Nội từ khi sát nhập Hà Tây và một số vùng lân cận.
a. Khủng hoảng kinh tế Việt Nam và ảnh hƣởng khủng hoảng kinh tế Thế giới. Đúng vào giai đoạn sát nhập Hà Tây và một số vùng lân cận về Hà Nội, Việt Nam rơi vào cuộc tiểu khủng hoảng và đồng thời chịu ảnh hƣởng cuộc khủng hoảng kinh tế, tài chính thế giới. Trong khi thế giới có khủng hoảng tài chính thế giới mà đến nửa sau 2008 mới bộc lộ rõ, thì Việt Nam có khủng hoảng tài chính của Việt Nam từ nửa đầu 2008. Hệ thống ngân hàng bị thiếu thanh khoản trong nhiều tháng, có khi lãi suất qua đêm lên đến 43% hồi đầu năm. Lãi suất quá cao trong năm 2008 góp phần tạo khó khăn cho phần lớn các doanh nghiệp.
Theo hiệp hội doanh nghiệp vừa và nhỏ, thì vào tháng 10/2008 có đến 80% các doanh nghiệp vừa và nhỏ gặp khó khăn, trong đó có 20% có nguy cơ đóng cửa, 60% còn lại có sản xuất sút kém. Đến khi lãi xuất giảm vào cuối 2008 thì các ngân hàng lại đứng trƣớc một khó khăn mới, là đa có thời gian vay vào với lãi suất cao (gần 20% cho tiền gửi 1 năm), và sau đó cho vay ra với lãi suất thấp hơn (khoảng 13%) nhƣng nhiều doanh nghiệp vẫn sợ không dám vay, và tiền ứ đọng trong ngân hàng (vào thời điểm 11/2008 thừa gần 100 nghìn tỷ VND không có ngƣời vay). Hơn nữa, thị trƣờng chứng khoán thụt sâu sau bong bóng năm 2007 (từ 1100 điểm năm 2007 xuống còn 300 điểm năm đầu 2009) và giảm thanh khoản, các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài rút khỏi thị trƣờng, khiến việc huy động vốn qua kênh chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu) cũng bị tắc nghẽn. Bản thân vốn huy động trái phiếu chính phủ trong 10 tháng đầu năm 2008 cũng chỉ đạt 52% kế hoạch [25].
Các thị trƣờng xuất khẩu chính của Việt Nam gặp khó khăn trong năm 2009, bởi sự sụt giảm mức tiêu thụ ở các thị trƣờng đó, sự cạnh tranh khốc liệt hơn từ các nƣớc xuất khẩu khác, và sự giảm giá của các mặt hàng xuất khẩu chủ yếu của Việt Nam nhƣ hàng nông lâm nghiệp và dầu hỏa. Kim ngạch xuất khẩu có nguy cơ sẽ bị giảm trong năm 2009. Trên thực tế, kim ngạch xuất khẩu những tháng cuối năm 2008 đã giảm đi, không chỉ ở Việt Nam mà cả ở Trung Quốc và những nƣớc khác. Điều tất yếu là nhập khẩu của Việt Nam cũng sẽ phải giảm theo. Tuy
lxxv
nhiên thâm hụt cán cân thƣơng mại của Việt Nam có thể bị tiếp tục tăng lên đáng kể, từ mức hơn 17 tỷ USD năm 2008 lên đến mức 20 - 25 tỷ USD vào năm 2009. Ngoài ra, ngành du lịch, là một ngành phát triển khá mạnh trong những năm trƣớc và góp phần thu hút tiền từ nƣớc ngoài vào Việt Nam, đến năm 2009 cũng gặp suy thoái, do các du khách nƣớc ngoài có ít tiền để tiêu hơn và sẽ ít chọn những địa điểm xa xôi tốn kém nhƣ Việt Nam. Các nguồn tiền đầu tƣ và viện trợ vào Việt Nam, kể cả trực tiếp và gián tiếp, dài hạn hay ngắn hạn, chính phủ hay tƣ nhân, đều có xu hƣớng giảm trong năm 2009, do bản thân các nhà đầu tƣ đang gặp khó khăn và Việt Nam vẫn đƣợc đánh giá là thị trƣờng có mức độ mạo hiểm cao. Các nguồn FDI có nguy cơ giảm (hầu hết tiền FDI vào Việt Nam không phải tiền tự có của các nhà đầu tƣ, mà cũng là tiền đi vay; ngoài ra một lƣợng lớn tiền FDI là đổ vào BĐS, nhƣng các dự án BĐS sẽ trở nên kém hấp dẫn trong năm 2009). Khoản kiều hối (tiền do 3 triệu ngƣời Việt sống ở nƣớc ngoài gửi về), đang ở mức 6 - 7 tỷ USD một năm, cũng sẽ bị giảm đáng kể, vì bản thân những ngƣời Việt ở nƣớc ngoài cũng gặp khó khăn hơn về kinh tế trong năm 2009. Các khoản viện trợ ODA cũng sẽ bị cắt giảm (ví dụ nhƣ Nhật đa tuyên bố tạm ngừng viện trợ ODA cho Việt Nam). Nếu nhƣ những năm trƣớc các luồng tiền chảy vào Việt Nam bù lại đƣợc cho thâm hụt cán cân thƣơng mại, thì đến 2007-2008 đa không còn đƣợc nhƣ thế nữa, và đến 2009 thì tình hình có xu hƣớng tồi thêm. Có thể có net outflow lên đến 7 - 10 tỷ USD hoặc hơn thế vào năm 2009 [24]. Điều này sẽ có ảnh hƣởng xấu trực tiếp đến dự trữ ngoại tệ của Việt Nam, và có thể gây mất ổn định cho nền kinh tế.
Tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính làm thị trƣờng BĐS giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng trong bối cảnh thực hiện các chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ. Năm 2009, có thể nhiều nhà đầu tƣ sẽ rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình do tình hình suy thoái kinh tế toàn cầu. Cho nên thị trƣờng BĐS có xu hƣớng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống, điều đó gây ra sự lúng túng và phân tâm cho tất cả mọi ngƣời tham gia, nhất là đối với
những thị trƣờng đang phát triển nhƣ Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng. Nhƣng cũng có ý kiến cho rằng, tốc độ phát triển chậm hơn so với dự tính của thị trƣờng BĐS lại là một yếu tố tích cực vì điều đó tránh cho thị trƣờng rơi vào tình trạng cung vƣợt quá cầu. Thị trƣờng BĐS Hà Nội cũng nhƣ các thị trƣờng BĐS khác của Việt Nam nói chung đều bị ảnh hƣởng lớn từ khủng hoảng kinh tế. Nhiều chuyên gia kinh tế nhận định diễn biến của thị trƣờng BĐS Hà Nội sẽ “ấm” lên nếu nền kinh tế chúng ta phục hồi tăng trƣởng trở lại. Mà khả năng này khó xảy ra cho nên giá nhà đất sẽ không có biến động nhiều trong năm 2010. b. Ảnh hƣởng của thị trƣờng tài chính tiền tệ.
Thực tế do một loạt gói kích cầu của Chính phủ đƣa ra nhằm kiềm chế ảnh hƣởng khủng hoảng kinh tế có hiệu quả nên diễn biến của thị trƣờng BĐS đã khởi động và “ấm” nhanh hơn so với dự đoán. Điều đó gây nên mối lo ngại việc hình thành “bong bóng” BĐS mà sự “xì hơi” của nó sẽ ảnh hƣởng lớn đến thị trƣờng tiền tệ, chứng khoán, lao động… nói riêng và nền kinh tế nƣớc ta nói chung. Tuy nhiên, điều lo ngại trên đã không thành bởi giá nhà, đất Hà Nội hiện nay tăng ổn định.
Thị trƣờng BĐS trong giai đoạn này còn chịu ảnh hƣởng bởi sự bất ổn của thị trƣờng chứng khoán nên một số ngƣời kịp thu lợi chuyển kênh đầu tƣ sang BĐS để tăng độ an toàn. Ngoài ra, cũng có ngƣời cho rằng BĐS ấm lên đúng thời điểm này là do có nguồn tiền tăng đột biến đƣợc khách rút ra từ ngân hàng với lãi suất trên 18% trên một năm và liên quan tới dòng vốn đổ vào thị trƣờng BĐS. Theo nhận định của GS.TS Đặng Hùng Võ thì thị trƣờng BĐS phụ thuộc rất lớn bởi chính sách tiền tệ nới lỏng hay thắt chặt. Ví dụ nếu nới lỏng chính sách tiền tệ thì một lƣợng lớn vốn chảy vào BĐS làm cho cầu, cung, giá cả BĐS sẽ tăng lên. Hơn nữa các ngân hàng thƣơng mại thƣờng có xu hƣớng tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng vay kinh doanh BĐS vì lãi suất cho vay kinh doanh BĐS thƣờng cao từ 13 – 20%/ năm. Và chỉ có các doanh nghiệp kinh doanh BĐS vì lợi nhuận thu đƣợc lớn mới có thể vay đƣợc ngân hàng với lãi suất cao nhƣ vậy.
lxxvii
Thêm nữa trong giai đoạn này, thị trƣờng có sự tham gia của nhiều nhà đầu cơ tạo thành một thị trƣờng mua nhanh, bán gọn. Rất dễ nhận ra các nhà đầu cơ bởi họ thƣờng khá dễ dãi không kỹ tính nhƣ khách có nhu cầu mua để ở, thấy mảnh đất nào ƣng ý khả năng bán nhanh là đặt cọc mua ngay một vài ngƣời đã gặp lại thửa đất mà mình đã bán cách vài tuần. Điều này khiến thị trƣờng nhà đất Hà Nội liên tục xuất hiện những điểm nóng mới nhƣng cũng nhanh chóng chững giá vì giá bị đẩy quá cao.
2.3.2.2. Nhóm nguyên nhân chính trị, pháp lý. a. Sự kiện Hà Nội mở rộng địa giới hành chính.
Ngày 29/5/2008, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết điều chỉnh địa giới hành chính Thủ đô Hà Nội và các tỉnh, có hiệu lực từ 1/8/2008. Nghị quyết nêu rõ việc điều chỉnh địa giới hành chính tại Thủ đô Hà Nội và một số tỉnh liên quan nhƣ sau:
1. Hợp nhất toàn bộ diện tích tự nhiên 219.341 ha và dân số hiện tại 2.568.000 ngƣời của tỉnh Hà Tây và thành phố Hà Nội.
2. Chuyển toàn bộ huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc về thành phố Hà Nội, bao gồm diện tích tự nhiên là 14.164 ha và dân số hiện tại 187.255 ngƣời.
3. Chuyển toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số hiện tại của 4 xã thuộc huyện Lƣơng Sơn, Hòa Bình về Hà Nội, gồm: 1.720 ha và dân số 4.495 ngƣời của xã Đồng Xuân , 3.457 ha và dân số 6.606 ngƣời của xã Tiến Xuân, 2.073 ha và dân số hiện tại 5.875 ngƣời của xã Yên Bình, 1.532 ha và dân số là 3.278 ngƣời của xã Yên Trung.
Kể từ tháng 8/2008, địa giới hành chính của Hà Nội đƣợc mở rộng với diện tích 3.324,92 km2, gồm 01 thị xã, 10 quận và 18 huyện. Sau khi mở rộng quy mô tháng 8/2008, thành phố Hà Nội có 6,233 triệu dân và đến tháng 4/2009, con số tăng lên là 6.448.837 ngƣời. So với con số 3,4 triệu vào cuối năm 2007, dân số thành phố đã tăng 1,8 lần và Hà Nội cũng nằm trong 17 Thủ đô có diện tích lớn nhất thế giới. Tuy nhiên mật độ dân số Hà Nội trƣớc và sau khi mở rộng quy mô
là không đồng đều giữa các quận nội đô và khu vực ngoại thành. Trên toàn thành phố, mật độ dân cƣ trung bình là 3.568 ngƣời/km2 (mật độ trung bình ở nội thành là 19.163 ngƣời/km2, riêng quận hoàn Kiếm là 37.265 km2, quận Đống Đa có mật độ lên tới 35.341 ngƣời/km2; còn ở ngoại thành là 1.721 ngƣời/km2). Sau hơn 01 năm, tình hình KTXH của Hà Nội phát triển khá mạnh với mức tăng trƣởng các lĩnh vực đều cao hơn trƣớc. Đáng chú ý là năm 2008, tổng sản phẩm nội địa (GDP) tăng 10,58% so với năm 2007. Trong đó ngành công nghiệp mở rộng tăng 11,7%, các ngành dịch vụ tăng 10,8%, các ngành nông, lâm, thủy sản tăng 2,7%. Giá trị sản xuất công nghiệp tăng 12,8%, tổng mức bán lẻ tăng 31,2%, kim ngạch xuất khẩu trên địa bàn tăng 26,8% so với năm 2007, trong đó nhập khẩu địa phƣơng tăng 23,1%, máy móc thiết bị phụ tùng tăng 20,6%, vật tƣ nguyên liệu tăng 29,3%. Tổng vốn đầu tƣ xã hội tăng 19,3%, các mặt văn hóa, xã hội, trật tự an toàn đƣợc duy trì ổn định [24].
Có thể thấy, từ khi Hà Nội mở rộng địa giới hành chính, một lƣợng cung lớn nhà ở và đất ở đƣợc đƣa vào thị trƣờng, bù đắp vào lƣợng cầu đang còn thiếu trầm trọng. Hàng loạt các dự án và khu ĐTM phát triển ra phía Hà Nội mở rộng. Có thể nhìn thấy sự phát triển sôi động của khu vực này hơn hẳn so với khu vực Hà Nội cũ và là trọng tâm chú ý của các nhà đầu tƣ trong giai đoạn này. Có thể nói thị trƣờng BĐS Hà Nội chuyển dần trọng tâm ra phía ngoài nội thành Hà Nội cũ. Chính sự phát triển của mảng thị trƣờng này góp phần tích cực đƣa cả thị trƣờng BĐS Hà Nội đang trầm lắng trƣớc đó do tác động của khủng hoảng ấm dần lên. Tuy nhiên các dự án quy hoạch phân bổ không đồng đều giữa các vùng, từ đó dẫn đến hiện tƣợng “sốt” vì tin đồn. Trong số những ngƣời tìm mua đất hiện nay, cũng có khá nhiều ngƣời là nhà đầu tƣ, kinh doanh BĐS. Theo một chuyên viên của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng Hà Nội, có hai yếu tố tác động tạo nên “sốt” đất cục bộ hiện nay: hoặc là hiện tƣợng bình thƣờng, xuất phát từ tâm lý “truyền miệng” trong giới kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, cũng không loại trừ thủ đoạn tung tin đồn, tạo thông tin ảo đối với một số khu vực của giới đầu cơ nhằm phục
lxxix
vụ cho mục đích riêng của họ. “Đó chính là điều mà giới đầu tƣ nhà đất cần phải tỉnh táo, nếu không may “bong bóng” BĐS lại một lần nữa lại “xì hơi”.
b. Chính sách về bất động sản.
Thị trƣờng BĐS Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng hiện nay đang chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nƣớc, đƣợc điều chỉnh bởi rất nhiều văn bản pháp luật khác nhau điều tiết thị trƣờng BĐS chẳng hạn nhƣ: Bộ luật dân sự 2005, Luật đất đai 2003, Luật Xây dựng 2005, Luật nhà ở 2006, Luật doạnh nghiệp 2005, Luật đầu tƣ 2005, Luật thƣơng mại 2005, Luật quy hoạch đô thị 2008… Cụ thể nhƣ sau:
Chính sách về xác lập quyền sử dụng đất và sở hữu nhà.
Ngày 5/7/1994 Chính phủ ban hành Nghị định số và kinh doanh nhà ở và Nghị định số 60/CP về QSHN ở và QSDĐ ở. Đây là hai Nghị định mang nhiều ƣu điểm tích cực, khẳng định về QSHN ở và QSDĐ ở của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân.
Ở chƣơng I Luật năm 2003 đã quy định rõ phạm vi điều chỉnh đối tƣợng áp dụng; làm rõ các từ thuật nhƣ: Nhà nƣớc giao đất, Nhà nƣớc cho thuê đất, nhận chuyển nhƣợng QSDĐ; thu hồi đất; bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất, GCN QSDĐ, giá QSDĐ v.v. Đặc biệt tại điều 5 của Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu. Với quy định này cho thấy Luật đất đai năm 2003 đã quy định rõ hơn về chủ sở hữu đất đai.
Việc khẳng định đất đai thộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu có ý nghĩa quan trọng đối với kinh tế, chính trị, xã hội. Bởi vì, đất đai là một tƣ liệu sản xuất đặc biệt, một nguồn lực quan trọng để sản xuất ra cuả cải vật chất và khi nó đã thuộc quyền sở hữu toàn dân (sở hữu Nhà nƣớc) đã đảm bảo cho thành phần kinh tế Nhà nƣớc giữ đƣợc vai trò chủ đạo trong nền kinh tế quốc dân, trên cơ sở đó mà giữ đƣợc định hƣớng xã hội chủ nghĩa. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tạo cơ sở pháp lý để Nhà nƣớc thu vào ngân sách khoản tiền lớn
thông qua việc thu tiền thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhƣợng sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, tiền cho thuê đất, trên cơ sở đó điều tiết lại thu nhập xã hội, góp phần đảm bảo sự công bằng xã hội.
Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai còn có ý nghĩa to lớn trong việc bảo vệ thành quả cách mạng về ruộng đất mà Đảng và Nhà nƣớc đã mang lại cho nhân dân lịch sử. Với chế độ sở hữu toàn dân đất đai góp phần xoá bỏ nghịch cảnh kẻ sở hữu nhiều đất đi bóc lột những ngƣời không có đất bằng việc phát canh thu tô, gây nên tình trạng phân tầng xã hội, phân hoá giai cấp mà lịch sử hàng trăm năm đen tối của chế độ thực dân phong kiến ở Việt Nam đã minh chứng vấn đề này. Do đó, sở hữu toàn dân về đất đai là một quy định rất ƣu việt và trở thành nguyên tắc xuyên suốt trong quá trình xây dựng và tổ chức thực hiện pháp luật Đất đai. Đặc biệt với quy định trên đã khẳng định rõ hơn về chủ sở hữu đối với đất đai, đó là Nhà nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Về chế độ sử dụng các loại đất đƣợc Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể những loại đất đƣợc sử dụng ổn định lâu dài và những loại đất sử dụng có thời hạn (Điều 66 - 67). Quy định thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất và khi nhận chuyển nhƣợng QSDĐ. Đặc biệt nếu nhƣ Luật Đất đai năm 1993 quy định có 6 loại đất thì Luật Đất đai năm 2003 quy định chỉ có 3 loại đất đó là