thiết kế nhà ở và sản xuất vật liệu xây dựng nhằm nâng cao tính khoa học của nhà ở đƣợc đƣa ra bán và nâng cao yêu cầu đối với tiêu chuẩn tiết kiệm năng lƣợng đối với nhà ở cũng nhƣ nâng cao chất lƣợng của nhà ở.
xli
1.4.3. Kinh nghiệm phát triển thị trƣờng bất động sản của một số thành phố ở Châu Á. Châu Á.
- Tại Hàn Quốc giá đất đã tăng nhanh, năm 1975 giá đất trung bình đã tăng 13,3 lần trong cả nƣớc và 28,5 lần tại thành phố Seoul so với giai đoạn trƣớc đó, trong khi chỉ số giá nhà ở đã tăng gấp 6,8 lần. Khủng hoảng BĐS vào cuối những năm 1980 vô cùng nghiêm trọng, xung đột bạo động xảy ra dai dẳng. Mặc dù mức lƣơng tăng nhanh, công nhân nhận thấy rằng thu nhập của họ không bắt kịp giá nhà và tiền thuê nhà gia tăng. Theo ƣớc tính chỉ một mình lãi vốn có đƣợc từ việc gia tăng giá đất năm 1989 đã nhiều hơn 35% tổng thu nhập do toàn thể ngƣời lao động đô thị kiếm đƣợc trong năm đó, mặt khác giá đất tăng làm cho chi phí đền bù đất đai cho xây dựng cơ sở hạ tầng tăng, đƣa đến chi phí xây dựng đƣờng xá tốn kém nhƣ 1970-1972 chi phí 90-100 triệu Won/km, năm 1993 chi phí 27.000 triệu Won/km, gấp 270 lần, tạo nên sự bất ổn đe dọa các lợi ích và tính bền vững của tăng trƣởng kinh tế. Đặc biệt vì lạm phát giá đất ở mức quá cao khiến nếu không kiểm soát giá, thì tăng trƣởng kinh tế bị giảm và phúc lợi công dân bị ảnh hƣởng [23].
Chính phủ Hàn Quốc đã đề ra các biện pháp nhằm giảm đáng kể những lợi nhuận tạo ra từ đầu cơ BĐS, đã vạch ra chính sách mới chủ yếu tập trung phạt những hộ giữ đất quá nhiều hay không cần thiết. Các biện pháp cấm đầu cơ và ổn định giá đất năm 1978 đƣợc thực hiện bằng cách tăng thuế đối với lãi vốn từ việc bán đất và sở hữu đất nhàn rỗi, chính phủ đƣa ra thuế sở hữu đất toàn diện, lũy tiến theo quy mô đất, gia tăng gánh nặng thuế lên vai ngƣời sở hữu đất quy mô lớn, sau đó ban hành thuế gia tăng giá trị đất đƣợc dùng đánh vào đất nhàn rỗi với mục đích đầu cơ. Đồng thời chính phủ quy định mức trần diện tích đối với đất thổ cƣ đô thị/hộ buộc chủ đất sang nhƣợng đất dƣ thừa, thuế dƣ thừa ở mức đến 11% giá trị thị trƣờng của đất dƣ thừa. Ngoài ra đƣa ra lệ phí đầu tƣ đánh vào đất phát sinh lợi nhuận nhờ đầu tƣ của nhà nƣớc vào cơ sở hạ tầng và dịch vụ.
- Tại Malaysia chính phủ ngăn chặn việc tích tụ đất của những ngƣời mua đƣợc đất rẻ, buộc đất phải đƣợc phát triển trong vòng hai năm kể từ khi chuyển quyền sở hữu. Chính quyền ban hành một loạt thuế, thuế thu nhập BĐS đƣợc dùng để giảm thiểu sự đầu cơ đất và BĐS. Chính phủ yêu cầu chủ đầu tƣ tƣ nhân phải dành một tỷ lệ 30% những căn hộ giá rẻ, giảm giá bán 5 - 15% cho nhóm ngƣời Malaysia có thu nhập thấp nghèo [23]. Chính phủ đã đề ra các biện pháp nhằm giảm đáng kể những lợi nhuận mà tạo ra đầu cơ BĐS. Chính phủ thu hồi đất tƣ khi muốn thực hiện những dự án quy mô lớn, có những luật thu hồi đất đai rất mạnh không những cho những dự án công cộng mà còn để bán lại cho tƣ nhân. Chính phủ can thiệp vào phát triển đất đai thông qua việc kiểm soát quy hoạch và đất đai. Không ai có thể tiến hành bất kỳ hình thức phát triển đất đai nào nếu không đƣợc sự cho phép của chính quyền địa phƣơng. Để ngăn chặn những ngƣời mua đƣợc đất bán lại để thu lợi nhuận nhanh chóng, các lô nhà phải kèm theo điều kiện là chúng không thể đƣợc bán hoặc chuyển nhƣợng nếu không đƣợc chính quyền cho phép.
1.4.4. Một số bài học kinh nghiệm rút ra cho phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội.
Nghiên cứu kinh nghiệm của một số thành phố trên thế giới về phát triển thị trƣờng BĐS có thể rút ra một số bài học dƣới đây:
Thứ nhất, phối hợp đồng bộ chính sách quản lý đất đai, xây dựng, ngân hàng và tài chính, tạo mọi điều kiện để thu hút nguồn vốn đầu tƣ vào thị trƣờng. Sự phối hợp giữa các chính sách tƣơng đối đầy đủ, các vấn đề đƣợc xem xét đồng bộ, các chính sách từ quản lý đất đai, xây dựng phát triển công trình, đô thị, tín dụng, tài chính đều đƣợc phát huy nhằm thu hút tối đa nguồn đầu tƣ vào thị trƣờng nhà ở, đất ở đô thị. Ngoài những chính sách chung của Nhà nƣớc, Thành phố Hà Nội có thể ban hành những chính sách riêng để điều tiết thị trƣờng BĐS địa phƣơng, tuy nhiên những chính sách này không đƣợc chồng chéo và mâu thuẫn với chính sách nhà nƣớc và phải dựa trên điều kiện thực tế của địa phƣơng. Cần thiết có
xliii
những chính sách riêng đặc thù, mang tính địa phƣơng này vì các tác động của Nhà nƣớc chủ yếu trên bình diện vĩ mô, ít tác động vào hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Thứ hai, hạ thấp thuế đất, phí giao dịch, đơn giản hoá thủ tục giao dịch, đẩy mạnh tiến trình đƣa nhà ở chung cƣ ra thị trƣờng. Có thể gộp làm một các loại thuế trong khâu mua bán nhà ở (nhƣ thuế doanh nghiệp, thuế hợp đồng, thuế lệ phí v.v.). Ngoài ra, đề xƣớng dịch vụ hỗ trợ trên thị trƣờng mua bán nhà ở, để thực hiện các dịch vụ liên hợp mật thiết có liên quan tới chính sách pháp quy, tƣ vấn, chọn nhà, vay vốn, công chứng, bảo hiểm v.v. Ví dụ, ở Bắc Kinh xây dựng trung tâm lớn về giao dịch nhà đất tập trung bốn chức năng thông tin, giao dịch, quản lý và dịch vụ lại làm một, trở thành siêu thị nhà ở lớn, đơn giản hoá tối đa các thủ tục giao dịch nhà ở.
Thứ ba, thành phố cần phải kiểm tra chặt chẽ năng lực các cơ quan môi giới trung gian, loại bỏ những cơ quan môi giới thiếu năng lực. Cần có chính sách bồi dƣỡng huấn luyện các cơ quan môi giới nâng cao tố chất của họ, khiến cho họ đi theo quỹ đạo phát triển doanh nghiệp hoá, quy mô hoá và đa dạng hoá.
Thứ tƣ, áp dụng công nghệ thông tin, khoa học kĩ thuật hiện đại vào phát triển thị trƣờng BĐS. Đây là bài học kinh nghiệm đƣợc rút ra từ Bắc Kinh và Seoul. Chính phủ không những xác lập khung pháp lý cần thiết và môi trƣờng hỗ trợ mà còn khuyến khích các công ty đầu tƣ và ngƣời tiêu dùng tham gia sử dụng. Không có gì ngạc nhiên khi Seoul là một trong những thành phố đầu tiên nhấn mạnh tầm quan trọng của công nghệ thông tin nhƣ là một yếu tố kích thích phát triển kinh tế. Các dự án lớn tầm cỡ quốc gia đã trở thành xƣơng sống cho đƣờng hƣớng của các chính sách của chính phủ, trong đó có khẩu hiệu gần đây “Hàn quốc điện tử, nƣớc tiên phong của toàn cầu”, đó là khẩu hiệu của sáng kiến gần đây nhất của Bộ thông tin và liên lạc. Trong số các mục tiêu có việc phấn đấu 90% toàn dân Hàn quốc lên mạng, cải thiện chính phủ điện tử và khuyến khích các trƣờng hợp sử dụng nhiều ứng dụng công nghệ thông tin phức hợp.
Thứ năm, cần có biện pháp thích hợp chống đầu cơ trên thị trƣờng BĐS, điều này đƣợc thấy rõ trong kinh nghiệm của Hàn Quốc và Malaysia. Ảnh hƣởng của HĐĐC đến sự phát triển của thị trƣờng đã đƣợc phân tích chi tiết ở trên. Ở Hà Nội hiện nay cũng bắt đầu kết hợp chính sách đất đai với chính sách tài chính để giảm thiểu HĐĐC trên thị trƣờng BĐS, chẳng hạn nhƣ chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất… Tuy nhiên mức thuế áp dụng nhƣ thế nào còn cần đƣợc nghiên cứu.
Thứ sáu, cần quan tâm đến phát triển nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp. Hầu hết các quốc gia đều rất quan tâm đến thị trƣờng nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp. Đặc biệt ở Việt Nam, cầu về BĐS từ khu vực dân cƣ có thu nhập trung bình và thấp chiếm tới 40% thị trƣờng. Vì vậy Nhà nƣớc cần kêu gọi sự kết hợp của giới