- Khi Luật đất đai 2003 đƣợc thông qua, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trƣờng BĐS, thị trƣờng BĐS bƣớc vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng cục bộ ở thời kỳ 2004 - 2006. Từ đầu năm 2005, thị trƣờng nhà ở chung cƣ cao tầng tại các dự án phát triển nhà không sôi động. Các phiên đấu giá QSDĐ sử dụng đất trở lên vắng vẻ, giá rao bán tại các dự án cũng bắt đầu hạ. Đến cuối năm 2005, giao dịch tại các dự án lắng xuống. Dù giá nhà đất tại giai đoạn này đã giảm song so sánh với 3 năm trƣớc thời điểm này giá vẫn tăng gấp 1,5 lần. Ở giai đoạn 2002, đất xây biệt thự tại các khu ĐTM nhƣ Định công, Linh Đàm, Trung văn đƣợc rao bán từ 10 - 12 triệu đồng/m2. Sang giai đoạn này giá nhà đất tại các khu vực tăng lên đến 17 - 25 triệu đồng/m2.
- Sang đầu năm 2007 do tình hình nƣớc ta ra nhập tổ chức thƣơng mại thế giới WTO cùng với các chính sách thông thoáng cho ngƣời nƣớc ngoài đƣợc mua nhà ở Việt Nam và chính sách của nƣớc Nga đối với ngƣời việt đang làm ăn buốn bán bên đó. Nhu cầu nhà ở có xu hƣớng tăng đột biến, Giá nhà đất ở Hà Nội có những nơi tăng lên đến 40 - 50%. Thị trƣờng nhà đất ở Hà Nội trở lên bất ổn định.
li
Trong giai đoạn này, có sự chênh lệch lớn giá đất giữa giá thị trƣờng và giá do Nhà nƣớc ban hành. Thực tế hiện nay, thị trƣờng nhà ở, đất ở đô thị tồn tại hai loại giá đất. Giá đất do Nhà nƣớc quy định và giá đất thị trƣờng. Giá đất do Nhà nƣớc quy định chủ yếu để giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nƣớc với ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất; giá đất thị trƣờng do ngƣời sử dụng đất và các đối tác tự thỏa thuận dƣới tác động của quy luật thị trƣờng nhằm điều chỉnh mối quan hệ về đất đai trong các quan hệ dân sự. Do đó những đặc điểm hình thành và vận động của hai hệ thống giá có khác nhau. Từ năm 2004, thực hiện theo quy định của Luật đất đai 2003, mỗi năm Thành phố Hà Nội ban hành bảng giá đất mới. Thực tế giá do Thành phố ban hành thƣờng chỉ bằng 50 - 60% giá thị trƣờng. Giá nhà nƣớc chỉ sử dụng để thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nƣớc khi thực hiện giao dịch nhà đất trên thị trƣờng, đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc thực hiên các dự án xây dựng các công trình công cộng, tính thuế. Thực tế giá do Thành phố Hà Nội quy định hàng năm do chƣa sát với giá thị trƣờng nên không phản ảnh những nội dung vận động bên trong hoạt động của thị trƣờng.
Bảng 2.1: Giá đất ở Hà Nội năm 2004. Đơn vị tính: %
Đất tại các loại đƣờng phố I.A Đất tại các loại đƣờng phố II.A Đất tại các loại đƣờng phố I.B Đất tại các loại đƣờng phố II.B Đất tại các loại đƣờng phố III.B Đất tại các loại đƣờng phố IV.B
Giá của thành phố 100 100 100 100 100 100 Giá trên thị trƣờng 657 837 711 735 1423 2317 [Nguồn: Đinh Văn Ân (2009),
Chính sách phát triển thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam]
- Tiếp tục với đà tăng từ đầu năm 2007 thì đến cuối năm 2007 đầu 2008, thị trƣờng BĐS Hà Nội lại chứng kiến cơn sốt kỉ lục. Kết quả là giá nhà đất bị đẩy lên mức kỉ lục trong thời gian ngắn, đặc biệt là khu vực Hà Nội và thành phố Hồ
Chí Minh. Trong đó, trong lần sốt thứ 3 (cuối 2007, đầu 2008), giá đất tại Hà Nội tăng kỉ lục từ 50% lên đến 300% so với cuối năm 2006.
Biểu đồ 2.1: Biểu đồ giá đất qua các năm.
(Nguồn: Đặng Hùng Võ 2009)
Đặc biệt trong năm 2008, tƣơng quan của giá đất so với sự thay đổi của giá tiêu dùng, giá vàng và giá USD nhƣ sau:
Biểu đồ 2.2: Giá các loại hàng hóa năm 2008.
(Nguồn: Đặng Hùng Võ 2009)
Nhìn chung giá đất ở Hà Nội giai đoạn này cao bất hợp lý do nhiều nguyên nhân kinh tế dẫn đến. Suy đến cùng đó là do sự non trẻ của nền kinh tế thị trƣờng ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng. Thực tế thị trƣờng BĐS liên kết và liên thông chặt chẽ với thị trƣờng vốn và các diễn biến kinh tế khác, trong khi đó tất cả các thị trƣờng này đều mới trong giai đoạn đầu phát triển, còn thiếu minh
liii
bạch và tồn tại nhiều yếu tố bất ổn. Tuy nhiên, có thể nhìn thấy ngay việc giá BĐS Hà Nội bị đẩy lên cao bất thƣờng nhƣ vậy có một phần không nhỏ do yếu tố đầu cơ. So sánh tình hình giá đất và giá nhà giữa việt Nam và Trung Quốc cho thấy giá đất ở tại Bắc Kinh rẻ hơn ở Hà Nội nhƣng giá nhà Bắc Kinh lại đắt hơn tại Hà Nội. Giá nhà mức trung bình (tòa nhà 20 tầng) khoảng 10 - 12 nghìn tệ/m2. Trung Quốc coi trọng sử dụng đất, luôn dành 30% quỹ đất cho thƣơng mại. Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, giá BĐS Hà Nội giai đoạn này còn quá cao so với mặt bằng thu nhập của ngƣời dân cũng nhƣ mức phát triển của nền kinh tế và giá trị thực BĐS. Thực tế hiện nay chỉ số giá nhà ở/thu nhập của Hà Nội cao hơn rất nhiều so với các thành phố đô thị của các nƣớc trên Thế giới. Cụ thể, với mức thu nhập bình quân của một hộ gia đình tại Hà Nội khoảng 4 – 6 triệu đồng/tháng (48 – 64 triệu đồng/năm) so với giá mua một căn hộ trung cƣ với mức giá trung bình hiện nay khoảng 800 – 1.000 triệu đồng thì chỉ số giá nhà ở/thu nhập của Hà Nội vào khoản g 15,6 – 16,6. Trong khi chỉ số này ở các đô thị ở Châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,59; Châu Phi là 2,21.; Nam Á là 6,25; Đông Á là 4,15; Mỹ La Tinh và Caribê là 2,38 [23]. Thêm vào đó, theo Bộ Xây dựng đánh giá, hiện nay đối với gia đình có thu nhập trung bình ở Hà Nội, tỉ lệ nợ vay mua nhà chiếm đến 80% thu nhập, trong tỉ lệ cho phép là 30% thu nhập. Điều này gây rủi ro cao và nhiều hậu quả to lớn, ảnh hƣởng trực tiếp đến sự phát triển KTXH, đặc biệt là ảnh hƣởng đến ngƣời có thu nhập trung bình và thấp.
2.3. Thị trƣờng bất động sản Hà Nội từ tháng 8/2008 đến nay.
2.3.1. Diễn biến Cầu, Cung và Giá cả trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội từ khi mở rộng quy mô năm 2008. mở rộng quy mô năm 2008.
2.3.1.1. Cầu hàng hóa trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội.
Sau khi mở rộng địa giới hành chính (tháng 8/2008), lƣợng cầu đất ở, nhà ở Hà Nội có sự gia tăng. Tuy nhiên lƣợng cầu này xuất phát từ những mục đích khác
nhau thì chiếm tỉ trọng khác nhau trên thị trƣờng. Trong đó, cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS vẫn chiếm tỉ trọng lớn nhất trên thị trƣờng. Cụ thể:
Bảng 2.2: Mục đích mua BĐS của ngƣời tiêu dùng 2009.
Mục đích mua BĐS Sinh hoạt
gia đình Đầu tƣ kiếm lợi nhuận ngắn hạn Đầu tƣ kiếm lợi nhuận dài hạn
Tỉ lệ (%) 61,5 11,5 27 [Nguồn: VN Report 2010]
a. Khu vực cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS.
Sau khi mở rộng địa giới hành chính, khu vực cầu này đã tăng lên nhanh chóng ở Hà Nội do nhƣng nguyên nhân sau:
Dân số Hà Nội tăng và có sự dịch chuyển dân số cơ học từ địa phƣơng khác về Hà Nôi để học tập và làm ăn sinh sống. Cụ thể:
- Sau khi mở rộng địa giới hành chính tháng 8/2008, thành phố Hà Nội có 6,233 triệu dân và đến tháng 4/2009, con số tăng lên là 6.448.837 ngƣời. So với con số 3,4 triệu vào cuối năm 2007, dân số thành phố đã tăng 1,8 lần. Riêng ở khu vực Hà Nội cũ, tính đến năm 2008, dân số tăng tự nhiên là 1,37% và tăng cơ học là 1,63%. Với tốc độ gia tăng nhƣ vậy thì tại Hà Nội, mỗi căn nhà dù thuộc sở hữu nhà nƣớc hay tƣ nhân thì trung bình cũng có hơn 2 hộ gia đình sinh sống.
- Bên cạnh đó, mật độ dân cƣ lại phân bổ không đồng đều. Trên toàn thành phố, mật độ dân cƣ trung bình là 3.568 ngƣời/km2 (trong đó mật độ trung bình ở nội thành là 19.163 ngƣời/km2, riêng quận hoàn Kiếm là 37.265 km2, quận Đống Đa có mật độ lên tới 35.341 ngƣời/km2; còn ở ngoại thành là 1.721 ngƣời/km2). Theo thống kê sơ bộ, có đến hàng ngàn ngƣời ở quá chật hẹp, dƣới mức trung bình, chỉ đạt 2 m2 nhà ở/ngƣời. Có thể thấy với số dân đông và tốc độ tăng nhƣ hiện nay, nhu cầu về nhà ở của dân cƣ Hà Nội là rất lớn. Ở khu vực nội thành Hà Nội cũ, có gần 30% dân số sống dƣới mức trung bình là 3 m2 nhà ở/ngƣời, nên
lv
có xu hƣớng chuyển dần sang khu vực ngoài thành và khu vực Hà Nội mới làm lƣợng cầu ở khu vực này cũng tăng vọt [23].
Bảng 2.3: Diện tích nhà ở bình quân đầu ngƣời của Hà Nội. Năm 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2007 2010 Dự kiến Dân số
(1000 ngƣời) 2.315 2.364 2.414 2.456 2.517 2.672 3.700 6.500 Diện tích
(m2/ngƣời) 4,8 5,1 5,2 5,0 5,7 3,2 3,5 8 - 10 [Nguồn: Lê Văn Huy 2009,
Phát triển thị trƣờng bất động sản trên địa bàn Hà Nội,]
- Thêm vào đó, hàng năm số dân từ các địa phƣơng di cƣ đến Hà Nội là khá đông và gia tăng theo quá trình phát triển, tạo thành nguồn cầu gia tăng về đất ở, nhà ở tại Hà Nội. Đặc biệt từ khi Hà Nội mở rộng địa giới hành chính, số lƣợng dân di cƣ đến Thủ đô ƣớc tính còn cao hơn giai đoạn trƣớc.
Bảng 2.4: Thống kê dân số di cƣ đến Hà Nội qua các năm.
Thời kì Năm Số dân di cƣ đến Hà Nội (ngƣời) 1 2002 65.213 2 2003 77.415 3 2004 91.274 4 2005 117.301 5 2006 131.153
6 2007 153.264
7 2008 150.997
[Nguồn: Cục Thống kê Hà Nội]
Sự tăng trƣởng đáng khích lệ của nền kinh tế Hà Nội và của thu nhập dân cƣ cũng làm cho lƣợng cầu đất ở, nhà ở cũng tăng lên. Tuy nhiên nhóm cầu này chủ yếu vẫn chọn khu vực đất ở, nhà ở bình dân cho nhu cầu của mình. Cụ thể, gần 40% ngƣời tiêu dùng chọn chung cƣ bình dân và chỉ có 23,1% chọn chung cƣ cao cấp để mua (theo VN Report, tháng 1/2010).
Bảng 2.5: Loại hình bất động sản ngƣời tiêu dùng hƣớng tới năm 2009.
Căn hộ trung cƣ trung bình Căn hộ trung cƣ cao cấp Đất liền kề dự án Đất biệt thự dự án Đất và nhà tại các khu phố cũ
Tỉ lệ
dân cƣ 38,5% 23,1% 17,3% 3,8% 17,3%
[Nguồn: VN Report, 2010]
Tuy nhiên nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp vẫn chƣa đƣợc đầu tƣ đúng mức nên chƣa đƣợc cải thiện mà còn suy giảm về diện tích bình quân đầu ngƣời. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng thì hiện nay có khoảng 1/3 trong số gần 2 triệu cán bộ, công chức, viên chức (chủ yếu tập trung tại các đô thị lớn) chƣa có chỗ ở ổn định, phải ở ghép hộ, ở nhờ, ở tạm. Trong khi đó, tại các KCN mới chỉ có khoảng 20% tổng số công nhân lao động có chỗ ở ổn định, số còn lại chƣa có hoặc đang phải thuê chỗ ở tạm. Ngoài ra, ở các đô thị vẫn còn hàng vạn hộ gia đình đang phải sống trong điều kiện chỗ ở không bảo đảm tiêu chuẩn tối thiểu. Kết quả điều tra, khảo sát cho thấy, hầu hết cán bộ, công chức, viên chức tại các cơ quan hành chính sự nghiệp đều có nguồn thu nhập từ tiền lƣơng là chủ yếu. Khả năng tích lũy để chi cho nhà ở tối đa chỉ chiếm đƣợc khoảng 11,5% tổng thu nhập, một tỷ lệ rất thấp so với chi phí tiền nhà ở thực tế hiện nay. Còn với công nhân các KCN, tiền thuê nhà ở hằng tháng chiếm tới khoảng 20 - 30% thu nhập.
lvii
Vậy nên, đại bộ phận những ngƣời lao động, cả hành chính sự nghiệp lẫn trực tiếp, đều khó có điều kiện để tạo lập đƣợc chỗ ở phù hợp. Trong thời gian qua dù giá đất có giảm nhƣng vẫn còn rất xa với nhu cầu thực sự về nhà ở. Giá căn hộ cao cấp cũng liên tục giảm tuy nhiên ngƣời dân không mặn mà với việc mua căn hộ cao cấp trong gian đoạn này. Loại hình căn hộ trung cƣ trung bình đƣợc ƣu chuộng hơn cả.
b. Khu vực cầu xuất phát từ mục đích đầu tƣ, đầu cơ kiếm lời.
Khu vực này bao gồm một bộ phận ngƣời dân muốn tiết kiệm, giữ tiền bằng BĐS để chống mất giá. Thực tế, hàng năm tỉ lệ lạm phát của Việt Nam vẫn ở mức cao, trong khi giá BĐS lại tăng chóng mặt. Vì vậy giữ tiền mặt thƣờng bị mất giá so với đầu tƣ vào BĐS. Những nhà đầu tƣ này nhìn thấy trong tƣơng lai giá BĐS sẽ tăng, vì vậy họ mua sớm để sử dụng trong tƣơng lai hoặc nhƣ một hình thức tiết kiệm. Theo báo cáo của VN Report, 27% lƣợng cầu BĐS trên thị trƣờng Hà nội là mua với mục đích sử dụng dài hạn trong tƣơng lai.
Bên cạnh đó, khu vực cầu này còn bao gồm những nhà đầu cơ kiếm lợi nhuận, họ chiếm 11,5% lƣợng cầu trên thị trƣờng BĐS. Tuy nhiên những nhà đầu cơ này lại nắm giữ giá trị BĐS rất lớn. Họ nhìn thấy giá cả BĐS tăng nhanh hơn so với những loại hàng hóa khác và đem lại lợi nhuận cao vì vậy lƣợng cầu này có xu hƣớng tăng nhanh chóng, đặc biệt trong giai đoạn thị trƣờng phát triển nóng, làm giá BĐS đã cao lại tiếp tục bị đẩy lên quá cao.
Có thể nhận thấy trong những năm gần đây cầu đất ở, nhà ở Hà Nội tăng mạnh và có xu hƣớng tiếp tục tăng trong dài hạn. Tuy nhiên hiện nay tình trạng đầu cơ lại diễn ra mạnh mẽ, không kiểm soát đƣợc tạo nên lƣợng cầu giả tạo trên thị trƣờng BĐS Hà Nội. Hiện giao dịch ngầm về BĐS vẫn chiếm tới trên 70% các giao dịch. Phần lớn ngƣời đi mua nhà, đất đều không thực sự có nhu cầu để ở mà mua đất để đầu tƣ kinh doanh trong khi lãi suất của hệ thống ngân hàng quá thấp, không thể thu hút đƣợc nguồn vốn nhàn rỗi của họ.
Bộ phận cầu này tạo thành lƣợng cầu ảo trên thị trƣờng, làm cho những ngƣời thực sự có nhu cầu đất đai để sử dụng lại không đủ khả năng tài chính để mua nhà, đất, ngay cả trong những khu chung cƣ cao tầng. Vào cuối năm 2009, tại các khu nhà cao tầng trong các khu ĐTM, mỗi căn hộ đều rộng từ 80 m2 trở lên, với mức giá trung bình khu ở tầng 10 cũng lên tới khoảng 5.5 – 6 trđ/m2. Vậy tối thiểu giá một căn hộ cũng là 440trđ đối với khu ở tầng 10 điều mà nhiều ngƣời không thể có. Nhiều ngƣời có đƣợc khoản tiền 440trđ trở lên cũng chƣa chắc đã mua đƣợc nhà chung cƣ bởi lẽ đại đa số dự án khi vừa đƣợc phê duyệt đều đã bán hết số nhà đất (trong khi vốn vẫn chỉ nằm trên giấy) và ngƣời mua thƣờng phải nộp 40 – 50% tiền nhà chủ yếu là giới đầu cơ đã nhảy vào từ sớm. Khi khu Mỹ Đình II vẫn còn đang trong giai đoạn xây dựng, nhƣng đã có hơn 800 ngƣời đăng ký mua trên tổng số 1.000 căn nhà [13]. Để chống đầu cơ có hiệu quả, đem lại quyền lợi cho ngƣời thực sự có nhu cầu thì cần phải có sự can thiệp của chính quyền thành phố, hoặc chính quyền cấp cao hơn bởi vì ngay khi nhà chƣa xây xong, nhờ mối quan hệ thân thiết, nhiều đối tƣợng đã ôm trƣớc hàng lô nhà, còn những ngƣời có nhu cầu thực sự lại rất khó mua nhà.
2.3.1.2. Cung hàng hóa trên thị trƣờng bất động sản Hà Nội.
Cung hàng hóa trên thị trƣờng BĐS Hà Nội qua các năm vẫn tăng đều qua các năm. Đặc biệt từ năm 2000 đến 2006, tổng số nhà xây dựng mới tại Hà Nội đã