3.2.1. Nhóm giải pháp về quản lý Nhà nƣớc.
ci
Mục tiêu quan trọng hàng đầu của việc xây dựng và hoàn thiện môi trƣờng pháp lý về thị trƣờng BĐS là phải tạo dễ dàng cho sự vận hành lành mạnh của thị trƣờng đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả và hiệu lực quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng BĐS. Muốn vậy, cần thực hiện những giải pháp quan trọng sau đây:
- Tiến hành rà soát lại một cách căn bản hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai và BĐS để phát hiện, sửa đổi, bổ sung hoặc bãi bỏ những văn bản không hợp lý, không hợp lệ, nhất là những văn bản ban hành không đúng hình thức nhƣ công văn, thông báo... của nhiều cấp khác nhau nhƣng vẫn đặt ra các chế độ, chính sách, thể lệ quy định liên quan đến đất đai và BĐS. Trên cơ sở quy định rõ ràng về chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của các cơ quan quản lý nhà nƣớc về đất đai và BĐS, việc ban hành các văn bản pháp luật phải đảm bảo tính đồng bộ, nhất quán và minh bạch. Muốn vậy, công tác tổ chức thực hiện các đạo luật quan trọng nhu Luật Đất đai, Luật Xây dựng phải đƣợc tăng cƣờng mạnh mẽ, việc ban hành các văn bản hƣớng dẫn thực hiện phải có sự tham gia và phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng, đặc biệt là cần phải tham khảo ý kiến của các doanh nghiệp và ngƣời dân. Bên cạnh đó, cần phải xử lý nghiêm minh đối với những chủ thể làm sai, không đúng với chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình.
- Đảm bảo việc thực thi Luật Kinh doanh BĐS có hiệu quả. Bên cạnh Luật Kinh doanh BĐS, các cơ quan chức năng cũng cần tập trung vào việc xây dựng Luật Đăng ký BĐS, Luật Nhà ở, Luật Thuế Tài sản, Luật Thuế sử dụng Đất… theo đúng kế hoạch xây dựng văn bản pháp luật đã đƣợc Quốc hội thông qua và cần cụ thể hoá và phát triển hơn nữa những tƣ tƣởng ấy trong Luật Kinh doanh BĐS. - Thị trƣờng BĐS có ảnh hƣởng liên thông đến các loại thị trƣờng khác và có liên quan chặt chẽ đến nhiều lĩnh vực trong đời sống KTXH, vì vậy để tạo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật kinh tế thị trƣờng nói chung, các quy định pháp
luật của những lĩnh vực có liên quan cũng cần đƣợc nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Cụ thể, ngoài việc tập trung vào các đạo luật trực tiếp liên quan đến BĐS là Luật Đất đai và Luật Xây dựng, cần xem xét các văn bản khác nhƣ Bộ luật Dân sự, các đạo luật về doanh nghiệp, đầu tƣ, thuế, ngân hàng, chứng khoán…
- Đặc biệt đối với Hà Nội, trong những năm tới, Chính quyền Thành phố bám sát sự chỉ đạo của Trung ƣơng, xây dựng các cơ chế chính sách thể hiện chủ trƣơng khuyến khích khai thác các nguồn lực nhằm phát huy hiệu quả hoạt động của thị trƣờng. Các chính sách Thành phố ban hành phải bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, giảm tối đa sự can thiệp của các cấp chính quyền vào quan hệ kinh tế trên thị trƣờng nhằm phát huy tiềm năng của hàng hóa nhà đất tham gia vào thị trƣờng vốn để phục vụ phát triển KTXH ở Thủ đô.
UBND Thành phố Hà Nội căn cứ theo các Nghị định hƣớng dẫn của Chính phủ đối với các Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, xây dựng các văn bản hƣớng dẫn thực hiện ở Thành phố phải thống nhất theo quy định của Chính phủ đồng thời có những quy định cụ thể đặc chƣng riêng của Thành phố Hà Nội về quản lý đô thị nói chung cũng nhƣ quản lý hoạt động của thị trƣờng nhà đất đô thị nói riêng. Trong những năm tới, thành phố xây dựng và hoàn thiện hệ thống các quy định liên quan đến phát triển và quản lý thị trƣờng nhà đất đô thị theo định hƣớng của chiến lƣợc phát triển KTXH của Thủ đô và phù hợp với yêu cầu chủ động hội nhập kinh tế quốc tế. Nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về phát triển và quản lý thị trƣờng nhà ở, đất ở theo hƣớng:
- Thiết lập mặt bằng pháp lý chung áp dụng cho cả đầu tƣ trong nƣớc và đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài, tạo lập môi trƣờng ổn định, bình đẳng trong đầu tƣ kinh doanh trên thị trƣờng đất ở, nhà ở.
- Đổi mới cơ chế giao dịch nhà đất trên nguyên tắc của giá cả thị trƣờng chú ý đến các hình thức và biện pháp thực hiện đấu giá nhà đất để tạo môi trƣờng cạnh
ciii
tranh lành mạnh; có cơ chế kiểm soát giá cả một cách hợp lý đối với các loại hình kinh doanh nhà đất khác nhau; hạn chế đầu cơ và tạo cơ hội cho ngƣời có nhu cầu chính đáng có thể mua, thuê nhà đất.
- Chuyển việc giao đất và bán nhà ở, đất ở trong các dự án đƣợc Nhà nƣớc giao đất sang phƣơng thức bán đấu giá, đấu thầu hoặc treo biển để mọi đối tƣợng có nhu cầu có thể tham gia giao dịch bình thƣờng. Nhà nƣớc thống nhất quản lý các hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Chuyển đổi cơ chế điều hành quản lý thị trƣờng nhà đất phù hợp với quy luật cung cầu; thông qua điều chỉnh lợi ích kinh tế để định hƣớng và kiểm soát thị trƣờng, hạn chế điều hành bằng các mệnh lệnh hành chính;
- Đổi mới cơ chế thế chấp - giải chấp nhà đất phù hợp nhằm huy động hệ thống các ngân hàng tham gia thị trƣờng; chuyển hoá tiềm năng to lớn nằm trong hàng hóa nhà ở, đất ở đô thị trên thị trƣờng thành vốn để phát triển kinh tế và phát huy “hiệu quả kép”. Điều này nghĩa là tài sản nhà đất vừa sử dụng thế chấp để có vốn hoạt động sản xuất kinh doanh, đồng thời nó vẫn đƣợc khai thác, sử dụng; triển khai thực hiện cơ chế bán đấu giá nhà đất thế chấp khi phát mại.
- Hoàn thiện khung pháp lý đảm bảo tính thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trƣờng hoạt động theo quy định của pháp luật. Thị trƣờng nhà ở, đất ở đô thị liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp (đất đai, tài chính, ngân hàng, xây dựng, tƣ pháp…) vì vậy phát triển và vận hành thị trƣờng nhà ở, đất ở tại Thủ đô đòi hỏi phải có khung pháp lý đồng bộ và chặt chẽ. Nội dung của khung pháp lý phải bao quát toàn bộ hoạt động của thị trƣờng bao gồm những vấn đề nhƣ: Đất đai để phát triển hàng hóa trên thị trƣờng; những quy định về phát triển nhà ở, đất ở đô thị; quy định trong giao dịch trên thị trƣờng, xác định quyền đối với tài sản nhà đất trên thị trƣờng, trách nhiệm pháp luật của các chủ thể.
Đồng thời với hoàn thiện khung pháp lý, UBND Thành phố Hà Nội cần tập trung xây dựng hƣớng dẫn và chỉ đạo thực hiện tốt các văn bản quy phạm pháp luật đã
ban hành, góp phần quan trọng thúc đẩy thị trƣờng đất ở, nhà ở tại Hà Nội phát triển. Các nội dung cần chú trọng liên quan đến các quy định hƣớng dẫn thực hiện các vấn đề về giá cả, đền bù và tái định cƣ khi thu hồi đất, hình thức khai thác quỹ đất, công tác quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch.
3.2.1.2. Nâng cao hiệu quả và hiệu lực của công tác quản lý nhà nƣớc đối với đất đai và bất động sản.
Song song với việc cải thiện môi trƣờng pháp lý, công tác quản lý nhà nƣớc đối với đất đai và BĐS ở nƣớc ta phải đƣợc đổi mới căn bản. Sự đổi mới thể hiện ở một số nội dung sau đây:
a. Đổi mới công tác quy hoạch.
Giải pháp quan trọng hàng đầu là phải đảm bảo đƣợc tính đồng bộ, thống nhất và hiệu lực pháp lý của các loại văn bản quy hoạch liên quan đến đất đai. Muốn vậy, Nhà nƣớc phải có quy định rõ ràng về tính pháp lý của các loại quy hoạch và định rõ một cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm về tính thống nhất trong hệ thống các văn bản quy hoạch. Nội dung quy hoạch phải đƣợc cải tiến theo hƣớng vừa tạo đủ điều kiện cho việc tăng cƣờng quản lý đầu tƣ và phát triển các đô thị vừa đáp ứng đƣợc nhu cầu về đầu tƣ kinh doanh BĐS ngày càng tăng ở các đô thị. Cần nâng cao sự tham gia của nguời dân và các chủ thể có liên quan vào việc xây dựng, thẩm định và điều chỉnh quy hoạch, đồng thời cần công khai hoá những thông tin cần thiết về quy hoạch cho các chủ thể có liên quan cũng nhƣ cho các đối tƣợng tham gia giao dịch trên thị trƣờng.
Trong công tác lập quy hoạch, UBND Thành phố Hà Nội cần tranh thủ các chuyên gia quy hoạch có kinh nghiệm trong và ngoài nƣớc để tiến hành nghiên cứu đổi mới công tác lập quy hoạch cho phù hợp với chiến lƣợc phát triển Thủ đô trong thời gian tới. Đây giải pháp quan trọng và cấp bách không chỉ trong định hƣớng phát triển thị trƣờng nhà đất mà công tác này còn có ý nghĩa quan trọng bảo đảm chủ động phát triển hàng hoá và hạn chế xây dựng tự phát, tạo cơ
cv
sở để ổn định giá trên thị trƣờng. Việc đổi mới nội dung và nâng cao chất lƣợng công tác quy hoạch tập trung vào một số vấn đề trọng tâm sau đây:
Thứ nhất, UBND Thành phố Hà Nội đẩy mạnh công tác lập, xét duyệt quy hoạch, bảo đảm cho công tác quy hoạch có tính thực tiễn cao và đi trƣớc phục vụ cho việc quyết định đầu tƣ, xây dựng đạt hiệu quả và chất lƣợng, hạn chế thất thoát lãng phí. Đặc biệt trong thời gian tới ƣu tiên vốn đầu tƣ cho công tác quy hoạch chi tiết 1/500 để đảm bảo quản lý xây dựng theo quy hoạch các khu vực cần tập trung phát triển. Chính quyền các cấp cần thực hiện nghiêm túc việc thanh tra, kiểm tra hoạt động xây dựng nhằm xử lý và buộc cƣỡng chế dỡ bỏ các công trình trái phép, xây dựng sai giấy phép hoặc xây dựng không tuân theo quy hoạch nhằm lập lại trật tự, kỷ cƣơng trong lĩnh vực quản lý xây dựng đô thị. Thứ hai, quy hoạch phát triển đô thị phải đƣợc công phố công khai trên các phƣơng tiên thông tin đại chúng và cần quy định thời gian thực hiện, hiệu lực các quy hoạch để nhân dân biết và giám sát. Trƣờng hợp không thể thực hiện đƣợc thì Thành phố phải có kế hoạch tiến hành điều chỉnh hoặc quyết định huỷ bỏ quy hoạch đó, từng bƣớc hạn chế quy hoạch “treo”.
Thứ ba, UBND Thành phố Hà Nội cần phân định rõ nội dung, yêu cầu của từng loại quy hoạch để khắc phục tình trạng trùng lặp, chồng chéo, mâu thuẫn hoặc bỏ trống những vấn đề quan trọng dẫn đến quy hoạch không khả thi hoặc kém hiệu lực và hiệu quả.
Thực tế hiện nay tại các đô thị đang tồn tại bốn loại quy hoạch là: Quy hoạch phát triển KTXH; Quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; Quy hoạch sử dụng đất và Quy hoạch xây dựng. Trong bốn loại quy hoạch trên đây đƣợc chia thành “Quy hoạch phi vật thể” (gồm Quy hoạch phát triển KTXH; Quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực) và “Quy hoạch vật thể” (gồm Quy hoạch sử dụng đất và Quy hoạch xây dựng). “Quy hoạch vật thể” có tác động trực tiếp đến thị trƣờng nhà đất. Trong đó quy hoạch xây dựng là quy hoạch quan trọng, tác động nhiều
nhất đến thị trƣờng nhà ở, đất ở đô thị trong suốt cả quá trình từ tạo lập đến giao dịch. Quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch quan trọng đối với những khu đất đƣợc tham gia vào thị trƣờng. Ở khu vực đô thị, quy hoạch sử dụng đất phải tuân thủ quy hoạch xây dựng, và ngƣợc lại, quy hoạch xây dựng phải chú ý đến hiệu quả sử dụng đất. Chính vì vậy, Nhà nƣớc phải tạo sự phối hợp chặt chẽ đối với nhóm “Quy hoạch vật thể”.
Công tác quy hoạch là trách nhiệm của lãnh đạo các cấp chính quyền tại Thành phố và còn là điều kiện quan trọng cần giải quyết để thị trƣờng nhà đất Thành phố Hà Nội phát triển bền vững. Thực tế quy hoạch xây dựng chi tiết mới chỉ đạt 15% trên tổng diện tích khu vực đô thị. Trong thời gian tới, Thành phố Hà Nội cần đẩy mạnh hiệu quả công tác lập và triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị theo quy hoạch.
Thứ tƣ, bên cạnh những giải pháp đề cập ở trên về quy hoạch thì trong thời gian tới, UBND Thành phố Hà Nội phải tiến hành ngay và triệt để giải pháp chấm dứt tình trạng quy hoạch treo, sớm định hƣớng quy hoạch các cơ quan hành chính nhà nƣớc, các cơ quan bộ, ngành trung ƣơng về một khu vực chung không nằm ở các vị trí trung tâm Thành phố nhƣ hiện nay. Giải pháp này sẽ mang lại hiệu quả cao bởi vì khi tập trung các cơ quan hành chính thành phố về một nơi, UBND Thành phố sẽ có điều kiện để tập trung chỉ đạo hoạt động của các cơ quan Sở - Ngành Thành phố đƣợc dễ dàng, tăng hiệu lực và hiệu quả QLNN. Bên cạnh đó Thành phố sẽ thực hiện đấu giá trụ sở các cơ quan hành chính cũ nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách để đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng. Giải pháp này còn mang nhiều ƣu điểm về những vấn đề liên quan đến phát triển KTXH của Thủ đô, giảm ách tắc giao thông, thúc đẩy dãn dân tự nhiên ở các khu phố cổ, khu phố trung tâm.
b. Đổi mới thủ tục hành chính trong quản lý đất đai và bất động sản.
Thủ tục hành chính phải xuất phát từ lợi ích của nhân dân và phải thuận tiện cho dân, vì vậy nó cần phải đơn giản, hợp lý và dễ thực hiện. Để đƣợc nhƣ vậy, cần
cvii
rà soát lại các nội dung quản lý, những điểm nào không cần thiết thì loại bỏ. Thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai và BĐS có liên quan chặt chẽ đến thủ tục đầu tƣ, xây dựng cơ bản, cấp phép xây dựng..., do vậy cần phải cải tiến đồng bộ thủ tục hành chính trong các lĩnh vực này.
Thực tế, bản chất tinh giản các thủ tục hành chính liên quan đến nhà đất ở Thành phố còn chƣa rõ nên chƣa tạo đƣợc môi trƣờng thông thoáng trong các hoạt động giao dịch trên thị trƣờng. Trong thời gian tới, Thành phố Hà Nội cần nghiên cứu giải pháp tinh giản thủ tục hành chính về nhà đất theo hƣớng sau:
Một là, các thủ tục hành chính về nhà đất phải theo các Quy định của Chính phủ về trình tự, quy trình giải quyết hồ sơ hành chính theo cơ chế “1 cửa”. Căn cứ theo tình hình thực tế của Thành phố, các thủ tục hành chính cần đƣợc thống nhất giữa các ngành liên quan theo quy trình thủ tục hành chính liên thông nhằm đảm bảo giữa các công đoạn, các khâu có sự phối hợp chặt chẽ trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính.
Hai là, đối với các thủ tục hành chính liên quan đến quá trình mua bản, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, Thành phố Hà Nội cần giảm nhẹ các bƣớc thực hiện trung gia, thời gian giải quyết thủ tục. Bản chất các thủ tục này là nhằm đảm bảo thực hiện quản lý nhà nƣớc đối với hoạt động đăng ký biến động nhà đất đô thị và tăng nguồn thu cho ngân sách thành phố nên thủ tục càng gọn nhẹ bao nhiêu thì càng khuyến khích các đối tƣợng tham gia giao dịch trên thị trƣờng thực hiện nghĩa vụ với Nhà nƣớc nhanh và hiệu quả.
Ba là, bên cạnh việc tinh giản các thủ tục hành chính, Thành phố Hà Nội cần có những biện pháp cải cách bộ máy hành chính “một cửa” tại tất cảc các cơ quan hành chính của Thành phố. Bộ phận này phải đƣợc trang bị tốt về cơ sở vật chất