2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.3. Cơ sở lý luận và căn cứ phỏp lý của cụng tỏc ủăng ký ủất ủai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất
2.3.5. Nội dung trỡnh tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất
Căn cứ phỏp lý ủể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất là quyết ủịnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất của Ủy ban Nhõn dõn cấp cú thẩm quyền. Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng ủất của người sử dụng thụng qua xột duyệt của Hội ủồng ủăng ký ủất ủai, quyết ủịnh giao ủất, quyết ủịnh cho phộp thực hiện cỏc hành vi làm biến ủộng ủất ủai hoặc quyết ủịnh ủổi giấy chứng nhận [9].
2.3.5.1. ðăng ký ủất ủai
a) Khỏi niệm, mục ủớch, yờu cầu
- Khỏi niệm: ðăng ký ủất ủai là thủ tục hành chớnh do nhà nước quy ủịnh và tổ chức thực hiện, cú tớnh chất bắt buộc ủối với mọi người sử dụng ủất; nú thực hiện ủồng thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ ủịa chớnh của cơ quan nhà nước ủể phục vụ cho yờu cầu quản lý của nhà nước ủối với ủất ủai theo quy hoạch và phỏp luật, vừa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất cho người sử dụng ủất.
- Mục ủớch: ðăng ký ủất ủai nhằm bảo ủảm ( bảo vệ ) mục tiờu sở hữu toàn dõn về ủất ủai; làm cơ sở, căn cứ ủể Nhà nước quản lý ủất ủai ( nắm chắc, quản lý chặt chẽ quỹ ủất ủai quốc gia ; ủồng thời là cơ sở ủể Nhà nước xỏc ủịnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ủất trong việc sử dụng ủất; bảo
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 26 hộ quyền sử dụng hợp phỏp về ủất ủai của người sử dụng ủất.
- Yờu cầu: Cụng tỏc ủăng ký ủất ủai phải chấp hành ủỳng luật ủất ủai và cỏc yờu cầu quy ủịnh kỹ thuật của ngành ủịa chớnh như: ủăng ký ủỳng người, ủỳng diện tớch, ủỳng mục ủớch sử dụng ủất, thời hạn sử dụng và cỏc quyền lợi khỏc theo quy ủịnh của phỏp luật.
Phải thiết lập ủầy ủủ hồ sơ, tài liệu, thể hiện chớnh xỏc, thống nhất thụng tin theo ủỳng quy cỏch của từng loại trờn tất cả cỏc tài liệu phỏp lý cú liờn quan.
Cụng tỏc ủăng ký quyền sử dụng ủất gồm cú ủăng ký ủất ủai ban ủầu và ủăng ký biến ủộng ủất ủai:
* ðăng ký ủất ủai ban ủầu: là việc ủăng ký quyền sử dụng ủất thực hiện ủối với thửa ủất chưa ủược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất ( kể cả giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất ban hành theo quyết ủịnh 201 Qð/ðC và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu ủất ở tại ủụ thị ban hành theo Nghị ủịnh 60/CP )
* ðăng ký biến ủộng ủất ủai: ủược thực hiện ủối với một thửa ủất ủó xỏc ủịnh một chế ủộ sử dụng cụ thể; sự thay ủổi bất kỳ một nội dung nào liờn quan ủến quyền sử dụng ủất hay chế ủộ sử dụng của thửa ủất ủều phải phự hợp với quy ủịnh của phỏp luật: do ủú tớnh chất cụng việc của ủăng ký biến ủộng ủất ủai là xỏc nhận sự thay ủổi của nội dung ủó ủăng ký theo quy ủịnh phỏp luật ( lập hợp ủồng, tờ khai thực hiện cỏc quyền, quyết ủịnh chuyển mục ủớch sử dụng hoặc gia hạn sử dụng ủất, quyết ủịnh ủổi tờn tổ chức, biờn bản hiện tượng sạt lở ủất…); trờn cơ sở ủú thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ ủịa chớnh và chỉnh lý hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất.
b) ðăng ký ủất ở ủụ thị
ðất ở ủụ thị bao gồm ủể xõy dựng nhà ở, xõy dựng cỏc cụng trỡnh phục vụ ủời sống trong cựng một thửa ủất thuộc khu dõn cư ủụ thị, phự hợp với quy hoạch xõy dựng ủụ thị ủó ủược cơ quan nhà nước cú thẩm quyền xột duyệt.
Khỏc với ủất ở nụng thụn, ủất ở khu vực ủụ thị cú nhiều phức tạp: ủặc biệt ủối
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 27 với cỏc ủụ thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chớ Minh nhu cầu ủất ở ngày càng cao do tập trung dõn số lớn, nhu cầu ủất ở ngày càng nhiều, dẫn ủến việc người dõn tự ý mua bỏn chuyển nhượng ủất ủai mà khụng làm thủ tục, việc lấn chiếm ủất cụng làm nhà riờng, việc tranh chấp ủất ủai thường xuyờn xảy ra. Do vậy, ủể giải quyết những vấn ủề trờn ủũi hỏi phải hoàn tất việc ủăng ký ủất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất.
* Người chịu trỏch nhiệm ủăng ký
Theo quy ủịnh tại khoản 1 ủiều 39 và ủiều 2 của Nghị ủịnh về thi hành Luật ủất ủai thỡ người chịu trỏch nhiệm thực hiện quyền ủăng ký sử dụng ủất là người chịu trỏch nhiệm trước Nhà nước ủối với việc sử dụng ủất của người sử dụng ủất ủú. Cụ thể ủối với ủất ở là những ủối tượng sau:
- Chủ hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn sử dụng ủất ở hoặc người ủại diện khỏc ủược chủ hộ, cỏ nhõn ủy quyền thực hiện việc kờ khai ủăng ký ủất ở. Trong trường hợp ủy quyển cho người khỏc kờ khai ủăng ký, thỡ người ủứng tờn trong hồ sơ ủăng ký vẫn phải ghi tờn của chớnh chủ.
- Cỏ nhõn, người Việt Nam ủịnh cư ở nước ngoài, cỏ nhõn nước ngoài chịu trỏch nhiệm trước Nhà nước ủối với việc sử dụng ủất ở của mỡnh
- Người ủại diện của cộng ủụng dõn cư , của dũng họ sử dụng ủất ủược Ủy ban nhân dân xã chứng thực
- Người ủại diện cho những người cú quyền sử dụng chung thửa ủất - Tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng ủất ở tại Việt Nam do người ủứng ủầu hoặc người ủược người ủứng ủầu của tổ chức ủú ủy quyền ủại diện thực hiện kờ khai ủăng ký ủất ở.
Tổ chức trong nước bao gồm: cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức kinh tế.
Tổ chức nước ngoài sử dụng ủất tại Việt Nam bao gồm: cơ quan ủại diện ngoại giao, cơ quan lónh sự, cơ quan ủại diện khỏc cú chức năng ngoại giao của nước ngoài tại Việt Nam; cơ quan ủại diện của tổ chức Liờn hợp
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 28 quốc, cơ quan, tổ chức liờn Chớnh phủ, cơ quan ủại diện của tổ chức liờn Chớnh phủ tại Việt Nam, cỏc tổ chức ủầu tư vào Việt Nam theo Luật ủầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
* Việc ủy quyền ủăng ký ủất ủai:
Theo quy ủịnh tại khoản 2 ðiều 39 và khoản 2,3 ủiều 115 của Nghị ủịnh về thi hành Luật ủất ủai thỡ người chịu trỏch nhiệm ủăng ký ủất ủai quy ủịnh tại khoản 1 ðiều 39 của Nghị ủịnh về thi hành luật ủất ủai ủược ủy quyền cho người khỏc thực hiện ủăng ký quyền sử dụng ủất
Việc ủy quyền phải thực hiện theo quy ủịnh của phỏp luật dõn sự như sau:
- Việc ủy quyền phải lập thành văn bản; ủối với chủ hộ gia ủỡnh cỏ nhân, giấy tờ ủy quyền phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cư trú của người ủy quyền ( theo các ðiều từ 48- 53 của Bộ Luật dân sự ) hoặc chứng nhận của cụng chứng nhà nước; ủối với tổ chức giấy tờ ủy quyền phải có dấu của cơ quan và chữ ký của người ủy quyền
- Người ủược ủy quyền phải cú ủủ năng lực hành vi dõn sự
2.3.5.2. Những trường hợp ủược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất Theo ðiều 49 Luật ðất ủai 2003 Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất cho những trường hợp sau ủõy:
- Người ủược Nhà nước giao ủất, cho thuờ ủất, trừ trường hợp thuờ ủất nụng nghiệp sử dụng vào mục ủớch cụng ớch của xó, phường, thị trấn.
- Người ủược Nhà nước giao ủất, cho thuờ ủất từ ngày 15 thỏng 10 năm 1993 ủến trước ngày Luật này cú hiệu lực thi hành mà chưa ủược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất.
- Người ủang sử dụng ủất theo quy ủịnh tại ðiều 50 và ðiều 51 của Luật này mà chưa ủược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất.
- Người ủược chuyển ủổi, nhận chuyển nhượng, ủược thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng ủất; người nhận quyền sử dụng ủất khi xử lý hợp ủồng thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng ủất ủể thu hồi nợ, tổ chức sử
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 29 dụng ủất làm phỏp nhõn mới ủược hỡnh thành do cỏc bờn gúp vốn bằng quyền sử dụng ủất.
- Người ủược sử dụng ủất theo bản ỏn hoặc quyết ủịnh của tũa ỏn nhõn dõn, quyết ủịnh thi hành ỏn của cơ quan thi hành ỏn hoặc quyết ủịnh giải quyết tranh chấp ủất ủai của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền ủó ủược thi hành.
- Người trỳng ủấu giỏ quyền sử dụng ủất, ủấu thầu dự ỏn cú sử dụng ủất.
- Người sử dụng ủất quy ủịnh tại cỏc ðiều 90, 91 và 92.
- Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ủất ở.
- Người ủược Nhà nước thanh lý, húa giỏ nhà ở gắn liền với ủất ở.
Những trường hợp trờn khi muốn ủược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất ủều phải thụng qua việc ủăng ký ủất ủai (bao gồm cả ủăng ký biến ủộng ủất ủai ).
2.3.5.3. ðiều kiện ủể ủược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất
- Hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn ủang sử dụng ủất ổn ủịnh mà toàn bộ thửa ủất hoặc một phần thửa ủất cú một trong cỏc loại giấy tờ sau ủõy ủược Uỷ ban Nhõn dõn xó, phường, thị trấn xỏc nhận khụng cú tranh chấp thỡ diện tớch ủất sử dụng cú giấy tờ ủược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất và khụng phải nộp tiền sử dụng ủất:
+ Những giấy tờ về quyền sử dụng ủất ủai trước ngày 15 thỏng 10 năm 1993 do cơ quan cú thẩm quyền cấp trong quỏ trỡnh thực hiện chớnh sỏch ủất ủai của Nhà nước Việt Nam Dõn chủ Cộng hoà và Nhà nước Cộng hoà Xó hội Chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất tạm thời ủược cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cấp hoặc cú tờn trong sổ ủăng ký ruộng ủất, sổ ủịa chớnh;
+ Giấy tờ hợp phỏp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ủất hoặc tài sản gắn liền với ủất; giấy tờ giao, tặng nhà tỡnh nghĩa gắn liền với ủất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng ủất, mua bỏn nhà ở gắn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 30 liền với ủất ở trước ngày 15 thỏng 10 năm 1993, nay ủược Uỷ ban Nhõn dõn xó, phường, thị trấn xỏc nhận ủó sử dụng ổn ủịnh trước ngày 15 thỏng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ về thanh lý, hoỏ giỏ nhà ở gắn liền với ủất ở theo quy ủịnh của pháp luật;
+ Giấy tờ do cơ quan cú thẩm quyền thuộc chế ủộ cũ cấp cho người sử dụng ủất;
+ Giấy tờ mua bỏn nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người ủang thuờ theo quy ủịnh tại Nghị ủịnh 61/CP ngày 05/7/1994 của Chớnh phủ về mua bỏn kinh doanh nhà ở;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng ủất của hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn ủược cơ quan nhà nước thẩm quyền giao ủất ủể xõy dựng nhà ở, ủó thực hiện nộp tiền sử dụng ủất;
+ Giấy tờ về nhà, ủất của hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn do tổ chức phõn, giao khi ủược cơ quan nhà nước cú thẩm quyền giao ủất, ủó thực hiện nộp tiền sử dụng ủất ủể xõy dựng nhà ở cho cỏn bộ, cụng nhõn viờn;
+ Giấy tờ mua bỏn nhà ở, ủất ở của cỏc ủối tượng chớnh sỏch; giấy tờ mua bỏn nhà ở, ủất ở của cỏc tổ chức kinh doanh nhà, sau khi người mua nhà ủó thực hiện nộp tiền mua nhà ở, ủất ở;
+ Quyết ủịnh giao ủất theo kết quả trỳng ủấu giỏ quyền sử dụng ủất.
Quyết ủịnh giao ủất tỏi ủịnh cư giải phúng mặt bằng ủó thực hiện nộp tiền sử dụng ủất theo quy ủịnh của phỏp luật.
- Hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn ủang sử dụng ủất ở mà trước ủõy Nhà nước ủó cú quyết ủịnh quản lý trong quỏ trỡnh thực hiện chớnh sỏch ủất ủai của Nhà nước, nhưng thực tế Nhà nước chưa quản lý và hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn ủú vẫn ủang quản lý, sử dụng thỡ hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn ủú ủược tiếp tục sử dụng, ủược cấp giấy chứng nhận và khụng phải nộp tiền sử dụng ủất.
- Hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn ủang sử dụng ủất cú một trong cỏc loại giấy tờ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 31 quy ủịnh mà trờn giấy tờ ủú ghi tờn người khỏc, kốm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng ủất cú chữ ký của cỏc bờn cú liờn quan nhưng ủến trước ngày 01/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng ủất theo quy ủịnh của phỏp luật, nay ủược Uỷ ban Nhõn dõn xó, phường, thị trấn xỏc nhận là ủất khụng cú tranh chấp thỡ ủược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất và khụng phải nộp tiền sử dụng ủất. Trường hợp chuyển quyền sử dụng ủất sau ngày 01/7/1994 phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng ủất.
- Hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn ủược cụng nhận, cho phộp sử dụng ủất ở theo bản ỏn hoặc quyết ủịnh cú hiệu lực phỏp luật của Toà ỏn Nhõn dõn cấp cú thẩm quyền, quyết ủịnh thi hành ỏn của cơ quan thi hành ỏn, quyết ủịnh giải quyết tranh chấp ủất ủai của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền ủó ủược thi hành, ủó ủược bàn giao ủất trờn thực ủịa thỡ ủược xột cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất ở (ủối với diện tớch ủất ủược cụng nhận, cho phộp sử dụng) sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chớnh theo quy ủịnh của phỏp luật.
- Hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn ủang sử dụng ủất ổn ủịnh mà toàn bộ thửa ủất hoặc một phần thửa ủất khụng cú cỏc loại giấy tờ quy ủịnh tại Khoản 1/ ðiều này nhưng ủất ủó ủược sử dụng ổn ủịnh từ trước ngày 15 thỏng 10 năm 1993, ủược Uỷ ban Nhõn dõn xó, phường, thị trấn xỏc nhận là ủất khụng cú tranh chấp, phự hợp với quy hoạch sử dụng ủất hoặc quy hoạch chi tiết xõy dựng ủụ thị hoặc quy hoạch xõy dựng ủiểm dõn cư nụng thụn ủó ủược phờ duyệt, cụng bố thỡ ủược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất và khụng phải nộp tiền sử dụng ủất ủối với phần diện tớch ủất trong hạn mức quy ủịnh. Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng ủất sau ngày 01/7/1994 phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng ủất.
- Hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn ủang sử dụng ủất ổn ủịnh khụng cú cỏc loại giấy tờ quy ủịnh tại Khoản 1/ ðiều này nhưng ủất ủó ủược sử dụng từ ngày 15 thỏng 10 năm 1993 ủến trước ngày 01/7/2004, nay ủược Uỷ ban Nhõn dõn xó, phường, thị trấn xỏc nhận là ủất khụng cú tranh chấp, phự hợp với quy hoạch sử dụng ủất hoặc quy hoạch chi tiết xõy dựng ủụ thị hoặc quy hoạch xõy dựng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 32 ủiểm dõn cư nụng thụn ủó ủược phờ duyệt, cụng bố thỡ ủược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất và phải nộp tiền sử dụng ủất theo quy ủịnh.
- Hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn ủang sử dụng ủất ủược Nhà nước giao ủất từ ngày 15 thỏng 10 năm 1993 ủến trước ngày 01 thỏng 7 năm 2004 mà chưa ủược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất thỡ ủược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chớnh thỡ phải thực hiện nghĩa vụ tài chớnh theo quy ủịnh [9].
2.3.5.4. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất ở ủụ thị
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất ở ủụ thị ủược thực hiện theo quy ủịnh tại ðiều 52 của Luật ðất ủai và ðiều 56 của Nghị ủịnh thi hành Luật ðất ủai như sau:
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất cho tổ chức, cơ sở tụn giỏo, người Việt Nam ủịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài, trừ trường hợp quy ủịnh tại Khoản 2 ðiều này.
- UBND cấp quận, huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất (GCN QSDð) cho hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn, cộng ủồng, dõn cư, người Việt Nam ủịnh cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng.
2.3.5.5. Trỡnh tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất ở ủụ thị
* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất lần ủầu:
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất lần ủầu ủược quy ủịnh tại Quyết ủịnh số 117/2009/Qð-UBND ngày 1/12/2009 của UBND Thành phố Hà Nội.
ðối với những quận, huyện ủó thành lập Văn phũng ủăng ký quyền sử dụng ủất thỡ trỡnh tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất thực hiện theo quy ủịnh tại ðiều 123 Luật ðất ủai 2003.
ðối với những quận, huyện chưa thành lập Văn phũng ủăng ký quyền sử dụng ủất thỡ trỡnh tự thủ tục cấp giấy chứng nhận theo quy ủịnh sau:
- Hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn nộp một bộ hồ sơ, gồm cú: