Vietinbank AMC
Phương pháp định giá QSD đất tại Vietinbank AMC:
Trong quá trình định giá, nhân viên thẩm định có thể lựa chọn một hoặc nhiềm phương pháp định giá nhưng phải bảo đảm phù hợp với điều kiện áp dụng, kỹ thuật định giá, năng lực, trình độ chuyên môn và nghiệp vụ của cán bộ, bảo đảm an toàn hiệu quả của công ty và của Ngân hàng Công thương.
Phương pháp so sánh:
Phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng nhiều nhất trong định giá quyền sử dụng đất ở Vietinbank AMC. Nội dung cơ bản như sau:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, TĐV tiến hành đánh giá sơ bộ về khối lượng công việc và thành lập tổ định giá và sắp xếp lịch hẹn với khách hàng. Khi đi khảo sát cần có ít nhất 2 TĐV và một cán bộ tín dụng của chi nhánh NHCT đi cùng.
- Khảo sát qua phỏng vấn khách hàng, đo đạc mảnh đất cần định giá, đánh giá về môi trường sống, điều kiện sinh tế- xã hội, cơ sở hạ tầng của mảnh đất.
- Tiến hàng chụp lại toàn bộ TSĐG để đối chiếu và báo cáo lại cấp trên khi cần thiết.
Bước 2: Tìm tài sản so sánh
- Thông thường, khi đi khảo sát thực trạng TSĐG thì TĐV tại Vietinbank AMC tìm xung quanh tài sản định giá xem có TSSS nào tương tự đang dao bán không. Tiến hành điều tra qua TSSS qua phỏng vấn người dân ở địa phương đó và chụp lại ảnh.
- Nếu như không tìm được hoặc không tìm đủ tài sản so sánh, TĐV sẽ tiến hành tìm kiếm trên mạng và gọi điện trực tiếp để hỏi cụ thể, chi tiết về những TSSS đó.
- Tại Vietinbank AMC thông thường khi định giá QSD đất số TSSS được đưa ra là 3.
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
- Tại Vietinbank AMC thường lựa chọn 5 yếu tố so sánh phổ biến là : pháp lý, quy mô diện tích, hạ tầng cơ sở, tỷ lệ mặt tiền, điều kiện giao thông.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và TSĐG từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với TSĐG, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh. Cụ thể:
Sau khi khảo sát thông tin về TSSS, tiến hành đánh giá độ phù hợp của giá bán TSSS. Thường chỉ có 1- 2 sự khác biệt được đưa ra qua đánh giá chủ quan của TĐV.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của TSĐG.
- Đưa ra phương án giá, tính toán và điều chỉnh giá để đưa ra giá thị trường của TSĐG theo công thức:
Giá trị ước tính của thửa đất, khu
= Giá chuyển nhượng QSD đất của
± Mức điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác
đất cần định giá từng thửa đất, khu đất so sánh
biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần
định giá
- Nếu thửa đất có tài sản trên đất tiến hành tính khấu hao theo tham khảo Thông tư 203/2009/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định và công văn 1326/2011/BXD-QLN hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại tài sản cố định là nhà, vật kiến trúc.
- Tham khảo khung giá đất do UBND cấp tỉnh/ thành phố quy định.
Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí tại Vietinbank AMC chủ yếu kết hợp với phương pháp so sánh để đưa ra giá trị QSD đất. Cơ bản gồm những nội dung cụ thể sau:
Bước 1: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về tài sản
Bước 2: Xác định giá trị xây dựng mới tại thời điểm thẩm định và định giá. Đơn giá xây dựng được áp dụng theo QĐ số 725/QĐ-BXD ngày 09/08/2012 của BXD và những quy định có liên quan của UBND tỉnh/ thành phố.
Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản gắn liền với đất
Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư tại Vietinbank AMC dùng để định giá những mảnh đất dùng để xây dựng công trình như trung tâm thương mại, chung cư, khu đô thị. Và những công trình này phải chắc chắn được hình thành trong tương lai.
Các bước tiến hành:
- Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất của dự án phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về mặt tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án. Tài liệu liên quan để đưa ra đánh giá do khách hàng cung cấp và chịu trách nhiệm về độ tin cậy của thông tin đó.
- Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá trị tại thời điểm cần định giá. Doanh thu này được xác định theo những điều tra doanh thu của những tài sản tương tự với tài sản sẽ hình thành trong tương lai. Thông thường sẽ xem xét đến báo giá, giá giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, đưa chi phí đó về giá trị tại thời điểm cần định giá dựa vào quy mô dự án mà khách hàng cung cấp và theo tham khảo đơn giá xây dựng được áp dụng theo QĐ số 725/QĐ-BXD ngày 09/08/2012 của BXD và những quy định có liên quan của UBND tỉnh/ thành phố.
- Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch của tổng doanh thu phát triển so với tổng chi phí phát triển của dự án.
Phương pháp lợi nhuận
Là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để xác định giá trị thị trường của tài sản cần định giá. Việc định giá theo phương pháp lợi nhuận bao gồm các nội dung chủ yếu:
- Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo giấy phép đăng ký kinh doanh được cấp.
- Xác định tổng chi phí
- Xác định thu nhập thực từ tài sản: Thu nhập thực từ tài sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi doanh thu các khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư
- Áp dụng công thức để tìm ra giá trị tài sản: Giá trị thị trường của tài sản
Thu nhập thực hàng năm Tỉ suất vốn hóa
Phương pháp thu nhập
Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản
- Tiến hành đánh giá doanh thu mà tài sản mang lại theo hợp đồng kinh tế mà khách hàng cung cấp.
- Tiến hành thao khảo thêm giá cho thuê, khai thác tài sản đó và điều chỉnh điểm khác biệt.
- Đánh giá doanh thu từ tài sản mang lại và đưa ra lập luận doanh thu đó sẽ ổn định trong bao nhiêu năm và sau mỗi chu kỳ tăng bao nhiêu %.
Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản bao gồm:
- Chi phí hoạt động cho thuê, bảo dưỡng,....thường ước được TĐV tại Vietinbank AMC tính bằng 10% doanh thu.
- Chi phí khấu hao tính theo Thông tư 203/2009/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền dòng từ doanh thu và chi phí Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ
Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa tích hợp
Tại Vietinbank AMC tỷ suất chiết khấu được tính như sau:
Tỷ suất chiết khấu= Tỷ suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm tại thời điểm định giá + Tỷ lệ phụ phí rủi ro trong hoạt động kinh doanh BĐS.
Phụ phí rủi ro được xác định theo ước tính và đánh giá chủ quan của TĐV.
Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức sau:
n V = ∑ t-i
Trong đó: V là giá trị thị trường của tài sản CFt là thu nhập năm thứ t
Vn là giá trị thu hồi tài sản năm thứ n n là thời gian năm giữ tài sản
CFt
(1+r)t +
Vn ( 1+r) n
r là tỷ suất chiết khấu
Nguyên tắc định giá QSD đất tại Vietinbank AMC:
Nguyên tắc định giá sát giá thị trường: Việc định giá tài sản phải đảm
bảo sát giá thị trường tại thời điểm định giá.
Nguyên tắc đúng đắn, chính xác: TSĐG phải có hồ sơ pháp lý và thực tế
đúng đắn, chính xác theo quy định của pháp luật; nhân viên thẩm định phải khảo sát, đánh giá đúng tình trạng thực tế của tài sản, đảm bảo tài sản hợp pháp, không bị tranh chấp, không bị giải tỏa và đủ điều kiện giao dịch trên thị trường.
Nguyên tắc tuân thủ: Nhân viên thẩm định, các cá nhân và bộ phận liên
quan phải tuân thủ nghiêm túc các quy định, quy trình của công ty, NHCT và các văn bản pháp luật liên quan.
Nguyên tắc độc lập: Nhân viên thẩm dịnh phải định giá một cách độc lập
không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kì lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào.
Nguyên tắc chính trực: Nhân viên thẩm định phải thẳng thắn, trung thực
và có chính kiến rõ ràng khi phân tích các yếu tố tác động trong quá trình thực hiện hồ sơ định giá. Nhân viên thẩm định phải từ chối định giá khi xét thấy không có đủ điều kiện định giá hoặc khi bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả định giá.
Nguyên tắc khách quan: Nhân viên thẩm định phải định giá một cách
công bằng, tôn trọng sự thật và không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu, sử dụng tài liệu phục vụ công tác định giá.
Nguyên tắc bí mật: Nhân viên thẩm định, các cá nhân và bộ phận liên
quan không được tiết lộ thông tin của khách hàng mà mình biết được trong quá trình thẩm định và định giá tài sản và không được cung cấp kết quả định giá cho những cá nhân, đơn vị không liên quan.
Nguyên tắc thận trọng: Nhân viên thẩm định phải cân nhắc đầy đủ, thận
trọng các thông tin thu thập được trước khi đề xuất chính thức.
động thẩm định và định giá tài sản phải chịu trách nhiệm trước người có thẩm quyền, trước pháp luật về các kết luận, đề xuất của mình trong phạm vi thẩm quyền được giao/ phân công.