2.4.2.1. Những thành công đạt đƣợc.
Thị trƣờng BĐS Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng nhìn chung đƣợc đánh giá là còn non trẻ. Tuy nhiên sau hơn 20 năm hình thành và phát triển, đặc biệt là sau khi mở rộng địa giới hành chính, thị trƣờng BĐS Hà Nội đã đạt đƣợc những thành tựu đáng kể nhƣ sau:
Thứ nhất, thị trƣờng BĐS Hà Nội hoạt động ngày càng sôi động và đều có những bƣớc phát triển đáng kể. Trong năm 2007, hàng loạt dự án đƣợc khởi công. Trong năm 2008 - 2009, nhiều dự án lớn vẫn đƣợc triển khai mặc dù thị trƣờng phải điều chỉnh do nhiều nguyên nhân, trong đó có cả nguyên nhân khủng hoảng kinh tế thế giới, cả nguyên nhân nền kinh tế phải điều chỉnh sau năm 2007 có biểu hiện đầu tƣ quá mức. Đặc biệt, trong năm 2009, thị trƣờng nhà giá thấp và nhà cho các đối tƣợng xã hội đƣợc các chủ thể kinh tế đặc biệt quan tâm.
Thứ hai, chủ thể tham gia thị trƣờng BĐS Hà Nội đến nay khá đa dạng. Có thể thấy, tất cả các chủ thể thuộc mọi thành phần kinh tế, các loại hình doanh nghiệp đều trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia thị trƣờng này. Hầu hết các tập đoàn kinh tế, các tổng công ty lớn của Nhà nƣớc hiện đã thành lập hoặc là doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoặc tham gia trực tiếp vào kinh doanh BĐS. Các công ty nƣớc
ngoài cũng đã và đang là chủ đầu tƣ các khu đô thị mới, các tòa chung cƣ cao tầng. Các nhà đầu tƣ cá nhân thuộc đủ mọi tầng lớp trong xã hội tham gia vào thị trƣờng BĐS ngày một đông đảo.
Thứ ba, một số lƣợng lớn sản phẩm BĐS đã đƣợc đƣa vào vận hành, đi vào cuộc sống. Những năm qua, sự phát triển của thị trƣờng nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cƣ đã đóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy hoạch Hà Nội, cải thiện diện mạo thành phố, nâng cao chất lƣợng sống của ngƣời dân. Sự phát triển của thị trƣờng BĐS, đặc biệt là thị trƣờng QSDĐ, thúc đẩy quá trình đô thị hóa Thủ đô, đặc biệt ở những vùng mới sát nhập vào Hà Nội. Kinh nghiệm của các nƣớc cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nƣớc công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thƣờng chiếm từ 60 - 80%. Nhƣ vậy, vấn đề phát triển thị trƣờng BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nƣớc ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nƣớc ta chuyển sang cơ chế thị trƣờng. Điều này đã trực tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát triển vƣợt bậc về quy mô đô thị tại Việt Nam.
Thứ tƣ, thị trƣờng BĐS Hà Nội phát triển đã thu hút một lƣợng lớn vốn của nền kinh tế. Bên cạnh hàng loạt những dự án khu đô thị mới, những dự án các khu phức hợp có số vốn đăng ký hàng tỷ USD đã và đang đƣợc cấp phép. Việc tổng hợp số lƣợng vốn đầu tƣ vào thị trƣờng BĐS là rất khó và rất thiếu chính xác nhƣng theo dõi diễn biến thị trƣờng những năm qua có thể thấy một lƣợng vốn rất lớn đã và đang đƣợc đầu tƣ vào thị trƣờng này. Về nguồn vốn trong dân cƣ Hà Nội, dù không chính xác, nhƣng số dƣ tín dụng của hệ thống ngân hàng cho thị trƣờng BĐS là khá lớn.
Thứ năm, thị trƣờng BĐS Hà Nội hàng năm đóng góp đáng kể vào nguồn thu ngân sách. Đặc biệt từ khi mở rộng địa giới hành chính, lƣợng cầu và cung trên thị trƣờng BĐS Hà Nội đều tăng, những giao dịch thành công cũng nhiều hơn, từ đó góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách. Cụ thể, hàng năm các khoản thu về nhà đất ở Hà Nội đóng góp lớn vào ngân sách Nhà nƣớc:
xci
Bảng 2.10: Kết quả thực hiện nguồn thu từ đất của thành phố Hà Nội. (Đơn vị: Tỉ đồng)
Nguồn thu từ đất đai 2001-2005 2006 2007 2008 2009 2010 Dự kiến Tổng cộng 6312 2951 4217 4842 5713 6856 Tiền sử dụng đất 4638 2143 3146 3626 4274 5130 Tiền thuê đất 675 271 380 433 516 619 Thuế chuyển QSDĐ 270 224 361 403 475 570 Lệ phí trƣớc bạ, thuế nhà đất 729 313 330 380 448 537 [Nguồn: Lê Văn Huy (2009)
Phát triển thị trƣờng bất động sản trên địa bàn Hà Nội]
Thứ sáu, thị trƣờng BĐS Hà Nội có quan hệ trực tiếp với các thị trƣờng nhƣ thị trƣờng tài chính tín dụng, thị trƣờng xây dựng, thị trƣờng vật liệu xây dựng, thị trƣờng lao động... Trƣớc hết, thị trƣờng BĐS có quan hệ mật thiết với thị trƣờng khoa học công nghệ, đặc biệt là công nghệ thông tin. Bên cạnh đó, thị trƣờng BĐS có sự liên thông với thị trƣờng tài chính – tiền tệ nói chung, đặc biệt là thị trƣờng chứng khoán. Quan hệ của thị trƣờng BĐS với thị trƣờng lao động cũng tƣơng đối rõ nét. Trong điều kiện nền kinh tế đang ở thời kỳ chuyển đổi, thị trƣờng lao động phát triển không đồng đều, đang tồn tại sự phân tầng đa dạng, phức tạp, mối quan hệ của thị trƣờng lao động với thị trƣờng BĐS hiện nay đƣợc xem nhƣ là mối quan hệ bắc cầu tác động tƣơng hỗ lẫn nhau trong quá trình vận hành. Chẳng hạn khi thị trƣờng BĐS Hà Nội tăng trƣởng sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xƣởng, vật kiến trúc... hoặc nhƣ thị trƣờng BĐS Hà Nội đã thu hút một nguồn vốn lớn tại chỗ đƣợc huy động. Việc ngân hàng cho vay qua thế chấp BĐS hoặc cho vay đầu tƣ BĐS đều tăng.
Thứ bảy, đặc biệt thị trƣờng BĐS Hà Nội đã đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân. Nhƣ đã phân tích ở trên, một lƣợng cung lớn về đất ở, đặc biệt về nhà ở đƣợc đƣa ra thị trƣờng sau khi mở rộng địa giới hành chính. Từ đó lƣợng cầu của ngƣời dân không những đƣợc đáp ứng nhiều hơn mà ngƣời tiêu dùng còn có thêm nhiều cơ hội để lựa chọn vị trí đất ở nhà ở và có thêm nhiều cơ hội đầu tƣ.
2.4.2.2. Những hạn chế còn tồn tại.
Sau hơn 20 năm ra đời và phát triển, thị trƣờng BĐS Hà Nội đã có sự phát triển mạnh mẽ, đóng góp lớn vào sự phát triển kinh tế Hà Nội nói chung. Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đó, hạn chế cũng còn tồn tại khá bất cập.
Thứ nhất, hệ thống pháp luật về đất đai và công tác quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng BĐS Việt Nam nói chung và thị trƣờng Hà Nội nói riêng chƣa tạo điều kiện chủ động phát triển và điều tiết thị trƣờng BĐS. Hệ thống pháp luật đất đai của nƣớc ta còn nhiều bất cập, thể hiện ở cả hình thức, nội dung và hiệu lực thực thi. Theo pháp luật, khi cá nhân, hộ gia đình có QSDĐ thì họ có tất cả các quyền có liên quan, nhƣng đối với pháp nhân luật lại có những quy định hạn chế quyền chuyển nhƣợng, vì vậy góp phần gây ra sự chia cắt giao dịch giữa cá nhân và pháp nhân, tạo những ràng buộc kìm hãm thị trƣờng. Luật cũng chƣa có quy định cụ thể về hàng loạt các vấn đề lớn, có những vấn đề đang gây tranh cãi, chẳng hạn về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, chƣa làm rõ ai là nguời đại diện cho toàn dân thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu; việc giao công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho nhiều cơ quan đã gây ra sự chồng chéo; hàng loạt những bất hợp lý liên quan đến vấn đề cho thuê đất, việc đòi lại đất, định mức đất ở, thời hạn sử dụng đất, việc trả tiền sử dụng đất, thủ tục thu tiền đất và giao đất…
Công tác quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng BĐS còn nhiều yếu kém, thể hiện ở chỗ quyền lực và trách nhiệm của các cấp quản lý chƣa rõ, hiệu lực và hiệu quả chƣa cao, do vậy không thể phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời các vi phạm
xciii
pháp luật về đất đai và BĐS. Sự thiếu rõ ràng biểu hiện rất rõ nét trong việc tổ chức mua bán, cung cấp thông tin, đăng ký thống kê và thực thi các trình tự thủ tục chính thức cho việc giao dịch dân sự về nhà và đất, trong khi tiến trình cấp GCN QSDĐ chậm chạp và nhiều khi ách tắc. Vì lẽ đó, ngƣời cần bán hoặc chuyển nhƣợng quyền sử dụng BĐS không đủ điều kiện làm thủ tục với Nhà nƣớc, dẫn đến mua, bán trao tay. Hơn nữa, hệ thống chính sách và biện pháp tài chính chƣa phát huy đầy đủ vai trò thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trƣờng BĐS, trong đó thuế và các khoản lệ phí chuyển nhƣợng còn cao, bất hợp lý, hoặc ngƣời đƣợc giao đất phải thực hiện quá nhiều khoản nghĩa vụ chồng chéo, dẫn tới chi phí sử dụng đất để tạo ra BĐS tăng, không khuyến khích đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS.
Thứ hai, một lƣợng lớn các giao dịch BĐS vẫn là giao dịch không chính thức trên thị trƣờng Hà Nội. BĐS phải đƣợc sự chấp nhận của cơ quan nhà nƣớc, tức phải đƣợc xác nhận lợi ích và quyền lợi ngƣời sở hữu tài sản và QSDĐ đƣợc hƣởng. Nhƣng trong nhiều năm qua, do ảnh hƣởng của chế độ quản lý đất đai của thời kỳ bao cấp, cơ quan nhà nƣớc chƣa thực sự quan tâm đến trách nhiệm quản lý đất đai của Nhà nƣớc và tài sản của công dân, ngƣời sử dụng đất chƣa thật quan tâm đến việc xác định quyền sử dụng của mình đối với mảnh đất đang sử dụng. Cho nên, mặc dù đã cơ bản hoàn thành việc giao đất, cho thuê đất, nhƣng việc cấp GCN QSDĐ mới đạt rất thấp. Nhƣ đến đầu năm 2006, ở Hà Nội mới hoàn thành việc cấp GCN QSDĐ cho 424.413 trên tổng số 539.512 hộ gia đình, cá nhân. Và trong quý I/2006, ở 14 quận huyện trên địa bàn thành phố Hà Nội mới cấp đƣợc 3.200 GCN QSDĐ, bằng 4,6% so với kế hoạch; cá biệt có huyện Thanh Trì và Sóc Sơn trong thời gian này chƣa cấp đƣợc GCN.
Việc cấp sổ đỏ chậm trễ này là nguyên nhân làm cho một số lƣợng lớn đất đai không có đủ cơ sở pháp lý để tham gia thị trƣờng chính thức. Thêm vào đó là chế độ quản lý đất đai, quản lý việc chuyển nhƣợng đất đai lỏng lẻo và các chi phí giao dịch cao đã làm cho thị trƣờng ngầm hoạt động mạnh. Trên thị trƣờng
thứ cấp, các giao dịch mua - bán đất chủ yếu diễn ra dƣới hình thức trao tay, chiếm tới 70% tổng số giao dịch.
Thêm vào đó, sự phát triển của thị trƣờng BĐS phi chính thức đã hạn chế đáng kể việc huy động các nguồn lực tài chính. Nhƣ đã nêu trên đây, một lƣợng vốn lớn (nhất là của các nhà đầu tƣ tƣ nhân) đã đổ vào đầu tƣ cho BĐS nhƣng bị găm giữ ở đó, không có khả năng quay vòng. Hơn nữa, do phần lớn các BĐS không có đầy đủ thủ tục pháp lý để giao dịch trên thị trƣờng chính thức, nên khó chuyển hoá thành tài sản chính thức để huy động vốn nhƣ thế chấp vay vốn ngân hàng, góp vốn liên doanh… Thực tế trên đã hạn chế đáng kể việc huy động các nguồn lực tài chính cho phát triển sản xuất - kinh doanh.
Xét ở khía cạnh khác, Nhà nƣớc cũng bị thất thu lớn về các khoản thu liên quan đến giao dịch đất đai, BĐS, vì phần lớn những giao dịch này không thông qua sự kiểm soát của Nhà nƣớc. Theo tính toán của Tổng cục Thuế, trong giai đoạn 1996 - 2000, với 70% giao dịch về nhà, đất không thực hiện nghĩa vụ thuế, Nhà nƣớc đã thất thu bình quân gần 10.400 tỷ đồng/năm. Trong khi đó, giá cả BĐS liên tục tăng gây sức ép đối với chi ngân sách trong việc chi đền bù giải toả, chi hỗ trợ các đối tƣợng chính sách, đối tƣợng có thu nhập thấp thuê hoặc mua nhà ở…
Thứ ba, HĐĐC chi phối thị trƣờng BĐS Hà Nội. Trên thị trƣờng, mặc dù cầu thực tế không đƣợc đáp ứng nhƣng vẫn xuất hiện tình trạng cầu vƣợt quá cung là phổ biến, ví dụ điển hình ở những dự án trung cƣ, chƣa xây dựng đã bán hết sạch. Lƣợng cầu này là rất lớn, chi phối thị trƣờng. Tuy nhiên đó là cầu ảo do đầu cơ gây ra. Chủ thể tham gia thị trƣờng chủ yếu tập trung vào bộ phận ngƣời có thu nhập trung lƣu trở lên, những cá nhân có tiềm lực về tài chính, những chủ thể đặc quyền về thông tin quy hoạch. HĐĐC này đã đẩy giá BĐS lên cao bất hợp lý. Trong khi lƣợng cầu thực tế của thị trƣờng BĐS Hà Nội là những ngƣời có thu nhập thấp và trung bình thì khả năng thanh toán là rất hạn chế, chịu ảnh hƣởng xấu bởi HĐĐC. Các cơn sốt đất đẩy giá đất lên cao đột biến nói chung
xcv
không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cƣ tăng nhanh đột biến mà chủ yếu do HĐĐC đất đai gây nên. Ngƣời ta mua đất không vì mục đích kinh doanh mà nhằm mục đích chờ tăng giá tăng lên cao thì bán kiếm lời hoặc là do tâm lý sợ tiền mất giá trị mà ngƣời ta mua đất để giữ tiền và coi đó là cách giữ tiền tốt nhất, chắc chắn nhất. Những ngƣời có tiền USD khi thấy tiền này xuống giá thì đồng vội vã đến các ngân hàng thƣơng mại để đổi tiền VND và tập trung vào mua đất. Mặt khác, trong thị trƣờng nhà đất Việt nam tồn tại đầy rẫy những thông tin ảo do giới đầu cơ và một số môi giới nhà, đất tung ra để đẩy giá đất lên cao hoặc nhằm mục đích thăm dò thị trƣờng điều này cũng tác động rất lớn đến giá đất đai trong thời gian qua.
Thứ tƣ, tồn tại sự thiếu cân đối và đa dang về cơ cấu các bộ phân tham gia thị trƣờng, hàng hóa và chủ thể tham gia. Trên thị trƣờng hiện nay, cung đất đai để xây dựng nhà ở chủ yếu mới đáp ứng cho những ngƣời có thu nhập trung bình khá và cao. Số lƣợng rất đông ngƣời có thu nhập trung bình và thấp chƣa đƣợc quan tâm, mà số lƣợng này lại rất lớn. Lƣợng cầu lớn nhƣ vậy nhƣng chế độ ruộng đất của Việt Nam chƣa điều tiết hợp lý đƣợc. Các nhà đầu tƣ trong nƣớc vẫn loay hoay với cơ chế, so đo với ƣu đãi mà chƣa thực sự tính đến lợi ích lâu dài. Còn các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài thì chƣa mặn mà với lĩnh vực này.
Thứ năm, các dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng BĐS còn thiếu tính chuyên nghiệp. Để khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, mua bán trao tay, các giao dịch phải thực hiện tại sàn giao dịch. Các quy định pháp luật đã áp đặt yêu cầu này với đối tƣợng là doanh nghiệp từ 1/1/2007. Hệ quả là “cơn sốt” mở sàn giao dịch BĐS đã kéo dài trong suốt 2 năm qua. Cục Quản lý nhà và thị trƣờng BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, hiện nay, toàn quốc đã có 368 sàn giao dịch BĐS đƣợc đƣa lên website của mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam, trong đó Hà Nội khoảng 82 sàn. Con số này hiện vẫn đang tiếp tục tăng lên. Với số lƣợng sàn giao dịch phát triển rầm rộ nhƣ vậy nhƣng đáng tiếc lại tỷ lệ nghịch với lƣợng giao dịch. Ghi nhận của Cục Quản lý nhà và thị trƣờng BĐS cho hay, tổng số giao dịch BĐS
thông qua sàn trên toàn quốc đạt 3.679 giao dịch, trong đó khu vực phía Bắc (chủ yếu là Hà Nội) là 327 giao dịch; khu vực phía Nam là 3.352 giao dịch. Ƣớc tính, tỷ lệ giao dịch BĐS thông qua hệ thống sàn giao dịch mới chiếm tỷ lệ 15% tổng giao dịch của thị trƣờng. Không chỉ có vậy, hiện nay, vẫn tồn tại những sàn giao dịch chƣa tuân thủ các quy định của pháp luật, thậm chí có cả sàn giao dịch có dấu hiệu lừa đảo.
Ví dụ nhƣ gần đây nổi lên vụ bán khống đất tại dự án Thanh Hà – Cienco 5 đã