Công tác định giá QSD đất ở Vietinbank AMC đã đạt được những thành tựu nhất định, kết quả định giá có độ tin cậy cao, có giá trị đối với khách hàng và đóng vai trò quan trọng trong quyết định cấp tín dụng ở hệ thống Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam. Tuy nhiên trong công tác định giá QSD đất ở công ty cũng không thể tránh khỏi những hạn chế nhất định. Việc tìm ra những
hạn chế và nguyên nhân của nó là hết sức quan trọng và cần thiết đối với việc hoàn thiện công tác định giá QSD đất của công ty trong thời gian sắp tới.
2.4.2.1. Hạn chế
Thứ nhất, việc áp dụng cụ thể các phương pháp và quy trình định giá vẫn
còn một số hạn chế về kỹ thuật và các bước tiến hành. Đối với phương pháp so sánh trực tiếp, quá trình thu thập thông tin về TSĐG cũng như TSSS còn chưa thực đầy đủ. Các đặc điểm về phong thủy còn chưa cụ thể, các TĐV mới chỉ đề cập đến hướng đất, hình dạng mà chưa phân tích cụ thể tầm nhìn nếu tiến hành xây dựng công trình trên đất, hướng gió...đặc biệt đối với văn hóa Việt Nam phong thủy là một yếu tố rất được coi trọng. Việc thiếu sót một số đặc điểm này có ảnh hưởng nhất định đến quá trình phân tích thông tin, ảnh hưởng đến kết quả định giá.Việc phân tích các TSSS vẫn còn một số hạn chế. Khi đánh giá các thương vụ mới chỉ đề cập đến thời gian thu thập tin mà chưa đề cập tới điều kiện, bối cảnh giao dịch, mức độ tự nguyên mua bán của các bên tham gia...Các đặc điểm này có ảnh hưởng đến tính chất so sánh được hay tính thị trường của các thương vụ.
Thứ hai, quá trình thu thập và phân tích thông tin còn khó khăn do tính
phức tạp của tài sản. Tài sản cần định giá là QSD đất đôi khi có đi kèm theo cả tài sản gắn liền với đất nên rất khó xác định chi tiết và việc xác định dựa trên mức độ cảm tính là chủ yếu, gây khó khăn trong thẩm tra số liệu. Vì các QSD đất được định giá ở Vietinbank AMC phần lớn là tài sản đảm bảo nên trong trường hợp có rủi ro xảy ra thì việc thanh lý những tài sản gắn liền với đất là rất khó khăn nếu như nó đã lạc hậu, không đúng thị hiếu tại thời điểm thanh lý. Đất đai phân bố ở khắp các địa phương nên việc nắm được giá giao dịch theo từng địa phương, khu vực là điều không dễ dàng. Dù có được thông tin cần thiết nhưng TĐV còn đưa ra những phân tích, ước tính chưa phù hợp.
Thứ ba, về nghiệp vụ và kinh nghiệm của cán bộ định giá còn hạn chế.
nhiều kỹ năng và kiến thức sâu rộng, phải am hiểu rất nhiều lĩnh vực. Không một cá nhân nào đáp ứng nhu cầu này bởi không một ai có thể am hiểu mọi ngành nghề, lĩnh vực trong nền kinh tế. Hơn nữa, định giá bất động sản nói chung và định giá QSD đất nói riêng đòi hỏi người định giá phải có chuyên môn, nghiệp vụ và kinh nghiệm. Nhưng kinh nghiệm lại chỉ có thể tích lũy trong thời gian công tác, làm việc thực tế. Vì vậy đòi hỏi kinh nghiệm với lực lượng cán bộ trẻ là một yêu cầu khó có thể đáp ứng. Hiện nay, Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội có đội ngũ cán bộ khá trẻ và làm công tác định giá chưa lâu. Vì vậy kinh nghiệm là hạn chế lớn nhất với đội ngũ cán bộ định giá của Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội. Trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ định giá không đồng đều cũng làm ảnh hưởng đến chất lượng định giá QSD đất. Vì vậy, hiện tại với những tài sản có giá trị quá lớn và tính phức tạp cao để đảm bảo an toàn cho ngân hàng thì công ty phải thuê công ty định giá chuyên nghiệp bên ngoài.
Thứ tư, việc áp dụng các văn bản pháp luật, các quy chế có liên quan đến
định giá QSD đất vẫn còn nhiều bất cập, ảnh hưởng đến việc lựa chọn cũng như tiến hành các phương pháp định giá. Nhiều khi TĐV chưa nắm bắt hết hoặc hiểu sai các quy chế, quy định trong quá trình định giá.
Thứ năm, những rủi ro, sai sót trong quá trình định giá do khi lập luận
về kết quả định giá chưa tính đến các yếu tố có thể làm tăng hay giảm giá trị của QSD đất cần định giá. Giá trị của QSD đất cần định giá phụ thuộc nhiều vào các yếu tố, trong đó các yếu tố mang tính khách quan. Các yếu tố này tác động khác nhau lên giá trị của QSD đất mục tiêu và thường xuyên thay đổi khó có thể kiểm soát được. Kết quả định giá chưa nhắc đến các yếu tố này vì thế còn những hạn chế nhất định, nhất là trong điều kiện thị trường biến động như hiện nay.
Thứ sáu, công tác tổ chức hành chính trong định giá còn nhiều hạn chế
hạn chế bởi những phức tạp không cần thiết trong những thủ tục hành chính của công ty.
2.4.2.2. Nguyên nhân
Những hạn chế mà Vietinbank AMC gặp phải do nhiều nguyên nhân có thể là những nguyên nhân khách quan và có thể là nguyên nhân chủ quan. Chỉ ra được những nguyên nhân này là cơ sở quan trọng để đưa ra những giải pháp hợp lý nhằm nâng cao công tác định giá QSD đất tại Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội trong thời gian tới.
Nguyên nhân khách quan:
Nguyên nhân khách quan là những nguyên nhân nằm ngoài khả năng kiểm soát của công ty. Những nguyên nhân khách quan phải kể đến là:
Thứ nhất, hiện nay ở Việt Nam định giá nói chung và định giá QSD đất
nói riêng tuy không phải là một lĩnh vực quá mới mẻ nhưng thực sự chưa được phổ biến, tính chuyên nghiệp còn chưa cao. Vì thế chưa có những chuẩn mực rõ ràng cho công tác quản lý hoạt động định giá QSD đất, phương pháp và nguyên tắc định giá chưa đồng nhất để có thể làm cơ sở cho việc xem xét kết quả của công tác định giá. Đây là một vấn đề cơ bản và vô cùng quan trọng để có thể xây dựng một ngành định giá chuyên nghiệp, có chất lượng cao đạt tiêu chuẩn quốc tế.
Thứ hai, hệ thống văn bản liên quan đến công tác định giá nói chung và
định giá QSD đất nói riêng là không ít nhưng không toàn diện và thiếu đồng bộ. Đây là một trong những khó khăn cơ bản với công tác định giá mà để khắc phục không phải là đơn giản. Hoạt động định giá muốn có cơ sở pháp lý thì phải dựa vào hệ thống pháp luật, vì vậy sự không đồng bộ của hệ thống các văn bản pháp luật sẽ gây khó khăn cho các TĐV trong quá trình định giá. Nội dung của những văn bản qui phạm pháp luật có những điểm chồng chéo khiến các TĐV lúng túng, đôi khi không biết áp dụng theo văn bản nào, dẫn đến tình trạng làm theo kinh nghiệm là chính. Mặt khác các văn bản này còn
liên quan nhiều đến các lĩnh vực chuyên sâu như kiến trúc, quy hoạch, đất đai,...trong khi đó các nghị định, thông tư hướng dẫn lại chưa thực sự cụ thể nên rất khó áp dụng. Thêm vào đó, việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền thường có độ trễ nhất định. Với tốc độ đô thị hóa chóng mặt, với những biến động liên tục trên thị trường bất động sản và quá trình phát triển kinh tế thì dường như nhiều nghị định khi ra đời không còn phù hợp với thực tế nữa, cũng có một số nghị định ra đời sắp hết hiệu lực thì mới có thông tư hướng dẫn. Đây thực sự là vấn đề nan giải với những người làm công tác định giá.
Thứ ba, bản thân QSD đất là tài sản hết sức phức tạp, giá trị của nó chịu
nhiều ảnh hưởng của các yếu tố khác nhau nên khó có thể tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình điều tra, thu thập thông tin về QSD đất mục tiêu cũng như những thông tin có liên quan trên thị trường. Đối với QSD đất mục tiêu, để thu thập được các thông tin về đặc điểm vật chất, đặc điểm kĩ thuật cũng như các yếu tố kinh tế- xã hội có ảnh hưởng đến giá trị QSD đất, đòi hỏi TĐV phải có kiến thức nhất định về xây dựng kiến trúc,...mới có thể nắm bắt được các thông số kĩ thuật từ đó đánh giá được những yếu tố quan trọng cần điều tra, khảo sát trong quá trình định giá. Đồng thời TĐV cũng phải có kiến thức tổng hợp về kinh tế, pháp luật,...để phân tích, đánh giá một cách toàn diện các yếu tố kinh tế- xã hội có ảnh hưởng đến QSD đất cần định giá. Đối với các TSSS, để thu thập thông tin liên quan đến các điều khoản, điều kiện giao dịch, cũng như nguồn gốc, tính chất các giao dịch đó là rất khó. Trong khi đó đối với từng thương vụ, các TĐV còn phải điểu tra về nguồn gốc, tính chất giao dịch để đảm bảo tính thị trường của thương vụ hay tính có thể so sánh được với tài sản mục tiêu. Đây là công việc phức tạp, khó khăn, mất nhiều thời gian, vì thế trong quá trình thực hiện không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định.
Thứ tư, thị trường bất động sản Việt Nam còn kém minh bạch, gây khó
BĐS hiện nay đều diễn ra ở thị trường không chính thức, các BĐS giao dịch trên thị trường hầu như không được đăng kí nên rất khó kiểm soát, cũng như khó nắm bắt được các mức giao dịch thành công trên thị trường, chưa kể tình trạng đầu cơ còn gây ra nhiều cơn sốt giá ảo. Do đó, việc thu thập chứng cứ thị trường để so sánh hết sức hạn chế, đôi khi phải chấp nhận vì không còn chứng cứ nào khác.
Thứ năm, ở Việt Nam cho đến nay vẫn chưa có thư viện điện tử lưu giữ
thông tin về các giao dịch trên thị trường BĐS, do đó thiếu dữ liệu cho công tác định giá. Thư viện điện tử là cơ sở dữ liệu quan trọng cho các TĐV trong quá trình định giá. Vì vậy khi thiếu đi nguồn dữ liệu này, TĐV sẽ phải tự tìm hiểu các chứng cứ khác, tốn rất nhiều thời gian thậm chí không thu được kết quả cần thiết.
Thứ sáu, ở Việt Nam các trường đạo tạo chuyên ngành định giá không
nhiều, điều này làm thiếu đi nguồn nhân lực cho công tác định giá nói chung. Hơn nữa, hầu hết các thẩm định viên ở nước ta chỉ được đào tạo ở các trường kinh tế, kiến thức về xây dựng hầu như ít được trang bị một cách bài bản. Trong quá trình định giá, phần lớn TĐV phải tự tìm hiểu hoặc tham khảo ý kiến của người có chuyên môn trong lĩnh vực liên quan.
Nguyên nhân chủ quan
Ngoài những nguyên nhân khách quan trên, những hạn chế trong công tác định giá QSD đất tại Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội còn so một số nguyên nhân chủ quan như sau:
Thứ nhất, là một công ty hoạt động trong lĩnh vực định giá, song đội ngũ
TĐV lại chưa nhiều vừa do chi nhánh mới thành lập vừa do công tác tuyển dụng chưa hoàn tất. Các TĐV phải cùng lúc thực hiện nhiều công việc khác nhau như: ký hợp đồng, thu thập, phân tích thông tin, khảo sát hiện trạng tài sản, điều tra giá, thu phí thẩm định,...Trong khi đó thời gian thực hiện một hợp đồng thẩm định có giới hạn. Việc TĐV phải kiêm nhiệm quá nhiều công
việc lại phải chịu sức ép về thời gian tất yếu sẽ làm ảnh hưởng tiêu cực đến công tác định giá.
Thứ hai, chất lượng nguồn nhân lực cho hoạt động định giá còn nhiều
hạn chế. Phần lớn nhân viên định giá ở chi nhánh còn khá trẻ dẫn đến thiếu kinh nghiệm làm việc trong lĩnh vực định giá đặc biệt là với tài sản có tính chất phức tạp như QSD đất.
Thứ ba, quá trình điều tra thu thập thông tin chưa hiệu quả. Do đó, các
thông tin thu thập chưa thật đầy đủ, chi tiết làm cho các phương pháp định giá không phát huy được hết ưu điểm của nó đặc biệt là với phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá QSD đất.
Thứ tư, hệ thống cơ sỡ dữ liệu chưa đa dạng và phong phú. Hệ thống cơ
sở dữ liệu được xây dựng trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin thị trường hoặc ghi chép lại sau các cuộc định giá. Do mới đi vào hoạt động nên số lượng thương vụ mà công ty thực hiện là chưa nhiều, từ đó ảnh hưởng đến việc xác định nguồn gốc các chứng cứ thị trường.
Thứ năm, cơ sở vật chất của công ty còn nhiều hạn chế. Hoạt động định giá
QSD đất muốn có hiệu quả cần xác định đúng hiện trạng tài sản. Để thực hiện tốt công việc này cần phải được trang bị đầy đủ các phương tiện kĩ thuật chuyên dụng như: máy quay phim, máy ảnh, các phương tiện đi lại,... Thực tế tại công ty, các phương tiện kĩ thuật này còn thiếu thốn rất nhiều, cán bộ định giá nhiều khi phải tự di chuyển bằng phương tiện cá nhân của mình. Việc thiếu hụt về số lượng và kém về chất lượng ít nhiều có ảnh hưởng đến công tác định giá.
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIETINBANK AMC- CHI NHÁNH HÀ NỘI
Trên cơ sở phân tích thực trạng công tác định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội kết hợp với lý luận cơ bản, chương 3 của
luận văn sẽ đề cập tới những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá quyền sử dụng đất tại công ty.