a. Cầu, cung hàng hóa BĐS đều tăng mạnh nhƣng vẫn chênh lệch.
Nhƣ đã phân tích ở trên, sau khi mở rộng địa giới hành chính 08/2008, nguồn cầu và cung BĐS trên thị trƣờng Hà Nội đều tăng mạnh. Tuy nhiên trong giai đoạn trƣớc đó, giá cả BĐS tại Hà Nội ở mức rất cao và đƣợc đánh giá là vƣợt quá giá trị thực của nó. Vì vậy một lƣợng cầu thực tế rất lớn từ ngƣời có thu nhập trung bình và thấp không đƣợc đáp ứng. Nhìn chung cầu vẫn vƣợt quá cung trên thị trƣờng BĐS Hà Nội. Sau khi mở rộng địa giới hành chính, Nhà nƣớc và
lxxxvii
các nhà đầu tƣ trên thị trƣờng BĐS Hà Nội ngoài những dự án phát triển khu ĐTM thì cũng nhận thấy việc cung cấp hàng hóa BĐS cho tầng lớp cán bộ, công chức là phân mảng thị trƣờng còn thiếu hụt và nhiều tiềm năng.
b. Giá cả BĐS biến động khó lƣờng và thay đổi không đồng đều giữa các khu vực.
Có thể nhìn thấy sự giằng co về giá BĐS trên thị trƣờng Hà Nội. Gần nhƣ giá cả trên thị trƣờng BĐS không hề ổn định mà biến động theo từng tháng. Thêm vào đó sự biến động là khó lƣờng trƣớc, gây khó khăn cho lƣợng cầu thực tế, những ngƣời có nhu cầu thực sự về đất ở, nhà ở.
Tuy nhiên sự biến động giá cả trên thị trƣờng BĐS Hà Nội lại không đồng đều giữa các phân mảng thị trƣờng. Giá cả thay đổi mạnh hơn ở những vùng, khu vực có quy hoạch, những khu ĐTM, và thay đổi theo tiến độ làm đƣờng. Mà đặc biệt, thị trƣờng đất ở và nhà ở phía Tây Hà Nội nhộn nhịp hơn các khu vực khác. Đây là phân mảng quan trọng của thị trƣờng, kéo cả thị trƣờng hồi phục sau khi gặp khủng hoảng kinh tế.
c. Có sự chênh lệch lớn giữa giá đất thị trƣờng và giá đất do Nhà nƣớc ban hành.
Thực tế hiện nay, thị trƣờng nhà ở, đất ở đô thị tồn tại hai loại giá đất. Giá đất do Nhà nƣớc quy định và giá đất thị trƣờng. Giá đất do Nhà nƣớc quy định chủ yếu để giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nƣớc với ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất; giá đất thị trƣờng do ngƣời sử dụng đất và các đối tác tự thỏa thuận dƣới tác động của quy luật thị trƣờng nhằm điều chỉnh mối quan hệ về đất đai trong các quan hệ dân sự. Do đó những đặc điểm hình thành và vận động của hai hệ thống giá có khác nhau.
Từ năm 2004, thực hiện theo quy định của Luật đất đai 2003, mỗi năm Thành phố Hà Nội ban hành bảng giá đất mới. Thực tế giá do Thành phố ban hành thƣờng chỉ bằng 50 - 60% giá thị trƣờng. Giá nhà nƣớc chỉ sử dụng để thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nƣớc khi thực hiện giao dịch nhà đất trên thị
trƣờng, đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc thực hiên các dự án xây dựng các công trình công cộng, tính thuế. Thực tế giá do Thành phố Hà Nội quy định hàng năm do chƣa sát với giá thị trƣờng nên không phản ảnh những nội dung vận động bên trong hoạt động của thị trƣờng.
Đến năm 2009, thành phố Hà Nội ban hành khung giá đất mới. Với tinh thần xây dựng giá sát với giá thị trƣờng trong điều kiện giao dịch bình thƣờng, vì vậy giá đất năm 2009 cơ bản đƣợc giữ nguyên, chỉ có sự điều chỉnh cục bộ hoặc bổ sung giá đất ở một số khu vực đƣờng phố mới đƣợc đặt tên, mới đƣợc đầu tƣ hạ tầng. Tuy nhiên, UBND Thành phố điều chỉnh tăng giá đất tại một số địa bàn thuộc các tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh, 4 xã Hòa Bình (cũ) tại các khu vực, tuyến đƣờng, loại đất ở vùng giáp ranh với Hà Nội (cũ) và những khu vực có tốc độ đô thị hoá nhanh. Nhƣ vậy, ngƣời dân khi bị thu hồi đất sẽ đƣợc bồi thƣờng với giá cao hơn.
Giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại một số khu vực của tỉnh Hà Tây cũ, đặc biệt là khu vực giáp ranh với địa bàn Hà Nội cũ có mặt bằng chung thấp hơn nhiều so với mặt bằng giá đất của địa bàn Hà Nội cũ. Đặc biệt, giá đất nông nghiệp các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình, Vĩnh Phúc quy định chỉ đạt từ 20 - 40% khung giá quy định của Chính phủ. Còn ở Hà Nội, mức tối đa đạt 120% khung của Chính phủ. Vì vậy, việc quy định giá đất năm 2009 sẽ xem xét, kết nối giá đất tại các vùng, các khu vực trên cơ sở cân đối tƣơng quan mặt bằng giá hợp lý [23].
Về giá đất ở tại các quận, huyện của Hà Nội cũ, cơ bản giữ ổn định khung giá đã ban hành năm 2008, cho phép điều chỉnh cục bộ những bất hợp lý, bổ sung giá tại các đƣờng phố mới đƣợc đặt tên. Theo đó, khung giá đất ở tại các quận nội thành thấp nhất là 2,5 triệu đồng/1m2; cao nhất là 67.500.000 đồng/m2; tại các thị trấn từ 1,5 triệu đến 16 triệu đồng/m2; tại khu dân cƣ nông thôn từ 150.000 đến 2.250.000 đồng/m2. Đối với địa bàn Hà Tây cũ và các huyện còn lại, khung giá đất thay đổi nhiều hơn. Cụ thể:
lxxxix Bảng 2.9: Khung giá đất ở Hà Nội năm 2009.
Khu vực Giá đất tại các phƣờng, trục đƣờng giao thông chính (đồng/m2) Giá đất tại khu vực dân cƣ nông thôn
(đồng/m2)
Quận nội thành 2.500.000 – 67.500.000 1.500.00 – 16.000.000 Hà Đông 1.3500.000 - 1.500.000 1.000.000 – 1.500.00
Sơn Tây 750.000 - 10.000.000 300.000 - 700.000
Các huyện còn lại 500.000 - 8.040.000 150.000 - 1.500.000 [Nguồn: Bộ tài nguyên và Môi trƣờng, 2009]