Giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với ủất

2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.3. Cơ sở lý luận và căn cứ phỏp lý của cụng tỏc ủăng ký ủất ủai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất

2.3.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với ủất

2.3.4.1. Khỏi niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất

GCN quyền sử dụng ủất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền cấp cho người sử dụng ủất ủể bảo hộ quyền và lợi ớch hợp phỏp của người sử dụng ủất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất là căn cứ phỏp lý giữa Nhà nước và chủ sử dụng ủất, theo ðiều 2 của Luật ðất ủai quy ủịnh: “Người sử dụng ủất ổn ủịnh ủược UBND cấp xó, phường, thị trấn xỏc nhận thỡ ủược cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất”.

GCN QSDð do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và ủược ỏp dụng thống nhất trong cả nước cho mọi loại ủất. Theo quy ủịnh, GCN QSDð là một (01) tờ gồm bốn (04) trang, mỗi trang cú kớch thước 190 mm x 265 mm, bao gồm cỏc ủặc ủiểm và nội dung sau:

- Trang một là trang bỡa: ðối với bản cấp cho người sử dụng ủất thỡ trang bỡa màu ủỏ gồm Quốc huy và dũng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất " màu vàng, số phỏt hành của giấy chứng nhận màu ủen, dấu nổi của Bộ Tài nguyờn và Mụi trường; ủối với bản lưu thỡ trang bỡa màu trắng gồm Quốc huy và dũng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất" màu ủen, số phỏt hành giấy chứng nhận màu ủen, dấu nổi của Bộ Tài nguyờn và Mụi trường và số cấp giấy chứng nhận.

- Trang 2 và trang 3 cú ủặc ủiểm và nội dung sau:

+ Nền ủược in hoa văn trống ủồng màu vàng tơ ram 35%, Quốc hiệu, tên Ủy ban Nhân dân cấp GCN QSDð.

+ Tờn chủ sử dụng ủất gồm: cả vợ và chồng; ủịa chỉ thường trỳ

+ Thửa ủất ủược quyền sử dụng gồm: Thửa ủất, tờ bản ủồ số ,ủịa chỉ, diện tớch, hỡnh thức sử dụng, mục ủớch sử dụng, thời hạn dụng và nguồn gốc sử dụng.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 19 + Tài sản gắn liền với ủất.

+ Ghi chú.

+ Trang 3 ủược in chữ, in hỡnh hoặc viết chữ, vẽ hỡnh màu ủen gồm sơ ủồ thửa ủất, ngày thỏng năm ký GCN QSDð và chức vụ, họ tờn của người ký giấy chứng nhận, chữ ký của người ký giấy chứng nhận và dấu của cơ quan cấp giấy chứng nhận, số vào sổ cấp giấy chứng nhận.

- Trang 4 màu trắng in bảng, in chữ hoặc viết chữ màu ủen ủể ghi những thay ủổi về sử dụng ủất sau khi cấp GCN QSDð.

* Theo Nghị ủịnh số 88/2009/Nð-CP ngày 19/09/2009 của Chớnh phủ và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Mụi trường Quy ủịnh về Giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất, quyền sở hửu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với ủất:

Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và ủược ỏp dụng trong phạm vi cả nước ủối với mọi loại ủất, Nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với ủất. Giấy chứng nhận là một tờ cú bốn trang, mỗi trang cú kớch thước 190 mm x 265 mm, cú nền hoa văn trống ủồng màu hồng cỏnh sen, gồm cỏc nội dung sau ủõy:

+ Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất, quyền sở hữu Nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với ủất" in màu ủỏ; mục "I. Tờn người sử dụng ủất, chủ sở hữu Nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với ủất" và số phỏt hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cỏi tiếng Việt và 6 chữ số, bắt ủầu từ BA 000001, ủược in màu ủen; dấu nổi của Bộ Tài nguyờn và Môi trường.

+ Trang 2 in chữ màu ủen gồm mục "II. Thửa ủất, nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với ủất", trong ủú, cú cỏc thụng tin về thửa ủất, nhà ở, cụng trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú;

ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 20 + Trang 3 in chữ màu ủen gồm mục "III. Sơ ủồ thửa ủất, nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với ủất" và mục "IV. Những thay ủổi sau khi cấp Giấy chứng nhận".

+ Trang 4 in chữ màu ủen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay ủổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn ủề cần lưu ý ủối với người ủược cấp Giấy chứng nhận; mó vạch.

* Sự cần thiết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất

ðất ủai là tài sản quốc gia vụ cựng quý giỏ, là lónh thổ bất khả xõm phạm. Vai trũ của ủất ủai ủối với con người và ủời sống xó hội quan trọng như thế nờn Luật ủất ủai, ủiều 5 ủó quy ủịnh: “ ðất ủai thuộc sở hữu toàn dõn do Nhà nước ủại diện chủ sở hữu”. Nhà nước cú ủầy ủủ 3 quyền: quyền ủịnh ủoạt, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng. Nhà nước giao ủất cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn sử dụng ổn ủịnh, lõu dài hoặc cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn thuờ ủất.Quyền sử dụng ủất nằm trong khuụn khổ phỏp luật và chịu sự quản lý của Nhà nước.

ðất ủai là yếu tố ủầu vào khụng thể thiếu của cỏc ngành sản xuất, là cơ sở và nền tảng ủể cỏc doanh nghiệp, tổ chức và cỏ nhõn tiến hành cỏc hoạt ủộng sản xuất kinh doanh. Chỳng ta ủang chủ trương thi hành chớnh sỏch sở hữu ủất ủai. Do vậy vấn ủề quản lý chặt chẽ biến ủộng về tỡnh hỡnh sử dụng ủất ủai, nhất là ủất cho xõy dựng cỏc cụng trỡnh cụ thể là nhà ở là hết sức quan trọng. Một mục tiờu trong chớnh sỏch ủụ thị là nhằm ủảm bảo và cải thiện sự cụng bằng kinh tế cho nhúm người cú thu nhập thấp trong sử dụng ủất ủai.

Nếu thiếu sự can thiệp của Nhà nước, cỏc hộ gia ủỡnh và những cỏ nhõn cú thu nhập thấp khú cú thể cú ủủ khả năng cú ủất ủể tiến hành cỏc hoạt ủộng sản xuất và kinh doanh.

ðăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất là một trong những nội dung quản lý nhà nước về ủất ủai. Cựng với quy hoạch, kế hoạch sử ủụng ủất, tổ chức ủăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất là một nội dung khụng thể thiếu trong quản lý ủất ủai của Nhà nước. ðõy là cụng cụ giỳp Nhà

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 21 nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ ủất, quản lý mục ủớch sử dụng ủất theo quy hoạch và kế hoạch.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất là cơ sở xỏc lập mối quan hệ phỏp lý ủầy ủủ giữa Nhà nước và người sử dụng ủất, tạo ủiều kiện cho việc sử dụng ủất một cỏch ủầy ủủ, hợp lý và ủạt hiệu quả cao nhất. Trờn cơ sở ủăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất ở, Nhà nước sẽ phỏt hiện ủược những trường hợp sử dụng trỏi phộp, sai quy hoạch, kế hoạch sử dụng ủất, từ ủú cú những biện pháp xử lý vi phạm kịp thời.

Cựng với ủăng ký ban ủầu, ủăng ký biến ủộng ủất ủai sẽ giỳp Nhà nước thu ủược cỏc khoản thu thuế và lệ phớ từ hoạt ủộng này. Thụng qua ủăng ký biến ủộng ủất ở, Nhà nước cú thể nắm ủược tỡnh hỡnh biến ủộng quỹ ủất ở từ đĩ phân tích, dự đốn được xu hướng biến động đất ở trong thời gian tới. Dựa trờn xu hướng ủú mà cú phương hướng ủiều chỉnh hợp lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng ủất ở trong tương lai, ủịnh hướng cho thị trường bất ủộng sản phát triển một cách thuận lợi.

Thị trường bất ủụng sản nước ta mới ủược hỡnh thành nhưng hoạt ủộng của thị trường rất sụi ủộng và ngày càng mở rộng. Làm tốt cụng tỏc ủăng ký ủất ủai sẽ làm tăng mức ủộ rừ ràng cỏc thụng tin về ủất ủai, hạn chế cỏc giao dịch “ ngầm” trờn thị trường bất ủộng sản.

Như vậy ủăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất là một nội dung rất quan trọng trong quản lý nhà nước về ủất ủai. Thụng qua việc cấp giấy chứng nhận, người sử dụng ủất phải thực hiện ủầy ủủ cỏc nghĩa vụ ủối với nhà nước.

ðể thực hiện tốt ủăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất ủũi hỏi phải cú sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp chính quyền và người dân.

* Vai trũ của việc cấp GCN quyền sử dụng ủất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất là một trong những cụng cụ quan trọng ủể quản lý quỹ ủất ủai chặt chẽ ủến từng thửa ủất, từng chủ sử dụng ủất.

Là cơ sở ủể nhà nước bảo hộ tài sản hợp phỏp của chủ sử dụng ủất, cũng như

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 22 là cơ sở ủể chủ sử dụng ủất thực hiện nghĩa vụ tài chớnh ủối với nhà nước Cấp giấy chứng nhận chớnh là nắm chắc quỹ ủất của quốc gia, bảo vệ ủất ủai ( chủ sử dụng ủược giao ủất phải chịu trỏch nhiệm bảo vệ vốn ủất ủược giao ) Giấy chứng nhận là mối quan hệ phỏp lý về ủất ủai giữa chủ sử dụng ủất và Nhà nước ( chủ sở hữu )

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất chớnh là cụng cụ ủảm bảo ủất ủai ủược sử dụng ủỳng mục ủớch, ủỳng quy hoạch, ủỳng phỏp luật.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất cũn là cơ sở ủể quản lý biến ủộng về ủất ủai hữu hiệu nhất.

Trước ủõy ủất ủai khụng ủược phộp mua bỏn, chuyển ủổi vỡ vậy việc cấp GCN QSDð chỉ cú ý nghĩa thiết thực ủối với việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước ủối với ủất ủai.

Song trong quỏ trỡnh phỏt triển, ủổi mới ủất nước, ủất ủai ủó ngày càng ủược sử dụng cú hiệu quả hơn, mang lại nhiều lợi ớch cho người sử dụng. Vỡ vậy việc cấp GCN QSDð là vô cùng quan trọng. Hiện nay việc cấp GCN QSDð khụng những chỉ phục vụ yờu cầu phỏp lý Nhà nước ủối với tài sản quốc gia, mà còn có ý nghĩa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng ủất.

Vai trũ này thể hiện ở cỏc ủiểm sau ủõy:

- GCN QSDð là giấy tờ hợp phỏp ủể người sử dụng ủất thực hiện 9 quyền mà Nhà nước giao cho, ủú là: quyền tặng cho, chuyển nhượng, chuyển ủổi, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế, thế chấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng ủất.

- GCN QSDð là ủiều kiện tiờn quyết ủể người sử dụng ủất ủược bồi thường thiệt hại về ủất và tài sản cú trờn ủất khi Nhà nước thu hồi ủất sử dụng vào mục ủớch quốc phũng, an ninh, lợi ớch quốc gia, lợi ớch cụng cộng.

- GCN QSDð là căn cứ ủể xỏc ủịnh thẩm quyền giải quyết tranh chấp ủất ủai giữa hệ thống toà ỏn nhõn dõn với Uỷ ban nhõn dõn.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 23

* í nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất:

Việc cấp GCNQSDð với mục ủớch ủể Nhà nước tiến hành cỏc biện phỏp quản lý Nhà nước ủối với ủất ủai, ủể người sử dụng ủất yờn tõm khai thỏc tốt mọi tiềm năng của ủất, ủồng thời phải cú nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyờn ủất cho cỏc thế hệ sau. Thụng qua việc cấp GCN QSDð ủể Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ ủất của quốc gia [18].

2.3.4.2. Chức năng nhiệm vụ của công tác cấp giấy chứng nhận

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất là dấu hiệu kết thỳc của quỏ trỡnh ủăng ký quyền sử dụng ủất hợp phỏp nhằm ủồng thời ủạthai mục tiờu cơ bản:

+ Xõy dựng hệ thống hồ sơ ủầy ủủ về cỏc mặt tự nhiờn, kinh tế-xó hội...

của ủất ủai làm cơ sở ủể Nhà nước thực hiện cỏc biện phỏp quản lý chặt chẽ, hiệu quả, bảo vệ lợi ớch chớnh ủỏng của người sử dụng ủất và nắm chắc nguồn tài nguyờn ủất ủai và bảo tồn phỏt triển một cỏch cú hiệu quả, bền vững.

+ ðảm bảo quyền lợi cho chủ sử dụng ủất ủược hợp phỏp, ủồng thời người sử dụng phải thực hiện nghĩa vụ của mỡnh ủối với việc sử dụng ủất theo ủịnh của phỏp luật.

2.3.4.3. Cấp ủổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất

Cấp ủổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất là cụng việc rất cần thiết, giải quyết cho tất cả những hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn, cỏc tổ chức cú nhu cầu cấp ủổi giấy chứng nhận. Cỏc trường hợp cấp ủổi thường là do giấy chứng nhận bị hư hỏng, rỏch nỏt, hoặc do kờ khai của chủ sử dụng ủất khụng chớnh xỏc...

- Mục ủớch: Là ủể thiết lập hoàn chỉnh hệ thống hồ sơ ủịa chớnh phục vụ lõu dài cho cụng tỏc quản lý Nhà nước về ủất ủai. ðồng thời giỳp cho người sử dụng ủất cú giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất phản ỏnh ủỳng hiện trạng quản lý sử dụng ủất, trờn cơ sở ủú người sử dụng ủất thực hiện cỏc quyền theo quy ủịnh của phỏp luật.

- Yêu cầu:

+ Kờ khai ủăng ký tất cả cỏc loại ủất cú trong ủịa giới hành chớnh xó, kể

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 24 cả cỏc trường hợp trước ủõy chưa ủược cấp giấy chứng nhận do khụng kờ khai ủăng ký, khụng cú mặt ở nhà tại thời ủiểm kờ khai ủăng ký hoặc thất lạc hồ sơ trong quỏ trỡnh kờ khai ủăng ký, hoặc quỏ trỡnh tổ chức kờ khai ủăng ký sút...

+ Người sử dụng ủất phải kờ khai trung thực về nguồn gốc, thời ủiểm sử dụng ủất, cỏc khoản nghĩa vụ tài chớnh ủó thực hiện liờn quan ủến sử dụng ủất, nộp giấy chứng nhận bản gốc ủó ủược cấp trước ủõy và cỏc loại hoỏ ủơn, chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chớnh gốc ủể làm thủ tục lập hồ sơ cấp ủổi giấy chứng nhận mới.

+ Uỷ ban Nhõn dõn xó phải chủ ủộng phối hợp với cỏc ban ngành ủơn vị cú liờn quan, huy ủộng cả hệ thống chớnh trị tại ủịa phương ủể triển khai thực hiện cụng tỏc kờ khai ủăng ký; xỏc nhận ủỳng nguồn gốc, thời ủiểm sử dụng ủất, hiện trạng sử dụng ủất, diện tớch tăng thờm (do cơi nới lấn chiếm, nhận chuyển quyền sử dụng ủất ở) việc hoàn thành hay khụng hoàn thành cỏc nghĩa vụ tài chớnh của từng chủ sử dụng ủất.

- Cụng tỏc tổ chức chỉ ủạo thực hiện

Trờn cơ sở kế hoạch này ban chỉ ủạo huyện tổ chức triển khai ủến tận cỏc xó, phõn cụng ủến cỏc thành viờn trong ban chỉ ủạo phụ trỏch tại cỏc xó.

+ Phũng Tài nguyờn và Mụi trường phối hợp với Văn phũng ủăng ký quyền sử dụng ủất huyện tổ chức hướng dẫn về chuyờn mụn nghiệp vụ cho Uỷ ban Nhõn dõn (UBND) cỏc xó ủể thực hiện; chủ trỡ kiểm tra hồ sơ trước khi UBND huyện phờ duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất.

+ Văn phũng ủăng ký quyền sử dụng ủất chịu trỏch nhiệm chỉnh lý bổ sung bản ủồ, hồ sơ ủối với cỏc thửa ủất cú biến ủộng, tiếp nhận hồ sơ từ UBND cỏc xó chuyển lờn ủể tiến hành thẩm ủịnh và xử lý cỏc nội dung theo ủỳng quy ủịnh ủể trỡnh cấp cú thẩm quyền phờ duyệt. Tổ chức lập hồ sơ ủịa chớnh sau khi UBND cỏc xó ủó hoàn thành cụng tỏc kờ khai ủăng ký.

+ Phũng Tài chớnh Kế hoạch tham mưu cho UBND huyện về kinh phớ ủể triển khai thực hiện kế hoạch ủó ủược giao.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 25 + Chi cục Thuế Nhà nước huyện phối hợp với Phòng Tài nguyên Môi trường và Văn phũng ủăng ký quyền sử dụng ủất của huyện trong việc thẩm ủịnh hồ sơ liờn quan ủến nghĩa vụ tài chớnh khi cấp ủổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất.

+ UBND xã căn cứ vào kế hoạch của UBND huyện, có trách nhiệm tổ chức triển khai thực hiện hoàn thành nội dung kờ khai, ủăng ký, xỏc nhận, xột duyệt và cụng khai hồ sơ cấp giấy chứng nhận theo ủỳng quy ủịnh trước khi trỡnh duyệt cấp cú thẩm quyền phờ duyệt hoàn thành chỉ tiờu kế hoạch cấp ủổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất.