- Cự ly 2km; hệ số khu vực 0,
3.3.3Một số ý nhằm hoàn thiện phương pháp xác định giá trị DN
5 Giá trị của
3.3.3Một số ý nhằm hoàn thiện phương pháp xác định giá trị DN
Trong quá trình xác định giá trị DN, CTCP Tập đoàn Tân Mai không thể tránh khỏi một số các hạn chế. Do vậy để giải quyết được các hạn chế tồn tại và tăng cường tính hoàn thiện của các phương pháp, thì đó không chỉ là sự
nỗ lực của chính bản thân CTCP Tập đoàn Tân Mai mà còn là sự quan tâm và trách nhiệm hoàn thiện của các cơ quan quản lý và các DN được định giá. DN cần làm tốt các công việc như sau:
-Phân tích thật chính xác tình hình tài hính của DN, tính toán đầy đủ các khoản mục vào giá trị DN.
-Điều chỉnh chính sách hợp lý hơn khi xác định công nợ trong giá trị DN:
+Công nợ là một trong những vướng mắc lớn nhất trong quá trình xác định giá trị DN. Nhiều khoản công nợ phải thu đã thực sự trở thành công nợ khó đòi và do đó không thể chuyển thành tài sản cho các cổ đông của các CTCP, nhưng lại chưa đủ điều kiện và hồ sơ để giải quyết theo quy định hiện hành về xử lý công nợ. Vì vậy, thực tế quá trình định giá DNNN đang chờ nhà nước bổ sung các quy định cho xử lý tích cực hơn hoặc khoanh nợ giao cho công ty cổ phần theo dõi giữ hộ Nhà nước trong một khoảng thời gian nhất định (tức là loại ra khỏi giá trị DN).
+Yêu cầu buộc các DN thuộc diện CPH phải chủ động xử lý các tồn tại về tài chính trước khi chuyển đổi sở hữu, không chờ đến thời điểm CPH mới làm, đồng thời bổ sung quy định nâng cao trách nhiệm kế toán và giám đốc của DN trong việc xử lý những tồn tại này.
+Các DN chuyển đổi sở hữu sẽ được Nhà nước hỗ trợ xử lý nợ đọng ngân sách, nợ đọng vay ngân hàng, nợ đọng vay quỹ hỗ trợ phát triển, trường hợp đến thời điểm xác định giá trị DN chưa xử lý hết nợ và tài sản tồn đọng thì được loại trừ ra khỏi giá trị DN và chuyển cho công ty mua bán nợ tồn đọng.
+Trong xử lý công nợ điều làm mất nhiều thời gian nhất là việc xác định các khoản công nợ. Do vậy Bộ tài chính cần có những ưu đãi đối với các DN
định giá bằng cách yêu cầu các cơ quan thuế hay các ngân hàng, các đối tác hay các khách hàng của DN giải quyết nhanh chóng cho các DN định giá để CPH, giảm bớt các giấy tờ và thủ tục rườm rà trong quá trình xác nhận các khoản công nợ.
-Theo quy định hiện hành của Luật đất đai và các văn bản hương dẫn liên quan thì DN có quyền lựa chọn các hình thức giao đất, thuê đất trả tiền một lần, thuê đất trả tiền hàng năm. Theo hình thức chọn thuê đất trả tiền này hàng năm thì giá trị quyền sử dụng đất không tính vào giá trị DN. Quy định này thực tế đã tạo ra một giá trị vô hình từ đất đai nhưng không được tính vào giá trị của DN. Vì vậy chúng ta cần tiếp tục nghiên cứu để đưa ra một quy định hợp lý cho việc lựa chọn hình thức giao đất trả tiền hàng năm vào giá trị DN. Chúng ta có thể đưa ra một tỷ lệ tối thiểu và tối đa việc cộng giá trị quyền sử dụng đất cho các DN thực hiện việc thuê đất trả tiền hàng năm dựa trên giá đất theo quy định tại địa điểm đó tại thời điểm hiện hành. Phân loại các vị trí đất đai theo tiêu chuẩn thẩm định bất động sản khác nhau để có thể đưa ra các tỷ lệ sàn khác nhau để tránh việc tùy tiện hoặc gây khó khăn trong việc áp dụng. Điều này có ý nghĩa rất quan trọng, tránh việc thất thoát các tài sản vô hình trong định giá DN đặc biệt là trong việc xác định giá trị DN nhà nước để CPH.
Xác định nguyên giá tài sản và giá trị còn lại của tài sản, việc xác định nguyên giá và giá trị còn lại của tài sản được thực hiện theo nguyên tắc: xác định phẩm chất còn lại thực tế của tài sản không phụ thuộc vào giá trị hao mòn ghi trên sổ kế toán và sử dụng giá tài sản là giá cả mua bán trên thị trường của tài sản còn 100% phẩm chất. Đối với những tài sản không mua, bán trên thị trường, tức là không còn biểu giá hiện hành thì lấy mức giá của tài sản có cùng trình độ công nghệ, cùng tính năng tác dụng, cùng công suất để thay thế. Tuy nhiên việc xác định phẩm chất của tài sản là việc tương đối
phức tạp cần đến chuyên môn kỹ thuật cao, do đó trong quá trình định giá cần thuê những chuyên viên định giá giỏi trong vấn đề kỹ thuật để xác định giá trị phẩm chất tài sản.