Vietinbank AMC hoạt động dưới dự kiểm soát, lãnh đạo của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, vì vậy để có thể đem lại hiệu quả cao nhất
cho hoạt động định giá QSD đất cũng như những lĩnh vực kinh doanh khác của Vietinbank AMC cần đến sự quan tâm, đầu tư, cơ chế chính sách của NHCT. Hiện tại vẫn còn nhiều khó khăn cho toàn công ty nói chung và chi nhánh Hà Nội nói riêng.
Công tác định giá chịu sự ràng buộc của rất nhiều văn bản, quy định, quy trình do Ngân hàng Công thương ban hành nhiều khi gây ra sự thiếu linh hoạt, thụ động do bị phụ thuộc vào các chi nhánh của Ngân hàng Công thương. Hoạt động liên kết giữa chi nhánh Ngân hàng Công thương và Vietinbank AMC chưa được hợp lý gây mất thời gian, chi phí và tại nhiều trở ngại cho quá trình định giá. Ngân hàng Công thương nên ban hành những cơ chế linh hoạt hơn, tạo điều kiện chủ động cho cán bộ định giá của Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội.
Bên cạnh đó cần đầu tư hơn nữa co cơ sở vật chất cũng như đời sống của cán bộ công nhân viên Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội để tạo điều kiện và khích lệ tinh thần làm việc, tạo hiệu quả cao nhất, đúng với vai trò quan trọng của Vietinbank AMC trong hệ thống. Cơ sở vật chất, và những máy móc thiết bị để có thể tiến hành công tác định giá vẫn còn thiếu nhiều về số lượng, nhất là chưa được hiện đại hóa. Đầu tư cải thiện sự thiếu thốn này mới có thể nâng cao chất lượng công việc và độ chuyên nghiệp của Vietinbank AMC. Ngoài ra, cán bộ định giá tại Vietinbank AMC phải đi khảo sát hiện trạng rất nhiều, thêm vào đó là khối lượng công việc không ngừng ra tăng làm cho cán bộ định giá luôn trong tình trạng quá tải về công việc. Quan tâm tới chế độ lương, thưởng sẽ là nguồn động viên thiết thực và có hiệu quả nhất.
3.3.3. Kiến nghị với khách hàng quan hệ với Vietinbank AMC
Khách hàng của Vietinbank AMC chủ yếu là các cá nhân, tổ chức có nhu cầu vay vốn tại các chi nhánh của NHCT Việt Nam. Trong công tác định giá, những hồ sơ và thông tin mà khách hàng cung cấp qua NHCT và NHCT chuyển qua Vietinbank AMC là rất quan trọng, đóng vai trò quyết định, vì
vậy để hoàn thiện công tác định giá QSD đất tại Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội, người viết xin đưa ra một vài kiến nghị với khách hàng và chi nhánh NHCT như sau:
Với khách hàng:
- Cung cấp hồ sơ định giá cần đầy đủ về mặt số lượng và chính xác về mặt pháp lý. QSD đất là một tài sản phức tạp, đặc biệt tính pháp lý phải được đảm bảo đầu tiên. Để tránh tốn thời gian và để thuận lợi cho công tác định giá, khách hàng cần cung cấp hồ sơ theo như qui định của Vietinbank AMC. Trong trường hợp cung cấp thiếu, cần phải bổ sung nhanh chóng theo sự nhắc nhở của công ty.
- Chủ động sắp xếp thời gian để tổ định giá có thể đến gặp và khảo sát thực tế tài sản. Khi đi khảo sát, cần có sự có mặt của cán bộ tín dụng và khách hàng. Vì vậy để thuận tiện cho các bên, khách hàng nên sắp xếp thời gian để tổ định giá có thể thu thập những thông tin thực tế, khảo sát hiện trạng của tài sản từ đó làm cơ sở, căn cứ cho công tác định giá.
- Khách hàng phải hoàn toàn chịu trách nhiệm về những thông tin cung cấp trong bộ hồ sơ định giá.
Với chi nhánh Ngân hàng Công thương:
- Phối hợp chặt chẽ với Vietinbank AMC trong công tác định giá theo
đúng quy trình, quy định của NHCT. Khách hàng không trực tiếp gửi hồ sơ cho Vietinbak AMC mà gửi thông qua chi nhánh. Vì vậy, để có thể tiến hàng định giá một cách nhanh chóng, phía ngân hàng cần hướng dẫn khách hàng những giấy tờ cần thiết và khi nhận được thì nhanh chóng chuyển qua Vietinbak AMC.
- Trong quá trình khảo sát thực trạng tài sản, cán bộ tín dụng cần trợ giúp cán bộ định giá để công việc được thực hiện trôi chảy, thông tin thu thập được là đáng tín cậy.
KẾT LUẬN
Định giá nói chung và định giá QSD đất nói riêng đang ngày càng trở thành nhu cầu cấp thiết, không thể thiếu của nền kinh tế thị trường. Do vậy việc hoàn thiện công tác định giá QSD đất của các tổ chức định giá là hết sức cần thiết, góp phần phát triển nền kinh tế.
Trên cơ sở nhận thức về lý luận định giá cũng như quá trình thực tập tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản – Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội, em đã học hỏi được nhiều kiến thức, kinh nghiệm thực tế. Từ đó, em xin mạnh dạn đưa ra một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbak AMC chi nhánh Hà Nội. Bên cạnh đó, em cũng đưa ra một vài kiến nghị với Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam, với Bộ Tài chính và các cấp quản lý có liên quan của Nhà nước, cùng với khách hàng quan hệ với Vietinbank AMC. Trong quá trình thực hiện, do những hạn chế về nhận thức cũng như kinh nghiệm thực tế và thời gian nên bài khóa luận không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự góp ý của thầy giáo, cô giáo để bài khóa luận hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn Công ty Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành bài khóa luận cuối khóa. Em xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo trong chuyên ngành Định giá tài sản, đặc biệt là thầy TS. Phạm Tiến Đạt đã giúp em hoàn thành bài luận văn này.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội, Báo cáo thông kê về hợp đồng định
giá năm 2012 và quý 1 năm 2013
2. Th.S Nguyễn Thế Phượng, Giáo trình thẩm định giá bất động sản 3. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật đất đai năm
2004.
4. TS. Nguyễn Minh Hoàng, Nguyên lý chung về định giá tài sản và giá trị
doanh nghiệp
5. Học viện Ngân hàng, Tài liệu nguyên lý chung về định giá tài sản
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi dưới sự hướng dẫn của giảng viên TS. Phạm Tiến Đạt. Các số liệu được sử dụng trong khóa luận là trung thực , xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập.
Tác giả khóa luận:
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Giải thích 1 QSD Quyền sử dụng 2 TĐV Thẩm định viên 3 TSĐG Tài sản định giá 4 TSSS Tài sản so sánh
5 NHCT Ngân hàng Công thương
6 TNHH MTV Trách nhiệm hữu hạn một thành viên
7 NSNN Ngân sách Nhà nước
DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội...25
Bảng 2.1: Báo cáo số thông báo định giá và giá trị định giá tại Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội từ 09/2012 đến 03/2013...26
Bảng 2.2: Thông tin về mặt pháp lý của thửa đất định giá...45
Bảng 2.3: Thông tin tài sản so sánh...48
Bảng 2.4: Bảng phương án giá...50
LỜI MỞ ĐẦU...1
CHƯƠNG 1...3
LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT...3
1.1.TỔNG QUAN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ...3
1.1.1. Khái niệm của quyền sử dụng đất ...3
1.1.2. Các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất...4
1.2. ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT...7
1.2.1. Sự cần thiết định giá quyền sử dụng đất...7
1.2.2. Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất...8
1.2.3. Quy trình định giá quyền sử dụng đất...15
1.2.4. Nhân tố ảnh hưởng tới định giá quyền sử dụng đất...17
CHƯƠNG 2...23
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ...23
TẠI VIETINBANK AMC- CHI NHÁNH HÀ NỘI...23
2.1. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ VIETINBANK AMC- CHI NHÁNH HÀ NỘI...23
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội...23
2.1.2. Kết quả hoạt động kinh doanh của Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội...25
2.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIETINBANK AMC CHI NHÁNH HÀ NỘI...26
2.2.1. Căn cứ định giá quyền sử dụng đất tại Vietin Bank AMC...26
2.2.2. Phương pháp và nguyên tắc định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC...30
2.2.3. Qui trình định giá quyền sử dụng đất tại Vietin Bank AMC...36
2.2.4. Ví dụ về định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC...44
2.3. SO SÁNH CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIETINBANK AMC VÀ CÔNG TY ĐỊNH GIÁ ĐỘC LẬP...53
2.4. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIETINBANK AMC- CHI NHÁNH HÀ NỘI...54
2.4.1. Những kết quả đạt được...54
2.4.2. Hạn chế và nguyên nhân...56
CHƯƠNG 3...62
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIETINBANK AMC- CHI NHÁNH HÀ NỘI...62
3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN...63
3.2. GIẢI PHÁP ...63
3.2.1. Nhóm giải pháp về quy trình và phương pháp định giá quyền sử dụng đất...64
3.2.2. Nhóm giải pháp về công tác thu thập, phân tích thông tin...66
3.2.3. Nhóm giải pháp về trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ...69
3.2.4. Nhóm giải pháp về thực hiện các quy chế về định giá tài sản...71
3.2.5. Nhóm giải pháp về hạn chế rủi ro, sai sót trong hoạt động định giá ...72
3.2.6. Nhóm giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác cải cách hành chính trong hoạt động định giá quyền sử dụng đất...73
3.2.7. Một số giải pháp khác...74
3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ...74
3.3.1. Kiến nghị với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền...75
3.3.3. Kiến nghị với khách hàng quan hệ với Vietinbank AMC ...78