Kinh nghiệm phát triển thị trƣờng bất động sản của một số thành phố ở

Châu Á.

- Tại Hàn Quốc giá đất đã tăng nhanh, năm 1975 giá đất trung bình đã tăng 13,3 lần trong cả nƣớc và 28,5 lần tại thành phố Seoul so với giai đoạn trƣớc đó, trong khi chỉ số giá nhà ở đã tăng gấp 6,8 lần. Khủng hoảng BĐS vào cuối những năm 1980 vô cùng nghiêm trọng, xung đột bạo động xảy ra dai dẳng. Mặc dù mức lƣơng tăng nhanh, công nhân nhận thấy rằng thu nhập của họ không bắt kịp giá nhà và tiền thuê nhà gia tăng. Theo ƣớc tính chỉ một mình lãi vốn có đƣợc từ việc gia tăng giá đất năm 1989 đã nhiều hơn 35% tổng thu nhập do toàn thể ngƣời lao động đô thị kiếm đƣợc trong năm đó, mặt khác giá đất tăng làm cho chi phí đền bù đất đai cho xây dựng cơ sở hạ tầng tăng, đƣa đến chi phí xây dựng đƣờng xá tốn kém nhƣ 1970-1972 chi phí 90-100 triệu Won/km, năm 1993 chi phí 27.000 triệu Won/km, gấp 270 lần, tạo nên sự bất ổn đe dọa các lợi ích và tính bền vững của tăng trƣởng kinh tế. Đặc biệt vì lạm phát giá đất ở mức quá cao khiến nếu không kiểm soát giá, thì tăng trƣởng kinh tế bị giảm và phúc lợi công dân bị ảnh hƣởng [23].

Chính phủ Hàn Quốc đã đề ra các biện pháp nhằm giảm đáng kể những lợi nhuận tạo ra từ đầu cơ BĐS, đã vạch ra chính sách mới chủ yếu tập trung phạt những hộ giữ đất quá nhiều hay không cần thiết. Các biện pháp cấm đầu cơ và ổn định giá đất năm 1978 đƣợc thực hiện bằng cách tăng thuế đối với lãi vốn từ việc bán đất và sở hữu đất nhàn rỗi, chính phủ đƣa ra thuế sở hữu đất toàn diện, lũy tiến theo quy mô đất, gia tăng gánh nặng thuế lên vai ngƣời sở hữu đất quy mô lớn, sau đó ban hành thuế gia tăng giá trị đất đƣợc dùng đánh vào đất nhàn rỗi với mục đích đầu cơ. Đồng thời chính phủ quy định mức trần diện tích đối với đất thổ cƣ đô thị/hộ buộc chủ đất sang nhƣợng đất dƣ thừa, thuế dƣ thừa ở mức đến 11% giá trị thị trƣờng của đất dƣ thừa. Ngoài ra đƣa ra lệ phí đầu tƣ đánh vào đất phát sinh lợi nhuận nhờ đầu tƣ của nhà nƣớc vào cơ sở hạ tầng và dịch vụ.

- Tại Malaysia chính phủ ngăn chặn việc tích tụ đất của những ngƣời mua đƣợc đất rẻ, buộc đất phải đƣợc phát triển trong vòng hai năm kể từ khi chuyển quyền sở hữu. Chính quyền ban hành một loạt thuế, thuế thu nhập BĐS đƣợc dùng để giảm thiểu sự đầu cơ đất và BĐS. Chính phủ yêu cầu chủ đầu tƣ tƣ nhân phải dành một tỷ lệ 30% những căn hộ giá rẻ, giảm giá bán 5 - 15% cho nhóm ngƣời Malaysia có thu nhập thấp nghèo [23]. Chính phủ đã đề ra các biện pháp nhằm giảm đáng kể những lợi nhuận mà tạo ra đầu cơ BĐS. Chính phủ thu hồi đất tƣ khi muốn thực hiện những dự án quy mô lớn, có những luật thu hồi đất đai rất mạnh không những cho những dự án công cộng mà còn để bán lại cho tƣ nhân. Chính phủ can thiệp vào phát triển đất đai thông qua việc kiểm soát quy hoạch và đất đai. Không ai có thể tiến hành bất kỳ hình thức phát triển đất đai nào nếu không đƣợc sự cho phép của chính quyền địa phƣơng. Để ngăn chặn những ngƣời mua đƣợc đất bán lại để thu lợi nhuận nhanh chóng, các lô nhà phải kèm theo điều kiện là chúng không thể đƣợc bán hoặc chuyển nhƣợng nếu không đƣợc chính quyền cho phép.

1.4.4. Một số bài học kinh nghiệm rút ra cho phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội.

Nghiên cứu kinh nghiệm của một số thành phố trên thế giới về phát triển thị trƣờng BĐS có thể rút ra một số bài học dƣới đây:

Thứ nhất, phối hợp đồng bộ chính sách quản lý đất đai, xây dựng, ngân hàng và tài chính, tạo mọi điều kiện để thu hút nguồn vốn đầu tƣ vào thị trƣờng. Sự phối hợp giữa các chính sách tƣơng đối đầy đủ, các vấn đề đƣợc xem xét đồng bộ, các chính sách từ quản lý đất đai, xây dựng phát triển công trình, đô thị, tín dụng, tài chính đều đƣợc phát huy nhằm thu hút tối đa nguồn đầu tƣ vào thị trƣờng nhà ở, đất ở đô thị. Ngoài những chính sách chung của Nhà nƣớc, Thành phố Hà Nội có thể ban hành những chính sách riêng để điều tiết thị trƣờng BĐS địa phƣơng, tuy nhiên những chính sách này không đƣợc chồng chéo và mâu thuẫn với chính sách nhà nƣớc và phải dựa trên điều kiện thực tế của địa phƣơng. Cần thiết có

xliii

những chính sách riêng đặc thù, mang tính địa phƣơng này vì các tác động của Nhà nƣớc chủ yếu trên bình diện vĩ mô, ít tác động vào hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Thứ hai, hạ thấp thuế đất, phí giao dịch, đơn giản hoá thủ tục giao dịch, đẩy mạnh tiến trình đƣa nhà ở chung cƣ ra thị trƣờng. Có thể gộp làm một các loại thuế trong khâu mua bán nhà ở (nhƣ thuế doanh nghiệp, thuế hợp đồng, thuế lệ phí v.v.). Ngoài ra, đề xƣớng dịch vụ hỗ trợ trên thị trƣờng mua bán nhà ở, để thực hiện các dịch vụ liên hợp mật thiết có liên quan tới chính sách pháp quy, tƣ vấn, chọn nhà, vay vốn, công chứng, bảo hiểm v.v. Ví dụ, ở Bắc Kinh xây dựng trung tâm lớn về giao dịch nhà đất tập trung bốn chức năng thông tin, giao dịch, quản lý và dịch vụ lại làm một, trở thành siêu thị nhà ở lớn, đơn giản hoá tối đa các thủ tục giao dịch nhà ở.

Thứ ba, thành phố cần phải kiểm tra chặt chẽ năng lực các cơ quan môi giới trung gian, loại bỏ những cơ quan môi giới thiếu năng lực. Cần có chính sách bồi dƣỡng huấn luyện các cơ quan môi giới nâng cao tố chất của họ, khiến cho họ đi theo quỹ đạo phát triển doanh nghiệp hoá, quy mô hoá và đa dạng hoá.

Thứ tƣ, áp dụng công nghệ thông tin, khoa học kĩ thuật hiện đại vào phát triển thị trƣờng BĐS. Đây là bài học kinh nghiệm đƣợc rút ra từ Bắc Kinh và Seoul. Chính phủ không những xác lập khung pháp lý cần thiết và môi trƣờng hỗ trợ mà còn khuyến khích các công ty đầu tƣ và ngƣời tiêu dùng tham gia sử dụng. Không có gì ngạc nhiên khi Seoul là một trong những thành phố đầu tiên nhấn mạnh tầm quan trọng của công nghệ thông tin nhƣ là một yếu tố kích thích phát triển kinh tế. Các dự án lớn tầm cỡ quốc gia đã trở thành xƣơng sống cho đƣờng hƣớng của các chính sách của chính phủ, trong đó có khẩu hiệu gần đây “Hàn quốc điện tử, nƣớc tiên phong của toàn cầu”, đó là khẩu hiệu của sáng kiến gần đây nhất của Bộ thông tin và liên lạc. Trong số các mục tiêu có việc phấn đấu 90% toàn dân Hàn quốc lên mạng, cải thiện chính phủ điện tử và khuyến khích các trƣờng hợp sử dụng nhiều ứng dụng công nghệ thông tin phức hợp.

Thứ năm, cần có biện pháp thích hợp chống đầu cơ trên thị trƣờng BĐS, điều này đƣợc thấy rõ trong kinh nghiệm của Hàn Quốc và Malaysia. Ảnh hƣởng của HĐĐC đến sự phát triển của thị trƣờng đã đƣợc phân tích chi tiết ở trên. Ở Hà Nội hiện nay cũng bắt đầu kết hợp chính sách đất đai với chính sách tài chính để giảm thiểu HĐĐC trên thị trƣờng BĐS, chẳng hạn nhƣ chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất… Tuy nhiên mức thuế áp dụng nhƣ thế nào còn cần đƣợc nghiên cứu.

Thứ sáu, cần quan tâm đến phát triển nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp. Hầu hết các quốc gia đều rất quan tâm đến thị trƣờng nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp. Đặc biệt ở Việt Nam, cầu về BĐS từ khu vực dân cƣ có thu nhập trung bình và thấp chiếm tới 40% thị trƣờng. Vì vậy Nhà nƣớc cần kêu gọi sự kết hợp của giới doanh nghiệp và các nhà đầu tƣ để phát triển nhà ở xã hội, đáp ứngnhuc ầu cấp thiết cho khu vực dân cƣ này.

Thứ bảy, làm tốt công tác quy hoạch là bài học kinh nghiệm từ Luôn Đôn. Quy hoạch với tầm nhìn chiến lƣợc dài hạn 20 – 50 năm là điều kiện cần thiết cho thị trƣờng BĐS Hà Nội phát triển. Đặc biệt trong điều kiện hiện nay khi Hà Nội mới mở rộng địa giới hành chính, việc xây dựng chiến lƣợc phát triển tổng thể Hà Nội tạo điều kiện thuận lợi cho các khu vực tham gia cầu và cung trên thị trƣờng xác định vị thế của mình trên thị trƣờng.

CHƢƠNG 2

THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI TỪ KHI MỞ RỘNG QUY MÔ NĂM 2008

2.1. Tổng quan về điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội Hà Nội. a. Điều kiện kinh tế: a. Điều kiện kinh tế:

xlv

Thủ đô Hà Nội nằm ở vị thế trung tâm kinh tế của Hà Nội đã đƣợc thiết lập từ rất lâu trong lịch sử. Hiện nay cùng với thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội giữ vị trí quan trọng bậc nhất trong nền kinh tế Việt Nam.

Giai đoạn phát triển của thập niên 1990 cho thấy Hà Nội có những thay đổi về cơ cấu kinh tế. Từ 1990 đến nay, trong khi tỉ trọng ngành công nghiệp và dịch vụ Hà Nội tăng mạnh từ 29,1% lên khoảng hơn 40%, trong khi nông – lâm nghiệp và thủy sản từ 9% giảm xuống còn khoảng 3%. Ngành công nghiệp của Hà Nội tập trung vào 5 lĩnh vực chính chiếm tới 75,7% tổng giá trị sản xuất công nghiệp, là cơ – kim khí, điện – điện tử, dệt – may – giày, chế biến thực phẩm và công nghiệp vật liệu.

Bên cạnh đó, nhiều làng nghề truyền thống nhƣ gốm Bát Tràng, may Cổ Nhuế, đồ mỹ nghệ Vân Hà… cũng dần phục hồi và phát triển. Năm 2007, GDP bình quân đầu ngƣời của Hà Nội lên tới 31,8 triệu đồng, trong khi con số của cả Việt Nam là 13,4 triệu. Hà Nội là một trong những địa phƣơng nhận đƣợc đầu tƣ trực tiếp từ nƣớc ngoài nhiều nhất, với 1.681,2 triệu USD và 290 dự án. Thành phố cũng là địa điểm của 1.600 Văn phòng đại diện nƣớc ngoài, 14 khu công nghiệp cùng 1,6 vạn cơ sở sản xuất công nghiệp. Bên cạnh những công ty Nhà nƣớc, các doanh nghiệp tƣ nhân cũng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Hà Nội. Năm 2003, với gần 300.000 lao động, các doanh nghiệp tƣ nhân đã đóng góp 77% giá trị sản xuất công nghiệp của thành phố. Ngoài ra, 15.500 hộ sản xuất công nghiệp cũng thu hút gần 500.000 lao động. Tổng cộng, các doanh nghiệp tƣ nhân đã đóng góp 22% tổng đầu tƣ xã hội, hơn 20% GDP, 22% ngân sách thành phố và 10% kim ngạch xuất khẩu của Hà Nội. Đáng chú ý là năm 2008, tổng sản phẩm nội địa (GDP) tăng 10,58% so với năm 2007. Trong đó ngành công nghiệp mở rộng tăng 11,7%, các ngành dịch vụ tăng 10,8%, các ngành nông, lâm, thủy sản tăng 2,7%. Giá trị sản xuất công nghiệp tăng 12,8%, tổng mức bán lẻ tăng 31,2%, kim ngạch xuất khẩu trên địa bàn tăng 26,8% so với năm 2007, trong đó nhập khẩu địa phƣơng tăng 23,1%, máy móc thiết bị phụ tùng tăng 20,6%, vật tƣ

nguyên liệu tăng 29,3%. Tổng vốn đầu tƣ xã hội tăng 19,3%, các mặt văn hóa, xã hội, trật tự an toàn đƣợc duy trì ổn định [24].

Đặc biệt đến năm 2009, tổng sản phẩm nô ̣i đi ̣a tăng 6,67% so với năm 2008, trong đó ngành công nghiê ̣p tăng 6,85%, các ngành dịch vụ tăng 7,43%, ngành nông, lâm, thuỷ sản tăng 0,08%. So với năm 2008, dƣ̣ kiến giá tri ̣ sản xuất công nghiê ̣p năm nay trên đi ̣a bàn tăng 9,4%, giá trị sản xuất công nghiệp Nhà nƣớc Trung ƣơng tăng 5,5%, giá trị sản xuất công nghiệp Nhà nƣớc địa phƣơng tăng 8,3%, giá trị sản xuất công nghiệp ngoài Nhà nƣớc tăng 11,9%, giá trị sản xuất công nghiê ̣p khu vƣ̣c có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài tăng 9,4%.

Vốn đầu tƣ phát triển 12 tháng năm 2009 đạt 23.635,7 tỷ đồng,. Trong đó: Vốn ngân sách Nhà nƣớc đạt 10.546,9 tỷ đồng, tăng 22,4%; vốn tín dụng đầu tƣ của Nhà nƣớc bằng 83,9%; vốn tự có của doanh nghiệp Nhà nƣớc đạt 3.910,5 tỷ đồng, bằng 75,2%.

Trong khi đó, huy đô ̣ng vốn đầu tƣ trƣ̣c tiếp nƣớc ngoài năm 2009 Hà Nội thu hút đƣợc 340 dự án, với vốn đầu tƣ đăng ký khoảng 500 triệu USD. Vốn đầu tƣ thực hiện năm 2009 dự kiến đạt 650 triệu USD. Vốn đầu tƣ xã hô ̣i năm 2009 là 147.814 tỷ đồng, tăng 18,2%.

Tổng thu ngân sách trên địa bàn dự kiến cả năm 2009 đạt 73.500 tỷ đồng, vƣợt 4,2% dự toán năm, tăng 1,5% so năm 2008, trong đó thu nội địa là 61.300 tỷ đồng, vƣợt 7,3% dự toán, tăng 0,6%. Tổng chi ngân sách địa phƣơng năm 2009 là 28.736 tỷ đồng, vƣợt 17,3% dự toán, giảm 9%, trong đó chi thƣờng xuyên là 12.597 tỷ đồng, vƣợt 20,7% dự toán, tăng 26,5%; chi xây dựng cơ bản là 13.125,5 tỷ đồng, vƣợt 15% dự toán, tăng 38,2% [23].

Về dân cƣ

Số dân của thành phố tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2003 có 3.055.300 ngƣời trong đó dân số nội thành chiếm 53%, dân số ngoại thành chiếm 47%. Tuy nhiên dân cƣ Hà Nội phân bố không đều giữa các lãnh thổ hành chính và giữa các vùng sinh thái. Mật độ dân số trung bình của Hà Nội là 2881 ngƣời/km2 (mật độ trung

xlvii

bình ở nội thành 19163 ngƣời/km2, riêng quận Hoàn Kiếm là 37265 ngƣời/km2, ở ngoại thành 1721 ngƣời/km2). Mật độ này cao gấp gần 12 lần so với mức trung bình của cả nƣớc, gần gấp đôi mật độ dân số của vùng đồng bằng sông Hồng và là thành phố có mật độ cao nhất cả nƣớc.

Từ khi mở rộng địa giới hành chính tháng 8/2008, địa giới hành chính của Hà Nội đƣợc mở rộng với diện tích 3.324,92 km2, gồm 01 thị xã, 10 quận và 18 huyện. Sau khi mở rộng quy mô tháng 8/2008, thành phố Hà Nội có 6,233 triệu dân và đến tháng 4/2009, con số tăng lên là 6.448.837 ngƣời. So với con số 3,4 triệu vào cuối năm 2007, dân số thành phố đã tăng 1,8 lần và Hà Nội cũng nằm trong 17 Thủ đô có diện tích lớn nhất thế giới. Tuy nhiên mật độ dân số Hà Nội trƣớc và sau khi mở rộng quy mô là không đồng đều giữa các quận nội đô và khu vực ngoại thành. Trên toàn thành phố, mật độ dân cƣ trung bình là 3.568 ngƣời/km2 (mật độ trung bình ở nội thành là 19.163 ngƣời/km2, riêng quận hoàn Kiếm là 37.265 km2, quận Đống Đa có mật độ lên tới 35.341 ngƣời/km2; còn ở ngoại thành là 1.721 ngƣời/km2).

b. Điều kiện chính trị:

Hà Nội là trung tâm chính trị, hành chính của cả nƣớc. Nơi đây hội tụ các cơ quan lãnh đạo của Trung ƣơng Đảng, Quốc hội, Chính phủ, các đoàn thể xã hội. Hà Nội tập trung nhiều đơn vị hành chính, ngoài các cơ quan nhà nƣớc, địa phƣơng còn có trên 2000 cơ quan trung ƣơng với khoảng 30 vạn cán bộ. Thủ đô cũng là nơi diễn ra các Đại hội đại biểu toàn quốc của Đảng, các kỳ họp Quốc hội, mà từ đó đã đƣa ra các nghị quyết, đƣờng lối, sách lƣợc đối nội và đối ngoại cho từng giai đoạn xây dựng và chiến đấu bảo vệ Tổ quốc.

c. Điều kiện văn hóa xã hội:

Hà Nội - mảnh đất có truyền thống nghìn năm văn hiến. Theo thống kê sơ bộ, hiện Hà Nội có khoảng gần 2000 di tích lịch sử, trên 100 làng nghề tiểu thủ công nghiệp tinh xảo, với 36 phố phƣờng cũ gắn với tên tuổi các nghệ nhân tài hoa vào các di sản truyền thống tinh xảo [13, tr51].

Bên cạnh đó Hà Nội còn là trung tâm giáo dục, y tế. Trong đó Hà Nội có 767 trƣờng mầm non, 674 trƣờng tiểu học, 584 trƣờng trung học cơ sở, 182 trƣờng trung học phổ thông và 113 trƣờng chuyên nghiệp và đại học; với 86 đơn vị y tế,