xuất nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài:
3.2.1. Hoàn thiện chính sách kinh doanh cơ sở hạ tầng các KCN-KCX: Xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng KCN-KCX đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra môi trƣờng đầu tƣ để hấp dẫn các nhà đầu tƣ. Đứng trên góc độ tập trung ƣu tiên để thu hút đầu tƣ thì nguồn thu ngân sách từ hoạt động kinh doanh cơ sở hạ tầng và cho thuê đất tại các KCN-KCX không phải là mục tiêu đƣợc Nhà nƣớc quan tâm nhiều. Những kết quả mà chúng ta mong đợi khi xây dựng và phát triển các KCN-KCX là sẽ tạo ra những năng lực sản xuất mới và những nguồn thu đƣợc tạo ra từ các doanh nghiệp KCN và hiệu quả kinh tế xã hội to lớn thu đƣợc sau này (tạo thêm nhiều công việc làm cho ngƣời lao động, tăng thu nhập của dân cƣ, bảo vệ môi trƣờng…).
Nguồn thu chính cho ngân sách Nhà nƣớc sau này phải xác định là từ nguồn thu của các doanh nghiệp hoạt động trong các KCN-KCX. Vì vậy cần có những chính sách để tạo ra và nuôi dƣỡùng nguồn thu này.
Đối với đầu tƣ trong nƣớc, do vốn của các doanh nghiệp Việt Nam còn rất hạn chế, chƣa có đủ sức mạnh về vốn để đầu tƣ vào những dự án lớn mà thông thƣờng sẽ là những dự án vừa và nhỏ. Đối với đầu tƣ nƣớc ngoài, hiện nay cạnh tranh thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài đang diễn ra gay gắt trong khu vực, đặc biệt là Trung Quốc. Với mục tiêu thu lợi nhuận tối đa, các nhà đầu tƣ sẽ chọn địa điểm thực hiện dự án tại những nơi có chi phí đầu tƣ thấp, có những ƣu đãi nổi bật hơn, có nhiều lợi thế so sánh hơn. Do vậy nhà nƣớc cần có những chính sách có hiệu quả để giảm thiểu chi phí đầu tƣ cho các nhà đầu tƣ, nhất là chi phí ban đầu. Hiện nay, Nhà nƣớc đã chủ trƣơng giảm thiểu các chi phí cho nhà đầu tƣ. Từng bƣớc, Nhà nƣớc đã có những biện pháp giảm chi phí cho nhà đầu tƣ nhƣ giảm giá phí,dịch vụ,giảm giá một số mặt hàng do Nhà nƣớc quản lý (điện, bƣu chính viễn thông, giá thuê đất…) và đang tiến tới thống nhất chế độ một giá không phân biệt nhà đầu tƣ trong nƣớc và nƣớc ngoài. Hiện nay trong các KCN-KCX tuy có những lợi thế nhất định nhƣng viểc triển khai xây dựng hạ tầng còn chậm và giá thuê lại đất, phí sử dụng cơ sở hạ tầng lại quá cao so với khu vực bên ngoài. Để thu hút đầu tƣ, cần tạo ra những cơ chế chính sách ƣu đãi nhất cho các doanh nghiệp phát triển hạ tầng, tạo điều kiện cho họ vừa có khả năng triển khai nhanh xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật vừa có khả năng giảm giá thuê đất và các dịch vụ khác cho các doanh nghiệp hoạt động trong KCN. Vừa qua, Nhà nƣớc đã có biện pháp miễn, giảm giá thuê đất thô cho các doanh nghiệp phát triển hạ tầng. Nhƣng thực ra trong kết cấu giá thành đất và phí sử dụng hạ tầng, tiền thuê đất thô chiếm tỷ lệ rất nhỏ nên việc giảm tiền thuê đất thô không có nhiều ý nghĩa tích cực. Hiện tại thời hạn hoàn vốn vay của các khoản vay ƣu đãi của Chính phủ cho các dự án phát triển hạ
tầng thƣờng là 10 năm, trong khi thời gian xây dƣng và hoàn thiện công trình từ 3-5 năm, nếu không có phát sinh lớn. Rất nhiều khu đã không thu hút đƣợc các nhà đầu tƣ nhiều nhƣ dự tính nên các doanh nghiệp phát triển hạ tầng bị đọng vốn, phải chịu lãi vay ngân hàng với giá cao. Tình hình đó buộc nhiều doanh nghiệp kéo dài tiến độ xây dựng hạ tầng do vậy đôi khi làm mất cơ hội thu hút đầu tƣ. Chính sách thuế: đối với loại hình kinh doanh cơ sở hạ tầng KCN-KCX do thuế suất VAT chƣa có trong biểu thuế nên đƣợc áp thuế ở mức 10% đối với loại hình dịch vụ xây dựng. Đây là một điều bất hợp lý vởi vì đối với kinh doanh cơ sở hạ tầng KCN-KCX, nhà đầu tƣ phải ứng trƣớc một lƣợng vốn rất lớn để xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng. Để thu hồi đƣợc vốn phải chờ đến khi cho thuê đƣợc đất mới có doanh thu và để có đƣợc nguồn thu này có thể phải chờ nhiều năm sau. Ngoài ra trong bối cảnh đầu tƣ sút giảm, nguồn doanh thu này là rất bấp bênh, không chỉ phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của doanh nghiệp phát triển hạ tầng. Các chi phí để đền bù đất, giải phóng mặt bằng chiếm tỷ trọng rất lớn trong cấu thành giá cho thuê lại đất và đƣợc trả trực tiếp cho ngƣời sử dụng đất nhƣng doanh nghiệp lại không đƣợc khấu trừ định mức thuế VAT nhƣ các loại hình kinh doanh khác. Đây là yếu tố quan trọng khiến giá thuê đất trong các KCN-KCX bị đẩy lên cao. Để khắc phục điều này, chỉ có Nhà nƣớc mới có thẩm quyền thay đổi chính sách thuế. Xin đề xuất một số biện pháp sau:
- Nhà nƣớc hỗ trợ doanh nghiệp phát triển hạ tầng về vốn bằng các biện pháp nhƣ giảm lãi suất, kéo dài thời hạn vay, có chính sách hỗ trợ một phần cho những khu vực nằm ở địa bàn khó khăn.
- Aùp dụng mức thuế VAT 5% đối với doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng.
- Cho phép doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng KCN-KCX đƣợc khấu trừ định mức thuế VAT đối với chi phí đền bù giải toả mặt bằng.
Hiện nay các doanh nghiệp phát triển hạ tầng tự chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh. Vì vậy mặc dù trong thời gian qua Nhà nƣớc đã có những hỗ trợ về tài chính nhƣng ở những KCN-KCX nằm tại những vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, việc thu hút đầu tƣ rất chậm, ảnh hƣởng lớn đến tiến độ triển khai phát triển hạ tầng. Nhiều KCN ở các địa phƣơng này sau nhiều năm đƣợc cấp giấy phép đã không thể triển khai xây dựng và phát triển hạ tầng đƣợc vì khả năng thu hồi vốn của các doanh nghiệp là rất mong manh. Tại những địa phƣơng này, nếu chính quyền muốn phát triển KCN- KCX thì có thể sử dụng nguồn ngân sách địa phƣơng. Vì vậy để phát huy tính chủ động, sáng tạo Nhà nƣớc nên cho phép và khuyến khích áp dụng phƣơng thức xây dựng cơ sở hạ tầng các KCN-KCX bằng nguồn ngân sách địa phƣơng. Quảng Nam là tỉnh đi đầu áp dụng thí điểm mô hình này và hiện nay một số địa phƣơng khác đang xin phép thực hiện.
Về thời hạn kinh doanh cơ sở hạ tầng KCN-KCX của các doanh nghiệp đƣợc quy định trong giấy phép là 50 năm: Một câu hỏi đặt ra là sau 50 năm ai sẽ là ngƣời tiếp tục quản lý, bảo trì các công trình hạ tầng trong khi với tiến độ cho thuê đất tại các KCN-KCX nhƣ hiện nay thì nguồn thu phí sử dụng hạ tầng hiện nay khó có thể đảm bảo hoàn vốn và đáp ứng công tác bảo dƣỡng công trình sau 50 năm nữa. Nhƣ vậy, để hỗ trợ các địa phƣơng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, có nhiều hạn chế trong khả năng thu hút đầu tƣ và để phát huy tính chủ động sáng tạo của chính quyền địa phƣơng cũng nhƣ thích hợp với việc quản lý KCN-KCX sau khi doanh nghiệp hết thời hạn hoạt động, ngay từ bây giờ chúng ta cũng cần phải tính toán đến một mô hình xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng KCN-KCX phù hợp. Đó là mô hình thành lập cơ quan thực hiện chức năng kinh doanh cơ sở hạ tầng KCN-KCX theo phƣơng thức nhƣ là một đơn vị hành chính sự nghiệp có thu hoặc một doanh nghiệp công ích. Mô hình này cần đƣợc xây dựng và hoạt động thí điểm, nếu thành công sẽ đƣợc nghiên cứu để áp dụng
cho các địa phƣơng có điều kiện tƣơng tự. Để có cơ sở pháp lý cho mô hình này, cần có những sửa đổi cơ chế chính sách phát triển KCN-KCX cho phù hợp với tình hình phát triển mới hiện nay. Ngoài phƣơng thức phát triển hạ tầng quy định tại Quy chế hiện nay, cần nghiên cứu để đa dạng hoá phƣơng thức phát triển hạ tầng KCN-KCX, thí dụ tại các địa phƣơng có điều kiện có thể thành lập đơn vị sự nghiệp có thu để thực hiện việc phát triển kinh doanh hạ tầng, quy định những phƣơng thức xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng bằng nguồn vốn ngân sách.
3.2.2. Hoàn thiện chính sách về quyền sử dụng đất:
Theo cơ chế nhƣ hiện nay, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng thuê đất thô của nhà nƣớc, xây dựng cơ sở hạ tầng trong KCN-KCX rồi cho các nhà đầu tƣ thuê lại đất và các dịch vụ. Việc thuê lại đất của doanh nghiệp phát triển hạ tầng thông qua các hợp đồng kinh tế khiến các nhà đầu tƣ cảm thấy không an tâm khi nhà máy và tài sản của mình xây dựng trên đất của ngƣời khác. Thêm vào đó là các điều kiện cầm cố thế chấp khá chặt chẽ làm giảm khả năng vay vốn của nhà đầu tƣ. Còn việc thế cháp giá trị quyền sử dụng đất tại các ngân hàng Việt Nam cũng rất hạn chế đối với các doanh nghiệp FDI. Họ chỉ đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất néu tiền thuê đất đã đƣợc trả trƣớc ít nhất 5 năm. Ngoài ra còn một loạt các hạn chế khác nữa.
Để cải thiện vấn đề này, quyết định 53/1999/QĐ-TTg đã quy định doanh nghiệp KCN-KCX đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn hợp đồng ký với doanh nghiệp xây dƣnïg và kinh doanh cơ sở hạ tầng KCN-KCX. Trong Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài mới nhất cuối năm 2000 và Nghị định số 24/2000/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành luật Đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam, vấn đề này đƣợc đề cập nhƣ sau: "Doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, các bên hợïp doanh thuê đất, thuê
lại đất trong KCN-KCX, KCNC đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hƣớng dẫn của Tổng cục Địa chính". Tuy nhiên cho đến nay, các Bộ, ngành liên quan vẫn chƣa ban hành văn bản hƣớng dẫn thực hiện nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp kinh doanh tại các KCN-KCX mới chỉ đƣợc áp dụng trong các khu do doanh nghiệp Việt Nam xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉ đối với các nhà đầu tƣ thứ cấp là doanh nghiệp Việt Nam. Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài vẫn chƣa có văn bản hƣớng dẫn thực hiện nên chƣa đƣợc áp dụng.
Theo quy định hiện hành, để có thể thực hiện việc đền bù, giải toả san lấp mặt bằng và xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật KCN-KCX, các doanh nghiệp phát triển hạ tầng phải đƣợc chính thức cấp đất. Do vậy, nếu thực hiện việc cấp quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp thứ cấp trong KCN- KCX (là các doanh nghiệp có giấy phép đầu tƣ để hoạt động sản xuất kinh doanh trong KCN-KCX) thì phải thu hồi lại đất của doanh nghiệp phát triển hạ tầng. Khó khăn ở đây là đất đã phát triển hạ tầng có giá trị cao hơn rất nhiều so với đất thô nên các doanh nghiệp phát triển hạ tầng chỉ muốn cho thuê lại đất. Điều đó có nghĩa là nhà đầu tƣ thứ cấp đƣợc sử dụng đất trong thời hạn thuê đất còn quyền sử dụng về mặt pháp lý (sổ đỏ) vẫn là của doanh nghiệp phát triển hạ tầng. Với cơ chế này nhà đầu tƣ thứ cấp không an tâm vì tài sản (nhà xƣởng, các công trình xây dƣnïg…) của mình lại nằm trên đất thuộc sở hữu của ngƣời khác.
Phƣơng án đƣa ra để có thể cải thiện tình hình này là tách riêng tiền thuê đất thô và phí sử dụng hạ tầng trong các KCN-KCX. Với phương án này nhà đầu tư thứ cấp chịu trách nhiệm trả tiền thuê đất thô cho Nhà nước và trả chi phí sử dụng cơ sở hạ tầng cho doanh nghiệp phát triển hạ tầng theo hợp đồng ký giữa hai bên. Sau đó Nhà nƣớc thu hồi diện tích đất này giao cho nhà đầu tƣ thứ cấp để làm căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), tƣơng tự nhƣ áp dụng đối với các doanh nghiệp nằm ngoài
KCN-KCX. Giá trị của đất trƣớc khi xây dựng hạ tầng là giá thuê đất thô đƣợc xác định cụ thể theo khung giá của Nhà nƣớc ban hành, còn giá đất sau khi xây dƣnïg ha ïtầng sẽ bao gồm các chi phí đền bù, giải toả và xây dựng, giá này sẽ do thị trƣơng quyết định. Do vậy về lâu dài, cần cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài tham gia xây dựng phát triển hạ tầng các KCN-KCX đƣợc quyền chuyển nhƣợng đất đai trong KCN-KCX cho các nhà đầu tƣ thứ cấp.
Một số phương hướng mới để cải thiện chính sách về quyền sử dụng đất đang được Chính phủ xem xét: Hiện nay Chính phủ đang xem xét một loạt kiến nghị nhằm giải quyết các vấn đề vƣớng mắc về sử dụng đất đai đối với các doanh nghiệp có vốn FDI trong và ngoài KCN-KCX. Đối với những khó khăn của các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài sau khi đã thuê đất lập dự án tại Việt Nam, khi vay tiền tại ngân hàng ở nƣớc ngoài lại không đƣợc thế chấp tài sản trên đất gắn với quyền sử dụng đất, nên đã gặp nhiều khó khăn cho việc huy động vốn từ nƣớc ngoài cho các dự án đầu tƣ: một số quy định mới đang sắp đƣợc hoàn thiện và ban hành về đăng ký giao dịch có bảo đảm đề các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc phép thế chấp, chuyển nhƣợng, cầm cố tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đây sẽ là một bƣớc đột phá mới trong việc hoàn thiện các chính sách về thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài, tạo ra tâm lý làm chủ thật sự trên mảnh đất mà nhà đầu tƣ đã thuê. Một số biện pháp khác cũng đã đƣợc đệ trình lên Chính phủ, nhằm bổ trợ cho tính khả thi của việc thực hiện phƣơng án trên là: đề nghị áp dụng hình thức giao đất một lần đối với các doanh nghiệp ngoài quốc doanh để các doanh nghiệp này có điều kiện hợp tác đầu tƣ với nƣớc ngoài. Giải quyết đƣợc điều này cũng sẽ tháo gỡ đƣợc vƣớng mắc về sự phân biệt đối xử lớn nhất từ trƣớc đến nay giữa các doanh nghiệp nhà nƣớc và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh. Bởi mọi doanh nghiệp đều phải thuê đất của nhà nƣớc, trong khi đó thì các
doanh nghiệp nhà nƣớc đƣợc dùng đất hợp tác với nƣớc ngoài còn doanh nghiệp ngoài quốc doanh thì không.
Cho đến nay, cả nƣớc có hơn 2.193 dự án FDI, đăng ký sử dụng hơn 12.000 ha đất các loại, trong đó có khoảng 1/3 là đất đô thị. Việc tháo gỡ các vƣớng mắc về thủ tục sử dụng đất đƣợc các doanh nghiệp đánh giá không chỉ thuần túy là biện pháp hành chính, nó sẽ có tác động nhiều mặt đối với việc cải thiện môi trƣờng đầu tƣ tại Việt Nam, biến thành động lực vật chất để thu hút đầu tƣ, nhất là đầu tƣ vào các KCN-KCX.
3.2.3. Kết hợp chặt chẽ, đồng bộ việc phát triển các KCN-KCX với việc hoàn thiện công tác quy hoạch cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu vực:
Kết cấu hạ tầng kỹ thuật là thành phần cơ bản nhất thúc đẩy sự phát triển và phân bố lực lƣợng sản xuất, trao đổi thông tin, giao lƣu văn hoá giữa các vùng trong và ngoài nƣớc. Kết cấu ha ïtầng kỹ thuật phải đƣợc đầu tƣ xây dựng trƣớc để làm tiền đề cho mọi hoạt động phát triển kinh tế - xã hội, thu hút và tiếp thu đƣợc vốn đầu tƣ trong và ngoài nƣớc.
Trong kết cấu hạ tầng kỹ thuật, giao thông là một bộ phận quan trọng của